臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2428號原 告 謝耀元訴訟代理人 陳浩華律師複代理人 阮春龍律師
陳博芮被 告 洪淑莉訴訟代理人 陳瑞斌律師
羅閎逸律師複代理人 魏宏哲律師上列當事人間移轉房地所有權事件，本院於民國110年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造前於民國109年1月9日（起訴狀載為109年1月7日）簽立協議書，約定「甲方（即原告）需提供新台幣500萬元予乙方（即被告）。雙方約定房屋所有權人需要登記丙方洪元麒名下，但若因貸款因素而不能登記在丙方名下時，則登記在乙方名下或由乙方借名丁方（邱于珊）名義登記於丁方名下」（協議書第1條，下稱系爭協議書，原證1）；兩造再於109年1月14日簽立補充協議書（下稱系爭補充協議書，原證3），就500萬元部分另作約定，其中第5條約定「其餘230萬元部分，甲方以同段1073、1127、1136號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○○號2樓之5、9樓之6、10樓之1房屋）過戶予乙方抵償，但甲方得於109年6月30日、12年31日及110年6月30日前，前二戶以每戶80萬元、第三戶以70萬元，分別買回，乙方不得拒絕，若甲方未按期買回，則任由乙方處分，所得價金不論多寡，均歸乙方所有。本項抵付及買回之一切稅費，亦由甲方負擔。本三戶房屋之租金由甲方收取，但甲方未按期買回時，不在此限」。原告前已於109年6月23日（又稱109年6月25日，見本院卷第241頁）對被告主張系爭補充協議書所約定之買回權利，於109年6月26日以通訊軟體向被告表示「205的管理費我可以替你出，其他請你自己解決，205房貸需扣除，若同意周一開始過戶，請回覆你的決定，請問你是否同意?」，被告僅於同年7月11日稱「我只跟你說，我不會做…」，並未直接回覆原告之提議，可證明被告對於原告之提議拒絕回覆之事實（原證6，見本院卷第
259、261頁）。因被告對原告之買回意思表示置之不理，爰依系爭補充協議書第5條約定為請求。
㈡、至證人王延盛僅能證明協助原告進行換約，不知系爭3 筆不動產產權所有狀況及兩造間協議書內容，更不能直接或間接證明原告有放棄買回權，而換約僅在使租賃契約與實際產權登記人姓名一致，是被告對於其所稱原告有拋棄買回之事實應負舉證之責。
㈢、聲明：被告應於原告給付230 萬元同時，將台中市○區○○段○○段0 地號及其上1073、1127、1136號建號（門牌號碼臺中市○區○○路○○號2樓之5、9樓之6、10樓之1 ）之不動產（上開土地及建物合稱系爭不動產）移轉登記予原告。
二、被告方面：
㈠、原告雖於109年6月間通知被告欲依系爭補充協議書買回系爭不動產，然稱要分期給付，最終未達成合意，系爭補充協議書約定原告得買回之權利，經兩造合意變更，原告自無買回系爭不動產之權利。
㈡、況依兩造於109年4月22日簽立之文件內容（下稱109.4.22文件）可知，原告於109年4月22日已表明不願行使買回權，才於文件約定109年6月30日點交房屋，又依系爭補充協議書第
5 條約定，租金原由原告收取，故被告在109.4.22文件表明109年6月30日前之租金不追究，原告因放棄買回權利，其後被告乃與系爭不動產之承租房客更換租約並購買電氣、家俱，有房屋仲介王延盛及房客可證明。本件係因原告事後反悔，方生爭執。再者，原告提出之原證6 ，其將109年6月26日原告當日所說內容之後被告所作回應，特意刪除，隱匿對其不利之話，被告否認原證6證物之形式真正。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第299頁)：
㈠、對原證1系爭協議書、原證3系爭補充協議書之真正，無意見。
㈡、對本院卷第111頁兩造於109年4月22日簽署之文件（即109.4.22文件），其形式上真正無意見。
㈢、對被告所提出房屋租賃契約書（見本院卷第123-147 頁）之形式上真正，不爭執。
㈣、對被告提出被證4 對話內容、原告提出原證4、原證5對話內容之形式上真正，均不爭執。
四、得心證之理由:
