臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1682號原 告 劉振文訴訟代理人 賴皆穎律師被 告 陳秝姍（原名陳麗琪）訴訟代理人 蔡宛緻律師
陳偉仁律師複 代理人 葉昱慧律師被 告 塗雪瑛上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣柒萬玖仟捌佰陸拾柒元，及被告陳秝姍自民國一百零九年六月十三日起、被告塗雪瑛自民國一百零九年六月十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣柒萬玖仟捌佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告陳秝姍（原名陳麗琪）邀同被告塗雪瑛為連帶保證人，於民國106年1月22日向原告承租門牌號臺中市○○區○○路○○○號10樓房屋（下稱系爭房屋），並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自106年2月1日至106年7月31日，每月租金新臺幣（下同）1萬3000元。系爭租約成立後，原告即交付被告陳秝姍系爭房屋鑰匙及大門感應器，被告陳秝姍於106年7月31日租賃期滿時，應將系爭房屋騰空並返還鑰匙及大門感應器予原告，始完成點交。詎被告陳秝姍於106年7月31日租期屆至仍未完成點交，且原告曾於106年9月26日以存證信函催告返還鑰匙及大門感應器而未蒙置理，迄今仍未返還系爭房屋鑰匙及大門感應器，自尚未將系爭房屋返還原告，導致原告無法收回房屋使用。被告陳秝姍雖有向原告表示約於106年8月6日上午10時點交系爭房屋，惟被告陳秝姍未就其等於106年7月31日點交時已有之缺失問題做說明，並尚有水費等爭議，是原告並未同意於106年8月6日上午10時點交，原告並無受領遲延情事。
(二)原告因本件訴訟支出律師費4萬元。另被告陳秝姍前向原告提起返還押租金訴訟，經本院106年度中小字第2542號判決被告陳秝姍敗訴確定（下稱另案，上訴審為本院106年度小上字第163號），另案判決已認定被告陳秝姍於租期屆至後尚未返還系爭房屋予原告，且原告亦因另案訴訟而支出律師費4萬元。
(三)被告陳秝姍未依約於106年7月31日租期屆至返還系爭房屋，已違反系爭租約之約定，原告自得依系爭租約第7條第2項約定，請求被告陳秝姍給付自106年8月1日至109年4月30日計33個月，依每日計算按照租額增加1倍之違約金計85萬8000元（計算式：月租13000元×2×33個月=858000元）。並依系爭租約第7條第3項約定，請求被告陳秝姍賠償本件律師費4萬元及另案律師費4萬元，共8萬元。扣除被告陳秝姍交付原告之押租金2萬6000元後，仍應給付原告91萬2000元（計算式：858000+00000-00000=912000）。而被告塗雪瑛依系爭租約第7條第4項約定為連帶保證人，應與被告陳秝姍連帶負清償責任。爰依系爭契約第7條第2項、第3項、第4項之約定，請求被告2人連帶給付原告違約金等語。
(四)並聲明：被告應連帶給付原告91萬2000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
(一)系爭租約第7條僅約定於租約屆期後須即時騰空遷讓交還系爭房屋，並無所謂未返還鑰匙、大門感應器即屬違約之規定。被告陳秝姍於106年7月26日即已搬離系爭房屋，並曾與原告於106年7月31日進行點交，僅餘牆面烏黑、客廳燈具不亮、水費增加208元等點交爭議，惟牆面烏黑、客廳燈具不亮之缺失業已修繕完畢；至水費增加208元部分，乃因系爭房屋抽水馬桶開關故障所致。被告陳秝姍與原告相約於106年8月6日上午10時點交系爭房屋，並現場為查證，惟原告藉故拒絕出席，顯屬受領遲延，逕認被告陳秝姍違反系爭租約，顯與誠信原則相悖；且原告未依約於106年8月6日上午10時點交，係以不正當之方法阻止點交完成，應類推適用民法第101條第1項規定，視為106年8月6日已完成點交。
(二)縱認被告陳秝姍有違約情事，惟被告陳秝姍於106年7月26日起即未再進入系爭房屋，原告亦僅受有相當於租金之損害，兩造間所約定之違約金數額過高，應予酌減等語，資為抗辯。
(三)並均聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第187至188、238頁）：
(一)兩造於106年1月22日訂立如本院卷第21至43頁原證1所示之房屋租賃契約（即系爭租約），被告陳秝姍向原告承租臺中市○○區○○路○○○號10樓房屋（即系爭房屋），並以被告塗雪瑛為連帶保證人（系爭租約7條4項），約定租賃期間自106年2月1日至106年7月31日，每月租金1萬3000元。被告陳秝姍有交付押租金2萬6000元予原告，原告尚未返還押租金。
(二)原告於104年1月22日交付系爭房屋鑰匙1串及大門感應器1只予被告陳秝姍，被告陳秝姍未交付上開鑰匙及大門感應器予原告，且被告陳秝姍已遺失上開鑰匙及大門感應器，上開鑰匙及大門感應器之價值為600元。
(三)被告陳秝姍於106年7月26日已搬離系爭房屋迄今。
