臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1023號原 告 黃淑芬被 告 王建文訴訟代理人 王志平律師上列當事人間請求減少價金、確認抵押權不存在等事件，本院於民國109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就附表所示不動產設定登記擔保債權金額新臺幣（下同）80萬元之抵押權，於超過40萬元部分不存在。
被告應將前項抵押權所擔保之債權金額逾40萬元部分之登記予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔50/100，由原告負擔50/100。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國108年7月21日簽訂買賣契約書，由原告以650萬元購買被告所有如附表所示不動產（下稱系爭建物），因為原告尚有價金尾款80萬元未予交付被告，原告同意以系爭建物設定第三順位抵押權（債權金額80萬元）予被告，以擔保尾款之支付，系爭建物於108年10月1日辦妥過戶登記及現況交屋。
（二）惟原告於交屋後始發現屋後圍牆出現嚴重漏水，原告於108年12月24日以台中何厝郵局第631號存證信函通知被告，應依民法第356條規定負出賣人瑕疵擔保責任，被告卻置之不理，原告之後自行僱工修復，共支出修繕費用192,045元。
（三）又原告當初聽信被告告知系爭建物後門之外搭建鐵架烤漆板構造物下方之空間（下稱系爭空間）可由原告專用，原告因而願以遠高於實價登錄535萬元之價格（超出實價登錄之價格為650萬元－535萬元＝115萬元）購買系爭建物，惟交屋後始由仲介人員於108年10月4日通知系爭空間上方之鐵架烤漆板構造物係屬違建，被告早於交屋前已收受違建拆除之通知卻未告知原告，依買賣契約書第2條第2項之約定，被告自應減少價金。原告就上開二項瑕疵請求減少價金80萬元及確認80萬元抵押權不存在，並請求塗銷80萬元抵押權登記。並聲明：⑴確認兩造間擔保債權80萬元之抵押權不存在；⑵兩造間就附表所示之不動產所為之抵押權設定登記應予塗銷。
（四）對被告答辯之陳述：
（１）自108年07月21日簽訂買賣契約起至108年10月4日止，被告及仲介人員蔡育欣一再調保證系爭空間可以合法使用，意即原告得以專用，因此原告才願意比實價登錄535萬元多出115萬元購買，而且被告當初已經施工以門板將系爭空間圍起來，原告才相信被告及仲介人員的話。
（２）被告之前手黃怡臻之前即遭系爭建物社區管理委員會多次要求拆除違章，被告卻隱瞞此事，向原告謊稱黃怡臻是其投資股東。
（３）原告於108年10月4日簽署之「買賣雙方特別約定條款」，並於當日始看到都發局所發的違章建築認定通知書及地方稅務局文心分局函文，原告係受仲介人員蔡育欣詐騙及陷於錯誤之情況下簽署，在此表示撤銷意思表示。
二、被告答辯：
（一）兩造簽訂之買賣契約書第2條第2項已有約定如就增建、加蓋部分係於交屋後，被通知須拆除（或被拆除）者，應由原告承擔風險外，原告另於108年10月4日簽署「買賣雙方特別約定條款」，其上記載「買方（甲方）已知悉上列甘州街57號房屋後方增建部分（即加蓋鐵皮屋部分）是違章建築物，而且買方同意自行承受被建築主管單位拆除之危險負擔」等語，原告現又執此原因要求減少價金，顯非合理。
（二）原告主張系爭建物屋後圍牆出現嚴重漏水瑕疵，而認應少價金等語，惟兩造在交易當時，被告正在整修屋後圍牆，被告欲待修繕完成後再辦理交屋及移轉所有權登記，係原告主動要求以修繕中之現況交屋，無須等待修繕完成，此有仲介人員蔡育欣可以作證，原告以此原因主張減少價金、確認債權不存在，均非合理可採等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）關於原告主張系爭建物屋後圍牆漏水瑕疵而請求減少價金部分，經查：
（１）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物，依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。再按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明。是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院85年度台上字第664號、95年度台上字第951號判決意旨參照）。關於原告主張屋後圍牆出現嚴重漏水之瑕疵，業據原告提出存證信函、現場照片、與仲介人員LINE對話紀錄、報價單為證（見本院卷第35至39頁、第57頁、第103頁），且被告自承在交易前亦在進行屋後圍牆漏水修繕工程，足推屋後圍牆漏水之瑕疵在交屋前確已存在，被告即應負出賣人物之瑕疵擔保責任。
