臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1428號原 告即反訴被告 廖祿為訴訟代理人 陳衍仲律師被 告即反訴原告 張雅琪訴訟代理人 簡文鎮律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國110年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號房屋之租賃關係不存在。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟元，及自民國一百零九年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百零九年二月二十五日起至騰空交還上開房屋予廖賴桐之日止，按月給付原告新臺幣柒萬陸仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
七、本判決第二項於原告以新臺幣柒萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項，於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按月以新臺幣貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣柒萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告即反訴被告廖祿為（下稱廖祿為）主張其與被告即反訴原告張雅琪（下稱張雅琪）間就門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在，為張雅琪所否認，則兩造間是否存在租賃關係即有不明確，使廖祿為私法上之地位發生不安之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，是廖祿為提起本件訴訟有確認利益。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定要旨參照）。
廖祿為主張兩造間就系爭房屋之租賃關係已因租期屆滿或終止而不存在，訴請確認並請求張雅琪交還系爭房屋及給付租金、違約金。嗣張雅琪於民國109年12月25日以其就系爭房屋支出裝潢費用致增加房屋價額，而廖祿為係二房東，非本訴原告之反訴共同被告廖賴桐（下稱廖賴桐）則為大房東為由，提起反訴，依民法第431條第1項規定，請求廖祿為、廖賴桐連帶償還有益費用。關於廖祿為部分，審以本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就系爭房屋之租賃法律關係而發生，應可認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，張雅琪於本訴繫屬中對廖祿為提起反訴，於法相合，應予准許（至張雅琪對廖賴桐提起反訴部分，於法不合，本院另以裁定駁回）。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查：
(一)廖祿為提起本訴時原聲明：1.確認兩造間就系爭房屋（含坐落之臺中市○○區○○段○○○號土地），租賃期間為107年11月15日至108年9月15日之租賃關係不存在；2.張雅琪應給付廖祿為新臺幣（下同）289,000元及利息；3.張雅琪應給付廖祿為自109年2月14日起至將系爭房屋騰空交付廖賴桐之日止，按月給付76,000元；4.張雅琪應給付廖祿為自109年2月14日起至系爭房屋騰空交付廖賴桐時止按月給付38,000元。嗣廖祿為於109年7月9日撤回聲明第四項，並就聲明第二項減縮為請求249,000元及利息（見本院卷第110、111頁），另於109年8月10日就聲明第三項請求始日變更自109年2月25日起計（見本院卷第145頁），並於109年11月25日以書狀更正聲明第一項為確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，且撤回對聲明第一項所為之假執行聲請（見本院卷第191、201頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。
(二)張雅琪提起反訴時原聲明：廖祿為應給付張雅琪380萬元，及自租賃契約解除或終止日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣以110年1月11日書狀追加廖賴桐為反訴被告（此部分另以裁定駁回），並變更聲明為廖祿為、廖賴桐應連帶給付張雅琪4,958,401元及自109年12月26日起計之利息，其中關於變更請求金額及利息部分，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
(一)廖祿為主張：
1.兩造於107年10月29日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），廖祿為將系爭房屋出租張雅琪，約定租賃期間自107年11月15日至108年9月15日，租金每月38,000元。
