臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第118號原 告 江宛庭訴訟代理人 江銘燉被 告 陳喬淳訴訟代理人 盧兆民律師被 告 張楊阿雪
王金珠兼上2人共同訴訟代理人 張陞維上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告均應自臺中市○○區○○路0段000號房屋全部遷出，並將房屋交還原告。
二、被告均應連帶給付原告新臺幣5萬4688元，及自民國109年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自民國109年1月11日起至被告全部遷讓並交還原告上揭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣5,127元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告等連帶負擔。
五、本判決第一、二項原告勝訴部分，於原告以新臺幣20萬5000元為被告等供擔保後，得假執行；但被告等如以新臺幣61萬5200元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告方面：㈠主張：
1.門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之建物（下稱系爭建物）為原告於民國108年2月20日向本院得標買受（案號為本院107年司執一字第26029號），本院於108年2月22日核發不動產權利移轉證書與原告；而被告為占有人（訴外人即系爭建物遭拍賣之債務人張陞銘之家人以及戶籍設籍之人）。系爭建物在拍賣公告備註中註明，系爭建物查封時，債務人在場稱系爭建物係由其占有使用，被告及家人仍居住且設戶籍在系爭建物內；另依系爭建物之查封筆錄，被告張陞維（下稱張陞維）稱系爭建物係由其占有使用，無租賃關係。基於不當得利之法律關係，被告應給付自原告拍定取得系爭建物之日起，至被告遷讓系爭建物之日止之租金。原告自拍定後，曾與被告及其家人張陞銘多次交涉，被告非但不給付租金，也不願將系爭建物點交與原告，張陞銘為系爭建物之原所有權人（即被拍定人），原告已對張陞銘提起遷讓房屋之訴（本院108年度訴字第1633號），並已聲請強制執行（本院108年度司執字第96887號案），於執行強制執行時，張陞銘主張戶籍已遷出系爭建物，且已自系爭建物搬離，其餘住在系爭建物之人皆非受強制執行之人，然被告皆為張陞銘之家人，應屬於占有輔助人之範疇，被告以張陞銘及其戶籍已遷出系爭建物為由提出抗告，致使強制執行無法順利進行，實為浪費資源，原告前向本院聲請閱卷查得設籍於系爭建物之人為被告，張陞維並在系爭建物開設餐廳，現確為張陞維及其家人共同經營，且居住在系爭建物。
2.原告並未同意被告使用系爭建物，被告均屬無權占有，原告因此依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭建物如訴之聲明第一項所示；又被告繼續使用系爭建物，每月獲得相當於租金之利益，致原告因此受有損害，原告因此依不當得利之法律關係，請求被告連帶給付如訴之聲明第二項所示之損害賠償。
㈡對被告抗辯之表示：
1.被告雖抗辯對於系爭建物有優先購買權，然依民法之規定，僅有地主及共有人有優先購買權；況系爭建物於拍賣時，被告本可前往投標，但被告並未如此為之，故被告並無權利可得主張。
2.原告向被告請求每個月相當於租金之不當得利金額為新臺幣（下同）2萬5107元，係因系爭建物被告有營業之事實，系爭建物在谷關區豐原客運車站旁，周遭溫泉飯店林立，兩邊皆是三層樓透天店面，每到假日人潮擁擠，而系爭建物被告係作為營業使用，開設南田號餐廳。原告日前在租屋網站查詢另件出租案件，同樣為谷關風景區之店面，整棟面積才40坪，出租金額1萬8000元，系爭建物一樓面積31.64坪，可營業使用，二樓面積32.74坪，三樓面積22.35坪，總坪數86.73坪，每層樓可分別出租，一樓應可出租1萬5000元，二、三樓應可各出租5,000元，故原告請求如此之租金亦低於行情價格，應屬合理，此有租屋網站之截圖為憑。另原告提出租賃契約書1份，用以證明已有人向原告預訂承租系爭建物之意願，其從事園藝方面工作，要置放石材及園藝等生財器具，欲以一樓1萬5000元，二樓5,000元之租金承租，原告三樓部分並不出租，要留給自己或家人前往該地旅遊時可自住使用。
