臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2975號原 告 群義不動產經紀股份有限公司法定代理人 陳俊男訴訟代理人 吳紹貴律師
黃啟翔律師被 告 林美足
宋如君共 同訴訟代理人 趙惠如律師被 告 林麗珍訴訟代理人 洪崇欽律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林麗珍應給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元，及自民國一百零九年九月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林麗珍負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告林麗珍供擔保後，得假執行；但被告林麗珍如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴聲明為：（一）被告林美足、宋如君、林麗珍應各給付原告新臺幣（下同）166 萬6,667元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。迭經變更後（見本院卷第151 頁），於民國109 年12月15日具狀更正聲明為下述原告主張部分先備位聲明所示（見本院卷第198 頁），核其請求之基礎事實同一，均係請求被告給付居間報酬500 萬元，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告3 人與訴外人劉鏡章、陳翊婷、翁林麗珠、柯淑華、翁儀馨（後3 人下稱翁林麗珠等3 人）等8 人共有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）。被告宋如君為被告林麗珍之女兒、被告林美足與被告林麗珍為朋友，被告宋如君、林美足授權由被告林麗珍出面委託原告出售系爭土地，因系爭土地為前述8 人所共有，惟被告
3 人之應有部分合計為100 萬分之677,168 ，已逾全部共有持分三分之二，爰依土地法第34條之1 第1 項規定辦理系爭土地買賣事宜，並於108 年8 月26日簽訂買賣仲介專任委託書（下稱系爭專任委託書），約定委託銷售價額為每坪8 萬元，委託期間為108 年8 月26日起至109 年2 月28日止，服務報酬為實際成交價額1%，復於109 年4 月6日簽訂買賣委託書內容更改附表（下稱系爭更改附表），更改委託總價額為2 億5,500 萬元，並約定「1.地主實拿
2 億5,000 萬元整。2.地主支付500 萬元整為仲介服務費用」。
（二）嗣經原告居間仲介由訴外人林耀英以2 億5,500 萬元買受系爭土地，買賣雙方並於109 年4 月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告林麗珍兼代理被告林美足、宋如君與他共有人劉鏡章、陳翊婷出面與買方林耀英簽立系爭買賣契約，被告林麗珍並於系爭買賣契約附表二賣方欄位記載「賣方兼代理人」。被告林麗珍並於10
9 年4 月14日依土地法第34條之1 第4 項規定，以被告3人、劉鏡章、陳翊婷為通知人名義，函請系爭土地其餘共有人翁林麗珠等3 人表達是否以相同條件優先承買，經翁林麗珠等3 人於同年月27日函覆願以同一價格優先承購系爭土地被告3 人及劉鏡章、陳翊婷之持分。原告已完成居間義務，被告3 人自應依系爭專任委託書、系爭更改附表給付原告居間報酬，詎原告於109 年6 月17日存證信函催告被告3 人給付，被告均置之不理，爰依系爭專任委託書第5 條、系爭更改附表第4 條第2 項及民法第565 條、第
568 條第1 項規定，先位請求被告3 人給付居間報酬；如認被告林美足、宋如君僅授權被告林麗珍出售系爭土地，而未與原告約定居間報酬，則備位請求被告林麗珍給付居間報酬等語。