廖祿為於108年9月15日租約屆期前60日口頭通知張雅琪不再續租，惟未以存證信函通知，系爭租約於108年9月15日已因租期屆滿而消滅。廖祿為未向張雅琪保證續約為租期16年，且張雅琪未付108年3月及108年5月1日至108年9月15日計5.5個月之租金計209,000元，已超過2期租額，依系爭租約第7條第4、5項約定，視為違約，廖祿為得終止系爭租約，廖祿為以109年2月21日臺中法院郵局存證號碼452號存證信函及本件起訴狀繕本之送達對張雅琪為終止租約之意思表示。兩造間就系爭房屋之租賃關係實已因租期屆滿或終止而不存在，請求確認之。
2.張雅琪未付108年3月及108年5月1日至108年9月15日計5.5個月之租金209,000元，且依系爭租約第7條第3項約定，張雅琪應賠償廖祿為本件訴訟律師費4萬元，請求張雅琪給付249,000元。廖祿為尚未返還張雅琪系爭租約擔保金38,000元，應予扣除。
3.張雅琪迄今仍占有使用系爭房屋未返還，依系爭租約第7條第2款約定，請求張雅琪給付自109年2月25日即張雅琪收受上開存證信函之翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付廖祿為按租額增加1倍之違約金76,000元等語。
4.並聲明：⑴確認張雅琪與廖祿為間就系爭房屋之租賃關係不存在。
⑵張雅琪應給付廖祿為249,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑶張雅琪應自109年2月25日起至騰空交還系爭房屋予廖賴桐之日止，按月給付廖祿為76,000元。
⑷聲明第二、三項，願供擔保請准宣告假執行。
(二)張雅琪則以：
1.廖祿為未於系爭租約108年9月15日屆期前60日以存證信函通知張雅琪不續租，依系爭租約第6條第8項約定，應視為以原條件、不定期續租，兩造間就系爭房屋之租賃關係仍存在。且廖祿為曾向張雅琪承諾會延展租約為16年，廖祿為並向張雅琪承諾系爭租約期滿後，會向地主廖賴桐爭取以同一條件續租，惟廖祿為因其與廖賴桐間有糾紛而未能履行承諾。然張雅琪信以為真，已花費數千萬元裝潢系爭房屋，兩造雖未再簽訂租約，但應已成立不定期租賃關係。
2.張雅琪雖未給付廖祿為108年3月及108年5月1日至108年9月15日之租金209,000元，惟因廖祿為未能履行續租之承諾，張雅琪只得扣住上開租金，以備張雅琪行使民法第431條第1項有益費用償還請求權之抵銷。張雅琪並未違約，廖祿為請求給付租金、違約金及賠償律師費，均無理由等語，資為抗辯。
3.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
(一)張雅琪主張：
1.張雅琪前經廖祿為與訴外人洪美麗之同意，概括承受廖祿為與洪美麗間就系爭房屋及坐落基地之租賃契約，租賃期間自99年11月15日至107年11月14日止，廖祿為於99年11月15日交付洪美麗之系爭房屋僅為空殼鐵皮厝，洪美麗未裝潢系爭房屋，後改稱洪美麗有支出費用裝潢系爭房屋。張雅琪概括承受上開租約後，因廖祿為向張雅琪承諾會向地主廖賴桐爭取以同一條件續租，張雅琪信以為真，而花費千萬元裝潢系爭房屋。廖祿為知悉洪美麗、張雅琪裝潢系爭房屋，未為反對，已默示同意洪美麗、張雅琪之裝潢行為。張雅琪既概括承受洪美麗之承租人地位，自得行使洪美麗得向廖祿為行使之民法第431條第1項權利。
2.廖祿為之本訴主張若成立，系爭租約應屬解除，並非租約終止或屆期，不能適用系爭租約第4條第1項約定，且該約定非民法第431條第1項之相反特約條款。
3.依張雅琪委請估價之結果，系爭房屋現存價值為4,958,401元。爰依民法第431條第1項規定，請求廖祿為、廖賴桐連帶給付系爭房屋增價額等語。
4.並聲明：⑴廖祿為、廖賴桐應連帶給付張雅琪4,958,401元，及自109年12月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
(二)廖祿為則以：
1.民法第431條第1項非強制規定，兩造以系爭租約第4條第1項特別約定張雅琪不得請求任何費用，應依特約辦理。且廖祿為已將系爭房屋移轉予廖賴桐，廖賴桐方為所有權人，對廖祿為而言，並無何系爭房屋現存增加額可言。否認張雅琪有花費裝潢系爭房屋，張雅琪本人於本院108年度訴字第3891號事件中自承係洪美麗花費鉅資裝潢系爭房屋等語，資為抗辯。
2.並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第185至187、216、298頁）：
(一)廖祿為與廖賴桐於99年5月1日簽訂土地搭廠房租賃契約書，廖祿為向廖賴桐承租廖賴桐所有之臺中市○○區○○段00地號土地全部（面積353.73坪）、及同段29地號土地部分（面積約212坪），租賃期間自99年9月15日至108年9月15日計9年。廖祿為於99年間在倡和段32地號土地上興建系爭房屋（未辦保存登記，門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號），系爭房屋自99年9月起課房屋稅，納稅義務人為廖祿為。廖祿為與廖賴桐於108年8月6日簽立贈與契約，廖祿為將系爭房屋之事實上處分權贈與廖賴桐，並已完成稅籍移轉登記。
(二)廖祿為與洪美麗有簽訂如本院卷第161至167頁被證1所示之房屋租賃契約書，洪美麗向廖祿為承租系爭房屋全部，約定租賃期間自99年11月15日至107年11月15日計8年，租金每月38,000元，擔保金38,000元。
(三)兩造於107年10月29日簽訂如本院卷第23至27頁原證1所示之之房屋租賃契約書（即系爭租約），張雅琪向廖祿為承租系爭房屋全部（含坐落之臺中市○○區○○段○○○號面積約108坪之土地），約定租賃期限自107年11月15日至108年9月15日計10個月，並約定租金每月38,000元，擔保金38,000元。