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度台上字第2035號判決要旨參照）。本件原告主張依系爭補充協議書約定，其對系爭不動產得行使買回權一節，業據提出系爭補充協議書為證，而系爭補充協議書之真正，為被告所不爭執，原告之主張自堪採信，被告另以原告業已放棄買回權為辯，就此有利於己之事實，自應由被告負舉證之責。
㈡、被告所辯原告已放棄行使系爭補充協議書約定之買回權一節，已據其提出109.4.22文件、被證2及被證4對話內容、被證
4 租賃契約書為佐，並請求傳喚證人王延盛、陳嵩岳為證，經查：
⒈依原告提出之系爭協議書、系爭補充協議書內容，可知原告
於109 年1月9日同意移轉不動產所有權（依系爭協議書、系爭補充協議書文意，應係指系爭不動產及門牌號碼台中市○區○○路○○號5樓之7、5樓之9）予被告或洪元麒名下或借名登記於邱于珊，並願給付500萬元給被告，而於協議書第3條約定給付500萬元之方法（見本院卷第19-21頁）。兩造又於109年1月14日簽立系爭補充協議書，合意就系爭協議書第3條500萬元之給付方式另作更改，其中第1條至第4條約定500萬元中270萬元處理方式，第5 條則就所餘230萬元約定處理方式，亦即約定「其餘230萬元部分，甲方以同段1073、112
7 、1136號建物（即系爭不動產）過戶予乙方抵償，但甲方得於109年6月30日、12年31日及110年6月30日前，前二戶以每戶80萬元、第三戶以70萬元，分別買回，乙方不得拒絕，若甲方未按期買回，則任由乙方處分，所得價金不論多寡，均歸乙方所有。本項抵付及買回之一切稅費，亦由甲方負擔。本三戶房屋之租金由甲方收取，但甲方未按期買回時，不在此限」（見本院卷第47-48 頁）。依上開約定，原告得於109年6月30日、109年12年31日及110年6月30日前，就1073、1127號建號房屋分別以每戶80萬元、就1136號建號房屋以70萬元，分別買回所有權，兩造對此亦無爭執。
⒉兩造再於109月年4月22日約定（即109.4.22文件），就包括
系爭不動產在內之5戶房屋，被告同意「對於109 年6月30日前之房屋租金一律不追究，但於109年6月30日下午2 點交屋時所有家具家電必須清空. 馬桶洗臉盆水路管線電線配電必須保留正常可使用狀態歸還. 但於109年6月30日前房客所有糾紛皆與本人洪淑莉無關」，上開內容亦為原告同意並簽署無誤（見本院卷第111頁）。對照系爭補充協議書第5條約定，原告既同意109年6月30日下午2 點交屋給被告，即表明被告對系爭不動產有處分之權，若非原告放棄買回權，何能如此，顯然原告已無依系爭補充協議書第5 條約定行使買回權利，故被告辯稱原告於109年4月22日當時表明不願行使買回權，方於文件約定109年6月30日點交房屋，被告則表明109年6月30日前之租金不追究等語，尚非無據。
⒊又據處理系爭不動產租屋事宜之房屋仲介即證人王延盛在本
院證述：我是從事租賃行業，2 年前原告在網路刊登出租房屋廣告，我看了後主動聯繫他，原告前後委託我出租約有三、四棟，系爭3筆不動產（3間套房）也委託我處理，但只有2樓之5由我租出去；6月初，被告聯絡我說6月底之後2樓之5產權就轉移給她，她提醒我合約部分要跟租屋客人說屋主有轉換，我才以LINE對話跟原告確認這件事，並要確認合約是否需轉換，至6 月底，我詢問原告是否由他退押金，原告回覆說月底前沒有把房子買回去就會退押金及換約，至7 月初，因我身上尚有其他房屋出租收取的押租金尚未交給原告，原告交代我直接將所收押租金退給2樓之5房客，剩下的錢我交給原告，後來出租人有更換為被告並換約，原因是所有權人變更，我不清楚他們產權轉移的進度，但我有知會原告要換約，原告也同意；原來我只有幫忙出租2樓之5，但後來7月間3 間套房換約都由我辦理，房客並無更換，只是出租人由原告換為被告，租約如被證3 所示，換約時原告告訴我，舊傢俱、家電部分其想要留用的，請房客搬到門口他會處理，出租的房客也告知已放在門口，至於原告會如何處理我不清楚等語（見本院卷第179-185 頁）。