3.被告雖主張應依土地法第97條之規定，以房屋課稅現值年息百分之5計算相當於租金之不當得利。然被告有將系爭建物一樓申請營業登記使用，而土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言，系爭建物係作為營業使用，南田號餐廳負責人是張陞維，依照內政部71年7月13自台內地字第99390號函文意旨，營業用房屋其應付租金，不受土地法第97條租金最高限額之限制，因營業用房屋，其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別；另參照最高法院54年台上字第1528號、95年度台上字第138號民事判決要旨，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，是系爭建物應不受土地法第97條租金最高限額之限制，方屬合理。另依租賃住宅市場發展管理條例第6條規定「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」，現今符合一般居住水準之房屋，其建築結構、內部裝潢、衛浴設備、水電供應及汙水排放設施，均非70年前修法當時出租住宅之水準所可比擬，即使是目前之出租住宅，坐落區位、交通條件、屋齡、建物結構及居住品質等，亦存有顯著之差別，故無區分房屋基本條件及品質優劣，一律適用相同之房屋租金限制規定，已不合時宜。本件系爭建物並未辦理申報房價，依土地法施行細則第25條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，原告主張不應以系爭建物之課稅現值為計算基礎，因課稅現值僅為稅捐稽徵機關課徵房屋稅之準據，現值亦遠低於市場交易價格，系爭建物原告係於第2次拍賣時，始以150萬8800元（不含土地價格）得標，原告主張以土地申報價額及拍定房屋價格為損害金計算年息百分之10之標準。本件系爭建物坐落之臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）面積分別為58平方公尺及32平方公尺，申報地價均為每平方公尺2,300元（本院卷第97、99頁），系爭建物店面一樓作營業用，不受土地法97條規定限制，原告主張租金1萬5000萬元，而系爭建物二、三樓部分則依原告房屋拍定價格為準，並以房地總價額年息百分之10計算賠償金，故計算之方式為：系爭土地申報總價額20萬7000元｛計算式為（58＋32）2,300元｝，並以年息10%計算之結果為2萬0700元；系爭建物拍賣價格150萬8800元年息10%為15萬0880元，故系爭建物二、三樓損害金合計為10萬0586元（計算式為15萬0880元32＝10萬0586元；系爭建物一樓店面營業用年租金18萬元，合計總價額30萬1286元（計算式為2萬0700元＋10萬0586元＋18萬元＝30萬1286元），依此計算原告得請求被告給付之損害金為每月2萬5107元（計算式為30萬1286元12＝2萬5107元），原告請求被告自原告取得所有權之日即108年2月20日起，至遷讓交還系爭建物之日止，按每月給付2萬5107元，每期並加計年利率5%之利息等語。
㈢聲明：
1.請求判令被告將坐落臺中市○○區○○路○段000號房屋全部遷讓返還原告。
2.被告應自108年2月22日起至遷讓交屋日止，按月連帶給付原告2萬5107元及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳喬淳（下稱陳喬淳）方面：㈠抗辯：
1.系爭建物因未辦理保存登記，前身於921大地震完全毀損，89年再由訴外人張武雄在原基地上出資興建成系爭建物，系爭建物興建完成後，張武雄即取得系爭建物之所有權，張武雄於91年間直接將房屋稅籍登記予張陞銘；105年8月間，張武雄將系爭建物贈與陳喬淳，並命張陞銘將系爭建物之房屋稅籍轉登記予陳喬淳，因系爭建物無法辦理建物所有權移轉登記，故張武雄僅能移轉系爭建物之事實上處分權予陳喬淳。此時（即105年8月間）系爭建物之所有權與事實上處分權呈分離狀態，亦即張武雄為系爭建物原始出資興建之人，故所有權屬張武雄所有；系爭建物之事實上處分權，則因張武雄贈與陳喬淳，故事實上處分權為陳喬淳所有，張武雄於106年9月18日死亡，系爭建物所有權為張陞銘繼承取得，但張陞銘積欠債務，其債權人遂於107年聲請強制執行拍賣系爭建物之所有權（本院107年司執字第26029號），故系爭建物所有權由原告拍定取得。
