臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第335號上 訴 人 王斌昌訴訟代理人 吳映辰律師複 代理人 林瓊嘉律師被 上訴人 邱柏譯
邱玉葉邱明理邱雅娟邱雅惠邱建銘兼上二人訴訟代理人 徐麗珍上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國109 年7 月8日本院豐原簡易庭108 年度豐簡字第685 號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於109 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1項、第2 項、第4 項定有明文。查上訴人於原審係依系爭租約附帶事項第1 條約定，及民法第227 條、第231 條第1 項規定提起本件訴訟（見原審卷第17至18頁），嗣於本院審理時陳明請求權基礎為系爭租約附帶事項第1 條約定，其他請求權不再主張（見本院卷第118 頁），應認上訴人撤回依民法第227 條、第231 條第1 項為請求權基礎部分，核屬訴訟標的之一部撤回，被上訴人於期日到場未為同意與否之表示，且10日內未提出異議，依上開規定，應視為同意上訴人撤回上開請求權基礎，上訴人撤回上開請求權基礎，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人邱財興於民國98年10月16日將坐落臺中市○○區○○段○○○段00○0 地號土地（下稱系爭土地）出租與上訴人供種植花卉之用，租期自99年1 月1 日至106 年12月31日止，每年租金新臺幣（下同）3 萬5,000 元（下稱系爭租約），並於附帶事項第1 、2 條約定：租期中，邱財興如欲終止契約收回土地時，需無條件賠償上訴人50萬元，且租期屆滿時仍需續約予上訴人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元等語。嗣邱財興於105 年3 月1 日死亡，被上訴人戊○○、丙○○、乙○○及訴外人邱來水為其繼承人（以下逕以姓名稱之），應承受邱財興與上訴人間系爭租約之租賃關係；邱來水於107 年3 月22日死亡，則由被上訴人辛○○、庚○○、丁○○、己○○（下稱辛○○等4 人，並分別逕以姓名稱之）繼承而承受該租賃關係，兩造間就系爭土地之租賃期間應自99年1 月1 日起至113 年12月31日止。惟上訴人依約繳納
107 年租金4 萬元時，被上訴人均拒絕收取，並拒絕承認系爭租約效力，戊○○更以存證信函向上訴人主張收回系爭土地，更對上訴人提起竊佔告訴，妨害上訴人使用系爭土地，被上訴人執意違反租約，且不斷以言詞、訴訟騷擾上訴人，上訴人為人身安全及避免騷擾，被迫於108 年5 月間停止使用系爭土地，將主要設施拆除、遷離。系爭土地租金債權（每年3 萬5,000 元）部分已經本院105 年度家訴字第112 號民事判決分割，自屬租賃權利之分割，原審判決認定租賃權利尚未經分割容與事實不符。依被上訴人整體行為觀察，被上訴人就租金債權（每年3 萬5,000 元）已完成分割，未提及「租賃權利」之分割，而被上訴人於分割共有物訴訟開庭時均陳述欲收回系爭土地，欲回系爭土地居住、耕種，可證被上訴人根本不認「租賃權利」為邱財興遺產，自無分割之必要。戊○○並以存證信函催告上訴人，表示欲收回土地。上訴人則於107 年1 月30日以存證信函請戊○○及邱來水收受租金遭拒，嗣108 年4 月26日調解時因被上訴人均拒絕收受租金致調解不成立，可證被上訴人已終止系爭租約甚明。戊○○寄發存證信函收回土地、提告竊佔時均以「我們不承認契約效力」為表達、訴請返還土地，於兩次調解、協商時拒收租金，更在系爭土地擺放出售告示，顯係被上訴人充分討論後為之，由代表人戊○○為終止契約之意思表示，且被上訴人知悉前開行為而未為反對之意思表示。被上訴人於
