臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1772號原 告 方瑋晨訴訟代理人 林仕訪律師
蔡頤奕律師被 告 邱泓勛
謝麗珠共 同訴訟代理人 王品懿律師複 代理人 吳建寰律師被 告 陳羽柔上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱泓勛、陳羽柔應連帶給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟壹佰叁拾肆元，及自民國一百零九年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告謝麗珠應給付原告新臺幣貳拾肆萬貳仟壹佰叁拾肆元，及自民國一百零九年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項、第二項之給付於新臺幣叁萬捌仟壹佰叁拾肆元範圍內，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱泓勛、陳羽柔連帶負擔十分之三，被告謝麗珠負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告邱泓勛、陳羽柔如以新臺幣壹拾捌萬捌仟壹佰叁拾肆元為原告預供擔保，被告謝麗珠如以新臺幣貳拾肆萬貳仟壹佰叁拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明第一、二項請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶給付新臺幣（下同）698,060元、被告謝麗珠給付548,060元，及自起訴狀繕本送達翌日起計之利息；嗣於民國110年4月23日變更聲明為請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶給付669,060元、被告謝麗珠給付519,060元，及均自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起計之利息（見本院卷第307頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、被告陳羽柔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○○○號11樓之10房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於108年6月間委由被告陳羽柔處理出租事宜，經被告陳羽柔仲介，原告與被告邱泓勛於108年6月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告將系爭房屋出租予被告邱泓勛，約定租賃期間自108年6月16日起至109年6月15日止，租金每月68,000元，並由被告陳羽柔擔任連帶保證人。詎被告邱泓勛承租系爭房屋後，竟將系爭房屋作為詐欺集團成員休息使用，並肆意破壞系爭房屋內之牆壁、家具、地板，且在系爭房屋內施用毒品，造成系爭房屋毀損，家具及地板因吸附人畜屎尿而散發惡臭、不堪使用。被告邱泓勛於108年11月22日在系爭房屋內為警查獲，原告經警方通知後，於同日前往警局向被告邱泓勛表示終止系爭租約，被告邱泓勛亦同意終止，原告並於同日向被告邱泓勛取回系爭房屋鑰匙。原告及訴外人即被告陳羽柔之代理人蔡承穎於108年11月25日至系爭房屋現場確認損壞情形，並拍照、簽立房屋驗收單，嗣原告向被告邱泓勛、陳羽柔聯繫後續修繕事宜，被告邱泓勛、陳羽柔均置之不理，僅由被告邱泓勛之母親即被告謝麗珠出面與原告聯繫。
(二)原告與被告謝麗珠於108年12月5日至系爭房屋協商損害賠償事宜，並簽立協議書（下稱系爭協議書），約定被告謝麗珠應就被告邱泓勛所造成系爭房屋毀損負損害賠償責任，並約定在系爭房屋修繕完畢返還原告前，應按月補償原告租金損失及管理費每月77,000元。另原告與被告謝麗珠於108年12月18日至系爭房屋現場勘查，簽立修繕工程會議紀錄。惟被告謝麗珠僅給付原告108年12月5日至109年1月5日之租金損失77,000元、被告邱泓勛承租期間積欠之水電雜費，及部分房屋修繕費用，對於原告其他損害則置之不理。
(三)原告尚受有下列損害：