惟陳喬淳之系爭建物事實上處分權，因陳喬淳非屬本院107年司執字第26029號執行程序之債務人，故系爭建物雖經拍賣，由原告拍定取得所有權，陳喬淳仍保有系爭建物之事實上處分權。
2.強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。換言之，拍定人所取得拍賣標的物之權利範圍，除執行法院除去拍賣標的物之負擔外，無法超越出賣人所取得拍賣標的物之權利範圍。系爭建物之拍賣程序公告上載明「不點交」，且未除去陳喬淳所取得之系爭建物事實上處分權，強制執行法上之拍賣，既為買賣之一種，原告自應既受張陞銘之原有權利地位，僅能取得系爭建物之所有權，不包括取得系爭建物之事實上處分權，故陳喬淳仍為系爭建物之事實上處分權人，自屬有權占有使用系爭建物。從而，原告起訴主張陳喬淳應自系爭建物遷出、給付租金云云，並無理由。
3.另案由陳喬淳本於系爭建物坐落之土地地上權人地位，向原告請求拆屋還地事件，本院108年訴字第1472號民事判決認定陳喬淳敗訴之理由，係為陳喬淳與原告間有類推適用民法第425條之1規定，即陳喬淳與原告間推定有租賃關係存在，經陳喬淳上訴後，臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）108年上易字第636號判決，對於陳喬淳與原告間是否有類推適用民法第425條之1規定，並未提及，係認定陳喬淳雖有系爭建物之事實上處分權，但系爭建物之事實上處分權既不能排除本院107年司執字第26029號之強制執行，也因該系爭建物之事實上處分權所取得之地上權，亦不能排除原告就系爭建物所有權坐落該土地之占有。
4.依照原告所提出之相關實務見解，被告認為最高法院是指城市地方供營業用之房屋而言，然系爭建物位在谷關地區，並非屬城市地方供營業用之房屋，與上開實務見解不合，認本件仍應適用土地法第97條之規定。又原告雖以樓層割裂之方式分層計算所謂相當於租金之不當得利。然原告所計算土地部分，系爭建物所坐落之系爭土地仍為中華民國所有，地上權人為陳喬淳，原告所擁有部分僅為系爭建物，所以計入系爭土地申報總價，於法無據。況原告以系爭建物拍賣價格為計算基礎，與土地法所稱現值應以課稅現值計算，亦不相合。再者，原告主張系爭建物以店面之計算標準為年租金18萬元云云。惟此計算基礎從何而來，並不清楚，亦不符合土地法之規範，故被告認為原告不當得利之計算方式，與法不合，並無可採。被告認為應以系爭建物現值61萬5200元，年租金為現值之百分之5計算為適當，因此年租金為3萬0760元，換算每個月為2563元，始為適當等語。
㈡聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告張楊阿雪、王金珠（下分別稱張楊阿雪、王金珠）、張陞維方面：
㈠抗辯：
1.陳喬淳是張陞維的女兒，陳喬淳另有向原告提起請求拆屋還地訴訟，理由為原告無系爭建物所坐落系爭土地之所有權，因陳喬淳才是原住民，系爭土地為原民會所有，陳喬淳有地上權設定，所以陳喬淳主張請求原告將系爭土地上之系爭建物拆除，返還系爭土地。
2.被告認為陳喬淳才有系爭土地之所有權，陳喬淳就系爭建物並有優先購買權。
3.南田號餐廳係於48年間創立，目前登記在張陞維名下。張陞維之母親張楊阿雪為現場管理人員，張楊阿雪年事已高，久病纏身，行動不便，加上與原告官司訴訟期間，遇上新冠肺炎疫情影響，相對經營困難，目前南田號餐廳因此停止營業。又南田號經營餐廳營業已超過一甲子，該地段非黃金店面，僅為傳承下來長久經營之店家，依法報經核准租用或使用之山地保留地，不得轉租、出租、處分或設定負擔。
4.依照原住民基本法第32條規定「政府除因立即而明顯危險外，不得強行將原住民遷出其土地區域。前項強制行為，致原住民受有損失時，應予合理安置及補償」。本件原告為平地人民，依照原住民基本法第32條規定，不得強行將原住民遷出其土地區域。若有強制行為，致原住民受有損失時，應予合理安置及補償。又原告所提出不當得利之相關計價方式有違事實，兩造於本件訴訟期間，遇上新冠肺炎病毒影響，南田號餐廳經營困難，現處停業狀態，陳喬淳及張陞維均在打零工，賺取微薄工資維生，張陞維目前仍有車貸，薪資並須扣除部分清償健保欠款，是依據原住民基本法第32條規定，原告應予被告合理安置及補償。