108 年4 月9 日以原證17（上訴人於審理時口誤稱「上」證17）之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，參原證12、戊○○於臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢）之陳述均是以「我們」為開頭，應是被上訴人七人討論後推由戊○○提出告訴。分割遺產訴訟中未提及「租賃權利」之分割，益證被上訴人始終不承認系爭租賃契約有效，由代表人戊○○為終止契約之意思表示，應成立表見代理。爰依系爭租約附帶事項第1 條約定，請求被上訴人連帶賠償上訴人50萬元等語。
二、被上訴人抗辯：㈠丙○○部分：邱財興於105 年3 月1 日死亡，由戊○○、丙
○○、乙○○、邱來水繼承後，經本院105 年度家訴字第11
2 號判決分割遺產，其中關於系爭租約，僅就系爭土地所有權按應繼分比例分割為分別共有、106 年度所收取之租金3萬5,000 元按應繼分比例分配，系爭租約之權利義務未經分割，仍屬全體繼承人公同共有。嗣邱來水死亡，辛○○等4人繼承後，亦未更異前開權利義務關係，系爭租約之終止，未向或未由公同共有人全體為之，均未生合法終止之效力。戊○○自行發文請求上訴人返還系爭土地之4 分之1 或提出刑事告訴，並未經其他被上訴人同意或授權，屬其個人行為，依民法第258 條第2 項、第263 條之規定，該非由其全體契約當事人所為之意思表示，並不生終止契約之意思表示。同理，上訴人向戊○○個人所為之意思表示，亦不及於其他公同共有人。系爭租賃契約既未經終止，上訴人即有給付租金之義務，然並未給付系爭土地107 、108 年之租金，復於契約未合法終止前，自行搬遷離開、終止契約，核屬非可歸責於被上訴人，自不得請求損害賠償。況上訴人既已受有一部履行之利益，其請求50萬元違約金明顯過鉅，應依民法第
251 條、第252 條規定酌減其數額。又其並無拒收租金，系爭租約未終止，其沒說要收回，沒有不願續租，上訴人仍可繼續使用土地，但應給付租金等語。
㈡戊○○部分：依系爭租約之約定，自107 年起租金為每年4
萬元，然從107 年後兩造並無商談續約，上訴人亦無給付租金，惟仍繼續占用土地，顯係故意違約，其才寄發存證信函，要求收回土地，並開始進行訴訟。又上訴人107 年1 月30日寄發之存證信函，僅通知其及邱來水，未通知其他繼承人，竟還說其拒收租金，嗣後於108 年5 月27日寄發之存證信函檢附支票與戊○○，上訴人欲給付之對象亦非邱財興之所有繼承人，其不是繼承人之代表人，上訴人應將租金分成4份給付所有繼承人。系爭租約第9 條約定，租賃期滿7 年時，雙方得另商條件續訂合約，惟兩造並無另簽合約及談租金，又上訴人雖於107 年1 月30日以新社郵局第000006號存證信函通知領取租金，惟未告知領取之時間、地點，亦未將租金提存法院，上訴人於108 年5 月間未向所有繼承人告知不租，偷偷搬走所有花卉設備，留下廢棄物，如今雜草叢生。其並無拒收租金，系爭租約未終止，上訴人仍可繼續使用土地，但應給付租金，上訴人的廢棄物還在系爭土地上，被上訴人至今未取回土地，其怕移動廢棄物會遭上訴人提告等語。
㈢乙○○部分：戊○○的意見不能代表其他被上訴人的意見，
是戊○○自己不要租給上訴人的，其自始至今都未說不租上訴人，是上訴人都不拿租金給被上訴人，且擅自搬離。其無拒收租金，系爭租約應該沒有終止，上訴人仍可繼續使用土地，並應給付租金；調解時並未提到租金等語。
㈣辛○○等4 人部分：上訴人如果要繼續租，就要另外談，當
初上訴人也沒有找被上訴人談，是上訴人未告知被上訴人即自行搬走。系爭租約未終止，上訴人仍可繼續使用土地，並應給付租金。107 年3 月27日因上訴人未通知其他繼承人，其拒收上訴人之租金等語。己○○另稱系爭租約附帶事項第
1 條之解釋應為合法終止並收回土地，被上訴人始須給付50萬元等語。
三、原審認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人均答辯聲明：
上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第122 至124 頁、第165至166 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈上訴人於98年10月16日向邱財興承租系爭土地供種植花卉之
