臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第3號上 訴 人 吳嘉仁訴訟代理人 張嘉勳律師被上訴人 承安開發有限公司法定代理人 阮俊乾上列當事人間給付服務費事件，上訴人對於民國108年11月7日本院臺中簡易庭108年度中簡字第2240號第一審判決提起上訴，本院於109年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人方面：㈠於原審時主張：
兩造於民國106年3月20日簽立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託要約書），由上訴人委託被上訴人承購門牌號碼臺中市○區○○街○○○號房地（下稱系爭房地），上訴人並委託被上訴人以新臺幣（下同）1950萬元與賣方斡旋，因此給付被上訴人斡旋金5萬元，委託期間至108年4月7日24時止，若期滿賣方仍不同意出售時，受託人即被上訴人應於期滿後3日內，將斡旋金無息返還予上訴人。經被上訴人多次與賣方接洽後，告知上訴人賣方不同意上開購買之價格，上訴人遂於108年4月1日簽立委託銷售契約內容變更合意書，將委託價額修正為2060萬元；嗣於108年4月2日再次簽立變更合意書（下稱系爭變更合意書），將委託價額修正為2100萬元，並約定「個稅各付，含仲介服務費1％，可移動物品清空，交屋前須鑑界，費用買方不支付」等條件。經被上訴人再次與賣方溝通斡旋後，於108年4月2日晚間10時許，賣方同意上訴人上開價格及條件，本件被上訴人業已依約完成委託事項，斡旋金5萬元業已轉成定金。詎上訴人不願出面簽立買賣契約，並於108年4月9日寄發律師函，請求被上訴人返還上訴人當初所給付之斡旋金5萬元。惟依約斡旋金已由賣方沒收，且被上訴人業已完成委託事項，依約上訴人應給付1％服務費即21萬元。被上訴人因此依系爭議價委託要約書之法律關係提起本件訴訟。系爭變更合意書係上訴人親手書寫，兩造對話內容均未見上訴人提及提高議價金額非其真意或陷於錯誤，而受有詐欺情事。又「交屋前須鑑界」並非買賣契約之停止條件，依約賣方同意買方承購條件時，買賣即成立，斡旋金即轉為買賣定金之一部分，是被上訴人於賣方108年4月2日晚上10時同意上訴人之承購條件，買賣即成立，被上訴人並未違反法律之規定。
㈡於原審時聲明：
1.上訴人應給付被上訴人21萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.訴訟費用由被上訴人負擔。㈢於本院時補充：
108年4月2日上訴人有跟被上訴人公司同仁阮俊尉、翁明偉簽訂系爭變更合意書，將金額改為2100萬元，顯見上訴人同意變更單價，且繼續同意委託被上訴人，並無上訴人所陳述無權代理等語。
㈣於本院時聲明：
1.駁回上訴人之訴。
2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：㈠於原審時抗辯：
1.上訴人前於108年3月23日，透過被上訴人所屬業務員即訴外人阮俊尉與被上訴人簽立系爭議價委託要約書，委託承購系爭房地，委託期間至108年4月7日止，委託總價1950萬元，並交付斡旋金5萬元予被上訴人。於108年3月23日至4月1日期間，阮俊尉向上訴人佯稱未達賣方之底價，需再加價云云。使上訴人陷於錯誤，於108年4月1日簽立委託銷售契約內容變更合意書，將委託價額修正為2060萬元，委託期間至108年4月7日止；阮俊尉偕同被上訴人公司之另1名業務員翁明偉前來上訴人處，再次欺瞞上訴人稱未達賣方之底價，需加價至2100萬元。經上訴人向阮俊尉及翁明偉2人表示需向銀行確認貸款之條件，始得加價；惟翁明偉明知上訴人尚無加價之意思表示，竟向上訴人詐稱：你先簽署系爭變更合意書，於諮詢銀行確定貸款條件後，再交予賣方以節省勞費，不用跑兩趟云云。