5.民法第227條之2規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之」。本件南田號餐廳一直由張揚阿雪獨自經營，該地非黃金店面，否則張陞維無須另謀生計，在營造公司做工，賺取微薄工資；且餐廳現因新冠病毒影響及張楊阿雪年事已高等因素，係未營業狀態。系爭建物一樓在未遭查封拍賣前，早已為張陞維申請營利事業登記，若經法院判定應支付租金，張陞維亦為受害人，因原住民保留地亦應依公告現值計算，原告主張系爭建物租金及樓層使用費用，將使社會對於法院維持當事人間契約實質公平之期待落空，本諸誠信原則所具有規範契約效果之機能，自應許張陞維依情事變更原則，請求調整契約之效果，以符情事變更原則所蘊涵公平理念及契約正義。況原告之父親即本件訴訟代理人係從事法拍屋之專業人事，特別了解相關法令，被告實無力抗衡，故法院須以客觀公平之第三人角度，合理分配當事人間之風險，並考量個案之情況，為具體分擔之決定。
6.其餘答辯同陳喬淳所述等語。㈡聲明：
聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、本院之判斷：原告主張：系爭建物為原告於108年2月20日於本院得標買受（案號為本院107年司執一字第26029號），本院於108年2月22日核發不動產權利移轉證書與原告；張陞維、陳喬淳、張楊阿雪、王金珠等人並居住且設籍在系爭建物中；系爭建物坐落在系爭土地及同地段131、485地號土地及未登錄之土地上，上揭土地均為原住民保留地，其中陳喬淳對於系爭土地具有地上權等情，為兩造所不爭執（本院卷第82至84頁），並有本院108年2月22日中院麟民執107司執一字第26029號不動產權利移轉證書、經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務、查封筆錄、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、戶籍謄本、本院108年度訴字第1633號民事判決書、確定證明書等在卷可資佐證（本院卷第21至41頁），足認上揭事實，應堪採信。而本件原告係主張：被告等人無權占用系爭建物，原告因此依民法所有物返還請求權之規定，請求被告應自系爭建物搬遷，將系爭建物返還原告；又原告基於不當得利之法律關係，請求被告應給付自原告拍定取得系爭建物之日起，至被告遷讓系爭建物之日止，給付相當於租金之不當得利損害賠償每個月2萬5107元，以及各期之遲延利息等語。
然此為被告等所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點應為：㈠原告主張依照所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭建物，有無理由？㈡原告主張：依不當得利之法律關係，請求被告應自108年2月22日起至遷讓交屋日止，按月連帶給付原告2萬5107元及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？經查：
㈠就原告主張依所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭建物，有無理由部分：
1.按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247號判決意旨參照），是未辦保存登記建物之所有權屬原始建築人；而違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院97年度台上字第399號、93年度台上字第2652號、92年度台上字第1755號判決意旨參照）；而執行法院就執行標的所為之拍賣，及投標人應此拍賣所為之投標，其性質則與買賣之法律行為無殊。查系爭建物雖為未辦保存登記建物，以致原告無從因其前手即訴外人張陞銘之讓與，即可登記取得系爭建物之所有權，然原告前手張陞銘既以系爭建物為買賣標的，將系爭建物讓與原告，應可認原告業已取得系爭建物之事實上處分權，而有使用、收益系爭建物等事實上之處分權能。