臺灣臺中地方法院民事裁定 109年度聲字第13號聲 請 人 林明德代 理 人 謝志揚律師相 對 人 林賴爽兼法定代理 林明照人兼法定代理 林綉玉人相 對 人 林綉連
林明正上 一 人法定代理人 林敬旻
林綉玉相 對 人 黃添來即林綉卿之繼承人
黃鈺倫即林綉卿之繼承人黃麗華即林綉卿之繼承人黃佳慧即林綉卿之繼承人上列當事人間聲請變更共有物之管理方式事件，本院裁定如下：
主 文
一、相對人於民國108年12月25日通知聲請人所為以新臺幣190萬元修繕坐落臺中市○○區○○段○○○○號（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號）建物之決定，應變更為相對人不得修繕臺中市○○區○○段○○○○號建物。
二、聲請程序費用由相對人負擔。理 由
一、聲請人聲請意旨略以：
（一）臺中市○○區○○段○○○○號（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號）之建物(下稱系爭建物)，原為被繼承人林申亭所有，林申亭於102月9月12日過世，系爭建物遂由兩造共同繼承;系爭建物所坐落臺中市○○區○○段00000地號土地原為被繼承人林申亭所有，於99年12月29日移轉系爭土地應有部分33127/66227予訴外人林敬旻(現為相對人林明正之養子、出養前為聲請人之子)，於102年7月1日移轉系爭土地應有部分33100/66227予相對人林明正。
（二）系爭建物現況木造及磚砌牆垣已坍塌、屋內堆滿廢棄雜物、屋頂坍塌透光，窗戶透光破裂，因年久失修、無人居住，早已廢棄不用多年、並有隨時倒塌之處，嚴重影響公共安全，更有多處遭臺中市政府都發局認定屬違章建築，依法不得修繕；且系爭建物於105年間課稅現值僅新臺幣（下同）58萬2,700元、另案證人許家銘更證稱：系爭建物殘值僅餘10餘萬元，相對人等人欲以190萬元進行修繕，並要求聲請人負擔27萬1,428元，所為管理行為除違法外，更顯失公平。且相對人所提出之估價單是否為公同共有人所自行簽立已有可疑，遑論此一估價單上記載日期為107年7月3日，縱上面確有系爭建物部分公同共有人之簽名，亦無法佐證確有過半數之公同共有人及其應有部分合計過半數之同意對系爭建物進行修繕之意思。
（三）相對人執意修繕，考其原因恐係相對人林明照等人為達長期占用相對人林明正(現意識不清)與訴外人林敬旻共有之臺中市○○區○○段○○○○○○號土地，此部分共有物之管理行為顯係以損害土地他人利益為其主要目的，本件管理行為實屬不法應予變更。
（四）並聲明：相對人於108年12月25日通知聲請人所為以190萬元修繕系爭建物之決定，應變更為相對人不得修繕系爭建物。
二、相對人林賴爽、林明德、林明照、林綉玉、林綉連、林明正（法定代理人林綉玉部分）、黃添來、黃鈺倫、黃麗華、黃佳慧等人之答辯略以：
（一）兩造間親屬關係為:父輩:林申亭(歿)、林賴爽(受監護宣告，林綉玉、林明照正共同監護）；子輩:林明照、林明德、林綉玉、林綉連、林明正(受監護宣告，林綉玉、林敬旻共同監護)、黃添來(女婿)。孫輩:林敬旻、黃鈺倫、黃麗華、黃佳慧。
（二）林敬旻非系爭建物之共有人，而相對人林明正為系爭建物之共有人，林敬旻主張拆除系爭建物(見林敬旻109年5月28日陳述意見狀)，顯然係欲損害林明正對系爭建物之所有權，故林敬旻與林明正利害相反。
（三）系爭建物於89年間興建，並領有建築執照及89工建使字第2160號使用執照，主要建材為鋼骨造。經臺中市政府都市發展局認定違章建築之部分，僅系爭建物東側突出物、西側突出物及南側突出物。相對人欲修繕之部分為領有使用執照之建物，屬正當權利之行使，並非修繕違章建築。
（四）系爭房屋前由被繼承人林申亭出租，每年租金84萬元，作為生活費之用，相對人林賴爽長期住在養老照護機構，累積照護費用數百萬元，需要系爭建物修繕後出租每年可得84萬元，充作照護費用，符合家父林申亭當初建造系爭建物作為生活費用之原意，減輕子女之負擔，並無顯失公平，如系爭建物修繕後出租，對相對人林明德亦有利益。
