臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2947號原 告 張鴻泰訴訟代理人 魏光玄律師
陳俊良被 告 蔡國棟訴訟代理人 陳嬿輝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號5樓及6樓房屋遷讓返還原告。並自民國109年5月26日起至遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告新台幣3333元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣76萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣230萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原屬訴外人鄧碧嬌所有坐落臺中市○○區○○段○○號土地（應有部分20分之1）暨其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號5樓（含5樓即同段310建號建物、6樓即未辦理保存登記暫編為同段1349建號建物--下稱系爭房屋，房屋與坐落基地則合稱系爭房地）經本院108年度司執字第65114號強制執行事件（下稱本院65114號執行事件）於民國109年4月29日公開拍賣，由原告拍定，原告並已於109年5月25日登記為310建號建物暨其坐落基地應有部分之所有權人。原告取得系爭房地所有權後，請求被告自系爭房屋遷出，被告竟藉詞其與鄧碧嬌就系爭房屋簽有租賃契約、租期尚未屆滿，拒絕自系爭房屋遷出。爰依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出、將系爭房屋返還原告。
二、被告無權占用系爭房屋，侵害原告就之所有權，因而享有相當於租金之不當得利。系爭房屋面積合計152.36平方公尺（計46.08坪），且附近交通便利、生活機能尚齊全，參考內政部不動產交易實價查詢服務網之臺中市○○區○○路之交易資料，若出租他人，每月合理租金約新臺幣（下同）2萬元。故依不當得利之法律關係，請求被告自109年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元相當租金之不當得利。
三、並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。並自109年5月26日起至遷讓日止，按月給付原告2萬元。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告過去工作時曾出資買受系爭房屋，並與訴外人鄧碧嬌共同居住於系爭房屋，復與鄧碧嬌約定每月扣抵租金6000元，將系爭房屋出租予被告，此有被告與鄧碧嬌於107年3月1日簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為證。系爭租約約定租期至117年3月1日止，且被告已付清租賃期間之全部租金，依民法第425條規定，原告應承受原出租人之地位，被告得以系爭租約對原告主張有權占有使用系爭房屋。
二、系爭房屋6樓增建部分，是被告於97年間出資40餘萬元在原基地上所興建，被告興建範圍包含鐵架、防熱設施、洗手間、熱水器、神明廳及水電線路等，興建完成後，系爭房屋6樓部分於構造上及使用上已具獨立性，被告既為系爭房屋6樓部分原始出資興建之人，自取得系爭房屋6樓部分之所有權。鄧碧嬌縱取得系爭房屋6樓部分之事實上處分權，仍非系爭房屋6樓部分之所有權人，是系爭房屋6樓部分縱併同拍賣，基於鄧碧嬌非系爭房屋6樓部分之所有權人，原告亦未能取得系爭房屋6樓部分之事實上處分權，被告則仍為系爭房屋6樓部分之事實上處分權人，自有權續為占有使用。
三、原告縱得依不當得利之法律關係，請求被告給付自109年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當租金不當得利，依土地法第97條之規定，僅得請求按系爭房屋課稅現值10％計算之金額，原告請求按月給付2萬元，亦無理由。
四、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地經本院65114號執行事件於109年4月29日公開拍
賣，由原告拍定並於109年5月13日取得本院核發之不動產權利移轉證書，原告並已於109年5月25日登記為310建號建物暨其坐落基地應有部分之所有權人。（本院卷第4-5、12-13、24-27、38頁）㈡被告於系爭房地拍賣前即居住於系爭房屋，目前仍居住於系爭房屋內。
二、兩造爭執之焦點：㈠原告是否取得系爭房屋6樓部分之所有權？㈡被告與系爭房地原所有權人鄧碧嬌是否就系爭房屋有約定
租期自107年3月1日起至117年3月1日止之租賃契約存在？㈢原告依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並
將系爭房屋返還原告，有無理由？㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告自109年5月26日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元相當租金之不當得利，有無理由？
肆、法院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明定。被告以系爭房屋6樓增建部分係其出資興建，且該6樓部分已具構造上及使用上之獨立性等語，主張被告為系爭房屋6樓部分之所有權人，然此為原告所否認，依上揭規定，自應由被告就其主張系爭房屋6樓部分確係由其出資興建之利己事實，負舉證之責任。經查：
㈠被告於本件訴訟中雖主張系爭房屋6樓部分為其出資興建
