臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2576號原 告 采金仙境一期管理委員會法定代理人 劉文杰訴訟代理人 蕭立俊律師被 告 陳瑞祥訴訟代理人 許桂挺律師上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國110 年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣39,900元，及自民國108 年12月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔4%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣39,900元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠有關請求管理費部分：經查原告管委會第一次住戶大會於民
國82年11月7 日召開，由良泰管理公司擬定采金仙境一期管理組織章程暨住戶公約，成立第一屆管理委員會，但成立後並未向主管機關臺南市政府（當時為臺南縣政府）報備，其理由有二：⑴當時法令並未強制規定必須完成報備；⑵當時建商未依規定交付管理基金。原告正式向主管機關臺南縣政府完成公寓大廈報備之時間為99年3 月8 日，當時另有經本大樓第23次區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第31條規定通過之另一格式之「采金仙境管理組織章程暨管理公約」。
㈡82年11月7 日召開住戶大會時，即決議管理費金額為每月新
臺幣（下同）700 元，地下室停車費金額為每月700 元。原告於98年8 月9 日經區分所有人會議制訂之「采金仙境管理組織章程暨管理公約」，其中第36條對於管理費計算為：「
一、本規約成立時，管理費以住戶建築改良物所有權後載明之權利範圍換算為坪數，每坪以5,000 元計算（此部分應為誤載，應係每坪50元），不足一坪者以一坪計。並以本大樓原建設公司所交接的資料為基準，住戶如認為該資料與實際不符，應提出所有權狀向管委會說明，經確認更正後，以此基準計算之。嗣後每年管理費收費標準由管委會依管理所需實際費用收支情形經管委會會議決議之，未通過實施者，仍援用舊標準」。就上揭資料可知，原告大樓對於大樓管理費係有約定，僅係一直沿用舊標準，即不區分坪數大小，每戶每月收取管理費700 元整。
㈢被告於87年8 月5 日經臺灣臺南地方法院公證處就臺南市○
○區○○段○○○○○○號均在同段，僅記載建號）1229建號（下稱系爭建物）【即門牌號碼臺南市○○區○○里○○路○段○ 巷○○弄○○號底一層之一，面積13.11 平方公尺，權利範圍：全部；含共同使用部分1230建號（權利範圍：3996/10000），及1231建號（權利範圍：54/10000）】買賣契約公證，並於87年8 月19日取得系爭建物所有權。依采金仙境一期管理組織章程及住戶管理公約第4 條規定，被告為系爭管理公約所定義之住戶，復依同公約第9 條第2 、4 款規定被告有按時繳納每月700 元之管理費給聲請人之義務。惟被告自87年8 月19日起至108 年9 月份止（合計254 個月）均未繳納管理費予原告，已積欠原告管理費合計177,800 元（計算式：700 元x254月=177,800元）。
㈣原告采金仙境大樓所收取之管理費不分坪數大小，為每戶每
月固定繳納700 元，被告雖主張其應繳納之管理費，已由歷年大樓之主委（或財委）所收取之車位租金，扣除被告應繳納之管理費後匯款予被告，被告並無積欠任何管理費之情形，然被告所被扣除之費用，並非被告應繳納之管理費，而係停車位之清潔費用。又被告主張98年8 月9 日經區分所有人會議制訂之規約34條管理費項目，其中清潔費應屬「清潔維護費」之類型，亦為管理費之一種，但本件被告其所繳納之清潔費並非作為「采金仙境大樓全體共同使用之清潔維護費」，不具有大樓共同之性質，被告強將「自行承租使用之停車位清潔費用」和「采金仙境大樓維護全體大樓之清潔維護費」混淆，無足採信，故被告主張原告已從每月收取之停車位使用人所繳納之費用中，扣除200 元或300 元之系爭建物管理費用，此部分之抗辯顯無理由。
㈤請求溢領停車費部分：該系爭建物之原始起造登記人為采金
