臺灣臺中地方法院民事判決109年度簡上字第478號上 訴 人 楊蔡瑞香訴訟代理人 謝惠晴律師被 上訴人 許英善訴訟代理人 陳永裕上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國109年10月14日本院臺中簡易庭109年度中簡字第638號第一審民事簡易判決提起上訴，經於110年12月24日言詞辯論終結，本院合議庭判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○段0000地號土地上，如附圖即臺中市中山地政事務所民國110年9月27日土地複丈成果圖所示綠色虛線所圍區域部分（面積10.6平方公尺）之建物拆除，並將上開占用部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人全體、命上訴人給付逾如附表二所示本息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第一審訴訟費用（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之62，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張:兩造為坐落臺中市○區○○段○○段0 00地號土地(下稱系爭土地)之共有人，被上訴人、上訴人應有部分依序為369/6000、245/4000。系爭土地上建有多棟建物，上訴人即為其上同段4
96、571建號即門牌號碼依序為台中市○○路○段000巷0弄0號、5弄7號2樓之1建物(下稱系爭5弄5號、5弄7號2樓之1建物，並合稱系爭建物)之所有權人。詎上訴人就系爭土地其單獨所有設有保存登記建物所坐落之分管土地以外，並無法律上正當權源，竟私自占用，並於其上增建二層樓RC造如附圖即臺中市中山地政事務所民國110年9月27日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示符號A紅色實線所圍區域部分之建物(面積17.4平方公尺，下稱紅色實線建物)及綠色虛線所圍區域部分之建物(面積10.06平方公尺，下稱綠色虛線建物，並與紅色實線建物合稱系爭增建建物)，顯已侵害系爭土地全體共有人之所有權，被上訴人自得依民法第767條第1項前、中段、第821條規定，請求上訴人將違法之系爭增建建物拆除，並將占用之土地返還被上訴人及其他共有人全體。再者，上訴人所有系爭增建建物所坐落之系爭土地，並未向各共有人約定專有使用，屬無權占用，而受有相當於租金之不當得利，被上訴人按應有部分受有相當於租金之損害，自得依民法第179條規定,請求上訴人返還自起訴時回溯前5年相當於租金之利益新臺幣 (下同)30萬元,並應自109年5月20日之變更聲明狀繕本送達翌日起至騰空拆除系爭增建建物之日止，按月給付被上訴人5000元之賠償金，爰依物上請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
二、上訴人抗辯：上訴人於77年10月12日以買賣為原因取得系爭建物及系爭土地應有部分4000分之245之所有權。而紅色實線建物與同段3-18地號土地接壤之範圍，乃上訴人於80餘年間增建之1樓廚房外推之部分;綠色虛線建物則於上訴人在77年間買受系爭建物時即已存在。系爭增建建物占用系爭土地已逾20年，為系爭土地共有人所知悉，惟上訴人迄至107年間始遭舉報違建，顯見系爭土地之共有人容忍上訴人單獨使用前開建物歷時已久，應認系爭土地共有人間存在默示分管契約，上訴人以前開增建部分使用系爭土地，應屬有權占有等語。
三、原審判命上訴人應將坐落系爭土地上之系爭增建建物(即原判決附圖符號A、面積28平方公尺部分)拆除，並將上開占用部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人全體，上訴人並應給付被上訴人自105年4月25日起至騰空拆除上開建物之日止，按年依上開土地面積各該年度申報地價年息6萬分之369計算之金額，駁回被上訴其餘之請求，並依職權暨依上訴人聲請為假執行及附條件免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服,提起上訴，於本院上訴聲明:(一)原判決廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院答辯聲明:上訴駁回。又被上訴人就原審為其敗訴判決部分未據聲明不服，此部分不在本院審理範圍。
四、本院之判斷：