用，租期自99月1 月1 日至106 年12月31日止，每年租金3萬5,000 元（即系爭租約，見原審卷第27頁），系爭租約附帶事項第1 條約定：租期中，邱財興如欲終止合約收回土地時，需無條件賠償原告50萬元，且租期屆滿時，仍需續約予上訴人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元。
⒉邱財興於105 年3 月1 日死亡，戊○○、乙○○、丙○○、
邱來水為其繼承人，承受邱財興與上訴人間就系爭租約之租賃關係；邱來水於107 年3 月22日死亡，辛○○、庚○○、丁○○、己○○為其繼承人，則由辛○○等4 人繼承而與戊○○、乙○○、丙○○承受上開租賃關係。戊○○於105 年
6 月28日提起分割遺產訴訟，經本院家事庭105 年度家訴字第112 號判決確定，系爭土地由戊○○、乙○○、丙○○及邱來水分別共有，應有部分各為4 分之1 。系爭土地出租之租金債權，每年3 萬5,000 元，由乙○○、邱來水於106 年
1 月5 日收取，扣除該判決附表四所示喪葬費用、管理費用及溢領費計54萬7,605 元後，餘額再由戊○○、乙○○、丙○○及邱來水按應繼分比例分配（每人應繼分均為4 分之1）。
⒊戊○○於107 年1 月22日提起分割共有物訴訟，經本院107
年度訴字第404 號判決將系爭土地及同段39之1 地號土地合併分割，由辛○○等4 人（該案訴訟中邱來水死亡，由辛○○等4 人承受訴訟）分得同段39之1 地號土地（此筆土地嗣於108 年10月29日以贈與為原因移轉與丁○○），丙○○分得同段39之2 地號土地，乙○○分得同段39之3 地號土地，戊○○分得同段39之4 地號土地，並於108 年1 月23日判決確定。
⒋107 年1 月2 日戊○○以清水郵局第000002號存證信函寄與
上訴人：收回系爭土地、請上訴人移除地上物（即原證2 ）。
⒌107 年1 月30日上訴人以新社郵局第000006號存證信函（即
原證3 ）寄與戊○○與邱來水，請邱財興之繼承人領取系爭土地之租金。
⒍108 年3 月29日戊○○再通知上訴人將系爭土地之地上物移除（即原證5 ）。
⒎108 年4 月2 日，上訴人與戊○○、辛○○、乙○○、丙○
○至臺中新社區調解委員會就系爭租約事項為調解，但調解不成立。
⒏108 年4 月19日辛○○以石岡郵局第000015號、第000024號（即原證6 ）信函催告上訴人拆除地上物，歸還系爭土地。
⒐上訴人於108 年5 月間停止使用系爭土地，將主要設施遷走。
⒑108 年10月7 日戊○○起訴請求上訴人返還系爭土地（即原證19），後於109 年4 月撤回。
㈡爭執事項：
⒈就系爭租約附帶事項第1 條約定「租期中甲方（即出租人）
如欲終止合約收回土地」之解釋，上訴人主張：不須出租人合法終止，只要出租人想終止契約收回土地，即須賠償承租人50萬元；被上訴人主張：須出租人合法終止並收回土地，出租人始須給付50萬元。兩造上開主張何者有理由？如被上訴人主張有理由，被上訴人有無於108 年4 月9 日系爭租約之租期中合法終止契約並收回土地？⒉上訴人依系爭租約附帶事項第1 條，請求被上訴人連帶給付
50萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠就系爭租約附帶事項第1 條約定「租期中甲方（即出租人）
如欲終止合約收回土地」，應以出租人合法終止並收回土地之解釋為合理。被上訴人並無於108 年4 月9 日系爭租約之租期中合法終止契約並收回土地：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判決意旨參照）。查系爭租約附帶事項第1 條約定：租期中甲方（即出租人）如欲終止合約收回土地時，須無（誤載為「回」）條件賠償乙方（即承租人）50萬元，甲方不得異議等語（見原審卷第27頁）。斟酌系爭租約附帶事項第1 條之契約精神，應係為保障承租人在租賃期間使用系爭土地之權利，避免因出租人任意終止租約而影響承租人使用土地進而受有不能利用土地之損害，因此訂立該約定保障承租人之使用權利，並約定出租人應賠償承租人，以填補承租人因出租人任意終止契約而受不能利用土地之損害，基上，應係出租人合法終止契約並收回土地，承租人始有不能利用土地之損害可言。從而，以「出租人合法終止契約並收回土地」解釋系爭租約附帶事項第1 條約定，應屬合理，被上訴人此部分主張為可採。