（２）被告雖抗辯原告於交屋前已明知屋後圍牆漏水之瑕疵，且要求現況交屋乙事，為原告所否認，經證人即仲介人員蔡育欣到庭結證稱：「（依你剛才所述，簽約時被告有跟原告說沒有漏水的情況，但之後原告是否有跟你反應系爭房屋有漏水的情形？）有，於交屋後原告有說。（你做何處理？）我有告知被告，被告有馬上請人去處理。」、「（原告是用什麼理由請你跟被告協商希望調整價格）帶看時我有跟原告說這間房子當時正在整理，在做地板跟衛浴，後面要做一個房間，如果原告願意在這時接手，我盡量爭取比較低的價格。（後來原告接手的時候，被告是否有把整修完成？）兩造有約定整修到什麼階段，被告承諾的部分有做完，後面的部分由原告自己去做。（所以兩造約定以當時房屋現況交屋？）是。」等語（見本院卷第113至114頁）。觀看證人蔡育欣之證詞可知，原告同意的現況交屋之狀態，僅為地板跟衛浴整理的部分，並未包含屋後圍牆漏水部分，否則原告不會於交屋後發現漏水即通知仲介人員，被告亦不會得知後立即派人察看，因此被告此部分抗辯無法採信。
（３）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年年台簡上字第10號判例參照）。經查，系爭建物於買賣契約簽立時即存有屋後圍牆漏水瑕疵一節，業經認定如前，被告自應依民法第354條負瑕疵擔保責任，則原告主張依民法第359條規定請求減少價金，核屬有據。系爭建物屋後圍牆漏水瑕疵之修繕費用總計為192,045元，此有力俞室內裝修科技有限公司之報價單在卷可佐（見本院卷第103頁），且經本院勘驗現場系爭建物之漏水問題確有進行修補，此有勘驗筆錄及現場照片為證（見本院卷第191至203頁），本件原告既以修復屋後圍牆漏水之費用作為減少價金之依據，則在修復費用192,045元範圍內，應為可採。
（二）關於兩造對於系爭空間之約定，原告主張無法專用而請求減價部分，經查：
（１）本院勘驗現場後查知，系爭建物位於社區大樓之一樓店面，自系爭建物後門出去之後即與系爭空間相連接，由系爭空間可通往放置子母垃圾車的區域及社區大樓側門，系爭空間地上除了畫有多部機車停車格之白線外，地底下尚設置社區之化糞池、蓄水池，地面上即可看到化糞池、蓄水池的鐵蓋，此有勘驗筆錄及現場照片為證（見本院卷第191至194頁、第203至213頁）；且經社區總幹事楊有良於現場陳述意見稱：「大樓是84年取得使用執照，連店面共34戶，均為承租戶，當時並未設立管理委員會，均是前主委盧小姐基於熱心逐戶收取費用以管理大樓。系爭建物的後門出來，目前所看到停放多部機車的空間，地上所看到的機車白線是建商畫的，還有社區化糞池、蓄水池，污水排水管也同樣於同空間內，這個空間本屬公共區域。系爭建物與隔壁戶59號所有權人洪先生也是原始住戶，之後將房屋給賴先生使用，自從賴先生入住後即佔據目前停放機車的空間，堆放雜物及目前看到的天花板烤漆浪板。之後大樓於99年成立管委會，要求賴先生不得占用，要清除雜物，賴先生於000年0月告知管委會房子已賣掉要搬走，之後入住的是一位黃小姐，黃小姐即在目前看到的停放機車的空間與通往子母垃圾車的空間加一木門，管委會得知後馬上制止黃小姐，黃小姐之後又賣給被告，被告將系爭建物後面開窗及變動後門位置，管委會也有制止被告不得隨意變更大樓牆面及外觀。」等語（見本院卷第193至194頁）。由上開系爭建物社區總幹事楊有良之陳述可知，系爭空間上方之鋼架烤漆板構造物係由被告之前前手所建，與系爭建物係連成一體，應可認定為系爭建物之增建物。
（２）證人即仲介人員蔡育欣到庭結證稱：她是群義房屋的房屋仲介，她是系爭建物賣方的仲介，兩造簽訂不動產買賣契約書時她有在場，簽約的時候有告知原告說後面是增建的，只有說原告可以使用，是指原告要跟大家一起使用，沒有說不會被拆掉；簽約後有拿都發局所發的違章建築認定通知書及地方稅務局文心分局發給被告的函文給原告看，108年10月4日那天她也有拿「買賣雙方特別約定條款」給原告簽，因為原告從簽約到交屋這段期間反反覆覆，所以被告擔心才要求原告要簽等語（見本院卷第111至112頁）。由上開證人蔡育欣之證詞可以推知，兩造於簽訂買賣契約書時就系爭空間確有約定，而依現場勘驗之情形，系爭空間有機車停車格、化糞池、蓄水池之設置，明顯屬於公共區域，原告就公共區域本就有權使用，無須與被告特別約定，兩造若有約定，應非僅為系爭空間可供原告與社區住戶共同使用之約定。且證人蔡育欣於交屋後108年10月4日又特別要求原告簽署「買賣雙方特別約定條款」，其上記載：「買方（甲方）已知悉上列甘州街57號房屋後方增建部分（即加蓋鐵皮屋部分）是違章建築物，而且買方同意自行承受被建築主管單位拆除之危險負擔」等語（見本院卷第89頁），約定之標的為「甘州街57號房屋後方增建部分（即加蓋鐵皮屋部分）」，即系爭空間上方鋼架烤漆板構造物，因此，原告主張簽訂買賣契約時被告確有對系爭空間作出可以專用之承諾，應可採信。