(一)被上訴人主張:兩造為系爭土地之共有人，被上訴人、上訴人應有部分依序為369/6000、245/4000，系爭土地上建有多棟建物，上訴人為其上系爭建物之所有權人，系爭增建建物為未辦理保存登記之增建建物等情，有系爭土地、建物登記謄本、地籍圖謄本及被上訴人提出之系爭增建建物照片在卷可憑(見原審卷第35、45-56、79-83、99、173頁)，並經原審會同兩造及臺中市中山地政事務所測量人員到場勘測無訛，有勘驗筆錄及臺中市中山地政事務所109年8月21日函文暨所檢附之該所109年8月18日土地複丈成果圖(即原判決附圖)、110年9月27日函文暨所檢附之該所110年9月27日複丈成果圖(即本判決附圖)在卷可憑(見原審卷第235-239頁、本院卷第319-321頁)，堪信為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段，第818條及第821條分別定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利(最高法院55年度台上字第1949號判決意旨參照)。另按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。本件被上訴人主張上訴人所有紅色實線及綠色虛線建物之部分無正當法律權源，占用系爭土地，訴請上訴人拆屋還地。惟為上訴人所否認，辯稱：其基於分管契約有權使用系爭土地等語。是以本件爭執所在，乃系爭建物之紅色實線及綠色虛線建物部分坐落於系爭土地上，是否具有法律上之合法權源?
(三)經查：
1.觀諸系爭土地之歷來土地登記簿，系爭土地之原始所有權人乃訴外人張孔嘉，被上訴人之父許金火嗣於70年8月28日以拍賣為原因取得系爭土地所有權全部（見原審卷第115頁）。又張孔嘉及其家族成員以系爭土地、同小段4、4-8~4-12地號土地為基地，於67年間申請使用執照，擬於上開土地計興建53戶透天，許金火於67年間即列為系爭5弄5號房屋之原始起造人乙節，有系爭建物之使用執照、變更起造人申請書、同意書可稽（見本院卷第111-123頁）。被上訴人對上情並不爭執，並稱此係因張孔嘉積欠許金火款項，嗣由許金火經由拍賣取得上述53戶透天建物坐落之系爭土地、同小段4-8~4-12地號土地全部所有權，張孔嘉並分配許金火15間房屋抵債等語（見本院卷第270頁）。復參系爭土地其上建物之歷來移轉登記資料顯示，許金火取得部分建物所有權後陸續出售之，並將出售建物坐落系爭土地之應有部分，以買賣為原因移轉予各該建物之買受人，上訴人之前手張倉洲於77年2月6日向許金火購入系爭建物，自許金火取得系爭土地之應有部分，上訴人嗣於77年8月16日向張倉洲購入系爭建物及取得系爭土地之應有部分（見原審卷第139、143頁）。對此，被上訴人均不爭執，並稱許金火以法拍原因取得上開所有土地時其上房屋已興建完畢，故張孔嘉以及購屋住戶始向許金火購買土地等語（見本院卷第270-271頁）。據上，足認張孔嘉係因積欠許金火款項，始將部分建物出售分配予許金火抵充債務，並將許金火變更列為原始起造人，復由許金火以法拍為原因取得包含系爭建物在內之所有建物坐落基地之所有權。又系爭建物之原始所有權人為許金火，許金火嗣於77年間將系爭建物及坐落之基地應有部分出售予張倉洲，上訴人則於同年向張倉洲購買系爭建物及坐落之基地即系爭土地之應有部分無訛。
2.依系爭建物之稅籍證明書所載，稅籍起課年月皆係70年3月，系爭5弄5號房屋之原始設籍面積各為46.9、9.6平方公尺；系爭7號2樓之1房屋之原始設籍面積則為47.6、1平方公尺（見本院卷第73-75頁），惟系爭5弄5號房屋、系爭7號2樓之1房屋之登記總面積各為46.9、48.99平方公尺，有系爭建物之建物登記第一類謄本可稽（見原審卷第81、83頁），堪認系爭建物於70年3月興建完成設立稅籍時之測量面積，核與系爭建物之登記總面積不符，同時期興建之部分建物並未辦理保存登記。又許金火係於100年3月31日死亡，許金火之配偶許郭菊則於105年4月25日死亡，被上訴人因繼承之法律關係，取得系爭土地之應有部分，有遺產稅免稅證明書可憑（見原審卷第109-111頁）。經檢視許金火於100年3月31日死亡時遺留之財產明細，其中包含與系爭5弄5號房屋同時興建之同弄5-1、5-2、5-6、5-8、5-9號房屋，上開房屋由許金火之子女含被上訴人等人繼承之，而上開繼承房屋之建物登記謄本所示登記總面積分別為24.88、24.6、24.31、23.88及24.74平方公尺（見本院卷第341-351頁），房屋設籍起課年月則為70年7月、74年6月不等，然各該房屋設立原始稅籍之面積皆與實際登記面積不符（見本院卷第301-311、341-351頁），益徵上述逾登記面積之範圍均屬同時期興建主建物時，併為原始增建之部分無訛。是上訴人抗辯綠色虛線建物乃系爭建物之原始二工興建範圍，應堪採信。
