臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第81號上 訴 人 陳英杰訴訟代理人 紀育泓律師被上訴人 李慶懿訴訟代理人 林益輝律師被上訴人 李秀月上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年1月15日本院豐原簡易庭108年度豐簡字第276號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國109年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人李秀月經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠、上訴人經本院107年度司執字第73043號清償債務執行事件（債務人：余志清，債權人：台灣土地銀行股份有限公司，下稱系爭執行事件）拍賣程序，拍定買受坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），於民國107年12月3日取得權利移轉證書並於翌日辦妥所有權移轉登記。然系爭土地上坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○號建物，包括鐵皮磚造主體建物及位於該主體建物右側之棚架（下合稱系爭建物，即原審判決附圖編號5-1(1)），被上訴人李慶懿（下稱李慶懿）自承均為其所有；系爭建物如為李慶懿之母李林冬美所有，李林冬美死亡後，依法應由李林冬美之子女即李慶懿及被上訴人李秀月（下稱李秀月）共同繼承取得事實上處分權，惟李慶懿、李秀月占用系爭土地無合法權源，上訴人本於土地所有權人地位，依民法第767條第1項規定請求李慶懿、李秀月拆除、移除系爭建物，並返還占用之系爭土地。
㈡、李慶懿、李秀月未能舉證系爭建物為何人出資興建，原審逕認為李林冬美為有權人，顯有違誤；又縱認李慶懿與余志清間就系爭土地存有租賃關係（下稱系爭租賃關係），既係以系爭建物存在為前提，倘系爭建物滅失或不堪使用，租賃關係即消滅。查系爭建物為鐵皮、磚造，李慶懿於104 年將土地出售余志清後，有將建物重新改造、裝潢，應以改造前之狀態判斷是否達不堪使用，原審認系爭建物建造時間在87年9月16日至93年10月3日之間，至今20餘年，將屆磚造建物耐用年限，且自建物外觀觀之，建物磚牆結構並不穩固，保存狀況亦非良好，未實際居住，應認李慶懿、李秀月將建物重新改造、裝潢前，已不堪使用，不論依民法第425條之1、第
425 條，均應認原租賃關係已消滅，並請求鑑定系爭建物是否已達耐用年限。又依民法第425條第2項規定，未經合法公證之不動產租約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用同法條第1 項規定，系爭租賃關係既經原審認係未定期限，又未經公證，即無同條第1 項買賣不破租賃之適用，租賃關係對上訴人應不存在，原審未審酌及此，顯有違誤。
二、被上訴人方面：
㈠、李慶懿部分：系爭土地原為李林冬美所有，系爭建物為未保存登記建物，亦為李林冬美建造，李林冬美於97年7 月24日去世後，李林冬美之繼承人簽立遺產分割協議書，由李慶懿繼承取得系爭土地及系爭建物所有權，嗣李慶懿於104年4月間，將系爭土地及同段5-4地號土地出售予訴外人余志清（惟余志清取得所有權後未給付買賣價金，並逃逸無蹤，李慶懿已提出刑事告訴）。系爭土地及系爭建物原均為李慶懿所有，上訴人因拍賣取得系爭土地之所有權，並明知不點交土地，依民法第425條之1規定，李慶懿在系爭建物使用期限內，對系爭土地有租賃關係，非無權占有。李慶懿與父母原來居住在系爭建物旁之老舊房屋，因921地震，老舊房屋毀損，李林冬美乃於92、93年間興建系爭建物，系爭建物為磚造房屋，供李慶懿全家人居住，並無不堪使用、未居住情事，又租用基地建屋之契約，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，故縱該土地上之房屋因故滅失，若租用基地契約未合法終止，契約效力仍存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院86年度台上字第2258號民事判決），故系爭建物縱有不堪使用之情，亦有申請重建權利，上訴人誤指系爭建物不堪使用，此與被上訴人占用系爭土地顯然無關。