使上訴人陷於錯誤，簽署系爭變更合意書，並在系爭變更合意書之其他變更事項註明「個稅各付，含仲介服務費1％，可移動物品清空，交屋前須鑑界，費用買方不支付」等文字，以前開方式附上「向銀行業務人員諮詢有關貸款條件」、「賣方應鑑界」等停止條件。迄於上訴人於108年4月3日經銀行業務人員說明貸款條件後，認為負擔壓力過大，向阮俊尉詢問買賣議價委託書事宜時，阮俊尉表示斡旋單尚未交付賣方，上訴人並向其表示無力負荷，希望能撤回授權，不願繼續委託被上訴人處理系爭房地承購事宜。然阮俊尉向上訴人表示賣方已口頭同意承購條件，斡旋金已轉為定金。上訴人因此於108年4月4日向被上訴人及賣方表示撤回授權、終止買賣議價委託關係、請求返還斡旋金5萬元之意思表示，並請求被上訴人返還斡旋金5萬元，然被上訴人置之不理。
2.由於上訴人業已向被上訴人之業務員阮俊尉表示需向銀行諮詢貸款條件，始得加價至2100萬元，上訴人尚未為加價之意思表示，且上訴人所附鑑界之停止條件亦尚未成就。上訴人所簽立之系爭變更合意書係遭詐欺所書立，應得以民法第92條規定撤銷其意思表示。縱意思表示無法撤銷，賣方雖有為承諾，但賣方承諾之意思表示從未到達上訴人；且被上訴人未將斡旋金交付賣方，無從轉為定金，故買賣契約與定金契約未曾成立。被上訴人違反誠實信用原則，依民法第571條規定，自不得請求報酬。
3.系爭房地應為賣方3人共有，依照被上訴人所提出之賣方不動產專任委託銷售契約書第23條特約條款載明「需三位共同持有人同意簽名方可買賣」等語（本院108年度司促字第11448號卷「下稱司促卷」第22頁），可見所謂委託人蕭展民業已敘明系爭房地係由3人所共有，非得全體共有人之同意，不得進行交易。然被上訴人所提出之系爭房屋共有人委託出售之授權書中，關於授權人即訴外人「蕭展緯」、「蕭展正」之字體（本院司促卷第27頁），與被授權人「蕭展民」之字體幾乎一致，係由同一人所書寫，上訴人爭執「蕭展緯」、「蕭展正」簽名之形式上真正外，認難謂有全體共有人簽名存在。
4.上訴人亦否認賣方「蕭展民」於系爭議價委託要約書第6條特約條款簽名及簽署時間之形式上真正（本院司促卷第14頁）。又依照上訴人與阮俊尉間之Line對話紀錄顯示，兩方於108年4月3日通話完畢後，上訴人張貼阮俊尉於通話中所述之文字「你剛剛說斡旋單還沒給屋主簽先暫緩等代書問好在說」，阮俊尉即刻回訊「ok」等語（原審卷第99頁），可見阮俊尉仍舊承認上訴人所述之內容。反觀被上訴人所提出系爭買賣議價委託要約書，上載「蕭展民」之簽章時間為「108年4月2日22時」，與上訴人及阮俊尉之前述Line對話紀錄之時問、內容明顯衝突，亦徵被上訴人所提出「蕭展民」於上訴人在系爭議價委託要約書第6條特約條款之簽名時間，恐非真正。
5.系爭議價委託要約書未賦予上訴人審閱期間，因上訴人108年3月20日交付斡旋金予被上訴人請求訴外人阮俊尉代為議價，當日即填載系爭議價委託要約書，惟被上訴人刻意填載時間為108年3月23日19時，以圖規避審閱期間之規定，違反消費者保護法第11條之1第1、3項等規定，應為無效。上訴人簽立之系爭議價委託要約書第2條及買方承購聲明五「買方同意受託人得同時接受買賣雙方之委託」等約定，均違反消費者保護法第12條第2項第2款之規定，依同條第1項規定顯失公平為無效。又被上訴人未告知內政部版要約書之區別及其替代關係，違反公平交易法第24條（應為現行法第25條，此應為誤載）。而系爭變更合意書上之註明事項為上訴人對被上訴人代理議價之權限予以限制，故被上訴人以2100萬元承購價格通知賣方，應為無權代理，對上訴人不生效力，被上訴人自不得請求給付服務費等語。
㈡於原審時聲明：
1.駁回被上訴人之訴。
2.訴訟費用由被上訴人負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。㈢於本院時補充：