3.茲因含張孔嘉、許金火在內之全體起造人於興建含系爭建物在內之53棟透天建物時，既已變更原始設計，另行增建部分範圍，許金火既為系爭建物之原始起造人兼原地主，自須提供系爭土地建屋，以符合所有建物興建當時之建築法規。綠色虛線建物既屬同批透天建物之原始二工興建範圍，自70年3月設立稅籍時即告存在，許金火身為系爭建物之原始起造人兼坐落基地地主，自有同意並容忍上開建物之存在及使用坐落基地之土地無訛。迄至許金火於101年死亡時，上開建物存在歷時已逾40年，買受系爭建物以外同批興建透天建物（含同時期增建部分）暨坐落土地即系爭土地之共有人，於買受時即知悉彼此之建物於70幾年間有增建，就同時期興建之建物不論有無保存登記，彼此應有同意得使用系爭土地，此部分難認無默示分管契約之存在。許金火生前既已同意綠色虛線建物存在，得使用系爭土地，並與系爭土地之共有人成立默示分管契約，被上訴人乃許金火之繼承人，自應受其拘束。是上訴人抗辯其所有綠色虛線建物本於分管契約，有權使用系爭土地，應可採信。從而，被上訴人依民法第767條前段及中段規定，請求拆除綠色虛線建物，自乏所據，而無可採。
(四)至上訴人自承紅色實線建物（面積17.4平方公尺），係其於80餘年間所增建(見本院卷第19頁)，則此部分即非許金火等原始起造人自始興建之二工範圍。上訴人復未舉證證明許金火生前曾同意上訴人予以增建前開建物，及系爭土地其他共有人有同意上訴人增建該建物之事，難認上訴人就該增建建物所坐落之土地有何正當占用之法律權源，被上訴人主張上開增建部分無權占有系爭土地，堪信為真實。是被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被上訴人拆除紅色實線建物，並將占用之土地返還被上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。
(五)無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項定有明文。無權占用他人之土地，使所有人受有不能使用土地之損失，而無權占有人受有使用土地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。本件上訴人使用之紅色實線建物無權占用系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致被上訴人占有使用系爭土地之權益受有損害，被上訴人依民法第179條不當得利之規定，訴請上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。爰就被上訴人得請求上訴人給付無權占用紅色實線建物所坐落之土地所受相當於租金之不當得利之數額，分述如下：
1.按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號裁判要旨可資參照）。復按消滅時效因請求、承認、起訴而中斷，民法第129條第1項定有明文；又因起訴中斷時效者，於請求權人提出訴狀於法院時起即生中斷之效力，毋待訴狀送達於相對人（最高法院92年度台上字第2037號判決意旨參照）。本件被上訴人於105年4月25日繼承而取得系爭土地之共有權，此有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第53頁）。據此，本件被上訴人請求上訴人給付自起訴後往前回溯5年內，即被上訴人取得系爭土地共有權之日即105年4月25日起至109年2月12日止(原告係109年2月12日遞狀起訴)之相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，不應准許。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，且依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地法97條第1項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決要旨亦可參照。本院審酌系爭土地位於臺中市東區復興路4段220巷內，路寬約8米，此有原審勘驗筆錄在卷可憑(見原審卷第235-236頁)。徵諸系爭土地臨近臺中市火車站、國道客運臺中總站，位於交通樞紐處，週遭商業機能健全，富有相當經濟利用價值，惟系爭建物係由上訴人自住使用，並未從事營利事業獲取利益，考慮上訴人之境況等情，本院認計算相當於租金之不當得利，宜以系爭土地申報總價額之年息百分之7為妥。