，然被告於系爭房屋查封時在場稱：系爭房屋係由伊向鄧碧嬌承租，系爭房屋6樓增建部分亦由伊使用等語，嗣於本院民事執行處會同臺中市豐原地政事務所人員現場勘測系爭房屋6樓增建部分時，則在場稱：系爭房屋6樓部分係屋主鄧碧嬌出資興建，使用情形與查封時相同，6樓水電均由5樓拉線設置等語，有查封筆錄及執行勘測筆錄附於本院65114號執行事件卷可稽，業經調閱本院65114號執行事件卷宗查核無訛，被告於本件訴訟中之主張，明顯與其於本院65114號執行事件查封及勘測時之上開陳述不符；又被告於本院65114號執行事件及本件訴訟中，均提出系爭租約資為其就系爭房屋有租賃權存在之佐證，而系爭租約於第一條已載明「甲方（按即鄧碧嬌）房屋所在地及使用範圍：台中市○○區○○路○○巷○號五樓及六樓鐵皮屋全部出租」等語，其下並蓋有鄧碧嬌及被告之印文以資確認，系爭租約所載上開租賃範圍，與被告於本院65114號執行事件查封及勘測時所述內容相符。如系爭房屋6樓部分係由被告出資興建，被告要無須向鄧碧嬌承租系爭房屋6樓部分，更無既不於查封當時主張權利，反稱向鄧碧嬌承租系爭房屋，嗣於本院勘測時復明確稱系爭房屋6樓部分係由鄧碧嬌出資增建之理，是被告於本件主張系爭房屋6樓部分係由其出資增建云云，洵難採憑。被告雖聲請傳訊證人林侯志，以證明其曾僱請訴外人陳瑾玟施作鐵皮屋、僱請林侯志施作鋁門窗工程。惟林侯志縱然曾受僱施作系爭房屋6樓之部分工程，衡情亦難知悉系爭房屋增建6樓之資金確實來源為何，更何況被告既自稱系爭房屋6樓部分係其在97年間出資40餘萬元興建，該興建資金並非少數，被告如確實有該出資，應不難提出資金來源及支付之證明，然被告始終未能提出任何支付興建費用之資金往來記錄資料，亦未能提出任何購買工程材料、聘僱施工人員或委任他人興建之契約書或採購憑證等相關資料，在被告於本院65114號執行事件中已自陳系爭房屋6樓部分係由鄧碧嬌出資增建、被告於本件復未能提出任何出資之資金往來等相關資料下，林侯志縱然到庭，亦無從驗證其證言之真實性，故無傳訊之必要，附此敘明。
㈡承前所述，被告既未能舉證證明系爭房屋6樓部分為其出
資興建，系爭房屋於經本院65114號執行事件拍定前為鄧碧嬌所有，堪以認定，而原告於109年4月29日本院65114號執行事件公開拍賣程序拍定系爭房地，並於109年5月13日取得本院核發之系爭房地不動產權利移轉證書，復為兩造所不爭執，依強制執行法第98條第1項規定，原告於109年5月13日取得系爭房地所有權，自堪認定。
二、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。原告主張被告於原告取得系爭房屋所有權後繼續占有使用系爭房屋，構成無權占有。被告則以其與鄧碧嬌就系爭房屋簽定有系爭租約，依民法第425條規定，被告得以系爭租約對原告主張有權占有使用系爭房屋等語為辯。經查，姑不論原告否認系爭租約之真正，而系爭租約屬私文書，既經原告否認其真實性，依民事訴訟法第357條前段規定，應由被告舉證證明其真正，然被告迄未舉證證明其真正，已難逕認被告與鄧碧嬌間確實有系爭租約存在。且查，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」固為民法第425條第1項所明定，然該條第2項併有「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之規定，則縱然系爭租約為真正，基於系爭租約約定之租賃期間為自107年3月1日起至117年3月1日止共10年，約定之租賃期限已逾5年，而系爭租約書未經公證，為被告不爭執之事實，則依民法第425條第2項規定，並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，被告自不得執系爭租約，對原告主張系爭租約繼續存在，是被告前揭所辯，洵無足採。此外，被告並未舉證證明其有其他占有使用系爭房屋之正當權源，則原告主張被告於原告取得系爭房屋所有權（即109年5月13日）起仍占有使用系爭房屋，即屬無權占有，為屬可採。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。
三、再按無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故請求人得請求返還之範圍，應以無權占有人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，則無權占有他人土地、房屋所得之利益，應為相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」為土地法第97條第1項所明定，則無權占有他人房屋所受有之相當租金不當得利，自應受土地法第97條第1項規定之限制。經查，被告占有使用系爭房屋自109年5月13日起即構成無權占有，已詳如前述，是被告自109年5月13日起即因占有使用系爭房屋而受有相當租金之不當得利，則原告請求被告給付自109年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當租金不當得利，於法自屬有據。查，系爭房屋附近交通便利、生活機能齊全，為被告不爭執之事實，參酌被告抗辯以每月6000元向鄧碧嬌承租系爭房屋，及原告提出內政部不動產交易實際查詢服務網所示附近房屋出租行情，並被告抗辯應以系爭房屋課稅現值年息10％計算所受利益等情，認被告無權占用系爭房屋所受相當租金不當得利為系爭房地申報總價年息10％。再查，系爭房屋坐落基地109年之申報地價為每平方公尺為4560元（見卷第24頁），依此計算，系爭房屋坐落基地應有部分之土地申報總價為12萬1850元（計算式：534.43㎡4560元/㎡應有部分1/20＝121,850元，元以下四捨五入--以下同），加計系爭房屋課稅現值合計27萬8100元（見卷第74頁）後，系爭房地申報總價合計為39萬9950元（計算式：121,850元＋27萬8100元＝399,950元），按年息10％計算，原告每年得請求之相當租金不當得利為3萬9995元（計算式：399,950元10％＝39,995元），則被告按月應給付之相當租金不當得利即為3333元（計算式：39,995元12月＝3333元）。從而，原告請求被告自109年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3333元，為有理由，應予准許，其逾上開金額之請求部分，則屬無據。
四、綜據上述，原告依民法第767條第1項、第179條不當得利之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自109年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3333元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為准、免假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係依原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
書記官 巫偉凱