原告雖未取得系爭建物之所有權，以致無從本於所有權人之地位，直接主張民法767條規定之物上請求權，然違章建築於概念上既為不動產之一種，並係民法第66條第1項所稱之定著物，尤以違章建築固因違反建築法規，以致無從藉由登記制度移轉所有權。惟違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69年度台上字第696號民事判決意旨參照）。是違章建築可為事實上處分權之移轉，並認事實上處分權仍係具備「對特定不動產之支配權能」，故於解釋上，仍應肯定違章建築之不動產處分權能與其換價權能，僅在若干限度之範圍內，諸如移轉登記、設定抵押權登記等事項上，與必須登記之所有權有異，至若與登記無涉之占有、自由使用收益或事實行為等，其擁有者之地位則與所有人無殊；換言之，違章建築之事實上處分權之權利本質仍屬所有權，僅為原始所有權之變形而已，是於違章建築遭行政強制拆除以前，法院仍應尊重其財產權存在之既定現實，使其得以類推適用民法第767條所有物返還請求權之規定以謀保障。
2.被告雖抗辯：系爭建物係由訴外人張武雄於89年間所出資興建之未辦保存登記之建物，張武雄為系爭建物之所有權，張武雄雖於91年間系爭建物之房屋稅籍登記為張陞銘；然張武雄於105年8月間將系爭建物贈與陳喬淳，由陳喬淳取得系爭建物之事實上處分權，故105年8月間系爭建物之所有權人為張武雄，系爭建物之事實上處分權人因張武雄之贈與，為陳喬淳所有；張武雄於106年9月18日死亡後，系爭建物由張陞銘繼承取得所有權，雖事後由原告拍定取得所有權，惟陳喬淳仍為系爭建物之事實上處分權人；系爭建物之拍賣程序公告載明不點交，且未除去陳喬淳對系爭建物之事實上處分權，故陳喬淳仍有權占有使用系爭建物，原告主張陳喬淳應自系爭建物遷出並給付租金，並無理由云云。然按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第758條定有明文。本件被告雖抗辯：張武雄於105年8月間已將系爭建物贈與被告陳喬淳云云。惟系爭建物係未辦理保存登記之建物，依照民法第758條之規定，系爭建物依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，仍不生效力，且該項行為並應以書面為之。而被告對於其所抗辯張武雄於105年8月間已將系爭建物贈與陳喬淳乙節，因系爭建物並未有辦理登記之情形，自無法認定有發生系爭建物所有權移轉之法律效力。至於被告抗辯陳喬淳因張武雄之贈與行為取得系爭建物之事實上處分權乙節，陳喬淳對此亦未舉證以實其說，所述實難採信。次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。民法第759條定有明文。本件被告自承系爭建物之原所有權人為張武雄，而被告在無法舉證證明陳喬淳有因張武雄贈與而取得系爭建物事實上處分權之情形下，張武雄於106年9月18日死亡後，依照民法第759條之規定，其繼承人張陞銘自因繼承取得系爭建物之所有權，原告亦因張陞銘就系爭建物所有權為本院強制執行拍賣而取得系爭建物之所有權，是在此情況下，自不生被告所辯稱之系爭建物所有權及事實上處分權分離之狀態。故被告抗辯：陳喬淳仍為系爭建物之事實上處分權人，有權占有使用系爭建物云云，自屬無據，應無可採。
3.被告另辯稱：陳喬淳就系爭建物具有事實上處分權，且為系爭2筆土地之地上權人，故有權占用系爭建物等云云。然被告並無法舉證陳喬淳為系爭建物之事實上處分權人，已如前述；且陳喬淳為系爭2筆土地之地上權人等情，亦與是否為有權使用系爭建物之人無涉，故被告抗辯有權占有使用系爭建物云云，自屬無據，亦無可採。綜上所述，本件原告既已因法院之強制執行拍賣程序取得系爭建物之所有權，而被告並無法證明渠等對於系爭建物具有合法占有使用之權利，則原告主張適用或類推適用民法第767條所有物返還請求權之法律關係，抑或侵權行為之法律關係，請求被告將系爭建物返還原告，自屬有據，應予准許。