1.上訴人已限制被上訴人之代理權，被上訴人與賣家間於108年4月2日之議價，即屬無權代理，依民法第170條第1項之規定，效力不及於上訴人。被上訴人復違反其據實報告義務，依民法第567條、第571條規定，本不得向上訴人請求報酬。況上訴人與賣家間未曾簽立任何買賣契約，亦不存在買賣關係，依民法第568條第1項反面解釋，被上訴人不得請求報酬，故被上訴人之請求，並無理由。
2.上訴人所簽108年4月2日系爭變更合意書不具表示意思，與賣家間之買賣契約未能成立；且上訴人已於108年4月2日限制被上訴人之代理權，故被上訴人將系爭議價委託要約書交予賣家簽名，亦屬無權代理。
3.本件出賣人「蕭展民」代理其他共有人未符合顯名原則，被上訴人亦未主張有何隱名代理之情事，不得逕認系爭房地全體共有人已與上訴人成立買賣契約，是被上訴人之受託事務尚未完成，不得請求報酬。「蕭展緯」、「蕭展正」未曾授權被上訴人進行系爭房地銷售，嗣渠等2人之承諾未曾到達上訴人，故系爭房地全體共有人尚未與上訴人成立買賣契約，被上訴人仍未完成受託事務，無報酬請求權。
4.上訴人簽立之系爭議價委託要約書第2條「直接轉定條款」、買方承購聲明五、「雙方代理條款」均違反消費者保護法第12條第2項第2款之規定，依同條第1項之規定顯失公平為無效，被上訴人不得將斡旋金直接轉為定金，亦不得同時為賣方之委託人，代理收受定金，無法推定買賣契約成立，被上訴人無所謂報酬請求權。
5.縱使承認上訴人與賣方間經斡旋成立，充其量僅成立買賣預約，不當然等同成立買賣本約，上訴人與賣家間有關價金如何給付、有無需建築經理公司信託、何時簽約、如何驗屋點交、如何結算水電、代書由何方負責，均未經討論也未達成合意，因此頂多算是預約，而非本約。是被上訴人逕謂已完成委託事項，欲向上訴人請求給付服務費，顯無理由。
6.倘認定金契約與買賣契約均已成立，上訴人為了確認賣家真意，於108年4月11日請求被上訴人提供賣家已承諾的書面資料，但被上訴人始終不願盡其據實說明義務，已違反民法第567條、第571條所定居間人應據實報告，且不得片面為有利於賣家之行為，或違反誠實及信用方法，以欺瞞上訴人之方式，由賣家收受斡旋金；且違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、不動產說明書應記載及不得記載事項規定之提供不動產買賣必要資訊。上訴人主張被上訴人有違反誠實及信用方法，由賣家收受利益之行為，依民法第571條規定，不得向上訴人請求報酬。
7.上訴人與系爭房地所有權人間，或因代理未符顯名，或有承諾未能送達，或有無權代理之嫌，俱難認買賣成立生效，且系爭議價委託要約書第2條「直接轉定條款」、買方承購聲明五、「雙方代理條款」，均違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2款規定，顯失公平而為無效。又因被上訴人違反其據實報告義務，按民法第568條第1項與第571條等規定，不得請求報酬等語。
㈣於本院時聲明：
1.原判決廢棄。
2.上廢棄部分，被上訴人之訴駁回。
3.第一審、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造於108年3月20日簽立系爭議價委託要約書
，上訴人約定委託被上訴人承購系爭房地，委託期間至108年4月7日24時止，上訴人並給付斡旋金5萬元，委託被上訴人以1950萬元與賣方斡旋；經被上訴人多次與賣方接洽後，告知上訴人賣方不同意上開購買之價格，上訴人於108年4月1日簽立委託銷售契約內容變更合意書，將委託價額修正為2060萬元；上訴人於108年4月2日再次簽系爭變更合意書，將委託價額修正為2100萬元，並備註「個稅各付，含仲介服務費1％，可移動物品清空，交屋前須鑑界，費用買方不支付」等文字之事實，業據被上訴人提出與其所述相符之系爭議價委託要約書、系爭變更合意書、不動產專任委託銷售契約書、授權書、法律事務所函、公司登記資料查詢、對話記錄為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡被上訴人主張上訴人應給付21萬元等情，為上訴人所否認，