(四)兩造簽訂系爭租約後，張雅琪占有使用系爭房屋迄今。系爭房屋內部情況如本院卷第169至171頁被證2照片所示，張雅琪在系爭房屋內賣藝品及茶葉。
(五)廖祿為未於108年9月15日租賃期滿60日前，以存證信函通知張雅琪不續租。
(六)張雅琪未給付廖祿為108年3月、108年5月1日至108年9月15日之租金計20萬9000元（計算式：38000×5.5=209000）。
張雅琪有交付廖祿為擔保金38,000元，廖祿為尚未返還擔保金38,000元予張雅琪。
(七)廖祿為於109年2月21日寄發如本院卷第29至32頁原證2所示之存證信函予張雅琪及訴外人張明煥，通知張雅琪終止租約，請張雅琪搬離系爭房屋並賠償損失，張雅琪及張明煥於109年2月24日收受該存證信函。張雅琪收受上開存證信函後，回覆廖祿為如本院卷第181至183頁被證4所示之存證信函，廖祿為已收受。
(八)廖祿為所支出之本件訴訟律師費為4萬元即稅捐機關核定之最低收費標準。
(九)廖賴桐前向廖祿為、張雅琪、張明煥、洪美麗4人起訴請求遷讓系爭房屋，現於本院以108年度訴字第3891號遷讓房屋事件審理中，該件起訴狀及109年2月10日準備程序筆錄如本院卷第37至48頁所示。
(十)除被證3外，對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
(一)本訴部分：
1.兩造間就系爭房屋之租賃關係已不存在：⑴廖祿為將系爭房屋出租張雅琪，兩造訂有系爭租約，約定租
賃期間自107年11月15日至108年9月15日止，租金每月38,000元、擔保金38,000元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三），並有系爭租約書面在卷可按（見本院卷第23至27頁），堪信真實。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文；系爭租約第6條第8項亦約定：「甲方（即廖祿為）不擬續出租本約標的物時，應於租賃期滿60日前，以存證信函通知乙方（即張雅琪），否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示」（見本院卷第25頁）。查，系爭租約之原訂租期雖於108年9月15日屆期，惟廖祿為未於租賃期滿60日前，以存證信函通知張雅琪不續租，張雅琪迄今仍占有使用系爭房屋之事實，兩造均不爭執（見不爭執事項四、五），依上開規定及約定，應視為兩造自108年9月15日租賃期滿之翌日起，以與系爭租約相同之條件續租，而存在不定期租賃之法律關係。是張雅琪抗辯兩造間存在不定期租賃關係一節，應屬有據。
⑵惟按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人
積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條3款定有明文。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項亦有明文。而民法第440條之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號判決意旨參照）。觀以系爭租約第7條第4、5項約定：「乙方（即張雅琪）如未按期繳納租金達2個月時，視為違約」、「甲、乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償」等語（見本院卷第27頁），兩造顯就張雅琪遲延給付租金之法律效果，以特約排除民法第440條第1、2項所定應先行催告之約定，而得逕行終止租約。
⑶經查，張雅琪未給付廖祿為108年3月及108年5月1日至108年
9月15日計5.5個月、每月38,000元之租金計209,000元，另廖祿為尚未返還張雅琪系爭租約擔保金38,000元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項六），且廖祿為自承擔保金38,000元應予扣除（見本院卷第148頁），則以擔保金38,000元扣抵租金後，張雅琪遲付租金之總額為171,000元（計算式：38000×5.5- 38000=171000），已達2個月租額，依系爭租約第7條第4、5項之約定，張雅琪視為違約，廖祿為得逕行終止租約。是廖祿為以存證信函對張雅琪為終止租約之意思表示，經張雅琪於109年2月24日收受（見不爭執事項七，存證信函見本院卷第29至32頁），系爭租約自該時起即合法終止。張雅琪雖抗辯其扣留上開租金209,000元，以備行使民法第431條第1項之抵銷，張雅琪並無違約云云，惟查，張雅琪依民法第431條第1項規定，向廖祿為請求償還有益費用，並無理由（詳見下述反訴部分），自無抵銷債權存在，無從與廖祿為之租金債權抵銷。是張雅琪執上開理由扣抵租金而未付租金，難認有據，張雅琪遲延給付租金達租額2個月，已臻明確，張雅琪前開抗辯並無可採。
⑷基上，兩造間就系爭房屋之租賃關係已於109年2月24日因廖
祿為終止租約之意思表示送達張雅琪而終止，是廖祿為請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，應屬有據。
2.關於廖祿為請求張雅琪給付租金209,000元及本件訴訟律師費4萬元部分：
⑴承上，張雅琪未給付廖祿為108年3月及108年5月1日至108年