另證人即承租人陳嵩岳亦在本院證述：一開始是透過仲介向原告承租2樓之5，記得住了幾天，於109 年6月3日中午遇到現任房東就是被告，她問我怎麼會從這個房間出來，我說我住這裡，被告說她才是房東，我馬上打電話叫仲介來處理，仲介好像也不知道這間房子的所有權已經是被告，當場被告與仲介溝通，我因要上班就先離開，仲介於當日下午1 點多許截圖他跟原告LINE對話內容給我，內容是說如果月底前換屋主，押金就全退、換新約（證人當庭提出手機供本院勘驗），內容就如被證2之對話；後來原告告訴我，他預計要將房子買回去，也說還有其他房子可供承租，並傳些租屋資訊給我，因我覺得搬家太麻煩，仍想承租原有處所，還有當時承租時的印象，所以沒考慮換租原告其他房子；原告用LINE通知我說他要冰箱及洗衣機，其他沒說要取走，6 月28日我詢問仲介是否只要搬出冰箱及洗衣機，仲介回應說30號搬到門口就好（證人提出手機供本院勘驗），到6 月底仲介把原告的押租金還我，應該表示我和原告的租約已經結束，被告後來將原有原告提供的舊傢俱都搬走，全部換成被告提供的，我經由仲介與現任房東即被告簽約，我和原告是用LINE對話，但我想已租約結束，故將與原告的對話刪除了等語（見本院卷第268 -270頁）。上開二位證人所述互核相符，並有被告提出證人王延盛與原告之對話內容（即被證2，見本院卷第121頁）及自證人陳嵩岳手機翻拍之對話內容（見本院卷第289 頁）可佐，證人王延盛於109 年6月3日對原告表示「王延盛：那我跟客人說到月底之前如果換屋主.押金2 個月就全退換新約.如果沒換屋主合約照舊.這樣對嗎?原告：是。王延盛：好的。」，可知原告當時已告知王延盛2樓之5將更換屋主之事，王延盛始有上開之回應，此與109.4.22文件所載「109年6月30日前房客所有糾紛皆與被告無關」之內容一致；依王延盛於109年6 月28日與陳嵩岳之對話內容「陳嵩岳：那，麻煩您幫我確認是不是只要搬這兩樣，是的話，我就問新房東要怎麼處理…。王延盛：舊房東說你30號在麻煩你搬出去門口就好.冰箱跟洗衣機. 其他東西他說30號他會再跟約去現場看，有沒有他要的東西」，與109.4.22文件所載109年6月30日下午2點交屋時所有家具家電必須清空亦相符合，其後原告更將2樓之5 之押租金退還房客陳嵩岳，此據王延盛、陳嵩岳證述明確，此外，並有被告與系爭不動產承租人簽立之租賃契約書在卷可參（見本院卷第123-147 頁），堪認在109.4.22文件簽立時，原告已告知被告其不欲行使系爭3 筆不動產買回權之意思，被告確定其有處分系爭不動產之權利，並基於兩造於109.4.22文件之約定，方有於109年6月30日之後更換租賃契約之舉動。
⒋原告雖於109年6 月26日告知被告「205的管理費我可以替你
出，其他請你自己解決，205 房貸需扣除，若同意周一開始過戶，請回覆你的決定」、「請問你是否同意? 」，被告對於原告前揭詢問固未回復，惟倘原告在此之前未曾放棄系爭不動產之買回權，其逕自通知被告將行使買回權即可，何須請被告回覆是否同意過戶，且原告於被告未回應之狀況下，仍於同年6月29日告知被告「507跟1001不讓我搬。說要等你補上電器才讓我搬。請問如何處理。是否等你補上再通知我來搬走」，於同年7月1日告知被告「所有東西麻煩清出。包括熱水器燈具冰箱桌子洗衣機白色衣櫥桌子冷氣. 舊床頭櫃及床墊床底請自行處理」，明顯可見原告因放棄系爭不動產之買回權，故而同意由被告處理系爭不動產之租賃內容、收取租金及更換租約。至於原告提出之原證5 對話內容（見本院卷第253 頁），因未記載對話時間，無從判斷係何時所為，另其所提原證6 對話內容（見本院卷第279、281頁），則因與被告所提原證5對話內容明顯有異，有刪除109年6月29日至109年7月11日間兩造其他對話，而迴避關鍵事實之嫌，因認上開對話均無從對原告為有利之判斷，併此敘明。
㈢、據上，被告固未能直接證明原告放棄系爭補充協議書約定之買回權利，惟自原告書立109.4.22文件、其後原告處理系爭不動產房屋租約，及與被告在通訊軟體對話內容之客觀事證，依經驗法則及論理法則，已足推認原告曾向被告表達不欲行使買回系爭不動產權利，原告既已放棄該買回權利，其再於本件為行使權利之主張，既非系爭補充協議書所定之買回權，且未為被告同意，所為本件請求自難准許。
五、綜上所述，原告依系爭補充協議書第5 條行使對系爭不動產買回權，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，依法無據，無法准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 11 日
書記官 陳采瑜