㈡、李秀月雖未於言詞辯論期日到場，依其於原審之陳述係以：系爭建物係其母李林冬美建造，李林冬美過世後，伊放棄繼承，系爭建物為李慶懿所有等語。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即認上訴人所為請求拆除系爭建物及返還所占用土地部分為無理由，而為上訴人此部分敗訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人應再將坐落系爭土地上，如原審判決附圖，符號5-1 (1)部分、面積288平方公尺之地上建物（即系爭建物）拆除及其占用土地部分返還予上訴人。李慶懿則答辯聲明：上訴駁回（系爭建物左側之貨櫃經上訴人請求拆除及返還土地部分，業據原審判決李慶懿應移除貨櫃及返還所占用之土地，未經李慶懿上訴，業已確定）。
四、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項（見本院卷第134頁）：⒈系爭土地原為李慶懿、李秀月之母李林冬美所有，李林冬美
於97年7月27日死亡，經李慶懿以分割繼承為原因，於97年8月19日登記取得。
⒉上訴人於107年11月2日經系爭執行事件拍賣程序，拍定買受系爭土地，於同年12月4日辦妥所有權移轉登記。
⒊系爭土地上坐落有系爭建物，坐落位置、面積及及現況如原
審108 年6月3日勘驗筆錄及臺中市東勢地政事務所複丈日期108年6月3日複丈成果圖（見原審卷第41、123頁）。
⒋上訴人所提出土地、建物現場照片（見原審卷第53-57 頁）。
㈡、兩造爭執事項（見本院卷第160頁）：⒈系爭建物（如原審判決附圖編號5-1(1)）是否原為李慶懿、
李秀月之母李林冬美所有？是否由李慶懿單獨繼承？⒉李慶懿主張依民法第425條之1就系爭土地有法定租賃權之占
有權源，有無理由？⒊系爭建物有無民法第425條之適用？⒋上訴人主張系爭建物已不堪使用，屬於民法第425條之1第1
項使用期限屆至租賃關係消滅，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、系爭建物（即原審附圖編號5-1(1)）原為李林冬美所有，並於李林冬美過世後，由李慶懿單獨繼承取得所有權：
⒈查系爭土地係於84年8月4日由李林冬美以繼承為登記原因，
取得所有權，李林冬美於97年7 月24日死亡，由李慶懿於97年8 月19日以分割繼承為登記原因，取得所有權，有遺產分割協議書、土地地籍異動索引可佐（見本院108 年度沙簡字第91號卷第43頁、原審卷第169 頁）；又依林務局農林航空測量所93年10月3 日航照圖所示（見外放資料袋內），當時系爭土地已建造房屋（照片中間所示之建物），且至106 年10月25日、107年5月19日，仍可依當時之航照圖清楚見到93年10月3 日航照圖中房屋仍存在，外觀形式亦未有改變，是依常情判斷，前述房屋應係當時之土地所有人李林冬美所建造，上訴人雖予否認，惟未舉證證明非李林冬美所建造，難認其反對有何依據，自不足採。
⒉又李林冬美於97年7 月24日死亡，其繼承人為李慶懿、李秀
月，其遺產李慶懿、李秀月協議分歸李慶懿取得，有前述遺產分割協議書可證；雖遺產中未將系爭建物列入，惟因系爭建物屬未辦保存登記建物，並無所有權登記，故未在遺產分割協議書記載，尚與常情無違，參以繼承人之一之李秀月陳稱：系爭建物係李林冬美所建造，李林冬美過世後，伊放棄繼承，系爭建物為李慶懿所有等語，可認李慶懿所陳：系爭建物為李林冬美於921地震後建造，李林冬美於97年7月24日去世後，由伊繼承取得等語，堪可採信。
⒊復李慶懿前於103年4月24日就系爭建物向臺中市后里區戶政
事務所申請門牌初編，並經編釘為臺中市○○區○○路○○巷○○○○號，門牌初編申請書經該戶政事務所人員記載：本案經現場勘查，確為一棟有居住事實但未領有建造執照之違建，符合本市道路命名及門牌編釘自治條例第13條第2 項之規定等內容，李慶懿並於103年5月28日辦理遷入登記，共3 人設籍，有前述戶政事務所108年11月6日函文暨檢附之門牌初編申請書、證明書、房屋位置略圖、系爭土地所有權狀、地籍圖謄本、房屋內外照片及戶籍資料等件可證（見原審卷第195-207 頁）；且李慶懿於系爭土地遭系爭執行事件查封時亦陳稱：系爭土地上有系爭建物坐落其上，均為伊所有等語，系爭執行事件據此於拍賣公告上記載系爭土地拍定後不點交，亦經本院調閱系爭執行事件卷查明屬實，益證系爭建物之事實上處分權人為李慶懿一情，應無疑義。