3.系爭土地於105年1月之申報地價為每平方公尺6160元，自107年1月起調整為每平方公尺4880元，此有申報地價查詢資料可稽（見本院卷第365頁），被上訴人於系爭土地之應有部分比例為6000分之369，上訴人所有紅色實線建物占用系爭土地面積則為17.4平方公尺，是被上訴人請求上訴人自105年4月25日起至109年2月12日止應給付相當於租金之不當得利為1551元(計算式如附表一所示)，及自109年5月20日變更聲明狀繕本送達之翌日即109年5月30日(該狀繕本於109年5月29日送達上訴人，見原審卷第185頁送達證書)起至返還系爭土地之日止，按月給付30元(計算式：占用面積17.4平方公尺×申報地價每平方公尺4880元 × 年息7％×369/6000÷12月=30元，元以下四捨五入)予被上訴人(如附表二)，於法有據，應予准許，被上訴人逾此部分之請求，則無理由。
五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之5，分別為民法第229條第2項、第233條第1項及第203條所明定。本件上訴人對被上訴人所負返還1551元之不當得利債務，並無確定之給付期限，被上訴人以109年5月20日變更聲明狀繕本之送達，作為催告上訴人給付此不當得利之通知，是於該狀送達時已生催告效力，而上訴人仍未給付，則被上訴人一併請求上訴人給付上述金錢債務自109年5月20日變更訴之聲明狀繕本送達之翌日即109年5月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息(如附表二)，於法有據，亦應准許。至於被上訴人請求逾上開不當得利本金及其法定遲延利息之範圍部分，則為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段及民法第179條不當得利之規定，請求上訴人等將紅色實線建物拆除，並將占用之土地騰空返還被上訴人及全體共有人；及請求上訴人應給付1551元之不當得利，並自109年5月30日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自109年5月30日起至返還上開土地之日止，按月給付相當於租金利益之不當得利金額30元，為有理由，應予准許，逾此部分，則為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料、未審酌之爭點，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條及第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
民事第四庭 審判長 法 官 黃渙文
法 官 董庭誌
法 官 林婉昀不得上訴。上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
書記官 王嘉仁附表一年度 請求起算日 請求末日 占用面積（平方公尺) 申報地價(新臺幣/平方公尺) 年息 (％) 被上訴人應有部分 計算式 （元以下四捨五入） 105 105年5月25日 105年12月31日 17.4 6160 7 369/6000 17.4×6160×7％×369/6000×250/365＝316 106 106年1月1日 106年12月31日 17.4 6160 7 369/6000 17.4×6160×7％×369/6000＝461 107 107年1月1日 107年12月31日 17.4 4880 7 369/6000 17.4×4880×7％×369/6000＝366 108 108年1月1日 108年12月31日 17.4 4880 7 369/6000 17.4×4880×7％×369/6000＝366 109 109年1月1日 109年2月12日 17.4 4880 7 369/6000 17.4×4880×7％×369/6000×42/365＝42 合計 1551 按 月給 付 109年5月21日 17.4 4880 7 369/6000 17.4×4880×7％×369/6000÷12＝30附表二：上訴人應給付被上訴人不當得利之金額上訴人應給付被上訴人1551元，及自民國109年5月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自109年5月30日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣30元。