1.系爭房屋修繕費用312,585元：原告委請訴外人橙檍企業有限公司（下稱橙檍公司）修繕系爭房屋，支出修繕費用含稅364,560元，被告邱泓勛之母親即被告謝麗珠已給付原告「裝潢工程、隔間牆面重新封版」39,000元、「雜項工程、水電等面板毀損重新安裝」8,500元、「雜項工程、鎖具五金更換修復」2,000元，共計49,500元（此部分5%稅費2,475元不請求），尚有房屋修繕費用312,585元未給付。
2.租金損失204,000元：原告與被告邱泓勛自108年11月22日終止租約起至108年4月18日修繕房屋完畢止，原告因與被告等人協調房屋整理、修繕事宜而受有不能出租之損失，被告謝麗珠僅支付原告至109年1月5日止之租金損失，其後即未再給付，請求給付自109年1月6日起3個月，以每月68,000元計算止之租金損失計204,000元。
3.本件訴訟律師費150,000元。
(四)爰依系爭租約第11至13條之約定，及租賃、侵權行為及連帶保證之法律關係，請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶給付上開費用。並依系爭協議書之約定，請求被告謝麗珠給付上開房屋修繕費用及租金損失。被告邱泓勛、陳羽柔與被告謝麗珠間，屬不真正連帶債務，於其中一被告已為給付之範圍內，其餘被告同免給付義務等語。
(五)並聲明：
1.被告邱泓勛、陳羽柔應連帶給付原告669,060元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告謝麗珠應給付原告519,060元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.第一、二項之聲明於其中一被告已為給付之範圍內，其餘被告同免給付義務。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告邱泓勛、謝麗珠則以：
1.不爭執被告邱泓勛於承租系爭房屋期間有造成破損及髒污。關於系爭房屋修繕費用，同意給付原告「區域動線保護作業」15,000元、「拆除工程、隔間破損切割及清運」2,500元、「裝潢工程、牆面釘孔批土修補」2,000元、「雜項工程、建築廢棄清運」12,000元、「雜項工程、烘碗機及抽油煙機毀損復原」1,200元、「雜項工程、保護拆除及交屋清理」14,000元，共計46,700元（未稅），加計5%稅費後為49,035元，其餘不同意給付。被告邱泓勛僅毀損部分木地板，原告卻將系爭房屋之木地板全部換新，並請求換新費用。且被告謝麗珠於108年12月5日至系爭房屋與原告協商修繕事宜，原告於同日將系爭房屋鑰匙交付被告謝麗珠，由被告謝麗珠委請訴外人許瑀恩經營之清潔公司至系爭房屋進行清潔及除臭工作後，被告謝麗珠已於108年12月30日將系爭房屋鑰匙返還原告，並經原告驗收無誤，系爭房屋既經清潔完畢，已無異味問題，原告再請求油漆牆面、天花板之費用並無理由。且被告謝麗珠既已清潔系爭房屋並將系爭房屋返還原告，原告自不得再請求自109年1月6日起之租金損失。
2.系爭租約第12條雖約定原告得請求律師費，惟系爭租約屬原告預先擬定之契約，該條款單方加重被告邱泓勛之責任，對被告邱泓勛有重大不利益，該定型化契約條款應屬無效，原告不得請求本件訴訟律師費150,000元。
3.系爭租約第10條約定被告邱泓勛有視同違約情事時，原告得沒入押租保證金，其性質應屬於賠償總額預定性之違約金，原告既已依該約定沒入押租金136,000元，自不得再請求被告賠償。縱原告得再為本件請求，該沒入之押租金亦應抵扣等語，資為抗辯。
4.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告陳羽柔未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第260至264頁）：
(一)原告為門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○○○號11樓之10（即系爭房屋）之所有權人，於108年6月間委由被告陳羽柔仲介出租事宜，經被告陳羽柔仲介，原告與被告邱泓勛於108年6月26日簽訂如本院卷第23至25頁原證1所示之房屋租賃契約書（即系爭租約），原告將系爭房屋出租予被告邱泓勛，並由被告陳羽柔擔任連帶保證人，約定租賃期間自108年6月16日起至109年6月15日止，租金每月68,000元（不再計算稅費），另被告邱泓勛每月應給付原告一半社區管理費5,730元及社區消費點數1,500元，共計被告邱泓勛依系爭租約每月應給付原告75,230元。