上訴人雖主張：只要出租人想終止契約收回土地，即須賠償承租人50萬元等語，惟若出租人未合法終止契約並收回土地使用，在系爭租約有效且承租人繼續利用系爭土地之情形下，難認承租人有何損害，要與系爭租約附帶事項第1 條訂立之契約精神不符，是以上訴人之主張自非可採。準此，上訴人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上訴人連帶賠償50萬元，須以被上訴人在租期中合法終止系爭租約並收回系爭土地為前提。
⒉按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條第1 項定有明文。租賃權利係財產權，並無專屬性質，民法租賃章節中並無租賃契約因出租人死亡時即行終止之規定，自得為繼承之標的。因此，邱財興死亡時，系爭土地之租賃權利即係遺產之一部分，依民法第1148條之規定，應由邱財興之全體繼承人繼承。查上訴人與邱財興於98年10月16日簽訂之系爭租約第1 至4 條約定，上訴人向邱財興承租系爭土地供種植花卉之用，租期自99月1 月1 日至106 年12月31日止，每年租金3 萬5,000 元（見不爭執事項⒈、原審卷第27頁），並於系爭租約附帶事項第2 條約定：出租人切結系爭租約租期屆滿時仍需續約與承租人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元（見原審卷第27頁）。嗣邱財興於105 年3 月1 日死亡，戊○○、乙○○、丙○○及邱來水為其繼承人，承受邱財興與上訴人間就系爭租約之租賃關係；邱來水於107 年3 月22日死亡，辛○○、庚○○、丁○○、己○○為其繼承人，則由辛○○等4 人繼承而與戊○○、乙○○、丙○○承受系爭租約之租賃關係（見不爭執事項⒉）。系爭租約附帶事項第2 條約定已載明續租之租賃期間、租金數額，應認上訴人與邱財興間有續訂租約之合意，因此戊○○及辛○○等4 人抗辯：上訴人自107年1 月起欲續租系爭土地，需另與被上訴人協商等語，顯與系爭租約約定不符，並非可採。基此，依系爭租約第3 條約定，系爭租期應自99年1 月1 日起至113 年12月31日止，自99年1 月1 日起至106 年12月31日止，每年租金3 萬5,000元，又依系爭租約附帶事項第2 條約定，系爭租約於上開租約期滿時續租與上訴人，自107 年1 月1 日起至113 年12月31日止，每年租金4 萬元，是以系爭租約租期尚未屆滿，且被上訴人於本院審理時亦均稱系爭租約尚未終止，上訴人可以繼續使用系爭土地，但要給付租金等語（見本院卷第119頁），亦與前開認定相合。
⒊按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；民法第
258 條規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第258 條、第26
3 條、第1151條及第828 條第3 項分別定有明文。上訴人與邱財興就系爭租約之權利義務，在邱財興於105 年3 月1 日死亡後，由其繼承人繼承，而為公同共有（見不爭執事項⒉），兩造復不爭執被上訴人迄未就系爭租約之租賃權利為分割（見原審卷第372 至373 頁），則出租人行使終止權時，自應由邱財興之全體繼承人以意思表示向上訴人為之。上訴意旨雖稱本院105 年度家訴字第112 號分割遺產事件已判決分割系爭土地之租金債權，而屬租賃權利之分割等語，然查本院105 年度家訴字第112 號分割遺產事件所判決分割之遺產範圍包含系爭土地，以及乙○○、邱來水於106 年1 月5日所收取之系爭土地一年份租金即3 萬5,000 元租金收益，但分割之遺產範圍並未包含系爭租約之租賃權，此有該案判決在卷為憑（見本院卷第133 至141 頁），並經本院調閱該案卷宗核閱無誤，上訴人此部分所辯顯有誤會，不足信採。