（三）並先位聲明：1.被告林美足、宋如君應各給付原告166 萬6,667 元、被告林麗珍應給付原告166 萬6,666 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。及備位聲明：1.被告林麗珍應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告林美足、宋如君（下稱被告林美足2 人）則以：被告林美足2 人係授權被告林麗珍出售系爭土地，並未授權被告林麗珍委託仲介出售系爭土地，是被告林美足2 人並未與原告約定居間報酬，且系爭專任委託書及系爭更改附表之委託人為被告林麗珍，並非被告林美足2 人簽立，被告林麗珍亦無代理被告林美足2 人與原告簽訂系爭專任委託書及系爭更改附表。況被告宋如君於109 年4 月10日方簽立授權書予被告林麗珍，系爭專任委託書、系爭更改附表簽立時，被告宋如君尚未授權出售系爭土地，該居間報酬之約定自與被告無涉。再者，系爭更改附表約定「地主」部分，因系爭專任委託書、系爭更改附表未經全體共有人授權，自不生效力。又系爭買賣契約之其他約定事項已載明該買賣契約若有共有人行使優先購買權，則無條件解除本契約，系爭買賣契約既經解除條件成就而解除，該買賣契約自未成立，依民法第568 條第1 項規定，原告不得請求報酬。縱認系爭更改附表對全體共有人生效力，惟該約定地主實拿2 億5,000 萬元時，地主方有支付500 萬元仲介服務費用之義務，本件地主並未實拿2 億5,000 萬元，故地主給付費用之條件並未成就，原告依系爭更改附表請求居間報酬，為無理由等語置辯。
（二）被告林麗珍則以：被告林麗珍係以自己名義與原告簽立系爭專任委託書、系爭更改附表，並未代理被告林美足2 人。又系爭買賣契約其他約定事項第5 款，係附有其他共有人主張優先購買權為解除條件，系爭土地既經其他共有人翁林麗珠等3 人行使優先承買權依同等條件優先購買，則系爭買賣契約之解除條件已成就，類推適用民法第568 條第2 項規定，原告不得請求被告給付報酬。縱認原告得請求報酬，惟原告依系爭專任委託書所負之義務，包括居間、仲介、銷售、協助確保買賣價金交付、買方辦理貸款及系爭土地過戶等事宜，而系爭買賣契約已因翁林麗珠等3人行使優先購買權而失其效力，原告已無須再為被告處理後續事宜，故原告實際付出之勞力時間費用，自不及系爭專任委託書預定之服務內容，倘依系爭更改附表請求報酬，誠屬過高而有失公平，爰依民法第572 條規定請求酌減等語，資為抗辯。
（三）並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為被告3 人及劉鏡章、陳翊婷、翁林麗珠等3 人共8 人共有，被告宋如君為被告林麗珍之女兒、被告林美足與被告林麗珍為朋友關係。
（二）被告林美足、宋如君曾分別簽立109 年3 月6 日、109 年
4 月10日授權書予被告林麗珍，授權由被告林麗珍出售系爭土地。
（三）被告林麗珍於108 年8 月26日以其為委託人與原告簽訂系爭專任委託書，委託原告居間仲介銷售系爭土地權利範圍全部，約定委託銷售價額為每坪8 萬元，委託期間自108年8 月26日起至109 年2 月28日止，服務報酬為實際成交價之1%，系爭專任委託書之其他重要事項載明「依土地法第34條之1 處理」。
（四）被告林麗珍復於109 年4 月6 日以其為委託人與原告簽訂系爭更改附表，更改委託總價額為2 億5,500 萬元，並約定「1.地主實拿2 億5,000 萬元整。2.地主支付500 萬元整為仲介服務費用」。
（五）嗣原告居間仲介林耀英以2 億5,500 萬元買受系爭土地，買賣雙方並於109 年4 月10日簽訂系爭買賣契約，由被告林麗珍兼代理被告林美足、宋如君與其他共有人劉鏡章、陳翊婷出面與林耀英簽立系爭買賣契約，被告林麗珍並於系爭買賣契約附表二賣方欄位記載「賣方兼代理人」。
（六）系爭買賣契約其他約定事項第5 款約定：「本買賣標的賣方5 人權利範圍合計100 萬分之802,084 已逾三分之二，故依土地法第34條之1 規定處分，因未參與之共有人有優先購買權，簽訂買賣契約後以存證信函通知或公告詢問是否依同等條件主張優先購買權，如主張依同等條件優先購買則買方同意無條件解除本契約，已付定金無息返還。若未參與者放棄優先購買或逾期未主張，則由買方依約履行本契約」。