(二)被告邱泓勛承租系爭房屋後，在系爭房屋內持有並施用三級毒品愷他命（持有淨重9.4659公克，未達20公克，經臺灣臺中地方檢察署檢察官以108年度偵字第33612至33618號為不起訴處分確定），被告邱泓勛並提供系爭房屋予其友人即訴外人洪琮猛居住（被告邱泓勛涉犯藏匿人犯，經本院109年度易字第2039號判決無罪，檢察官提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以110年度上易字第72號審理），因洪琮猛涉犯詐欺犯行，為警於108年11月22日週五在系爭房屋內查獲，原告經警察告知而知悉，原告於108年11月22日前往警局，向被告邱泓勛表示終止系爭租約，被告邱泓勛亦表示同意終止系爭租約，系爭租約已於108年11月22日終止，原告並於該日在警局向被告邱泓勛取回系爭房屋之鑰匙。
(三)原告及被告陳羽柔（由蔡承穎代理）於108年11月25日週一至系爭房屋現場確認房屋損壞情形，蔡承穎代理被告陳羽柔於該日在系爭房屋現場清點、拍照、製作並簽立如本院卷第27至31頁原證2所示之房屋驗收單。系爭房屋出租交付被告邱泓勛時之照片如本院卷第33至37頁所示，系爭房屋於108年11月25日照片如本院卷第39至51頁所示。
(四)原告與被告謝麗珠（即被告邱泓勛之母）於108年12月5日、108年12月18日至系爭房屋協商損害賠償事宜。原告、被告謝麗珠於108年12月5日成立如本院卷第53至55頁、第217頁原證4所示之協議書（即系爭協議書），被告謝麗珠承諾就被告邱泓勛所造成系爭房屋及裝潢、傢具損壞負損害賠償責任（參協議書第1條），並約定被告謝麗珠在系爭房屋修繕返還原告前，按月補償原告租金損失及管理費每月77,000元（參協議書第7條）。另原告、原告委任之蔡頤奕律師、被告謝麗珠、李居彥、訴外人杜英璋（即橙檍公司負責人）於108年12月18日至系爭房屋現場勘查，並簽立如本院卷第57至68頁所示之原證5修繕工程會議紀錄。
(五)原告將系爭房屋鑰匙交付被告謝麗珠，由被告謝麗珠委由許瑀恩經營之清潔公司至系爭房屋進行清潔及除臭工作，許瑀恩等清潔人員於108年12月15日起，至系爭房屋進行清潔及除臭工作4次，並於108年12月30日前之某日完成工作。被告謝麗珠於108年12月30日將系爭房屋鑰匙返還原告，原告當場簽立如本院卷第217頁所示之「108年12月30日收回房屋磁扣，房屋清潔部分點收無誤，就損壞部分之修繕及賠償數額另議」文字交付被告謝麗珠收執。
(六)原告委由橙檍公司修繕系爭房屋，修繕期間自109年2月14日至109年4月18日，原告支出系爭房屋修繕費364,560元（即347,200元加計5%營業稅），修繕之項目、金額如本院卷第97頁原證10所示。
(七)就本院卷97頁、207頁所示之工程請款單內容，其中：
1.被告謝麗珠已給付原告「裝潢工程、隔間牆面重新封版」39,000元、「雜項工程、水電等面板毀損重新安裝」8,500元、「雜項工程、鎖具五金更換修復」2,000元，共計49,500元（就此部分之5%稅費原告捨棄不請求），其餘部分被告未給付。
2.被告邱泓勛、謝麗珠同意給付原告上開工程請款單中之「區域動線保護作業」15,000元、「拆除工程、隔間破損切割及清運」2,500元、「裝潢工程、牆面釘孔批土修補」2,000元、「雜項工程、建築廢棄清運」12,000元、「雜項工程、烘碗機及抽油煙機毀損復原」1,200元、「雜項工程、保護拆除及交屋清理」14,000元，共計46,700元（未稅），加計5%稅費後為49,035元，並同意此部分毋庸計算折舊。
(八)被告謝麗珠已給付原告108年12月5日至109年1月5日租金損失77,000元，除此部分，被告3人未給付其他之租金損失。
(九)原告支出本件律師費150,000元。
(十)被告邱泓勛有交付押租保證金136,000元予原告，原告得依系爭租約第10條之約定沒入押租保證金。
(十一)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、本院之判斷：
(一)原告對被告3人請求房屋修繕費用部分：