建設有限公司，而後更名為采金開發股份有限公司，並於84年10月20日將系爭建物出賣並移轉登記予京畿建設股份有限公司。被告於87年8 月19日取得系爭建物之所有權，面積僅有13.11 平方公尺，核約4 坪左右之空間，僅為地下層之一小部分作為辦公室使用，並非指全部之地下層空間，而系爭建物共同使用部分1230建號（權利範圍為3996/10000），及1231建號（權利範圍：54 /10000 ）在興建時，采金建設有限公司於81年1 月7 日與買受人簽訂房屋預定買賣合約書第一條記載：地下室汽車停車場所有權贈送予本大樓管理委員會管理及使用，由此房屋預定買賣契約書可知，當時已約定地下室停車場所有權之部分願意交由大樓管理委員會管理及使用，更可證明地下室停車位之所有權應歸屬原告所有，而非被告所述，由京畿建設股份有限公司取得全部停車位之所有權，並同意移轉交付予被告。被告雖主張從京畿公司取得地下室全部停車位之權利，然京畿公司是向采金開發公司購買取得權利，並無提出任何地下室停車位全部交由京畿公司使用之證明，而原告大樓之住戶是向采金公司購買房屋，采金公司將停車位權利送交原告管委會管理，被告僅提出由京畿公司單方面提出之資料明細表，不足以認定有取得地下室停車位之權利。
㈥被告就1230建號（即原告大樓地下層）之權利範圍僅具有39
96/10000，目前共有19個停車位在使用，其中有18個停車位繳納租金，被告於取得地下層辦公室空間後，隨即向住戶宣稱地下層全部為其所有，然被告對於地下層使用空間之權利僅有3996/10000，卻溢收全部地下層使用空間之租金，就超出其權利範圍之停車費用自屬無法律上之原因，原告管委會得本於民法第179 條不當得利之法律規定請求返還。停車位使用人中之18人於101 年至105 年間，每月有繳交1,300 元之費用予原告，原告於收取後扣除300 元，將其餘1,000 元以年度為單位每年匯款216,000 元予被告（日期分別為：10
2 年2 月7 日、102 年12月8 日、104 年1 月10日、105 年
1 月9 日、106 年1 月7 日）。故超過被告權利範圍之租金收入部分每年129,687 元【計算式：18個停車位x1 ,000 元x12 月）x （1-3996/10000）=129,686.4】，均屬不當得利，故被告應繳回溢收之停車位租金合計648,435 元（129,
687 元x5年=648 ,435 元）予原告。㈦訴之聲明：⒈被告應給付原告⑴177,800 元，及自108 年12
月30日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；⑵648,435 元，及自108 年12月30日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠按關於公寓大廈共同部分或約定共用部分之修繕、管理維護
費用，其費用若區分所有人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。查本件原告主張，原告管委會第一次住戶大會於82年11月7 日召開，召開住戶大會時即決議管理費金額每戶每月700 元云云，惟依原告所提「采金仙境一期管理組織章程及住戶管理公約」並未有訂定日期，且依上開公約第9 條亦未訂有原告主張「每戶700 元」之管理費收取規定。而原告雖另提出其上記載於98年8 月9 日「經本大樓第23次區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第31條規定通過」之另一格式之「采金仙境管理組織章程暨管理公約」，惟上開公約第36條一、則係規定：「本規約成立時，管理費以住戶建築改良物所有權後載明之權利範圍換算為坪數，每坪以5,000 元計算，不足一坪者以一坪計」，與原告主張82年11月7 日第一次住戶大會召開時即決議「每戶700 元」亦顯不相同。
㈡另證人所述82年間第一次原告住戶大會時即決議通過「每戶
700 元」之管理費收費方式自始均沒有改過，則曷以原告於98年8 月9 日經區分所有人會議制訂之規約，其第36條第1項規定係以住戶建築改良物所有權範圍為計算方式而非原告主張之「每戶700 元」？故本件原告主張不分住戶專有部分面積之大小，第一次住戶大會即決議以「每戶700 元」收取管理費云云，原告既未提出其於82年11月7 日召開之區分所有權人會議紀錄以資證明，且證人之證述又顯與98年8 月9日經區分所有人會議制訂之規約之收費方式相扞格，原告主張經住戶大會決議之「每戶700 元」收費規定即屬不能證明，原告據上開主張請求被告依其計算給付管理費，即無理由。