(四)原告與被告陳秝姍於106年7月31日簽立本院卷第97頁點交清單，當日被告陳秝姍未交付鑰匙及感應器給原告，未完成點交。其後被告陳秝姍約原告於106年8月6日上午10時點交、返還系爭房屋，被告陳秝姍有向原告表示於106年8月6日返還系爭房屋給原告，但原告因認為尚有水費等爭議，而未前往。原告與被告陳秝姍於106年7月28日至106年8月5日有對話如本院卷第99至115頁所示。
(五)兩造因系爭租約涉訟之本件給付違約金等事件及另案本院106年度中小字第2542號返還押金事件，原告支出律師費為每件4萬元，共8萬元。
(六)原告有於106年9月26日寄發如本院卷第45頁至55頁原證2所示之存證信函給被告陳秝姍，被告陳秝姍已於106年9月28日收受，被告陳秝姍未回應。
(七)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
(一)關於原告依系爭租約第7條第2項約定，請求自106年8月1日至109年4月30日計33個月，按日依租額增加1倍之違約金部分：
1.兩造於106年1月22日訂立系爭租約，被告陳秝姍向原告承租系爭房屋，並以被告塗雪瑛為連帶保證人，租賃期間自106年2月1日至106年7月31日，每月租金1萬3000元之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項一）；兩造並於系爭租約第4條第2項約定：「乙方（即被告陳秝姍）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原狀交還，乙方（即被告陳秝姍）不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方（即原告）請求遷移費用或任何費用」、第7條第2項約定：「乙方（即被告陳秝姍）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，承租人不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方（即原告）得向乙方（即被告陳秝姍）請求依每日計算按照房租增加1倍之違約金至遷讓之日止」，有系爭租約在卷可按（見本院卷第23至27頁）。是被告陳秝姍依約於106年7月31日租賃期滿，即應將系爭房屋遷讓返還原告。而查，兩造於106年7月31日尚未完成點交，且當日被告陳秝姍亦未返還系爭房屋之鑰匙及大門感應器予原告等情，為被告所自承（見不爭執事項二），足見被告陳秝姍於106年7月31日租期屆至尚未將系爭房屋返還原告，而有違約情事，應自106年8月1日起負違約責任，被告2人就此節亦不爭執（見本院卷第186至187頁），此情應屬明確，堪以認定。
2.惟按債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任。又債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀態，始因滌除而告終了（最高法院87年度台上字第2559號、96年度台上字第2469號裁判要旨參照）。
經查：
(1)被告陳秝姍雖未依約於106年7月31日租賃期滿返還系爭房屋予原告，而應自106年8月1日起負違約責任。惟被告陳秝姍旋於106年8月4日向原告表示願於106年8月6日上午10時點交、返還系爭房屋，然原告卻未於106年8月6日上午10時前往點交等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項四），並有原告與被告陳秝姍間於106年7月28日至106年8月5日之對話紀錄可參（見本院卷第99至115頁）。是原告既拒絕於106年8月6日上午10時受領被告陳秝姍返還系爭房屋，則原告自該時已受領遲延，被告陳秝姍即不再負違約責任。基此，被告陳秝姍就此部分應負違約責任之期間為106年8月1日至106年8月6日計6日，被告2人就此節亦不爭執（見本院卷第186至187頁）。原告雖稱其係因水費爭議而未同意於106年8月6日上午10時為點交，然其等間之水費爭議應屬原告得否另向被告陳秝姍請求給付問題，且原告亦得自其保有之押租金中抵扣，此節核非原告得拒絕受領房屋之合法事由。
(2)再者，被告陳秝姍於106年8月23日提起另案訴訟，向原告請求返還系爭租約之押租金2萬6000元；原告則於另案訴訟期間106年9月26日以存證信函催告被告陳秝姍返還系爭房屋，經被告陳秝姍於106年9月28日收受卻未置理；嗣另案一審於106年10月13日判決駁回被告陳秝姍之起訴，被告陳秝姍不服提起上訴，並於上訴狀中表示：「我是有誠意處理退租事宜，再次開庭時將交出房屋鑰匙及大門感應器還於被上訴人（即原告）」等語，此上訴狀於106年11月7日送達原告；而另案二審未開庭，並於106年11月27日以裁定駁回上訴，該裁定均於106年11月30日送達原告及被告陳秝姍等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項六及本院卷第238頁），並據本院調閱另案卷宗查核無誤。基此，原告於其受領遲延後，復以存證信函催告被告陳秝姍返還系爭房屋，並經被告陳秝姍於106年9月28日收受，是原告原受領遲延之狀態即於該時因其催告之送達而告滌除，被告陳秝姍即應於109年9月29日起再次負違約責任。