（３）按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨參照）。兩造間就系爭建物之增建或占用部份之約定，已於買賣契約書第2條第2項明訂：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管備查者），乙方（指被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）甲（指原告）、乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之通報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價及損害賠償。」（見本院卷第16頁）。而依原告提出之臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書即108年5月21日發文之中市都建字第1080071213號通知書（見本院卷第53頁），其上被通知人即為被告，因此被告應於108年7月21日買賣契約簽訂前，已知系爭空間上方之鐵架烤漆板構造物係屬違建，而有被拆除之虞，惟就此部分兩造並未於買賣契約書上加註，僅於買賣契約書上記載增建物為「後方」（見本院卷第16頁），交屋後又倉促要求原告簽署「買賣雙方特別約定條款」，以免除買賣契約書第2條第2項約定之責任，因被告無法舉證證明原告於交屋前，已明確知道系爭空間上方之鋼架烤漆板構造物為違建且有被拆除之虞，本院認被告就此部分確有未誠實告知之行為，被告即應依買賣契約書第2條第2項之約定減少系爭建物之價金。
（三）關於原告請求減少價金80萬元部分，經查：按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本件原告就屋後圍牆漏水瑕疵及系爭空間無法專用，得以請求被告減少價金，業如前述，本院審酌原告就系爭空間係屬公共區域應有所認識，對於是否得以專用應可向管理委員會查詢，原告本身未向管理委員會查詢，仍抱持僥倖之心而聽信被告所言，就此部分造成之損害，原告亦有責任應與被告共同承擔，且原告自身負擔之責任較重，因此本院認為原告就屋後圍牆漏水瑕疵及系爭空間無法專用，得向被告請求減少價金為40萬元為適宜，則兩造間設定如附表所示抵押權（下稱系爭抵押權）所擔保尾款債權僅40萬元（計算式：80萬元－40萬元＝40萬元），超過部分並不存在，原告請求確認系爭抵押權所擔保系爭建物尾款債權於超過40萬元部分不存在，被告應就超過債權40萬元所設定之抵押權登記予以塗銷，自屬有據。
四、綜上所述，被告就系爭建物應減少價金40萬元，因此兩造間系爭抵押權所擔保之尾款債權40萬元並不存在，且基於抵押權之從屬性，原告請求確認被告就系爭抵押權所擔保之債權於超過40萬元部分不存在，及請求被告塗銷系爭抵押權債權超過40萬元之登記，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 蘇文熙【附表】┌───────────────────────────────────────┐│權利種類：普通抵押權登記字號：興普登字第211220號 ││ │├────────────┬────┬───┬─────┬────┬──────┤│不動產標示 │抵押權人│擔保債│登記日期 │抵押權設│備註 ││ │ │權金額│ │定義務人│ │├────────────┼────┼───┼─────┼────┼──────┤│土地：臺中市○○區○○段│王建文 │80萬元│108.10.02 │黃淑芬 │擔保債務人黃││ 328地號土地（權利 │（第三順│ │ │ │淑芬對抵押權││ 範圍1000分之32） │位） │ │ │ │人王建文於 ││建物：臺中市西屯區巷中義│ │ │ │ │108年9月30日││ 段2718建號建物即門│ │ │ │ │所立借貸契約││ 號號碼臺中市西屯區│ │ │ │ │發生之債務 ││ 甘州街57號（權利範│ │ │ │ │ ││ 圍1分之1） │ │ │ │ │ │└────────────┴────┴───┴─────┴────┴──────┘