㈢依原告所提出之98年8 月9 日區分所有人會議制訂之規約第
34條管理費項目規定：「本大樓管理費用，係指管委會運作所需支付之一切費用，包括公共水電費、『清潔維護費』、警備安全管理費、設備採購維護費、設施修護費、人事成本、行政雜支等」。被告所同意自地下室停車位租金所扣取之款項，縱名為「清潔費」，依規約所定，仍不失為管理費之性質。另證人證稱地下室停車位使用人於101 年2 月以前，每月繳交停車位租金1,000 元予原告，原告扣除200 元大樓清潔費後，將其餘款800 元匯給被告。另原告亦不爭執自認，停車位使用人中之18人於101 年至105 年間，每月有繳交停車位租金1,300 元予原告，原告收取後扣除300 元，將其餘1,000 元以年度為單位，每年匯款2,160,000 元予被告。
按證人所述及原告所自認，於101 年2 月以前，以被告地下室停車位出租有18個車位計算，被告每月繳納之費用為3,60
0 元（即200 元×18＝3,600 元），於101 年2 月以後，被告每月繳納之費用為5,400 元（即300 元×18＝5,400 元），顯已超過原告主張之每月「每戶700 元」，原告指被告從未繳納管理費云云，顯不可採。
㈣采金仙境一期大廈地下一樓之建物設有21個停車位，系爭建
物地下一樓雖因住戶為區分所有而分別共有，然住戶均未購買停車位，而與京畿建設股分有限公司（下稱京畿公司）就地下一樓21個停車位約定由京畿公司專用。嗣後京畿公司於87年8 月5 日，將系爭建物連同上開21個停車位之專用使用權出售予被告，系爭地下一層之21個停車位專用使用權即歸屬於被告，有出賣人京畿公司所出具之地下室停車位配置圖、21個停車位面積計算明細表，及雙方經公證之買賣所有權移轉契約可證。被告就系爭建物共用部分之持分比例為何，與被告就系爭21個停車位是否有專用使用權根本無涉，原告主張顯有誤解。
㈤是被告於87年間取得前述21個停車位之專用使用權後，均委
由大樓之管委會代為出租予大樓住戶，並由歷年大樓之主委（或財委）將所收之租金扣除被告應納之管理費後匯款予被告，此有被告之帳戶匯入款項對帳單及說明可資證明，即被告根本無有原告主張積欠管理費及超收停車位租金拒不返還之情形。縱如原告主張京畿公司並非原始起造建商，但依證人郭玉山等人證述，當時有開住戶大會約定將停車費交給被告，此即為約定專用，原告付款長達十餘年，被告基於協議收取租金，有法律上之原因，並非不當得利。
㈥另參照臺灣高等法院暨所屬法院98年民事座談會紀錄，關於
公寓大廈大樓之管理費，因係基於一定法律關係而生，且每次以一個月期間之經過順次發生，管理費請求權自屬民法第
126 條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，而有5 年時效期間之適用。故退萬步言，倘本院認原告之主張有理由，被告亦主張時效抗辯，即原告主張之103 年9 月以前之管理費被告得拒絕給付之。
㈦答辯聲明：⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利益之判決，請准供擔保免為假執行。
四、本院之判斷：㈠原告主張：被告於87年8 月5 日經臺灣臺南地方法院公證處
就系爭建物及買賣契約公證。並於87年8 月19日起取得系爭建物所有權。另1230建號建物（建物謄本標註門牌號碼臺南市○○區○○里○○路○段○ 巷○○弄○○號等共同使用，即原告大樓之地下室），目前共有19個停車位使用中等情，為被告所不爭執（見本院卷第145 頁），並有臺灣臺南地方法院公證處87年度公字第23790 號公證書（下稱系爭公證書）、1229、1230建號建物登記第二類謄本、1229建號建物照片在卷可稽（見本院卷第67-77 、93-99 頁），此部分事實，已可認定。
㈡本件證人證述，分別整理如下：
⒈證人郭玉山證稱：我從房屋蓋好就住原告大樓，約八十幾年
