臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1480號原 告 劉珂均訴訟代理人 歐嘉文律師被 告 江珠月訴訟代理人 陳浩華律師複 代理人 宋郁明
陳博芮上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於110年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之同段501建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○街○○號）遷讓返還予原告及其他共有人，並應將戶籍辦理遷出登記。
被告應給付原告及其他共有人新台幣壹萬貳仟元及自民國一百零九年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年二月十五日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告及其他共有人新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告主張：原告及其他共有人共有坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及同段501建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○街○○號）（下稱系爭房屋）原為訴外人張宇維所有，訴外人於民國108年9月26日將系爭土地及系爭房屋出售予原告及其他共有人，並於同年10月29日辦理移轉所有權登記完畢，此有土地及建物登記第一類謄本可稽。又訴外人張宇維於將系爭土地及系爭房屋地出售予原告及其他共有人前，有將系爭房屋出租予被告，此參房屋租賃契約書自明。而原告及其他共有人於向訴外人張宇維買受系爭土地及系爭房屋後，旋即有向被告江珠月表示原告及其他共有人因欲供作己用，必須收回系爭房屋，兩造遂於民國108年10月24日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被告必須於民國109年2月15日前將系爭房屋謄空返還予原告及其他共有人，且須將戶籍遷出，然被告對此竟置之不理。為此，原告爰依系爭協議書及民法第767條第1項前段、中段、第821條、179條之規定提起本件訴訟。並聲明：除假執行擔保金額及免假執行部分外，如主文所示。
二、被告主張：被告之所以同意遷讓返還系爭房屋係因訴外人張宇維承諾將門址「臺中市○○區○○街○○號」1樓及3樓一間房間租予被告使用收益。據此，三方協議之系爭協議書係附有條件之約定，被告同意將系爭房屋遷讓予原告之前提為訴外人應將前開門址之房屋租予被告，否則被告平白遷讓房屋將無所安置，被告又何需同意將系爭房屋返還？按本件係附條件遷讓房屋之約定，雖系爭協議書未文字記載說明，然現場有證人均聽聞可稽，懇請鈞院傳喚證人鍾月英及劉珂均，以保權益。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。(三)如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由
(一)原告主張之上開事實，已據其提出土地及建物登記第一類謄本、訴外人張宇維與被告之房屋租賃契約書、兩造及訴外人張宇維之三方協議書等為證，且為被告所不爭執，是堪認原告之主張，核屬真實。
(二)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。再按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提(最高法院97年度台上字第508號判決意旨參照)。經查，被告前於108年4月15日向訴外人張宇維承租系爭房屋，成立系爭租約，108年9月26日張宇維將系爭房屋出售予原告及其他共有人時，被告仍占有使用系爭房屋乙情，為兩造所不爭執。依上開說明，系爭租約對原告及其他共有人仍繼續存在。惟兩造另行協議系爭租約提前於109年1月30日終止，有系爭協議書在卷可稽(見本院卷第33頁)。被告雖爭執系爭協議書係附有條件之約定，然系爭協議書上均未載有被告所辯之情事，縱使被告與訴外人張宇維另有口頭約定承租「門牌號碼：臺中市○○區○○街○○號」房屋之約定，然此債之關係僅存在於被告與訴外人張宇維之間，與原告及其他共有人無涉，依債之相對性原則，被告自不得執被告與張宇維之租賃契約未履行，據以對原告及其他共有人主張有權占用。從而，原告及其他共有人既為系爭房屋之所有權人，被告未能就其占有系爭房屋之正當權源，舉證以實其說，且被告於系爭協議書承諾於民國109年1月30日前騰空遷讓返還系爭房屋，故原告依系爭協議書及民法第767條第1項規定之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
(三)次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第421條、第439條分別定有明文。查依系爭協議書約定，被告應於民國108年11月15日起至租賃契約終止之日（即民國109年1月30日），每月15日向原告及其他共有人繳交租金12,000元，有房屋租賃契約書、系爭協議書在卷可查。然被告於民國109年1月15日至109年2月15日之租金未依約定繳交，於是原告以該房屋租賃契約書、系爭協議書，請求被告給付積欠之租金12,000元，核屬有據，應予准許。
(四)又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查兩造租賃契約已於民國109年1月30日終止，被告至今仍無權占有系爭房屋，為兩造所不爭執。是以被告享有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依不當得利之規定，請求被告自109年2月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告及其他共有人12,000元之相當於租金之不當得利，自屬有據。
(五)再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告請求被告給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
(六)末按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項中段定有明文。查本件被告於租約屆滿後，戶籍仍持續設籍於此，有本院依職權查得被告之戶籍資料附卷可憑，自對於原告所有權有所妨害，從而，原告依此規定，請求被告將戶籍遷出，亦屬有據，應予准許。
(七)綜上所述，本件原告依系爭協議書及民法第767條第1項前段及中段、第821條、179條規定，為全體共有人之利益請求被告遷讓返還系爭房屋、給付租金、相當於租金之不當得利及遷出戶籍，均核屬有據，應予准許，爰依法判決如主文所示。
四、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。至原告雖聲請傳喚證人鍾月英、劉珂均，待證事項為證明系爭協議書係有附條件之約定，惟觀系爭協議書上均未提及鐘月英之名，亦無顯見其有在場見證事實經過之證據；而所欲傳喚之證人劉珂均係本件原告，其既已提起本件訴訟，並已提出其如起訴狀聲明之主張，自無須再傳喚其為證人調查證據。故本案證據資料已明確，是原告聲請調查之證據，本院認尚無調查之必要。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
書記官 曾右喬