9月15日之租金209,000元，以系爭租約擔保金38,000元扣抵後，尚欠租金171,000元。是廖祿為依租賃之法律關係，請求張雅琪給付上開期間之租金171,000元，應屬有據，逾此部分則屬無據。
⑵查系爭租約第7條第3項約定：「甲乙任一方若有違約情事，
致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」（見本院卷第27頁），而張雅琪遲付租金已達租額2個月，視為違約，已如上述，是廖祿為因張雅琪遲付租金之違約情事，致廖祿為權益受損，而提起本件訴訟維護權益，並支出本件訴訟律師費4萬元即稅捐機關核定之最低收費標準（見不爭執事項八），則廖祿為依上開約定，請求張雅琪賠償廖祿為所支出之律師費4萬元，亦屬有據。
⑶從而，廖祿為請求張雅琪給付租金171,000元及律師費4萬元
，合計211,000元（計算式：171000+40000=211000），及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月19日（見本院卷第63頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求則為無理由。
3.關於廖祿為請求張雅琪按月給付違約金76,000元部分：查系爭租約第7條第2項約定：「乙方（即張雅琪）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加1倍之違約金至遷讓之日止」（見本院卷第27頁），而系爭租約已於109年2月24日終止已如上述，依約張雅琪即應騰空交還系爭房屋予廖祿為，惟張雅琪迄今仍占有使用系爭房屋，尚未遷讓返還系爭房屋之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項四），是廖祿為依上開約定，請求張雅琪給付按租額增加1倍之違約金，自屬有據。且關於違約金之數額，並未超過系爭租約訂立時之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，自無不合。又廖祿為因其負有交還系爭房屋予廖賴桐之義務，而指示張雅琪將系爭房屋遷讓交還廖賴桐，以資縮短給付，並無不可。是以，廖祿為依上開約定，請求張雅琪自系爭租約終止之翌日即109年2月25日起至騰空交還系爭房屋予廖賴桐之日止，按月給付廖祿為依租額38,000元增加1倍之違約金即76,000元（計算式：38000×2=76000），應有理由。
4.綜上所述，廖祿為依租賃之法律關係，請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在；並請求張雅琪給付廖祿為211,000元，及自109年3月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨請求張雅琪自109年2月25日起至騰空交還系爭房屋予廖賴桐之日止，按月給付廖祿為76,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
5.兩造就給付之訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核廖祿為勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至廖祿為敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
(二)反訴部分：
1.按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固有明文。惟民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年渝上字第1542號判例意旨參照）。
2.兩造於系爭租約屆期後，依系爭租約第6條第8項約定及民法第451條規定，視為兩造自108年9月15日租約屆期之翌日起，以與系爭租約相同條件續租，而存在不定期租賃之法律關係，已如上述，是兩造以系爭租約所訂約款自仍具拘束力。查系爭租約第4條第1項約定：「乙方（即張雅琪）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原狀騰空交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方（即廖祿為）請求遷移費或任何費用」（見本院卷第23頁），亦即張雅琪應於終止租約後遷讓返還系爭房屋，不得請求任何費用，且應負回復原狀之義務。則兩造間既為前開應無條件將租賃物回復原狀返還之特別約定，自應依上開特約辦理，而排除民法第431條第1項之適用。是張雅琪主張其裝潢系爭房屋，依民法第431條第1項規定，請求廖祿為償還有益費用或增價額一節，應屬無據。
3.綜上所述，張雅琪依民法第431條第1項之規定，請求廖祿為給付4,958,401元，為無理由，應予駁回。張雅琪之反訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，張雅琪雖聲請訊問證人洪美麗，以資證明洪美麗或張雅琪裝潢系爭房屋而支出費用之數額等節，惟兩造已特約排除民法第431條第1項規定之適用，已如上述，即無調查必要。兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條（反訴部分）、第79條（本訴部分）。
中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
書記官 黃詩涵