㈡、李慶懿依民法第425條之1規定就系爭土地有法定租賃權，並有民法第425條之適用：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有明文。又按未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（最高法102 年度台上字第2310號判決意旨參照）。查系爭建物及系爭土地均由李慶懿於李林冬美逝世後，因分割繼承取得所有權，已如前述。李慶懿於104 年將系爭土地出售余志清，有不動產買賣契約書、土地地籍異動索引可稽（見原審卷第127-145、175頁），依前述說明，李慶懿為系爭土地及建物之所有人，僅將土地讓與余志清，李慶懿與受讓人余志清間，推定在系爭建物得使用期限內，存有租賃關係，而有民法第425條之1法定租賃權之適用。
⒉又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。依該條第2項立法意旨，係認在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行之弊端。民法第425 條之1第1項既為法定租賃，即與當事人合意成立租賃情節有別，如當事人就法定租賃事項進行公證，其性質將變更為意定租約，已非法定租賃。且參以民法第425條之1明定其租賃期間為「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，顯見法定租賃並非未定期限之租賃，亦與民法第425條第2項規定有別。
⒊本件上訴人係經系爭執行事件拍賣程序，拍定買受前手余志
清所有之系爭土地，並於107年12月4日辦妥所有權移轉登記取得土地所有權，此為兩造所不爭執，依民法第425條第1項規定系爭土地上原有之法定租賃關係，並不因此消滅，亦即於系爭建物使用期限內，兩造間仍有推定之租賃關係存在。
㈢、上訴人主張系爭建物已不堪使用，合於民法第425條之1第1項使用期限屆至租賃關係消滅，並無理由：
⒈查系爭建物門牌臺中市○○區○○路○○巷○○○○號，為磚造
烤漆鋼板頂一層建物，此經原審於108 年6月3日現場勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷（見原審卷第31-33 頁），並有上訴人提出之建物照片可按（見原審卷第53-57 頁）；又依李慶懿於109 年7月1日提出系爭建物內部狀況及陳設照片以觀（見本院卷第121-129 頁），與其於103年4月24日向臺中市后里區戶政事務所申請門牌初編所提出之照片（見原審卷第205-206 頁）相比較，外觀及內部並無何差異，難認有上訴人所指改造情事，且由此可知系爭建物自103年至109年間均供李慶懿住家使用，建物外觀及內部狀況仍良好，未見有殘破、崩壞而不適於居住使用之情形，明顯未達不堪使用程度，故上訴人請求鑑定系爭建物是否已達耐用年限，自無必要，併此敘明。
⒉承上所述，上訴人拍得系爭土地時，依民法第425條第1項規
定，上訴人與李慶懿間仍發生法定租賃關係，且系爭建物屋況良好，其使用期限顯未屆至，租賃關係並未消滅，李慶懿為系爭土地之承租人，自有占有使用系爭土地之合法權源，上訴人請求拆除系爭建物返還所占用之土地，即依法無據。
六、綜上所述，李慶懿所有之系爭建物就占有使用之系爭土地有法定租賃權存在，並非無權占有，上訴人以其為系爭土地之所有人，依民法第767條第1項規定，請求李慶懿拆除系爭建物，將建物占用之土地返還，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，其認事用法並無違誤，上訴人提起上訴請求廢棄原判決，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 施懷閔法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 7 日
書記官 林國雄