1.按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段定有明文。系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。」（見本院卷第23頁）。查原告出租系爭房屋予被告邱泓勛時，系爭房屋乾淨整潔，地板、天花板、牆面及設備均無毀損，有原告所提且為被告所不爭執之出租時照片在卷可參（見不爭執事項三，照片見本院卷第33至37頁）。而被告邱泓勛承租系爭房屋後，在系爭房屋內施用三級毒品愷他命，原告與被告邱泓勛於108年11月25日終止系爭租約，該時系爭房屋之木地板有焦黑及污漬痕跡，牆面有破裂、凹洞、刮痕、燻黑，天花板燻黑並有異味等情，有該時房屋照片在卷可稽（見不爭執事項三，照片見本院卷第39至51頁），並經原告、被告謝麗珠及橙檍公司之負責人杜英漳等人於108年12月18日至現場勘查確認，且簽立有修繕工程會議紀錄在卷可參（見本院卷第57至63頁）。被告邱泓勛顯未以善良管理人之注意保管使用系爭房屋，致系爭房屋毀損，是原告依上開約定，請求被告邱泓勛賠償系爭房屋修繕費用，自屬有據。而系爭租約第13條約定：「乙方（即被告邱泓勛）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即被告陳羽柔）應連帶負賠償責任並拋棄先訴抗辯權。」（見本院卷第23頁），是被告陳羽柔為連帶保證人，自應與被告邱泓勛負連帶賠償責任。
2.又依原告與被告謝麗珠於108年12月5日所簽之系爭協議書第1條約定：「乙方（即被告謝麗珠）承諾就邱泓勛造成系爭房屋及其裝潢、傢俱損壞部分，願負擔全部的賠償責任。」（見本院卷第53至54、217頁），是原告依上開協議，請求被告謝麗珠賠償系爭房屋修復費用，亦屬有據。而數債務人基於各別發生原因，僅係法律關係偶然競合，而對於債權人各負全部給付義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任者，則屬不真正連帶債務之概念。是原告依租賃之法律關係，請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶賠償系爭房屋修繕費用，及原告依上開協議，請求被告謝麗珠賠償系爭房屋修繕費用，兩者就同一損害賠償偶然競合，應成立不真正連帶債務，倘任一被告為全部或一部之給付，他被告於給付範圍內即同免其責任。
3.茲就原告請求賠償之房屋修繕項目及金額說明如下：
(1)原告主張其因被告邱泓勛不當使用系爭房屋致毀損，委請橙檍公司修繕系爭房屋，而支出「區域動線保護作業」15,000元、「拆除工程、隔間破損切割及清運」2,500元、「裝潢工程、牆面釘孔批土修補」2,000元、「雜項工程、建築廢棄清運」12,000元、「雜項工程、烘碗機及抽油煙機毀損復原」1,200元、「雜項工程、保護拆除及交屋清理」14,000元，共計46,700元（未稅），加計5%稅費後為49,035元等情，業據原告提出工程請款單及發票在卷可稽（見本院卷第97至99、207頁），並為被告邱泓勛、謝麗珠所不爭執，且表示同意如數給付（見不爭執事項七、2），另被告陳羽柔已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪信原告此部分主張為真實。則原告請求被告賠償此部分房屋修繕費用49,035元，自屬有據。
(2)修繕木地板費用：
A.被告邱泓勛不當使用系爭房屋，致系爭房屋之木地板有焦黑及污漬痕跡而毀損之事實，已如上述。又系爭房屋之木地板實際受損範圍僅1坪，此經原告自承在卷（見本院卷第306頁），是原告請求此受損木地板1坪之修繕費用，自屬有據，逾此部分，即難認有理。而原告主張其因此修繕系爭房屋之木地板，支出「木地板拆除及清運」費用30,000元、「木地板換16坪」費用96,000元，計126,000元（未稅），固提出工程請款單及發票為證（見本院卷第97至99、207頁）。然上開費用係將系爭房屋主臥室及次臥室A之木地板計16坪全部換新之費用，為原告所自承，並經證人杜英漳（即橙檍公司之負責人兼修繕人員）於109年12月14日證述：木地板實際施作範圍是更換主臥室及次臥室A之全部木地板等語明確（見本院卷第195頁）。證人杜英漳雖於同日證述：無法僅更換毀損之木地板，因為木地板是卡榫式的，像屋瓦模式，一層接一層，要換就要全部拆，沒有人會只換部分，因為會有色差，這樣不完美、不漂亮；可以只換部分，但是我沒有遇過只換部分的，因為只換毀損部分會比全部做新的貴，工資就比做新的貴，木地板施作時底部會塗白膠、卡扣的母頭會釘釘子，所以很難只換部分，工資會很貴，所以我沒遇過只換部分的等語（見本院卷第195、199頁）。然依卷內兩造不爭執之系爭房屋木地板照片（見本院卷第59至63頁），可見木地板之毀損面積有限，而證人杜英漳上開關於木地板之證詞，係著重於施工之整體美觀與難易程度，就必要性並無具體說明，尚無從為有利於原告之認定。是原告請求木地板16坪全部換新費用，並無可採，原告僅得請求毀損木地板1坪部分之修繕費用。審酌原告所提之工程請款單（見本院卷第97、207頁），更換木地板16坪費用為「木地板拆除及清運」費用30,000元、「木地板換16坪」費用96,000元，計126,000元（未稅），則依比例計算，修繕更換毀損木地板1坪之未稅費用應為7,875元（計算式：126000÷16=7875）。
