臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第266號原 告 洪孟暉訴訟代理人 賴建宏律師被 告 田黃順喜訴訟代理人 田玠為上列當事人間損害賠償事件，本院於民國109年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零八年四月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國107年2月1日簽訂協議書，由原告向被告購買門
牌號碼高雄市○○區○○街○○號5樓房地（下稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）600萬元，並約定原告自107年5月1日起承租系爭房地，每月租金2萬元，租金及押金則自上開買賣價金中扣除。嗣因被告不預履行上開關於原告承租入住系爭房地之約定，故兩造為此復於107年2月6日另行簽訂協議書（下稱系爭協議書）及買賣定金收據（下稱系爭收據），被告同意以20萬元作為原告不先入住系爭房地之賠償，而約定買賣價金為580萬元，至此原告已給付定金共30萬元。兩造間買賣契約既已成立，原告負有支付價金義務，被告負有移轉系爭房地所有權之義務，是兩造依系爭收據第3條、第7條、第8條約定應於108年2月28日前至禾翔不動產有限公司辦理簽約及移轉登記等相關買賣流程，且為避免被告再度發生違約情形，除於系爭收據第4條約定被告應加倍返還已收全部定金（即60萬元）外，並於系爭協議書第3條約定，被告尚須賠償20萬元給原告。詎料，被告於108年2月間無故拒絕履約，經原告調閱系爭房地登記謄本後，竟發現被告已另於108年2月15日與他人簽定買賣契約，並於同年3月8日將系爭房地所有權移轉登記予他人，被告一屋二賣之惡意違約行為毫無誠信，顯屬因可歸責於被告之事由致無法履約，並影響原告之售屋換屋計畫，使原告受有損害。綜上，因被告先後二次違約，原告除得就不先入住系爭房地部分請求賠償20萬元外，另得依系爭收據第4條約定請求被告加倍返還已收之全部定金30萬元（原應為60萬元，被告已退還30萬元），依系爭協議書第3條約定請求被告賠償20萬元，及民法第226條第1項規定請求被告賠償原告因系爭房地契約成立所付之仲介費12萬元，上開請求被告給付之金額共計82萬元。為此，爰依法提起本件訴訟。
㈡聲明：被告應給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠107年2月1日協議書只是草稿，原告未履行該協議書內容只付了8萬元訂金，兩造才會於107年2月6日簽立系爭協議書。
兩造既已另簽立系爭協議書，則視同拒絕107年2月1日協議書內容而為新要約，若要賠償，應以系爭協議書為主。況被告於系爭房地未過戶完成前，本無義務提供予原告先行入住，且被告於系爭協議書中已折價20萬元，自不許原告重複請求。被告於108年2月12日解約時已將原告所付定金30萬元退還，並依系爭協議書約定賠償原告20萬元，卻遭原告拒絕。
原告依系爭收據請求被告加倍返還定金部分，被告於簽立系爭收據時乃處於急迫、輕率、無經驗之狀態，符合民法第74條所定情況，且被告當時之認知係單純簽收30萬元定金而已，故請法院予以撤銷違約金給付。又原告僅給付定金30萬元，尚未達買賣總價金1/10，今竟請求高達82萬元之賠償，顯有悖常理。系爭協議書關於違約之賠償金額，明顯不相對等，應屬無效約定。
㈡另系爭房地處於國防部眷村管理辦法管制過戶買賣期間，於
管制期限內不可出租或轉讓，房屋仲介服務尚未完成，本件買賣契約尚未簽立，請法院裁判房屋仲介服務費免全額給付。為展現誠意，被告除前已返還定金30萬元外，可再給付原告依照房屋總價2%計算為11.6萬元之仲介費。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於107年2月1日簽訂協議書，協議由原告以600萬元價格向被告購買系爭房地，嗣於107年2月6日，原告給付定金共30萬元，兩造再簽訂系爭收據及系爭協議書，約定買賣價金為580萬元，預定於108年2月28日前辦理簽約及移轉登記等相關買賣流程，惟被告於108年2月間無故拒絕履約，進而退還定金30萬元等事實，業據兩造分別提出107年2月1日協議書、系爭收據、系爭協議書、郵政跨行匯款申請書等件影本為證（見臺灣高雄地方法院108審訴字第316號卷第15-19、39頁），且為被告所不爭執，堪信為真實，是兩造就系爭房地之買賣，因可歸責於被告之事由致不能履行，應堪認定。
(二)原告主張因可歸責於被告之事由致無法履約，且影響原告之售屋換屋計畫，使原告受有損害，被告應賠償原告不先入住系爭房地之損失20萬元外，另依系爭收據第4條及系爭協議書第3條約定，加倍返還已收之全部定金30萬元及賠償20萬元，以及民法第226條第1項規定，賠償原告因系爭房地契約成立所付之仲介費12萬元等，共計82萬元等語，惟為被告否認，並以前情詞置辯。經查：