4.張陞維雖又稱：南田號餐廳係於48年間創立，張楊阿雪為現場管理人員，但年事已高，久病纏身，行動不便，依法報經核准租用或使用之山地保留地，不得轉租、出租、處分或設定負擔；又依照原住民基本法第32條規定，原告不得強行將身為原住民之被告遷出其土地區域，若有強制行為，致被告受損時，應予合理安置及補償，兩造於本件訴訟期間，遇上新冠肺炎病毒影響，南田號餐廳經營困難，現已停業，陳喬淳及張陞維均在打零工，薪資微薄，且張陞維目前仍有車貸，薪資並部分遭扣除清償健保欠款，故依原住民基本法第32條規定，原告應與被告合理安置及補償等云云。然查，被告並無法證明渠等對於系爭建物具有合法占有使用之權利，原告主張適用或類推適用民法第767條所有物返還請求權之法律關係，抑或侵權行為之法律關係，請求被告將系爭建物返還原告，均屬有據，應予准許，已如前述，則被告抗辯因張楊阿雪個人健康因素不便搬遷等云云，實與被告是否具有合法占用系爭建物之認定無涉，被告此部分所為抗辯，自乏其據，應無可採。況原住民基本法第32條雖規定「政府除因立即而明顯危險外，不得強行將原住民遷出其土地區域。前項強制行為，致原住民受有損失時，應予合理安置及補償」等語，然此條文所規範之行為主體為「政府」，而非個人，原告本身並非政府機關，而係私人，自無上揭原住民基本法第32條規定之適用，是張陞維此部分之抗辯，自屬無據，應無可採。㈡就原告依不當得利之法律關係，請求被告應自108年2月22日
起至遷讓交屋日止，按月連帶給付原告2萬5107元及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨可資參照）；而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。
2.本件被告自108年2月22日原告拍定取得系爭建物起，即無權占用原告所有之系爭建物，已如前述，則原告依不當得利之法律關係請求被告返還自108年2月22日起至騰空返還系爭建物止所受之利益，揆諸前揭規定，自應准許。
3.按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，惟土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額。本院經審酌系爭建物在臺中市和平區之谷關豐原客運車站旁，周遭有溫泉飯店等設施存在，為著名之觀光景點，原本張陞維雖在系爭建物一樓開設南田號餐廳，惟據被告表示該餐廳現已停業，僅單純供被告住家使用；原告自承其係經由拍賣方式以150萬8800元之價格得標取得系爭建物之所有權，而對於系爭建物所坐落之系爭土地則無所有權存在，是本件顯然無法以系爭土地之價格，作為衡量被告占用原告之系爭建物不當得利之計算依據及基礎。而依照臺中市政府地方稅務局所核定之系爭建物課稅現值為61萬5200元（本院卷第31頁），並衡量系爭建物所在之位置、工商繁榮程度及被告利用系爭建物可獲得之經濟利益等情，認以系爭建物之課稅現值61萬5200元年息百分之10計算相當於租金之利益金額為6萬1520元（61萬5200元乘以百分之10＝6萬1520元），應屬適當。是原告因此依上開規定，請求被告自本院於108年2月22日核發不動產權利移轉證書與原告起，至被告返還系爭建物之日止，按月連帶給付原告5,127元為可採（計算式為6萬1520元12＝5,127元，元以下四捨五入）。至原告逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
4.原告雖主張：網站上另件出租案件，同樣為谷關風景區之店面，整棟面積才40坪，出租金額1萬8000元，系爭建物一樓可營業使用，每層樓可分別出租，一樓應可出租1萬5000元，二、三樓應可各出租5,000元；另原告並提出與他人訂立之租賃契約書，表示已有人向原告預訂以一樓1萬5000元，二樓5,000元之租金承租系爭建物，用以主張其請求系爭建物之不當得利數額可採云云。然原告所提出之網站刊登廣告之其他出租物件，其是否連同系爭土地一併出租，不得而知，且兩者屋況情形亦屬有異，自無法加以比附援引。再者，原告與其他任何第三人就系爭建物所預訂之租約，得否逕作為本件被告占用系爭建物所獲不當得利認定之基礎，實屬有疑，而此亦與土地法第97條規定之意旨有所不符，是原告此部分之主張，難認有據，自無可採。