B.按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」民法第213條定有明文。所謂必要之費用，於以新品換舊品時，應予折舊。依原告所提之工程請款單（見本院卷第207頁），上開更換木地板1坪費用7,875元，其中材料為3,000元（計算式：每坪3000元×1坪=3000元），其餘則為工資4,875元（計算式：0000-0000=4875），另需加計稅費394元（計算式：7875×5%=394，元以下四捨五入，下同）。而系爭房屋之木地板係於102年1月間設置，為兩造所不爭執（見本院卷第231頁），且兩造均同意關於折舊之木地板使用期間計算至系爭租約終止日即108年11月22日（見本院卷第306頁），是系爭房屋木地板已使用6年11月（不滿1月以月計）。茲參酌財政部賦稅署公布之固定資產耐用年數表，木地板宜歸屬於木材加工設備中之木片，其耐用年數為7年，此核與證人杜英漳於109年12月14日證述：木地板正常使用會磨損，一般使用7、8年都會更換（見本院卷第199頁）之情相符。則依定率遞減法每年折舊1000分之280，木地板材料扣除折舊後之修復費用估定為311元（詳如附表之計算式），加計工資4,875元、稅費394元後，為5,580元（計算式：311+4875+394=5580）。原告此部分主張，應認於此金額內為有據，超逾部分，不能認為有憑。
(3)修繕牆面及天花板費用：
A.被告邱泓勛不當使用系爭房屋，致系爭房屋之牆面、天花板毀損之事實，已如上述。原告主張其因此修繕、油漆系爭房屋之牆面、天花板，而支出「油漆牆面天花施作」費用95,000元（未稅），含稅則為99,750元等情，業據原告提出工程請款單及發票為證（見本院卷第97至99、207頁），且依證人杜英漳於109年12月14日證述：關於估價單項次三、2「油漆牆面天花施作」之施作，天花板是油漆天花板，沒有更換天花板；牆面有污染的也是油漆修補，二邊臥室的牆面是全做，要消除異味，廚房、客廳是手有摸到污染處就有做修補；施作內容為批土修補及油漆，油漆會含批土，批土是不平的地方修補再研磨；天花板油漆範圍為3間房間（主臥、次臥A、次臥B，含主臥、次臥A之浴室）、廚房、餐廳、客廳的天花板全部，當時這些地方天花板都有煙油色，已經泛黃，還有異味，煙油色可能是因為抽太多煙，廚房、次臥A之天花板全部有整層油垢，所以整層磨掉、重新上漆；其他間是部分泛黑，有燒東西痕跡，有異味，如果只油漆泛黑部分，會有色差，異味是一定要全部天花板覆蓋；牆面油漆範圍三間臥室（4面全部）、房間至餐廳之走道（2面全部）、餐廳（3面全部），客廳是部分，因為客廳牆面有些是布牆、石材，所以是油漆除了布牆、石材以外全部地方；牆壁情況是次臥A的2面牆壁、主臥的1面牆壁被打破，要重新修補，牆壁也有異味，也有刮損、燒焦痕跡，如果只處理有髒污部分，會有色差，而且牆壁有異味，要全部油漆覆蓋；牆壁髒污是分散在上開油漆牆面的部分，若將髒污部分集中，大概面積為全部油漆面積之2成；天花板髒污，若將髒污部分集中，大概面積為全部油漆面積之5成等語（見本院卷第
195、197、199、200頁），足證系爭房屋之牆面有破損，且牆面、天花板均有髒污，若將分散之破損、髒污之面積合併計算面積，已分別達油漆牆面、天花板總面積之2成、5成，顯見髒污甚多。審之系爭房屋之牆面、天花板髒污、破損分散，若僅油漆髒污及破損修補後之範圍，將造成色差，無法回復原狀，堪認原告以修補牆面破損，並油漆有髒污、破損之牆面、天花板全部，以回復原狀，應有必要。且被告邱泓勛、謝麗珠自承其等同意將天花板重新上油漆粉刷等語明確（見本院卷第176頁），被告謝麗珠亦曾同意就牆面有破洞等瑕疵部分修補至原有狀態，並全室批土、上漆，此有108年12月18日會議記錄在卷可參（見本院卷第57、58頁），足見原告就牆面、天花板之修補方式，應符情理。是原告請求賠償修繕牆面及天花板費用99,750元，應認有據。
B.被告邱泓勛、謝麗珠雖抗辯原告修補範圍太大，且被告謝麗珠前曾委請人員清潔系爭房屋，已無異味問題等語。惟原告以上開方式修補牆面、天花板之毀損，應有必要性，已如上述。且系爭房屋之牆面、天花板既有上述之髒污、破損，則不論被告清潔後系爭房屋是否仍有異味，均不影響原告以上開方式修補牆面及天花板髒污、破損之必要性，是被告邱泓勛、謝麗珠上開抗辯應無可採。
(4)工程管理費：
