臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第2704號原 告 邱淑敏被 告 林毅明上列當事人間請求履行契約、塗銷抵押權等事件，本院於民國109年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分1萬分之253）暨其上同段1460建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街00○0號5樓房屋，權利範圍：全部）所設定之最高限額新臺幣273萬元抵押權登記（登記日期102年5月16日、登記字號：普登字第143430號、抵押權人：遠東國際商業銀行股份有限公司）塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國101年10月間認識交往，後於102年5月間籌資購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分1萬分之253），暨其上同段1460建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○街00○0號5樓房屋，下稱系爭房地）同居。兩造購買系爭房地時，向訴外人即被告母親游玉蘭借款新臺幣（下同）200萬元，故系爭房地登記為被告所有。嗣於107年8月間，兩造因故協議分手，被告並於同年10月10日搬出系爭房屋。兩造遂協議以375萬元之價金，由原告向被告購買系爭房地，並於107年10月16日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。原告給付買賣價金75萬元後，被告仍拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記，原告遂訴請被告履行系爭買賣契約，經本院108年度訴字第20號判決被告應於原告給付剩餘價金300萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記於原告確定。然系爭房地上仍有被告於102年5月16日設定予訴外人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀）、擔保債權總額273萬元之最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）存在，依系爭買賣契約第4條之約定，被告本有義務於原告給付價金前清償並塗銷系爭最高限額抵押權，為免原告於清償剩餘價金300萬元後必須承受被告不協同清償並塗銷系爭最高限額抵押權之不利益，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告塗銷系爭最高限額抵押權等語。並聲明：
如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭買賣契約第4條並無載明被告必須塗銷抵押權，且原告已經違約，系爭買賣契約第10條有記載買方逾期7日仍未給付價金，賣方得解除契約並沒收已付價款做為違約金，被告要於109年12月15日本院言詞辯論期日當庭主張解除契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由原告主張兩造於102年5月間籌資購買系爭房地同居，兩造購買系爭房地時向被告母親游玉蘭借款200萬元，故系爭房地登記為被告所有；嗣於107年8月間，兩造因故協議分手，被告並於同年10月10日搬出系爭房地，兩造遂協議以375萬元之價金，由原告向被告購買系爭房地，並於107年10月16日簽訂系爭買賣契約；原告給付買賣價金75萬元後，被告仍拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記，原告遂訴請被告履行系爭買賣契約，經本院108年度訴字第20號判決被告應於原告給付剩餘價金300萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記於原告確定，及系爭房地上仍有被告於102年5月16日設定予遠東商銀之系爭最高限額抵押權存在等情，據其提出系爭買賣契約之契約書、系爭房地之登記謄本等件為證（見本院卷第21─55頁），復經本院調閱本院108年度訴字第20號卷宗核對無誤，並為被告所不爭執，堪信為真。原告另主張被告依系爭買賣契約第4條約定，應將系爭最高限額抵押權予以塗銷乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲論斷如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院102年度台上字第2087號判決要旨參照）。又解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院107年度台上字第1872號判決要旨參照）。
（二）經查，系爭買賣契約第4條第3項約定：「賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務（金額：新臺幣 元），依下列約定方式處理：□賣方應於交付交屋款前清償並塗銷抵押權。□買方承受者，雙方應以書面（附件二承受原貸款認書）令為協議並確認承受日期、承受貸款金額並自價款中扣除，承受日前之利息、遲延利息、違約金由賣方負擔，自承受日起之利息由買方負擔。□（買賣雙方自行約定） 。」（見本院卷第21頁）。上開條款所列之3個欄位雖無明確之勾選，然觀諸系爭買賣契約契約書之其他欄位均無任何勾選，可知兩造就系爭買賣契約第4條未予勾選，並非有意之省略。復參諸民法第349條規定、一般不動產買賣之交易慣例及誠實信用原則，不動產出賣人本有義務交付無瑕疵、無負擔之不動產予買受人，被告既為系爭房地之出賣人，自有提出無權利瑕疵之系爭房地交付原告之義務，則本件於原告給付剩餘價金300萬元前，應認被告有義務先將系爭最高限額抵押權予以塗銷，始符合當事人締約之真意。準此，被告抗辯系爭買賣契約第4條並無明確約定被告必須塗銷系爭最高限額抵押權云云，核與民法第349條規定、不動產買賣之交易慣例及誠實信用原則不符，自無可採。
（三）系爭買賣契約第10條第2項固載明：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金...」（見本院卷第25頁）。被告乃據此抗辯要於109年12月15日本院言詞辯論期日當庭解除契約云云。惟查，本院108年度訴字第20號判決係就原告給付剩餘價金300萬元之義務與被告辦理系爭房地所有權轉登記之義務，諭知應為同時履行之判決，足見在被告依系爭買賣契約債之本旨提出無權利瑕疵之系爭房地前，原告本得行使同時履行抗辯權，茲系爭房地既然尚有系爭最高限額抵押權存在，系爭房地之權利瑕疵尚未除去，則原告未付剩餘價金300萬元，自無給付遲延可言。況且，被告更未舉證證明其有透過書面催告原告給付價金，故被告抗辯系爭買賣契約已被解除云云，顯屬於法無據。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將系爭最高限額抵押權予以塗銷，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 蔡嘉裕法 官 陳盈睿以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 楊思賢