原告又稱被告有將系爭建物一樓申請營業登記使用，依照內政部71年7月13自台內地字第99390號函文意旨，營業用房屋其應付租金，不受土地法第97條租金最高限額之限制；另依最高法院54年台上字第1528號、95年度台上字第138號民事判決要旨，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，是本件系爭建物應不受土地法第97條租金最高限額之限制；另依租賃住宅市場發展管理條例第6條規定「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」，現今符合一般居住水準之房屋，其建築結構、內部裝潢、衛浴設備、水電供應及汙水排放設施，均非修法前出租住宅之水準所可比擬，目前之出租住宅，坐落區位、交通條件、屋齡、建物結構及居住品質等，有顯著之差別，故無區分房屋基本條件及品質優劣，一律適用相同之房屋租金限制規定，已不合時宜等云云。然本件系爭建物一樓雖仍有設有南田號之商業登記存在，然被告辯稱其已未在系爭建物營業，僅單純供住家使用；而原告對此並未舉證被告在系爭建物仍有任何營業之事實，則原告主張系爭建物一樓係為被告所營商，而無土地法第97條規定適用等云云，顯乏其據，自無可採。被告雖又主張：依照土地法施行細則第25條規定，系爭建物固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，故不應以系爭建物之課稅現值為計算基礎，因課稅現值僅為稅捐稽徵機關課徵房屋稅之準據，現值亦遠低於市場交易價格，應以原告取得系爭建物之拍定價格150萬8800元（不含土地價格），並以土地申報價額及拍定房屋價格為損害金，合併計算年息百分之10之標準云云。然系爭土地並非原告所有，自無法作為原告所得請求不當得利之計算基礎，已如前述；況原告主張以取得系爭建物之拍定價格150萬8800元作為認定之基礎，亦乏其據，自無可採。是本件原告主張：系爭土地申報總價額20萬7000元，以年息10%計算之結果為2萬0700元；系爭建物二、三樓以拍賣價格150萬8800元年息10%計算，2樓層損害金合計10萬0586元；系爭建物一樓店面營業用年租金18萬元，合計總價額30萬1286元，而請求被告應連帶給付之損害金為每月2萬5107元，實屬無據，自無可採。
5.末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告所請求相當於租金之不當得利給付請求權，核屬無確定期限之給付，原告起訴狀繕本於109年1月10日對被告送達，有本院送達證書可證，則原告請求被告自109年1月11日起至清償日止，就已發生之不當得利請求權，即自108年2月22日起至109年1月10日止（時間共10個月又20天）之已發生之不當得利請求權，金額應為5萬4688元｛計算式為5,127元（10＋20／30）＝5萬4688元｝，此因起訴狀繕本之送達，已生催告之效力，被告迄今尚未給付原告，被告對此自應負給付遲延之責，故原告請求此部分按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。至原告所主張之自109年1月11日起（即起訴狀繕本送達後）之各期對被告之不當得利請求權，因未見兩造對此不當得利請求約定特定之給付日期，亦未見原告有每期催告被告給付之情形，則原告主張自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬無據，不應准許。
㈢綜上所述，本件原告依所有物返還請求權、侵權行為損害賠
償請求權及不當得利之法律關係，請求：1、被告應將坐落臺中市○○區○○路0段000號房屋全部遷讓返還原告。2、被告應連帶給付原告5萬4688元，及自109年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自109年1月11日起至被告遷讓交還原告上揭房屋之日止，按月連帶給付原告5,127元，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之主張及請求，則屬無據，應予駁回。
㈣本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免
為假執行，經核均無不合，爰依聲請分別酌定相當之擔保金額，准許原告假執行及被告免予假執行之聲請。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 25 日
民事第六庭 法 官 楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 25 日
書記官 黃佳莉