A.被告邱泓勛不當使用系爭房屋，致系爭房屋毀損，由原告委請橙檍公司修繕系爭房屋，支出工程管理費30,000元（未稅），含稅則為31,500元等情，有原告所提之工程請款單及發票在卷可參（見本院卷第97至99、207頁）。又依證人杜英漳於109年12月14日證述：工程管理費是我的油錢及工程整合費用等語（見本院卷第195頁），堪認工程管理費應係該工程各細項工作所需之管理費用總和，而應由各細項工作之金額比例分攤之。
B.查原告修繕系爭房屋，共支出修繕費用347,200元（未稅），其中工程管理費30,000元（未稅），其餘為317,200元（未稅），惟該317,200元中，原告修繕木地板16坪之費用126,000元，僅其中1坪修繕費用之請求有理由，已如上述。
是扣除原告不得請求之木地板15坪部分所應分攤之工程管理費11,172元後（計算式：126000×15/16=118125，30000×
118 125/317200=11172），原告得請求之工程管理費為18,828元（計算式：00000-00000=18828），含稅則為19,769元（計算式：18828×1.05=19769）。原告此部分請求於此金額範圍內應有理由，逾此範圍則無理由。
(5)基上，原告得請求之系爭房屋修繕費用為174,134元（計算式：49035+5580+99750+19769=174134）。
(二)原告對被告3人請求租金損失部分：
1.查原告與被告謝麗珠於108年12月5日所簽系爭協議書第7條約定：「乙方（即被告謝麗珠）同意在系爭房屋修繕返還甲方（即原告）前，應按月補償甲方租金損失，每月77,000元（含每月租金損失及管理費）。」（見本院卷第53至54、217頁），是原告依此約定，請求被告謝麗珠給付租金損失，應屬有據。又原告修繕系爭房屋之期間為109年2月14日至109年4月18日，被告謝麗珠僅給付原告截至109年1月5日止之租金損失等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項四、八），則原告僅對被告謝麗珠請求以每月68,000元計算（見本院卷第307頁）自109年1月6日起計3個月之租金損失204,000元（計算式：68000×3=204000），自無不可，應予准許。
2.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。該條所稱之「所失利益」，固現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號裁判意旨參照）。是除債權人能證明於該物無法使用之期間內已有明確之計劃或規劃，致有利益喪失而屬民法第216條第2項之情形外，不得遽而請求賠償。原告雖主張其因修繕系爭房屋而受有上開租金損失，請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶賠償。然原告與被告邱泓勛間就系爭房屋之租約已於108年11月22日終止（見不爭執事項二），原告復未提出其有於109年1月至4月間將系爭房屋出租他人之計畫，即難認原告受有租金損失之所失利益，是原告此部分請求，難以准許。
(三)原告對被告邱泓勛、陳羽柔請求律師費部分：
1.按系爭租約第12條約定：「乙方（即被告邱泓勛）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第23頁）。查原告有支出本件律師費150,000元之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項九），而被告邱泓勛確有毀損系爭房屋之情事，已如前述，衡之本件訴訟過程及開庭次數，可認此律師費金額尚符一般行情。是原告依上開約定，請求被告邱泓勛賠償律師費150,000元，並請求連帶保證人即被告陳羽柔負連帶賠償責任，應屬有據。
2.被告邱泓勛雖抗辯上開約款屬定型化契約，顯失公平，應屬無效等語。惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條之立法理由，係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年度台上字第2336號判決意旨參照）。查系爭租約乃坊間書局販售常見之契約範本，其中關於出租人、承租人之權利、義務之約定，尚無他方所不及知或無磋商變更餘地之情，自非屬一方預定之契約條款。況且就承租人即被告邱泓勛如有違反租賃契約，應對出租人即原告所受損害予以賠償之約定，尚且將訴訟費、律師費用等項目明確規範其內，此僅屬損害賠償範圍之約定，縱有不利承租人，尚難謂有何顯失公平之處，倘被告邱泓勛認該條款不利於己，本得於訂約之初或租賃關係存續中與原告進行磋商或另為約定，被告邱泓勛捨此不為，稱系爭租約第12條違反民法第247條之1第2款為無效云云，自無所據，顯非可採。