（五）依民法第425條之1之規定，土地所有權人林明正、林敬旻本得依該規定，請求法院核定土地之租金，林明正、林敬旻怠於行使權利，豈可歸責於系爭建物之全體共有人？系爭建物存在，林明正、林敬旻得收取租金，滅失後林明正、林敬旻反而無租金可收取，建物滅失對林明正、林敬旻更為不利，相對人等主張修繕系爭建物何來權利濫用之說？系爭建物105年間課稅現值532,700元，但並非房屋實際價值，每年房屋出租仍有每年84萬元租金，如果重新修繕後，房屋價值提高，租金收入也會相對提高。而系爭建物為鋼骨造，構造堅固，安全無虞，修繕後對兩造均有利，並無顯失公平。
（六）訴外人林敬旻主張林明正107年7月3日簽名，係林綉玉、林綉連在109年逼迫林明正簽名押日期，相對人等否認之。林敬旻主張林明正之養護中心費用及地價稅由伊繳納云云，該事實與本件無關。且林明正之養護中心費用及地價稅係林明正之帳戶支付，或由林明正之帳戶輾轉支付，並非林敬旻自己之財產支應。
（七）聲請人與林敬旻百般阻撓系爭建物修繕在前，復於107年7月13日由聲請人之配偶呂時華指揮不知情之人士毀損系爭建物，破壞房屋在後，聲請人實係欲損害系爭建物全體共有人之權利至明。
三、林明正之法定代理人林敬旻陳述意見：
（一）系爭建物原為承租人廖論興、謝順芳等人合資興建，以被繼承人林申亭為起造人而成為房屋所有權人，租賃契約約定租約到期拆屋還地，被繼承人在生前才沒有把房屋一起過戶給土地所有權人，林申亭仙逝後繼承人為搶奪財產把房屋登記為繼承人全體公同共有。系爭建物已荒廢多年猶如廢墟已無殘值可言，土地所有權人卻長期遭臺中市環保局函告房屋雜草叢生影響環境衛生，但環保局每次舉發都給地主造成地主長期需代為整理造成困擾。
（二）系爭建物係木造建築只有大柱子用鋼骨支撐，已於105年12月20日經結構技師判定結構安全堪虞，應盡速全部拆除以保障安全，如今又荒廢多年，如何能整修。
（三）系爭建物坐落於林明正、林敬旻兩人共有土地上，相對人人應先繳清積欠近5年之土地租金共6,010,200元。
（四）林明正已於104年8月31日受監護宣告，在106年10月發生重大車禍，至今長住養護中心接受照顧，相對人於109年2月18日陳述意見狀第3頁，謊稱107年7月3日尚未宣告禁治產。且林明正在估價單上簽名卻是林綉玉、和林綉連在今109年初兩人拿估價單至養護中心逼他補簽日期及簽名，林明正早已受監護宣告，估價單上之簽名不能生效力。系爭建物所坐落之土地，每年要繳8萬多的地價稅，及林明正長期養護中心費用，全由林敬旻支付，林敬旻曾於107年10月18日發存證信函要求給付租金，相對人置之不理，相對人應盡快繳清積欠土地租金而不是整修房屋。
（五）相對人林賴爽於107年7月以前長期居住聲請人家中，104年起聲請人聘請外籍看護陪伴照顧，長期費用由聲請人支出，107年7月後相對人林明照、林綉玉利用多數決搶得監護人資格，更把林賴爽送至養護中心，林賴爽自己有存款、每月有租金收入及老農年金收入，無需子女負擔。
（六）林敬旻檢視房屋修繕同意書所附萬山公司估價單，其修繕內容共7項中僅第1項全部屋頂整修及第3項清空雜物屬於房屋整修範圍，其他5項皆為土地所有權人範圍，其中6、7項更是違建，2、4、5項想把房屋拓寬違建在土地上，霸占土地才會有如此高的價格，林敬旻已委律師發函敬告全體相對人，未經林敬旻同意勿占用及違法修繕。
四、經查：
（一）聲請人主張系爭建物，原為被繼承人林申亭所有，嗣因被繼承人林申亭於102月9月12日過世，系爭建物遂由兩造共同繼承，系爭建物現為兩造所公同共有;且系爭建物所坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭大仁段317-2地號土地）現為相對人林明正與訴外人林敬旻所共有等情，有聲請人提出之系爭建物登記謄本及系爭大仁段317-2地號土地登記謄本各1份（見本卷第235-239頁、第167頁）在卷可稽，堪信為真。
（二）聲請人復稱：其收到相對人林明照於108年12月25日發函通知聲請人，公同共有人半數以上同意修繕系爭建物、費用高達190萬元，相對人據此要求聲請人應分擔七分之一之修繕費用27萬1428元等情，為相對人所不爭執，並有聲請人提出108年12月25日柳正村律師律師函1份（見本院卷第337頁），相對人林明照等人所提出之房屋修繕同意書1份、估價單1份（見本院卷第155-156頁）在卷可參，亦堪信為真。