並以前揭前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點為：1、上訴人抗辯：系爭議價委託要約書被上訴人未給予上訴人審閱期間，且約定之內容顯失公平，違反消費者保護法第12條第2項第2款，以及違反公平交易法第25條，而屬無效或部分無效等情，有無理由？2、上訴人抗辯：系爭議價委託要約書上賣方之一蕭展民之簽名並非真正，渠應未取得系爭房地其他共有人之授權，個人所為簽名，不生效力，有無理由？3、上訴人抗辯：系爭變更合意書係遭被上訴人所屬業務員阮俊尉及翁明偉所詐欺書立，得加以撤銷，有無理由？
4、上訴人抗辯：被上訴人尚未經上訴人之委任授權，即以上訴人所簽立之系爭變更合意書，與系爭房地之賣方洽商上訴人願以2100萬元購買系爭房地之約定，構成無權代理或違背兩造間之仲介委任契約，對上訴人不生效力，有無理由？
5、上訴人抗辯：被上訴人就系爭房地之居間買賣行為，對上訴人違反誠實信用原則，有無理由？6、被上訴人主張：
系爭房地之買賣契約已因被上訴人之居間行為，以2100萬元之價格買賣契約成立，上訴人應給付被上訴人服務報酬21萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，有無理由？經查：
1.就上訴人抗辯：系爭議價委託要約書被上訴人未給予上訴人審閱期間，且約定之內容顯失公平，違反消費者保護法第12條第2項第2款，以及違反公平交易法第25條，而屬無效或部分無效等情，有無理由部分：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1、3項分別定有明文。又前開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。而因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。本件依系爭議價委託要約書第5條約定「本約一式四聯，第一聯為加盟店收執聯，第二聯為買方收執聯，第三聯為買賣雙方要約及承諾時之憑據，第四聯為賣方收執聯，並自簽認日起生效」等語觀之，且對照系爭議價委託要約書簽訂日期為108年3月23日，因未達賣方底價，嗣調整銷售總價額而於108年4月1日第一次簽立委託銷售契約內容變更合意書等情，足以認定上訴人就系爭議價委託要約書之內容，已有上開時間得細為審閱；且上訴人於第一次簽立委託銷售契約內容變更合意書前，並未提出任何異議，足見上訴人於訂約當時對系爭契約內容已明確知悉，尚難認上訴人無充分時間詳閱並理解系爭議價委託要約書條款之內容。況依據前揭規定所示，未提供消費者合理審閱期間，其效果僅生該定型化契約條款無效，至於兩造間之系爭議價委託要約書是否無效，則應視兩造間就委託承購之意思表示是否一致，而非系爭議價委託要約書當然無效。本件綜觀系爭議價委託要約書之內容，除被上訴人預先擬定之內容外，尚就斡旋金、委託期限、承購價格等必要之點，以手寫之方式填載個別磋商契約，並非僅由被上訴人提供之定型化條款，故不應認為欠缺提供合理之審閱期而無效，是兩造間之委託承購系爭房地之系爭議價委託要約書應已有效成立。上訴人抗辯系爭議價委託要約書因被上訴人未提供審閱期而無效等情，應屬無據，自無可採。
⑵按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。又所謂「定型化契約」，係指依照當事人之一方為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交易條款所訂定之契約。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方理應受其拘束。