住進去約兩三個月後成立管委會，確切時間忘記了，決定成立管委會時就決定要收費。當時有開會選委員，委員去跟建商點交財務，回來再跟我們開會說明點交情形。住戶大會決議收費的，每戶700 元，沒有分坪數，迄今沒有改過。原證八98年管理公約第36條部分約定每坪收5,000 元應該是誤打，我們是開住戶大會後決議沿用收700 元，到今天都沒有改。我有當過財務、總務、主委等管理委員。住戶交錢給管理員，管理員一兩天就會交給財務。大樓下面有停車位，住進來當時的委員去與建商協調，說要給兩百萬成立委員會基金，但建商說沒有辦法，就用地下室的承租費用抵給我們，我們買賣契約裡面也有寫，就是雖然住戶有地下室的權利，但不能使用，要由管委會當成停車場，建商把停車場使用權利送給管委會，我們不能向他們要成立的基金。停車位使用費用也是住戶開會決定收700 元，用停車位的人要多交700 元，錢也是住戶交給管理員，管理員給財務，從我住進去就是這樣。原本交給管委會做基金，後來因有產權問題，被凍結，就沒有交給管委會。因被告說停車場是他的，他有先找人過來協商地下室的所有權，說停車位21位都是他的，說他有產權，向建商買的，我們當時不懂也沒有去調謄本確認，被告有派人來砌磚塊封住出入口，我們也有報案。後來我們又開會，被告有派人協議，後來協商決定每月要收1,000 元，
200 元給我們做清潔費，剩下800 元給被告，就一直付錢，與被告的協議是住戶開住戶大會決議。後來因被告一直要漲租金，不然就要賣給我們，但價格也一直提高，所以我們開會決定請律師來解決問題，就決定提起本件訴訟。本院卷103-109 頁被證三、被證四匯款資料中匯款人陳建洲是財務委員的老公。劉金桃是我老婆，李明蓉是當時的財委。楊貴文、陳宏文要看到人才知道，但好像都是住戶。本院卷第49-6
5 頁原證二住戶管理公約我好像有看過，我記得我家好像也有一本的書面，但不知道是不是這本我不清楚，我記得委員會有發等語（見本院卷第159-165頁）。
⒉證人陳玉琴證稱：我是82年9 月交屋就搬進去原告大樓，當
時剛蓋好。約90年左右開始當大樓管理員。大樓有成立管委會，剛交屋搬進去一兩個月，大約82年11、12月有開住戶大會，就決定要成立管委會。本院卷49-65 頁原證二住戶管理公約我有看過，這是82年當時就有的資料。住戶大會有決定收管理費，是82年當時就有，收700 元，同時決定住戶要承租地下室車位要收700 元，我當時也有承租。管理費一直收取迄今都是700 元。82年就開始使用車位，承租費用是建設公司說不賣地下室停車位，要贈送給管委會當作基金，建商當時沒有給我們基金。建商有把車位點交給管理委員，我們也有遙控器可以使用。後來被告說停車位都是他的，剛開始還阻撓我們停車，用水泥封住出入口，後來被告請主委林丁木來跟大家說還是可以租，但是要把租金給他，我們就開住戶大會，主委開會時打給被告，被告說每個車位每月1,000元，200 元給大樓當清潔費，800 元給被告，到每年底，被告通知後，我就通知財委把錢匯款給被告，到100 年當時被告說101 年2 月漲價1,300 元，被告拿1,000 元，大樓清潔費300 元，收的方式還是跟以前一樣。本院卷103-107 頁被證三匯款資料中匯款人楊貴文認識，住31號1 樓，但已賣出，他以前當過財務。陳宏文不確定，李明蓉住25號3 樓，也是當財務。劉金桃住25號6 樓，是郭玉山的太太，也是當財務。陳建洲是現任財務莊美陽的先生。原證八規約第36條提到管理費用計算方法，每坪5,000 元計算應該寫錯，大樓都是收700 。本院卷125-132 頁原證五收據中有經手人，管理員簽章等都是我所簽，都是由我收取的費用，一聯給住戶，一聯我留著。證人鍾金龍也是大樓住戶，住19號2 樓，也有使用停車位，但都沒有繳交管理費與停車費給我，且被告來跟我要錢時，我還問過被告為何不收鍾金龍的停車費，被告說因為鍾金龍是他好朋友，所以不收沒關係，鍾金龍他自己說是私下繳給被告，車位19個，但我都收取18個而已等語（見本院卷第166-170頁）。
⒊證人鍾金龍證稱：我是大樓住戶，我93年買。從住進大樓就
有收管理費，每戶每月700 元，我來以前就是這樣，不知道為何收700 元。地下室停車則是每月1,000 元，跟管理費一樣交給管理員，管理員交給財務。車位有21位，一個比較小，算20位，收1,000 元扣200 元給管委會，餘800 元給被告，因為地下室是被告的，我有做過主委過所以知道，94-95年作主委時就是收這樣的錢，一年匯款一次給被告。我住進大樓時停車費就是交給被告，不知道之前主委與被告談的情形，做主委時給被告錢是因之前都這樣做，所以照做等語（見本院卷第170-172 頁）。
⒋證人薛益明證稱：我是職業代書，系爭公證書是我辦理的，