(四)押租保證金136,000元應予抵充：
1.按押租金之性質，除當事人另有約定外，乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，須於承租人有欠租或其他債務不履行情事時，出租人始可主張抵付租金或其他因承租人債務不履行所生之損害賠償（最高法院106年度台上字第826號判決意旨參照）。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告邱泓勛有交付押租保證金136,000元予原告，原告未返還押租保證金予被告邱泓勛之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項十），堪以認定。依上開說明，押租保證金136,000元自應抵充承租人即被告邱泓勛對原告所負之債務不履行損害賠償。又被告邱泓勛指定就押租保證金先抵充房屋修繕費用（見本院卷第309頁），而被告陳羽柔既為連帶保證人，應依主債務人即被告邱泓勛指定抵充項目定之。從而，原告得向被告邱泓勛、陳羽柔請求連帶給付之房屋修繕費用174,134元，以押租金136,000元抵充後，原告尚得請求之房屋修繕費用為38,134元（計算式：000000-000000=38134）。被告謝麗珠在上開抵充範圍內則同免責任。
2.至系爭租約第10條約定：「房屋不得供非法使用、存放危險物品影響公共安全或嚴重違反社區規定，若發生上開事項，乙方視同違約，應於甲方通知後3日內立即搬離，並沒入保證金。」（見本院卷第23頁），核其真意，應係約定被告邱泓勛如有將系爭房屋供非法使用、存放危險物品影響公共安全或嚴重違反社區規定之情事，即屬違約，並重申損害賠償得以押租保證金抵充之意旨，此不影響本件原告基於租賃關係而對被告邱泓勛所生債務不履行損害賠償請求，亦得以押租保證金抵充之性質。被告抗辯上開約款為損害賠償總額預定性之違約金，原告僅得沒入押租保證金，不得再對被告為本件請求，或原告主張其除得沒入押租保證金外，仍得再對被告為本件請求等節，均無可採。
五、綜上所述，原告依租賃、連帶保證之法律關係，請求被告邱泓勛、陳羽柔連帶給付188,134元（即房屋修繕費用38,134元、律師費150,000元，合計188,134元），原告依系爭協議書之約定，請求被告謝麗珠給付242,134元（即房屋修繕費用38,134元、租金損失204,000元，合計242,134元），及均自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即109年6月17日（見本院卷第121頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。另被告邱泓勛、陳羽柔應賠償原告所受損害188,134元，與被告謝麗珠應賠償原告242,134元，在38,134元（即房屋修繕費用部分）範圍內，給付內容相同，成立不真正連帶債務，倘任一被告為全部或一部之給付，他被告於給付範圍內即同免其責任。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告就同一聲明，另依侵權行為之法律關係對被告邱泓勛請求部分，經審酌後認無法對原告為更有利之認定，不再論斷，附此敘明。
六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告就敗訴部分所為之假執行聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 黃詩涵附表：
-----折舊時間 金額第1年折舊值 3,000×0.28=840第1年折舊後價值 3,000-840=2,160第2年折舊值 2,160×0.28=605第2年折舊後價值 2,160-605=1,555第3年折舊值 1,555×0.28=435第3年折舊後價值 1,555-435=1,120第4年折舊值 1,120×0.28=314第4年折舊後價值 1,120-314=806第5年折舊值 806×0.28=226第5年折舊後價值 806-226=580第6年折舊值 580×0.28=162第6年折舊後價值 580-162=418第7年折舊值 418×0.28×(11/12)=107第7年折舊後價值 418-107=311