是司法對定型化契約之規制，應僅在企業經營者濫用其締約優勢地位，以違反誠信原則，對消費者顯失公平之約款圖謀己利之範圍內，始加以介入，若無此等依法應認為無效之情形，法院對當事人意思合致之契約內容即應予尊重，此由消費者保護法第12條、同法施行細則第14條均以約款對消費者「顯」失公平、消費者負擔「顯」不相當、「顯」有不利於消費者等為約款無效之要件，可見一斑，是以僅須契約約款尚未達明顯不公平、不相當之狀況，法律上均應承認其效力，縱該契約係以定型化約款之形式為之，亦與一般私法行為相同，原則上仍均屬有效，僅於有法定情形始例外無效，評價上尚無二致。查本件系爭議價委託要約書第2條簽訂買賣契約書之義務約定「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分，買方應於三日內補足買賣總價款百分之五以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約書，買方絕無異議」等語，係約定買賣成立之時點及定金之金額，上訴人既願出價，且曾於108年4月1日加價承購系爭房地，足見上訴人確有購買系爭房地之意願，兩造前揭買賣契約成立之時點、斡旋金轉為買賣定金等約定，未見為有加重委託人之責任或於委託人有重大不利益、違反誠信原則、對消費者顯失公平、違反平等互惠等情形，兩造既已就特定約款為商議及更動，未更動部分自應認為係雙方已通盤考量後所達成之合意，難於事後指稱有顯失公平、違反平等互惠之情形，是上訴人抗辯此顯失公平而無效等云云，洵屬無據，並無可採。
⑶按除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易
秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第25條固定有明文。惟按公平交易法之立法目的，在於維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，該法第1條亦有明文。公平交易法第25條所稱「交易秩序」，係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。本條與民法、消費者保護法等其他法律相關規定之區隔，應以「足以影響交易秩序」之要件，作為篩選是否適用公平交易法或本條之準據；倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應請其依民法、消費者保護法或其他法律請求救濟。而判斷「足以影響交易秩序」時，應考量是否足以影響整體交易秩序（例如受害人數之多寡，造成損害之量及程度，是否會對其他事業產生警惕效果、及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等項），或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響為限，始有該條之適用。至單一個非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用該條之規定（行政院公平交易委員會對於公平交易法第25條案件之處理原則意旨參照）。
查本件上訴人雖抗辯：被上訴人未告知內政部版要約書之區別及其替代關係云云。惟行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範第5點第2款係指：不動產經紀業者從事不動產買賣之居間業務時，倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係。然本件乃屬私人間之委託買賣契約，非屬公平交易法第25條所規範之情形；再者，上訴人並無提出證據證明被上訴人有何違反公平交易法第25條所定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之情形；況依照前揭規定及說明，公平交易法係在維持整體交易秩序與消費者之利益，以確保事業間之公平競爭，並非在處理單一之交易糾紛，是上訴人此部分之抗辯，顯乏其據，自無可採。