（七）被告林麗珍於109 年4 月14日以被告3 人、劉鏡章、陳翊婷為通知人名義，以臺中向上郵局000227號存證信函請系爭土地其餘共有人翁林麗珠等3 人表達是否以相同條件優先承買，經翁林麗珠等3 人於同年月27日以臺中臺中路郵局000126號存證信函覆願以同一價格優先承購系爭土地被告3 人及劉鏡章、陳翊婷之持分。
四、得心證之理由：
（一）原告依據系爭專任委託書第5 條、系爭更改附表第4 條第
2 項及民法第565 條、第568 條第1 項規定，先位請求被告3 人給付居間報酬；如認被告林美足、宋如君僅授權被告林麗珍出售系爭土地，並未與原告約定居間報酬，則備位請求被告林麗珍給付居間報酬，有無理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。
2.原告先位主張被告宋如君、林美足授權由被告林麗珍出面委託原告出售系爭土地，原告已完成居間義務，被告3 人應依系爭專任委託書、系爭更改附表給付原告居間報酬等語，則為被告所否認。查被告林美足、宋如君曾分別簽立
109 年3 月6 日、109 年4 月10日授權書予被告林麗珍，授權由被告林麗珍全權代理出售系爭土地；而被告林麗珍係於108 年8 月26日與原告簽立系爭專任委託書，委託原告居間仲介銷售系爭土地，約定原告服務報酬為實際成交價之1%；被告林麗珍復於109 年4 月6 日與原告簽訂系爭更改附表，更改委託總價額為2 億5,500 萬元，並約定「
1.地主實拿2 億5,000 萬元整。2.地主支付500 萬元整為仲介服務費用」，有授權書、系爭專任委託書、系爭更改附表在卷可稽（見本院卷第25至39頁）。觀諸系爭專任委託書、系爭更改附表，其上之委託人均為被告林麗珍，並無表明代理被告林美足、宋如君與原告簽訂委託契約之意。原告雖主張被告宋如君之授權書左下方有「群義不動產經紀股份有限公司--物件編號」等字眼，被告林美足之授權書與被告宋如君之授權書格式相同，顯然被告林美足、宋如君簽立授權書時，明確知悉系爭土地要委託原告居間仲介云云，惟此僅為授權書之格式，尚不能以制式化授權書之內容，即推論被告林麗珍有代理被告林美足、宋如君與原告簽訂系爭專任委託書、系爭更改附表。是原告先位聲明請求被告3 人應依系爭專任委託書、系爭更改附表給付居間報酬，為無理由。
3.原告備位聲明請求被告林麗珍給付居間報酬部分，查被告林麗珍於108 年8 月26日與原告簽立系爭專任委託書，委託原告居間仲介銷售系爭土地，被告林麗珍復於109 年4月6 日與原告簽訂系爭更改附表，更改委託總價額為2 億5,500 萬元，並約定「1.地主實拿2 億5,000 萬元整。2.地主支付500 萬元整為仲介服務費用」，嗣原告居間林耀英以2 億5,500 萬元向被告3 人及劉鏡章、陳翊婷買受系爭土地，並於109 年4 月10日與上開人等簽立系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭專任委託書、系爭更改附表、系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷第29至59頁），顯見被告林麗珍確因原告為締約之媒介，而就系爭土地與林耀英簽訂系爭買賣契約，堪認原告已完成居間義務。
4.系爭土地經共有人翁林麗珠等3 人於109 年4 月27日依土地法第34條之1 規定行使優先購買權，而依據上述系爭買賣契約其他約定事項第5 款之約定（見本院卷第51頁），堪認系爭買賣契約於其他共有人行使優先購買權此解除條件成就而失其效力。然系爭專任委託書、系爭更改附表乃獨立於系爭買賣契約，為被告林麗珍與原告另行合意簽署，且細繹系爭買賣契約其他約定事項第5 款之約定，顯然係針對系爭土地之買賣契約所為約定，所解除範圍當無包括系爭專任委託書、系爭更改附表。況土地法第34條之1所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分予第三人為前提，若共有人與第三人間之買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。是以，共有人翁林麗珠等3 人之所以得就系爭土地行使優先購買權，實源自於原告先行居間仲介林耀英以2 億5,500 萬元向被告林麗珍等買受系爭土地所致。揆諸上開說明，原告既已完成居間義務，自得請求給付報酬，不因共有人翁林麗珠等