（三）聲請人主張系爭建物老舊、荒置、殘破、價值不高，顯無以高達190萬元修繕之價值，相對人決議欲以190萬元修繕系爭房屋非屬適當之管理方法，對聲請人有失公平，屬多數決之濫用等語，除林明正（法定代理人林敬旻部分）具狀表示認同聲請人意見外，其他相對人林賴爽、林明德、林明照、林綉玉、林綉連、林明正（法定代理人林綉玉部分）、黃添來、黃鈺倫、黃麗華、黃佳慧等人則否認聲請人主張，並以前詞置辯。經查：
１、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」98年1月23日修正民法第820條第1、2、3項分別定有明文。其立法理由為一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，修正第一項。二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。三、對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第三項。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
２、聲請人主張兩造共有坐落於林明正及其子林敬旻共有系爭大仁段317-2地號土地上之系爭建物，已屬老舊、殘破、價值不高之房屋，且荒置已久，無以高價修繕之必要等情，故為相對人林賴爽、林明德、林明照、林綉玉、林綉連、林明正（法定代理人林綉玉部分）、黃添來、黃鈺倫、黃麗華、黃佳慧等人所否認，惟參諸聲請人所提出之系爭房屋現況照片（見本院卷第29-37頁）確屬破舊不堪；且依卷附臺中市政府環境保護局108年10月17日中市環清字第1080120489號函、108年4月23日中市環稽字第1080041707號函、107年9月12日中市環稽字第1070104256號函、107年5月21日中市環清字第1070052485號函、106年6月3日中市環清字第1060058012號函、105年6月7日中市環清字第1050060151號函及所附之建物週遭環境照片（分見本院卷第175-193頁），系爭建物確實荒置已久；而系爭建物於兩造前與訴外人謝順芳間履行契約事件（臺灣高等法院106年度上易字第329號）之確定判決亦認定：「系爭建物係於89年12月4日辦理第一次保存登記．．且系爭建物於105年間之課稅現值僅為532,700元之情，則有臺中市政府地方稅務局函送之系爭房屋105年課稅明細表在卷可按．．證人許家銘更於106年9月5日到庭證稱系爭建物拆除後之鋼構殘材約值十來萬元，但拆除費用約需17萬元．．
，」（該判決見本院卷第311-325頁）等情，是聲請人主張系爭建物現今價值不高，亦非無據。
３、基上，系爭房屋已屬老舊、殘破、價值不高之房屋，且長期荒置，一般觀念自不可能以高於房屋殘餘價值甚多之190萬元加以修繕之理，客觀上，依常理實無突以190萬元高價修繕之必要，如強令聲請人同意190萬元高價修繕系爭建物，並負擔修繕費用，顯非公平之管理方法，聲請人主張相對人於108年12月25日通知所為修繕系爭房屋之決定，顯失公平，應屬有據。至於相對人稱：系爭房屋修繕可增加租金收入以供相對人林賴爽看護費用之支出云云，按本事件僅係就系爭房屋之管理方法是否公平適法，並依一般常情加以判定，不應以當事人單方之特殊需求加以判別，相對人林賴爽於護理之家所生費用，當由其自行負擔，如無法負擔亦應由其扶養義務人負擔，殊無以修繕改建系爭房屋，再將房屋出租取得租金以為支付之理，相對人此部分抗辯應無足採。
五、綜上所述，本件聲請人主張相對人於108年12月25日通知聲請人所為以190萬元修繕系爭建物之決定不當，且對聲請人顯失公平，爰依民法第820條第3項規定，聲請法院裁定變更，命相對人不得為前開不當修繕，為有理由，應予准許，爰裁定如主文第1項所示。
六、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 10 日
民事第四庭 法 官 王金洲以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 8 月 10 日
書記官 吳欣叡