2.就上訴人抗辯：系爭議價委託要約書上賣方之一蕭展民之簽名並非真正，渠應未取得系爭房地其他共有人之授權，個人所為簽名，不生效力，有無理由部分：
經查，證人蕭展民於108年10月8日在原審言詞辯論中具結證稱：其確實有託被上訴人出售系爭房屋，針對上訴人之出價2100萬元，其有同意，並於當天（即108年4月2日22時）寫日期，並有簽名，沒有倒填，4/2那天是仲介公司跟我說有人願意以那個價錢購買；系爭房屋之3個共有人係其兄弟，表示達到多少金額，就可以出售，由其全權作主，均有同意出售系爭房地；支付命令卷第27頁所附授權書之授權人及被授權人姓名資料，均是由其所填寫，是4/2晚上寫的等語（參原審卷第126至129頁）。是由此可知，系爭議價委託要約書上蕭展民之簽名，確實為其於108年4月2日22時所親簽，且有取得系爭房地其他共有人之授權，並有授權書在卷可稽，並未見有何不實或偽造之情事。而上訴人對於此部分有利於己之事實主張，亦未舉證以實其說，是上訴人此部分之抗辯，顯然無據，應無足採。
3.就上訴人抗辯：系爭變更合意書係遭被上訴人所屬業務員阮俊尉及翁明偉所詐欺書立，得加以撤銷，有無理由部分：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第88條第1項前段、第92條第1項前段定有明文。又所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號民事裁判意旨參照）。
⑵查本件上訴人固抗辯系爭變更合意書係經訴外人阮俊尉佯
稱賣方不同意價格，陷於錯誤變更承購價格而為簽立云云。惟證人蕭展民於108年10月8日在原審言詞辯論中具結證稱：系爭房地之價格是其和兄弟討論後決定的，渠等之底價是2000萬元，加上其他仲介費用後，才是這個價錢；被上訴人3月中下旬向渠表示只是問看看，沒有馬上簽授權銷售契約書，被上訴人曾經帶著買方的要約1900多萬元，其表示低於渠等之底價，不用說，後來才帶著2100萬元之價格來談等語（參原審卷第127頁）。是由此可知，上訴人原先所出之承購價格1950萬元、2060萬元等，均未達賣方所考量底價加計仲介費用後之價格，訴外人阮俊尉、翁明偉2人始因此前來勸說上訴人有無提高出價之意願，並未見渠等有何實施詐術而使上訴人陷於錯誤，以提高其出價金額為2100萬元之情事，自難認阮俊尉、翁明偉2人有何詐欺上訴人之不法可言。而上訴人就此部分有利於己之事實主張，亦無法舉證以實其說，所述自難採信。
4.就上訴人抗辯：被上訴人尚未經上訴人之委任授權，即以上訴人所簽立之系爭變更合意書，與系爭房地之賣方洽商上訴人願以2100萬元購買系爭房地之約定，構成無權代理或違背兩造間之仲介委任行為，對上訴人不生效力，有無理由部分：
⑴按稱「居間」者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之
機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。稱「代理」者，謂代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第565條及第103條第1項分別定有明文。次按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，同法第167條亦定有明文。而民法第167條之立法理由為「授與意定代理權之行為，是有相對人之單獨行為，非委任，亦非他種契約」，準此以言，居間為一契約行為，當事人間之權利義務關係，自當以雙方所訂立之契約約定為準；然代理則為單獨行為，代理人於代理之權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，兩者之法律規範及效力，均有所不同。