其後，被告陳秝姍又以另案上訴狀表示願於另案二審開庭時交還系爭房屋鑰匙及大門感應器予原告，該狀經原告於106年11月7日收受，而已向原告為返還系爭房屋之意思表示；雖因另案屬民事小額事件，其二審程序為法律審而毋庸開庭審理，然原告與被告陳秝姍既均於106年11月30日收受另案二審駁回上訴之裁定，自於該時知悉另案已終結，無從再於另案開庭時為系爭房屋之返還及受領。是以，被告陳秝姍既已向原告表示返還系爭房屋之意思，原告於106年11月30日知悉另案終結而不會再開庭後，即應從速向被告陳秝姍受領系爭房屋，惟原告卻遲未為之，即難認被告陳秝姍於原告合理受領房屋之期間後仍應再負違約責任。本院審酌原告與被告陳秝姍均為適齡工作者而需為其他勞動（參其等個人戶籍資料查詢結果，見本院卷第73、75頁），及兩造於106年7月31日租期屆滿後至被告陳秝姍向原告表示相約點交之日期為106年8月6日，暨一般點交房屋所需時間等情，認原告合理受領系爭房屋之期間應為自106年11月30日起1週（即至106年12月7日止），於此期間後，原告即再復受領遲延狀態，被告陳秝姍即毋庸負違約責任。從而，被告陳秝姍另應就106年9月29日至106年12月7日計70日負違約責任。
4.基上所述，被告陳秝姍對於本件原告請求之106年8月1日至109年4月30日違約金，應就其於106年8月1日至106年8月6日計6日、106年9月29日至106年12月7日計70日（共計76日，計算式：6+70=76）遲延返還系爭房屋之違約行為，依系爭租約第7條第2項約定，按日依租額即每月1萬3000元之1倍計付違約金。依此計算，被告陳秝姍應給付原告違約金6萬5867元（計算式：13000÷30×2×76=65867，元以下四捨五入）。至原告與被告陳秝姍間之另案訴訟，核未就被告陳秝姍因遲延返還房屋而應負違約責任之期間調查認定，於本件即無爭點效之適用，併予敘明。
5.被告雖抗辯：原告未依約於106年8月6日上午10時點交，即係以不正當之方法阻止點交完成，應類推適用民法第101條第1項規定，視為106年8月6日已完成點交云云。惟查，被告陳秝姍向原告提出於106年8月6日點交、返還房屋，原告未受領，法律效果應為原告陷於受領遲延，已如上述；且兩造並未約定以點交房屋為條件而使原告受有利益或不利益，核與民法第101條第1項適用要件不合，亦無相似情形而得類推適用之餘地，被告上開抗辯並不足採。另其等抗辯違約金過高一節，查民法第252條雖規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。惟此規定係賦與法院得依當事人間所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。觀之被告陳秝姍遲延返還房屋，致原告受有無法使用房屋之損害，依系爭租約第7條第2項約定應付之違約金為6萬5867元，依一般客觀事實及社會經濟狀況，此違約金金額尚難認有顯失公平之過高情事，是被告主張應酌減違約金，不應准許。
(二)關於原告依系爭租約第7條第3項約定，請求賠償本件訴訟律師費4萬元及另案訴訟律師費4萬元部分：
1.按「乙方（即被告陳秝姍）若有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」，為系爭租約第7條第3項前段所明定。查被告陳秝姍未依約於106年7月31日租賃期滿返還系爭房屋予原告，而有遲延返還系爭房屋之違約情事，已如上述，且致原告提起本件訴訟請求被告給付違約金，並請求陳秝姍返還系爭房屋鑰匙及大門感應器（見原告起訴狀，本院卷第11頁），自係因被告陳秝姍之違約情事而涉訟，是原告依上開約定，請求被告陳秝姍賠償原告支出之本件訴訟律師費4萬元，確屬有據。
2.至原告請求另案律師費4萬元部分，審酌另案為被告陳秝姍向原告起訴請求返還押租金2萬6000元，並非原告因權益受損而對被告起訴，原告既為另案之被告，實僅被動應訴即可，其所支出之律師費，並非系爭租約第7條第3項所定因權益受損而訴訟所為之支出，即難認原告此部分請求有理由，應予駁回。
(三)從而，原告得依系爭租約第7條第2項約定請求被告陳秝姍給付違約金6萬5867元，並得依系爭租約第7條第3項約定請求被告陳秝姍賠償本件律師費4萬元，抵扣押租金2萬6000元（見不爭執事項一）後，被告陳秝姍尚應給付原告7萬9867元（計算式：65867+00000-00000=79867）。而被告塗雪瑛既為連帶保證人（見不爭執事項一），即應與被告陳秝姍負連帶清償責任，是原告請求被告2人連帶給付7萬9867元，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告連帶給付7萬9867元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告陳秝姍自109年6月13日起（見本院卷第127頁）、被告塗雪瑛自109年6月16日起（見本院卷第131頁），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之。另就原告敗訴部分，原告並未聲請假執行，被告就此部分所為免為假執行之聲請，容有誤會。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 黃詩涵