又上訴人於本院109 年10月23日審理時確認其主張被上訴人終止系爭租約之時點為被上訴人於108 年4 月9 日以原證17之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，參原證12、戊○○於臺中地檢之陳述均是以「我們」為開頭，應是被上訴人全體討論後推由戊○○提出告訴等語（見本院卷第163 頁）。查諸臺中地檢109 年4 月9 日收件之刑事告訴狀內容：「告訴人戊○○，被告甲○○，事由：因侵佔罪依法提出告訴事。事實及理由：1.被告甲○○租賃（誤載為「任」）土地於106 年12月31日屆滿到期。2.告訴人前往另商合約事項，被告甲○○口出狂言，態度極惡。後又再用郵政存信通知，均置於不理，目無法紀，欺壓良民。3.告訴人唯有請求還地，並請求這一年六個月租金. . . （下略）」（見原審卷第259 至261 頁），可見該刑事告訴狀所載之告訴人為戊○○，該書狀內容並未提及其他被上訴人。再觀諸上訴人所提臺中地檢108 年度他字3478號侵占案（即臺中地檢
108 年度偵字第22114 號竊佔案件之案卷）詢問筆錄（見原審卷第15至17頁），戊○○雖答以：「我們在107 年1 月2日、108 年3 月29日都有寄存證信函給上訴人，表示租約已到期並要求收回土地」、「我們要把土地拿回來，因為當初
106 年12月31日租約到期時，我們要跟上訴人談，我們要求把土地收回，我們不承認系爭租約約定續租7 年」等語，但此僅為戊○○於偵查中所述片面之詞，且戊○○所稱「我們」係指何人亦不明確特定，不足認被上訴人全體有何以自己行為授與代理權，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示之表見事實存在，並且，被上訴人否認是經全體繼承人討論後推由戊○○提告上揭偵查案件，戊○○亦稱被上訴人沒有討論過此事等語，則上訴人就其主張自應舉證以實其說，惟上訴人未能提出其他佐證，自難認被上訴人全體有以原證17即108 年4 月9 日之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，亦不能遽認為表見代理，而應認上揭刑事告訴狀為戊○○個人之意思與行為，並經本院調閱臺中地檢
108 年度偵字第22114 號竊佔案件卷宗核閱如實。戊○○雖稱其提出上揭刑事告訴與系爭土地無關，然查其於偵查中陳述即提及系爭土地，此有上揭詢問筆錄及臺中地檢108 年度偵字第22114 號竊佔案件不起訴處分書在卷可參（見原審卷第15至17頁、第51至53頁），其所言顯與事實不符，不足為信。從而，上訴人主張被上訴人全體推由戊○○於108 年4月9 日以刑事告訴狀向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並不可採。復斟酌上訴人自陳其並未通知被上訴人，而於
108 年5 月間遷離系爭土地，但留有無法搬走的東西，亦未表達是否拋棄未搬走物品之占有等語（見本院卷第165 頁），足見上訴人108 年5 月間搬離時既未通知被上訴人，且有物品留置，復未點交系爭土地，自難認上訴人已將系爭土地交還被上訴人，堪認未有被上訴人「收回土地」之情事，亦與系爭租約附帶事項第1 條約定不符。
㈡綜前，上訴人未能證明被上訴人全體於108 年4 月9 日系爭
租約之租期中有向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並收回系爭土地之事，而不合於系爭租約附帶事項第1 條約定。
是以，上訴人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上訴人連帶給付50萬元，並無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上訴人連帶給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 李 蓓法 官 張意鈞正本係照原本作成。
不得上訴中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 陳靖國