是本件上訴人抗辯：上訴人業已向被上訴人之業務員阮俊尉表示，需向銀行諮詢貸款條件，始得加價至2100萬元，被上訴人才能向系爭房地之賣方洽商系爭房地買賣合約，被上訴人之代理權已受有限制；然被上訴人在未得上訴人之授權下，竟以上訴人所簽立之系爭議價委託要約書、系爭變更合意書，與賣方洽商協議以上訴人願出2100萬元為由，成立所謂系爭房地之買賣契約，被上訴人為無權代理，依照民法第170條第1項之規定，未經上訴人之承認，對上訴人不生效力云云。揆諸前揭規定及說明，並對照兩造所簽立之系爭變更合意書備註欄所記載「個稅各付，含仲介服務費1％，可移動物品清空，交屋前須鑑界，費用買方不支付」等語觀之，本件兩造間應係訂立居間之契約，上訴人就系爭房地所開立之承購條件，委託被上訴人與賣方接洽溝通，並非授予代理權之單獨行為，是上訴人抗辯：被上訴人之代理權已受限制，無權代理上訴人與賣方接洽溝通云云，自屬無據，應無可採。
⑵上訴人雖於108年4月2日簽立系爭變更合意書，將委託價
額修正為2100萬元，並約定「個稅各付，含仲介服務費1％，可移動物品清空，交屋前須鑑界，費用買方不支付」等條件；然其亦辯稱：其於簽署系爭變更合意書時，亦同時向阮俊尉及翁明偉2人表示需向銀行確認貸款條件後，始得加價，此並為阮俊尉及翁明偉2人所知悉且同意；惟被上訴人竟在未經上訴人向銀行確認貸款條件之停止條件成就下，即持上訴人所簽立之系爭變更合意書，與賣方洽商系爭房地之買賣事宜，對上訴人不生效力，並於本院審理時聲請傳喚證人梁彬仕、陳鉉元及李建興等到庭證述等語。經查，證人即三信商銀進化分行之專案襄理李建興於本院109年2月19日準備程序時具結證稱：「上訴人要買新的房子，就是臺中市○區○○街○○○號房屋，上訴人拿400號的房子先做估價，…，是拿父親的房子去估價，上訴人要跟我們申請購屋貸款，申請的貸款金額印象中是1500萬元左右」、「…。總行估價完之後，我有跟上訴人說可貸金額及成數，供上訴人評估參考，總行鑑價臺中市○區○○街○○○號金額為1360萬元，因為上訴人說要用400號房子來貸款，因為上訴人要評估自己月付金額的部份，上訴人只跟我說要考慮看看，就沒有來提出申請貸款」、「…，上訴人有跟我提到有無寬限期的問題」、「…，我有跟他講利率2.5%」、「我當時幫上訴人大概試算一下，以1000萬元來講，2.5%，20年，每月本息大約5萬3000元，…」等語（參本院卷第124至127頁）。顯見上訴人確實有因想購買系爭房地，而覓得證人即三信商銀進化分行之專案襄理李建興，前來就其父親所有臺中市○區○○街○○ ○號房屋進行貸款估價，以及評估每月還款本息之事實，堪予認定。對照證人即上訴人與被上訴人之業務人員阮俊尉及翁明偉於訂立系爭變更合意書時之在場人梁彬仕（為上訴人之鄰居）於本院109年2月19日準備程序時具結證稱：「有一天接近傍晚的下午，是在去年夏天的時候，我知道在談臺中市○○街○○街交叉口附近的房子的事情，…，當時房仲來的時候說要2100萬元屋主才要出來談，當時上訴人出的價格為2060萬元，上訴人說銀行的人還沒來看，隔天才要來看，可是仲介急著要收斡旋，以2100萬元來收斡旋，上訴人有給他5萬元的斡旋金，也有寫斡旋的資料，上訴人有給，他也同意，可是當時房仲有講銀行貸款的人來看，才會給屋主簽名，上訴人說簽約前土地要鑑界才可以簽約，上訴人也說貸款的部分要問清楚才可以送去屋主那邊簽」、「（法官問：既然你說要等到銀行人員來看，仲介才可以把上訴人的斡旋金下給賣方，上訴人何不等到銀行來看完，再下斡旋，他考慮點為何，你是否知道？）因為房仲來時有說不用再跑一趟，反正上訴人都要買了，不用再跑一趟。上訴人會相信那個仲介，是因為上訴人上一間房子也是跟他買的」、「（法官問：兩造後來有沒有訂立房屋買賣契約？）沒有。…。