臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1616號原 告 曾俊桐被 告 蔡明宏訴訟代理人 羅閎逸律師
吳佩書律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣165萬6800元，及自民國109年5月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、原告主張：
一、原告於民國104年5月間，經訴外人即太子建設開發股份有限公司（下稱太子建設公司）陳月霞及被告蔡明宏二人（均為業務銷售員）告知，如購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號之房地（即W時代之房地），口頭保證獲利每坪新臺幣（下同）2萬元，被告以上開方式誘使原告投資購買，原告誤信被告之謊言，支付234萬元之訂金購買D棟5樓及D棟15樓等二戶房地（下稱系爭不動產），並已繳交二戶屋頭款總計114萬元，總價款2291萬元。
二、被告承諾自104年7月8日起一年後即105年7月後代為轉售系爭不動產，並簽有書面約定（下稱系爭書面約定）。詎料，於一年後，被告卻不履行當初之承諾代為轉售，原告曾去其公司詢問多次，但都沒有結果，也詢問其他銷售人員，得知被告並無交代售屋小姐轉售，當時售屋小姐均表明系爭不動產皆已賣出，由此可見被告當初未達到銷售業績目標，蓄意詐騙原告購買，當原告訂購系爭不動產後即藉故拖延，避不見面，本事件發生至今已逾3年，這期間原告曾找被告理論，被告皆以代為轉售方式拖延。
三、依系爭書面約定，被告應以每坪增加2萬元售出，以符合原告購屋時之承諾。然被告並未依約履行，導致原告投資之預期利率無法實現，被告顯有債務不履行之情事，因被告未按契約履行，渠即應賠償原告之損害。損害之計算式如下：D棟5樓（門址：臺中市○○區○○○路○○○號五樓之5）41.42坪×20000元=828400元。D棟15樓（門址：臺中市○○區○○○路○○○號十五樓之5）41.42坪×20000元=828400元。以上合計165萬6800元（82萬8400元+82萬8400元= 165萬6800元）。
四、依民法損害賠償之範圍：民法第216條第1項：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」及第2項：「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」之規定，本件依系爭書面約定，原告本可取得165萬6800元之利益，因被告債務不履行，致原告無法取得投資利潤。依照被告寫的保證獲利書，被告承諾1年後會幫原告轉售系爭不動產，但迄今被告都沒有幫原告轉售，所以要請求被告負擔債務不履行的損害賠償，即每坪2萬元的預期利益。
貳、並聲明：
一、被告應給付原告165萬6800元，並自109年5月22日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
乙、被告方面：
壹、被告答辯：
一、系爭書面約定僅為被告個人當下對於該區房地未來漲價之預測想法，受原告要求而寫下，絕無「保證」投資獲利之意，亦非原告購買系爭不動產之決定因素，被告絕無詐欺行為：㈠緣系爭不動產於104年間，乃太子建設公司所興建之「W時代
」預售屋，當時是由被告蔡明宏、訴外人陳月霞所受雇之鑫群廣告公司代為銷售，原告前往銷售中心詢問系爭不動產時，接待之業務人員為訴外人陳月霞，直到原告確有購買締約意願之最終議價還價階段時，始由專案經理即被告出面參與議價。而原告當年因對於系爭不動產甚有購買意願，故於104年5月8日初次接洽，便已開立兩張各50萬元之預訂支票請銷售中心為其保留戶別兩戶，此有當時業務人員陳月霞簽收支票之收據內容可佐（參見原證2上半部「陳月霞5/8」該行以上支票及文字）。後續原告又多次前往銷售中心更加詳細詢問預售屋其他細節及議價，確認同意買賣標的及價格後，始於104年7月8日完成系爭不動產「房屋土地預定買賣合約書」之簽署，惟前述「房屋土地預定買賣合約書」乃原告與太子建設公司間之買賣契約，被告並非契約當事人，合先敘明。
㈡至於系爭書面約定註記之緣由，實係因104年7月8日原告於
銷售中心簽完房屋土地預定買賣合約書後，等待影印、交付資料等書面作業期間，被告蔡明宏陪同原告聊天分享自己代銷業之經驗與心得時，提及「自己」非常看好系爭不動產所在區域，認為一年後此區房價應會上漲，屆時不動產轉售獲利應該可以到每坪2萬以上等語，原告聽聞後微笑稱讚，隨手拿起房地產專任委託代理銷售合約書之訂金支票影本，要求被告將剛剛所述寫下來，被告當時認為，原告此舉只是想要了解被告此等房仲業者對往後房價之預測為何，做個紀錄，而自己當下確實對於該區房地價值有此未來預測，便不疑有他而寫下系爭書面約定下半部之文字，後續原告又找在場之銷售人員陳月霞也一同簽名見證。是以，被告當初是受原告要求而另外寫下該段文字，且此段文字僅為被告個人當下對於該區房地未來漲價之預測想法，「絕非」主動用來向買方「保證」購買系爭不動產後一年必然會有每坪2萬元以上之獲利，原告亦明知此節，此觀被告從未記載有「保證」等類似文字乙節，足茲佐證；此外，倘被告當時真有任何保證之意，以致原告以此前提決定購買系爭不動產，原告必然會請被告將該等文字直接註記在買賣契約之上，始屬常理，然原告亦未如此為之，由此亦證，原告亦明知此僅為被告個人之房價預測想法，與原告、太子建設公司間之房屋土地預定買賣合約並無關連，更「非」原告決定是否購買系爭不動產之決定因素。從而，原告事後因房價漲幅未達到被告之主觀預期，便對於被告提告刑事詐欺告訴、民事起訴請求賠償投資利潤云云，均屬無據。