當時是京畿公司找我辦理，要過戶地下室停車位給被告。地下停車位於地政登記為建號1230，範圍是3996/10000。京畿公司有提供一個地下室停車位的表，我當初驗算面積是符合。建商跟我講停車位的部分都沒有賣給住戶。當時是京畿公司找我辦，他們買賣已經成立了，找我辦過戶，我有請京畿公司提供被告的電話，我打電話給他確認買賣是不是真的。公證書的契約那是地政機關的制式過戶書類，上面不會特別去寫停車位，主要是主建號的部分，下面帶兩個公共設施的建號，停車位部分就灌在公共設施的建號上。本院卷第89頁地下室車位平面圖我有看過，就是本件過戶地下室車位的平面圖，當時有給我看過。本院卷第91頁資料明細表也有看過，是京畿公司提供給我看的，內容是說明驗算地下室停車位的面積。從這份資料備註那邊，下面有註明主建物加上小公面積再加上3996/100 00 那部分面積。其上記載107.448 坪未出售，用107.45/21= 5.11 ，意思是5.11坪就是地下室每個車位面積等語（見本院卷第241-244 頁）。
㈢原告未能證明被告收取原告交付之停車費乃無法律上原因，其依不當得利規定請求被告返還，並無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。次按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利；再按在「給付型之不當得利」，原告既因自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，則本於無法律上之原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，當歸諸原告，方得謂平。原告即應就不當得利請求權之成立要件負其舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，及被告因其給付而受利益致其受損害，並就被告之受益為無法律上之原因，舉證證明該給付欠缺給付之目的，始能獲得勝訴之判決（最高法院100 年度台上字第899 號、98年度台上字第1219號、最高法院102 年度台上字第420 號判決意旨參照）。
⒉原告起訴狀雖主張：停車位每月租金為1,000 元，由被告先
收取全部停車租金，再按年將超過其權利範圍之租金收入部分即129,687 元【計算式：（18個停車位x1 ,000 元x12 月）x （1-3996/10000）=129,686.4】繳回給原告。但於10 9年9 月28日民事爭點整理狀中已經自認：停車位使用人中之18人於101 年至105 年間，每月有繳交1,300 元之費用予原告，原告於收取後扣除300 元，將其餘1,000 元以年度為單位每年匯款216,000 元予被告（日期分別為：102 年2 月7日、102 年12月8 日、104 年1 月10日、105 年1 月9 日、
106 年1 月7 日）（見本院卷第115 頁）。且依證人郭玉山、陳玉琴、鍾金龍前揭證述，停車費用部分確實是管理員收款後交給管委會，管委會扣除清潔費用後匯款給被告，被告提出匯款資料（見本院卷第103-107 頁）上匯款人都是原告之財務委員或委員之親人，可見停車費確實都是由原告自行匯款給被告。原告係因自己給付之行為致原由其掌控之財產發生主體變動，依上開說明，原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，及被告因原告之給付而受利益，致原告受損害，並就被告之受益為無法律上之原因，舉證證明該給付欠缺給付之目的。
⒊被告抗辯其係自建商京畿公司購得原告大樓之停車位專用權云云。惟查：
⑴按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為
約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第9 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照）。而公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位並編列在同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則應先視登記之狀態而定，若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同，至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。故在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。
⑵而依前揭1230建號建物謄本，原告大樓之停車位既係於82年