後來因為上訴人貸款的問題，因為銀行來看過貸不到2100萬元的金額，所以上訴人要把斡旋撤回，所以才沒有成立買賣契約」等語（參本院卷第117至118頁）；證人即上訴人之妹婿，同時於108年4月2日上訴人與被上訴人之業務人員阮俊尉及翁明偉訂立系爭變更合意書之在場人陳鉉元，於本院109年2月19日準備程序時具結證稱：「因為斡旋的時候，上訴人有跟仲介說貸款金額還沒有確定，不知道可以貸多少，叫仲介等我們確定銀行可否貸2000萬元的金額後，再找賣方簽約，仲介阮俊尉也答應我們，因為賣方三兄弟其中一個從臺北回來才能跟我們簽約，叫我們不用擔心」等語（參本院卷第121頁）。是由證人梁彬仕及陳鉉元2人之上揭證述，對照上訴人確實有找銀行人員李建興前來就其父親之房屋為貸款估價，並徵詢可貸款之條件等情可知，上訴人抗辯：其於108年4月2日簽立系爭變更合意書，將委託價額修正為2100萬元時，確有向被上訴人之業務人員阮俊尉及翁明偉表示，因其貸款金額尚未確定，上訴人不知可貸得多少，要求阮俊尉及翁明偉待上訴人確定銀行可否符合其貸款條件後，再找賣方簽約，並得被上訴人之業務人員阮俊尉及翁明偉2人當場允諾等語，並非無據，對照證人3人均係隔離詢問，互核證人等之證述，以及上訴人所為抗辯，大抵相符等情觀之，足認上訴人上揭所辯，應堪採信。是本件上訴人於108年4月2日簽立系爭變更合意書，即將委託價額修正為2100萬元之內容，應認兩造已約定待上訴人確定銀行可否符合其貸款條件作為停止條件，被上訴人始得以該系爭變更合意書所約定委託價額2100萬元之內容，與系爭房地之賣方洽商買賣合約是否成立之事宜。
⑶按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民
法第99條第1項定有明文。本件系爭變更合意書既已約定待上訴人確定銀行可否符合其貸款條件作為停止條件，已如前述，則依照民法第99條第1項之規定，自應以被上訴人接獲上訴人通知，其向銀行確定其可否符合其貸款條件之停止條件成就時，始發生效力。查本件依照系爭變更合意書上賣方蕭展民所簽立之時間為108年4月2日22時等情觀之，被上訴人係於甫取得上訴人所簽立系爭變更合意書之同日，即違反兩造間所附停止條件之約定，而逕自前往找尋賣方蕭展民洽商系爭房地之買賣事宜，揆諸前揭規定及說明，自難認此已對上訴人發生效力。此對照上訴人與阮俊尉2人於108年4月3日之Line對話紀錄中，上訴人對阮俊尉張貼「你剛剛說斡旋單還沒給屋主簽先暫緩等代書問好在說」，阮俊尉即刻回訊「ok」等語（原審卷第99頁）；以及上訴人於108年4月3日所張貼之「撤回授權聲明書」現場照片、於108年4月9日委由律師所寄發之律師函等內容觀之（參原審卷第101至113頁），亦可得印證。是本件被上訴人以系爭房地買賣契約業已成立為由，主張依照系爭議價委託要約書第2條之約定，認為系爭房地之買賣契約已成立，因此請求上訴人依約給付服務報酬即買賣總價2100萬元之百分之1，亦即21萬元，顯然無據，自無可採。
5.綜上所述，本件由於兩造間就系爭議價委託要約書及系爭變更合意書之停止條件尚未成就之情形下，被上訴人即違反兩造之約定，擅自前往找尋賣方洽商系爭房地之買賣事宜，無法認定已對上訴人發生效力，則被上訴人請求上訴人應給付其服務報酬21萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，自屬無據，應予駁回。由於本件上訴人於本院時始聲請傳喚證人梁彬仕、陳鉉元2人到庭證述，原審因此未及審酌而為上訴人敗訴之判決，並命上訴人給付被上訴人21萬元，及自108年5月11日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，即有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原審判決廢棄，判決如主文第二、三項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 張清洲
法 官 林金灶法 官 楊忠城正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 黃佳莉