㈢原告過去曾就同一事件對於被告、陳月霞二人提起刑事詐欺
、背信之刑事告訴，所幸經臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢）詳為調查後，已諭知不起訴處分，由該不起訴書所為之相關調查認定，亦足證被告絕無任何詐欺行為。
二、原告主張被告依系爭書面約定有每坪增加2萬代售之契約義務云云，並無可採；原告復以被告債務不履行為由，稱受有投資報酬損失每坪2萬元云云，亦無可採：
㈠原告另主張，被告依系爭書面約定有每坪增加2萬代售之義
務云云，亦無可採，被告否認之，蓋系爭書面約定根本「非屬契約」。原被告兩人間從無任何之要約、承諾，更無任何對價約定，被告豈會無端背負必須以每坪增加2萬元為原告出售系爭不動產之義務？再者，無論從書寫文字時雙方當事人真意、或單從文字內容之文字解釋，均無從看出被告有任何「允諾」自己要為原告以每坪增加2萬代售房屋之義務，原告逕稱系爭書面約定為契約云云，又稱被告違約而要求投資報酬損失云云，顯無可採。
㈡再者，系爭不動產仍由原告持有中，尚未有任何轉售行為，
故系爭不動產市價值究竟有無漲價到每坪2萬以上？若沒有，漲價差距又為何？無從確認，或許房價確已漲到2萬元以上只是方位、格局未受青睞而未成交，又或許市價已漲到
1.8萬元而與預測值只差一些些，均未可知，原告於無任何轉售確定價格之情形下，逕稱已受有投資報酬「損失」每坪2萬云云，自無可採。
㈢至於房地產專任委託代理銷售合約委任代理銷售合約之由來
，係因原告於購買系爭不動產一年後之105年下半年，回來找被告，表示其需繳納預售屋各期款，感覺資金壓力太大想要盡快轉售，既然被告當年曾表示看好系爭不動產稱預期有每坪2萬以上之增值空間，便要求被告以此條件幫忙轉售系爭不動產等語，被告考量盡量服務客戶之房仲業宗旨，及考量當時銷售中心仍在、建案廣告效應仍存，有機會確可幫忙原告轉售，便請原告到自己任職的鑫群廣告公司簽署房地產專任委託代理銷售合約，期間約定為4個月，以便有代為銷售之依據。且簽約後，被告亦有交代該建案業務總監劉佩琳於銷售中心協助轉售系爭不動產，惟因原告之開價較高、當時前來詢問之買客未中意該樓層及方位等因素，以致代銷期屆滿時未能完成銷售，前開事實並有偵查中證人劉佩琳之證述可佐。是以，房地產專任委託代理銷售合約書僅為被告基於服務客戶所為之後續代銷約定，且係於105年12月7日原告簽署房地產專任委託代理銷售合約書始達成合意，系爭書面約定本身並非任何代銷約定，則原告逕以系爭書面約定下半部文字逕稱被告有為其以每坪增加2萬元以上轉售系爭不動產之契約義務云云，顯非可採。
貳、並聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
丙、本院得心證之理由：
壹、兩造同意爭點在於：原告主張被告於104年7月8日與其成立一年後被告代原告轉售系爭兩筆不動產且保證獲利每坪2萬元以上的契約（如本院卷第21頁），因被告遲未履行轉售的約定，導致原告受有至少每坪2萬元之損害，按照系爭不動產面積計算後，損害為165萬6800元，被告辯稱，兩造並無轉售的約定，被告也沒有向原告保證獲利，原告是否業盡舉證責任？
貳、經查：
一、原告主張被告承諾會於105年7月8日起將原告的系爭不動產轉售，並保證獲利每坪2萬元以上之事實，已據其提出與所述相符之文件：「自簽約日起，104年7月8日起，一年後，轉售，獲利每坪2萬元（含）以上。蔡明宏7/8」（本院卷第21頁）為證，被告對於該文件上之簽名真正，以及該文件內容所指之轉售客體為系爭不動產均不爭執，僅否認有承諾原告要代為轉售系爭不動產及保證可獲利每坪2萬元以上之意思，是應探究兩造間是否業已成立契約？
二、按當事人間只要口頭意思表示合致，即成立契約，無名契約並無需一定要式，契約內容只要不違反強制規定、公序良俗，本可由兩造自行磋商協議（民法第71-73條參照），原告主張其於104年7月8日與訴外人太子建設公司簽訂房屋土地預定買賣合約書（見本院卷第51-71頁），購買系爭不動產，被告蔡明宏和訴外人陳月霞分別為太子建設公司配合之房屋代銷公司（即萬全地產廣告股份有限公司）之經理、業務員，為接待銷售系爭不動產給原告之業務員（有臺中地檢107年度偵字第34435號不起訴處分書可參），被告承諾自104年7月8日起1年後即105年7月後，會替原告轉售系爭不動產，並保證獲利每坪2萬元以上，經原告要求被告書立文件為證（即本院卷第21頁之契約書），核無名契約除法律特別明訂以要式性為必要者方須立以書面外，本不已具備任何形式外觀存在始成立，而係兩造口頭約定達成合致即可成立，再其系爭書面約定之內容，並無違反強制規定或有礙公序良俗情形，堪認原告主張為可採信。
三、被告既然承諾要替原告轉售系爭不動產，且保證獲利每坪2萬元以上，迄今並未辦理，為被告所不爭執，被告復未能舉證證明有何「不可歸責於被告」，致債務不履行之情形，原告主張被告應負債務不履行之損害賠償責任，自屬有據。原告之損害即為其預期之利益（每坪2萬元），被告對於坪數各為41.42坪亦不爭執（本院卷第84頁），是原告請求以每坪2萬元計算，損害為165萬6800元（計算式：20000元X41.42坪X2戶=000 0000元），為有理由，應予准許。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
書記官 陳怡臻