間為第一次所有權登記，但所有區分所有人均有應有部分，屬系爭大樓之共用部分，雖被告應有部分比例較其他共有人高，然依上開說明，既然並非有停車位者才有1230建號建物之應有部分，1230建號建物顯然是全體區分所所人共有，是否有專用權取決於共有人之約定，被告就1230建號建物之應有部分比例，與停車位專用權無必然關聯，尚難以此認定被告確有專用權。
⑶證人郭玉山、陳玉琴均證稱：原告大樓之起造建商因不願支
付管理基金，乃與原告約定將地下室停車位交與原告使用，收益做為管理基金，並已經點交原告管理，是後來被告主張其有停車位專用權，才改成將停車位費用交給被告等語，已如前述。核與原告提出建商采金建設股份有限公司（下稱采金建設）與住戶簽立之房屋預定買賣合約書中約定將停車場所有權贈送大樓管理委員管理使用相符（見本院卷第137 頁）。被告雖抗辯其自建商購得系爭建物及停車位使用權云云。然依系爭建物登記舊簿、系爭建物謄本及系爭公證書（見本院卷第67、93-99 、133-135 頁），系爭建物是由采金建設起造並為第一次登記，之後該公司更名為采金開發股份有限公司。再於84年11月出售系爭建物給京畿公司，被告是87年8 月才向京畿公司買受系爭建物。而1230建號建物為包含系爭建物的大樓所有住戶共用部分，應係由采金建設起造，依前開說明，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，而采金建設與住戶簽立之房屋預定買賣合約書中約定將停車位交給管委會即原告使用，且采金建設已將停車場交付原告管理使用，則原告大樓住戶透過與采金建設之買賣而成立分管契約，將將停車場部分約定由管委會即原告使用，應可認定。證人薛益明雖證稱京畿公司將停車場使用權賣給被告，由其辦理公證等語。但此為京畿公司單方說詞，依前說明京畿公司並非原始起造建商，也沒有任何證據證明其自起造建商采金建設取得停車場使用權，且在被告向住戶主張權利前，停車場是原告管理，並非京畿公司管理，足見京畿公司亦未占有使用停車場，難認京畿公司具有停車場之使用權，自無從將之移轉給被告。故依系爭公證書等證據，至多僅能證明京畿公司將系爭建物及附屬共用部分移轉被告，被告抗辯其自京畿公司購得停車場使用權，則不足採。
⒋本件雖未能認定被告自京畿公司購得停車場使用權，但被告
確實自京畿公司購得系爭建物及附屬共用部分（含1230建號共有人之持分），為原告大樓之住戶及1230建號建物之共有人，依前開說明，自得與其他區分所有權人約定專用停車位部分。查證人郭玉山、陳玉琴均證稱：當時被告主張有停車場產權（按應為使用權之誤），有與被告協調並開住戶大會決議收取之停車費扣除清潔費之後交與被告，此後就依約付款等語，已如前述。且依證人鍾金龍前開證述及被告提出匯款資料（見本院卷第103-107 頁），原告確實長期收取停車費用後匯款給被告。雖證人郭玉山、陳玉琴已經無法確實回憶住戶大會之日期，但由後續持續履約之情況，原告大樓之區分所有權人約定「將地下停車場由被告專用，租用停車位者需繳納費用，被告願將其中部分交給原告作為清潔費」之可能性較高。至於證人郭玉山、陳玉琴雖證稱當時沒有調謄本確認、被告圍住停車場出入口等語，然上開專用約定即便有意思表示錯誤或脅迫情事，依民法第88條、92條，在未曾撤銷意思表示前，約定仍屬有效，本件原告並未主張撤銷意思表示或其他得拒絕給付之抗辯及證據，尚難逕認此專用約定無效。
⒌查原告主張之請求權基礎為不當得利，依前說明，本件為給
付型不當得利，應由原告證明給付無法律上原因，依卷內證據，被告有分管約定此一受領停車費之法律上原因之可能性較高，原告未能證明被告無受領停車費之法律上原因，其請求返還不當得利，並無理由。
㈣被告為原告大樓住戶，應依規約給付管理費：
⒈證人郭玉山、陳玉琴均證稱：原告大樓蓋好沒多久就搬進去
住，之後就開住戶大會成立管理委員會，並約定收取管理費每月700 元，至今未變等語。證人鍾金龍亦證稱：其93年住進原告大樓時，就是每月收取700 元管理費等語。且原告管委會第一次住戶大會於民國82年11月7 日召開，由良泰管理公司擬定采金仙境一期管理組織章程，並成立第一屆管理委員會等情，亦有住戶大會會議議程、采金仙境管理組織章程暨住戶公約附卷可按（見本院卷第289-300 頁），雖上開住戶公約並未載明收取管理費之數額，但依前揭證人證述可知當時決議為每月700 元，此並有原告提出之收據存根聯存卷可查（見本院卷第125-132 頁），應可認定。至原告嗣後於98年間向主管機關報備時所提「采金仙境管理組織章程暨管理公約」（見本院卷第185-193 頁），第36條一、雖規定：