3 人嗣後主張優先購買權而受影響。
5.依系爭專任委託書第5 條約定，委託銷售價額為每坪8 萬元，原告收取之服務報酬為實際成交價之1%；嗣系爭更改附表更改委託總價額為2 億5,500 萬元，並約定「1.地主實拿2 億5,000 萬元整。2.地主支付500 萬元整為仲介服務費用」等語（見本院卷第29、31、39頁），並均經被告林麗珍簽名確認。被告林麗珍雖抗辯：依證人林嘉峰證述，系爭更改附表所稱之「地主」係指系爭土地全部地主，原告僅要求被告給付500 萬元，顯不合理；且地主既不可能實拿2 億5,000 萬元，則該停止條件未能成就，原告不得請求500 萬元費用云云。證人即原告公司店長林嘉峰固於本院具結證稱：系爭更改附表之更改其他約定事項所稱地主，係指本標的物全部的地主，因為委託標的是寫全部的地主等語（見本院卷第213 頁）。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；查系爭專任委託書及系爭更改附表均係由被告林麗珍為委託人與原告簽立，系爭專任委託書第5 條約定「買賣成交者，受託人向委託人收取服務報酬為實際成交價之1%」，則系爭更改附表所稱之地主，亦應係系爭土地共有人之被告林麗珍，否則如地主指系爭土地之8 位共有人，理應於簽訂系爭更改附表時取得8 位共有人之同意或授權，始可為地主支付500 萬元仲介服務費之約定，益徵被告此部分所辯，不足為採。至系爭更改附表之約定，並未以「地主實拿2 億5,000 萬元」作為「地主支付500萬元仲介服務費用」之停止條件，此由該兩條款係分立之約定可明，是被告林麗珍此部分所辯，亦不足採。
6.綜上，被告林麗珍方為系爭專任委託書及系爭更改附表之委託人，而原告既已完成居間義務，則原告依系爭專任委託書、系爭更改附表之約定及民法第565 條、第568 條第
1 項規定，備位聲明請求被告林麗珍給付居間報酬，核屬有據，應予准許。
（二）原告得請求居間報酬之數額為何？被告林麗珍請求酌減服務報酬，有無理由？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條定有明文。此條規定所適用者，是指居間人雖已為委託人完成其居間事務，但經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
2.依系爭專任委託書第7 條所載，受託人即原告之義務，除於簽約前提供類似標的之成交價供委託人定價之參考、市場調查、廣告企劃、買賣交涉等、製作不動產說明書、轉交要約書及定金予委託人、向委託人報告銷售狀況、提供廣告文案資料等外，尚有協助辦理有關過戶及貸款手續等事宜（見本院卷第31至33頁），而系爭買賣契約既已解除，原告無須再為被告林麗珍處理前述事項，仍有部分減免相關工作之人事成本及勞務費用開銷。本院綜合上情，認原告所實際付出之勞力、時間、費用，尚不及系爭專任委託書原先預定之服務內容，故原告若仍得請求被告給付服務報酬500 萬元，誠屬過高，顯然有失公平，爰將該報酬數額酌減為480 萬元。
五、綜上所述，原告依系爭專任委託書、系爭更改附表及民法第
565 條、第568 條第1 項規定，先位聲明請求被告3 人給付居間報酬500 萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回；就原告備位聲明依上開規定，請求被告林麗珍給付480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年9 月18日（見本院卷第
107 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 4 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
書記官 顏嘉宏