1、兩造就系爭房地之買賣，107年2月1日簽訂協議書，約定買賣價金為600萬元，預定條件為「1.買方訂金參拾萬元。2.買自107年5月1日開始承租房屋，每月租金兩萬元整，且房屋租金及押金自買賣價金陸佰萬元扣除。3.預定108年5月20日以前辦理房屋過戶。4.若買方或賣方未能如期完成過戶，願意放棄所有法定請求權，並另賠償對方貳拾萬元整，即以收定金及租金予對方。」，而107年2月6日所簽訂系爭協議書，約定買賣價金為580萬元，預定條件為「1.買方訂金參拾萬元。2.預定108年2月28日前後五日內辦理簽約手續。3.買賣雙方任何一方未能如期簽約，願意放棄所有法定請求權，若可歸責買方者，定金沒收並賠償賣方20萬；若可歸責賣方者，訂金需歸還買方並賠償20萬予買方。4.雙方協議交屋時…」，可見二協議約定之買賣價金已有不同，預定條件內容除訂金均為30萬元外，其餘亦均有差異，系爭協議內既無何保留約定，亦無從認是先前協議之補充；又兩造因收受訂金30萬元而簽訂系爭收據，其上已載明買賣價金為580萬元，並約定雙方應於108年2月28日前簽立不動產買賣契約書，，則依契約更新之原則，兩造對於後契約即系爭協議之意思表示，應有排除並代替前協議之意思表示，始合於兩造就同一買賣標的另訂約協議之真意，是兩造就系爭房地買賣之協議，自應以系爭協議、系爭收據為準，先前之107年2月1日協議既已失效，原告尚不得於107年5月1日起入住系爭房地，則縱因可歸責於被告之事由致契約不能履行，原告亦無先行入住系爭房地之利益損失可言，原告請求被告賠償原告無法先入住系爭房地之損失20萬元，尚乏憑據，不足採信。
2、按契約因可歸責於債務人之事由，致不能給付者，依民法第226條第1項規定，債權人得請求損害賠償。又同法第249條第3款規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，此所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質。似前述情形，債務人如為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害，固僅得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求，但債權人倘可證明其所受之損害，超過定金時，仍非不得依同法第226條規定請求額外之賠償（最高法院71年度台上字第4415號判決可資參照）。而當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。同法第250條亦定有明文。是違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同，但兩者可以併存，應是當然。又按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號民事判決參照）。
3、本件兩造簽訂之系爭收據，就因可歸責於賣方即被告之事由致無法簽立買賣契約部分，已於第4條明確約定應加倍返還定金，重申民法第249條第3款規定，而同日所簽訂之系爭協議，就此部分再約定「若可歸責賣方者，訂金需歸還買方並賠償20萬予買方。」，參以證人即中信房屋仲介人員李彥彬於本件言詞辯論具結後證稱：「所有的協議都不是我寫的，我是帶著我的客戶即原告，協議書是被告的台慶仲介所寫，我記得房屋總價600萬元，訂金要60萬元，但原告只拿30萬出來，後來為了確保雙方權利，被告方面主張若雙方都不履行，對方就要賠償50萬元，故同意訂金為30萬元，也就是原告不履行除了被沒入30萬元訂金外，還要再賠償20萬元，若被告不履行就是要還30萬元訂金，再賠償50萬元。」、「記載雖是寫加倍返還，照理是要付訂金60萬元，不履行總共要還120萬元，但後來大家協商就是以50萬元，就如我上開所述，若被告不履行，就是要還30萬元訂金，另外再賠償50萬元。」等語（見本院卷第37、38頁），並依前揭說明及誠信原則綜合觀之，系爭協議所指「訂金需歸還買方」，即是指系爭收據第4條所約定「應加倍返還」之意，另約定「賠償20萬」自是指違約金，亦即若因可歸責於受定金之被告屆期未能履行契約時，原告自得享有請求最低損害賠償額即加倍返還定金之權利，亦有請求違約金20萬元之權利，而此即為因不履行而生損害之賠償總額。是原告主張因可歸責被告致無法簽立買賣契約，而受有損害，請求被告給付50萬元【計算式：（定金30萬元×2）＋違約金20萬元－已歸還定金30萬元＝50萬元】，應屬有據，至原告另請求仲介費12萬元之損失，則屬無據。
4、再按法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。又民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（有最高法院87年度台上字第2810號、86年度台上字第2521號民事裁定可參），被告雖抗辯其於簽立系爭收據時，認知係單純簽收30萬元定金而已，是處於急迫、輕率、無經驗之狀態，符合民法第74條所定情況，請求本院予以撤銷云云，惟其並未舉證證明之，且斯時辯解亦僅屬被告之攻擊防禦方法，非以訴之形式向本院請求為撤銷，並不生撤銷之效力，故被告此部分抗辯，並不足採。
5、從而，原告請求被告給付50萬元，為有理由，逾此數額之損害賠償請求，尚屬無據，應予駁回。
(三)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告對被告請求之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，且原告之訴狀繕本係於108年4月19日送達被告，有送達證書可憑（見臺灣高雄地方法院108年度審訴字第316號卷第33頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即108年4月20日起按週年利率5%計付遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依系爭收據第4條及系爭協議第3條約定，請求被告給付50萬元，及自108年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分，本院所命被告給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 王怡菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 陳綉燕