「本規約成立時，管理費以住戶建築改良物所有權後載明之權利範圍換算為坪數，每坪以5,000 元計算，不足一坪者以一坪計」，但證人郭玉山、陳玉琴、鍾金龍均證稱自始就是收每月700 元，上開98年之規約可能是誤載等語，已如前述。且依原告提出前揭收據存根聯，原告至106 年間、109 年間仍均收取每月700 元之管理費，足見上開98年之規約記載不符合原告大樓住戶實際之意思，應係修訂時誤載，應認規約約定之管理費仍為每月700 元。被告抗辯並無證據證明原告大樓之規約有管理費約定，與前開證據不符，尚難採取。⒉查被告為系爭建物之所有權人，而系爭建物為原告大樓大樓
地下室一間獨立房間，且有單獨之建物編號及門牌，有前揭系爭建物謄本及照片在卷可稽，故被告確實為原告大樓之區分所有權人即住戶，自有依規約繳納管理費之義務。被告雖抗辯：依上開之98年規約第34條管理費項目規定：「本大樓管理費用，係指管委會運作所需支付之一切費用，包括公共水電費、『清潔維護費』、警備安全管理費、設備採購維護費、設施修護費、人事成本、行政雜支等」。被告所同意自地下室停車位租金所扣取之款項，縱名為「清潔費」，依規約所定，仍不失為管理費之性質，故被告已經繳納管理費云云。然自停車費中扣除部分清潔費與原告，乃是當初被告與原告大樓所有區分所有權人約定專用內容之一部分，已如前述，故被告支付此部分清潔費是基於專用約定，與規約之管理費不同，被告抗辯其支付此部分清潔費就是管理費云云，難以採取。故被告仍應另行支付管理費。
⒊按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。所謂「一年或不及一年之定期給付債權」，係指基於一定法律關係，因每次一年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605 號裁判參照）。公寓大廈之住戶繳付管理費，若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1 年之定期給付請求權，而有民法第126 條規定之5 年時效適用。本件原告大樓住戶約定管理費為每月繳納，依前揭說明，其請求權時效為5 年。本件原告請求者為87年8 月19日起至108 年9月份之管理費，而原告曾於發存證信函向被告請求此部分費用，於108 年12月19日送達被告，之後於109 年5 月20日向本院聲請對被告發支付命令，有支付命令聲請狀、永康崑山郵局000206號存證信函附卷可按（見本院109 年度促字第17
110 號卷第5 、31-35 頁），本院核發後被告聲明異議而視為起訴，則原告於108 年12月向被告請求給付，並於6 個月內起訴，依民法第129 條、第130 條，時效尚未完成債權之消滅時效自請求時中斷，故在108 年12月19回溯5 年內即10
3 年12月20日後之管理費債權尚在請求權時效內，超過5 年部分則已時效消滅，被告業已提出時效抗辯（見本院卷第253-255 頁），則108 年12月回溯超過5 年部分之管理費已不能向被告請求。而依前開98年之原告大樓規約第三十七條，管理費應於每月10日前繳納，則103 年12月之管理費於103年12月11日即得請求，亦應自該日起算時效，故在原告請求時已經時效消滅，故原告得請求之管理費為104 年1 月起至其請求之最後一期即108 年9 月止，共計57個月，金額為39,900元（57×700 ＝39,900），超過部分並無理由。
⒋按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項定有明文。被告積欠之管理費為定期給付債權，應自各期期滿時負遲延責任，原告請求之最後一期為108 年9 月之管理費，其退而請求自108 年12月30日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依大樓規約請求被告給付管理費39,900元及自108 年12月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，均與本件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
民事第五庭 法官王奕勛上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
書記官 顏督訓