臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2989號原 告 廖韋筑
廖韋慈共 同訴訟代理人 林健群律師
謝瓊萱律師被 告 楊文瑞訴訟代理人 陳健律師複代理人 曾雋崴律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國110 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告廖韋筑向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000 號」內之款項新臺幣肆拾捌萬元暨其所衍生之利息。
二、被告應同意原告廖韋慈各自向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000 號」內之款項新臺幣肆拾捌萬元暨其所衍生之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
五、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○ 弄○○號6 樓之2 建物及其所坐落土地之所有權人（下稱系爭房地），被告並就系爭房地買賣事宜，委任訴外人永慶不動產南屯萬和加盟店（下稱永慶南屯萬和店）全權處理，故系爭房地之銷售，均由永慶南屯萬和店對外為所有表示。然受任銷售系爭房地之永慶南屯萬和店旗下房仲楊峻岳及其助理陳俊宇，於銷售系爭房地時，卻對外保證系爭房地均可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項即可購買系爭房地。原告等雖資金有限，因聽信上開保證，遂於衡量自身能力後，於民國109 年5 月19日，透過訴外人永慶不動產南屯萬和加盟店，與被告簽立系爭房地買賣契約，約定原告等以總價新臺幣（下同）11,600,000元，向被告購買系爭房地，其中簽約款1,160,000 元，原告等並當場簽發票據號碼YG0000000 之100,000 元支票作為斡旋金與被告，亦開立票據號碼WG000000
0 之1,060,000 元本票做為履約擔保，同日雙方亦向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）申辦價金履約保證，為此原告等於同年月22日，分兩筆將1,160,000 元匯入台新國際商業銀行受託信託財產專戶，且票據號碼YG0000000 之100,000 元支票亦兌現。至此，因系爭房地買賣契約，原告等共計已給付1,260,000 元，其中，原告廖韋筑與原告廖韋慈分別出資630,000 元。原告等簽約後，即以原告廖韋慈之名義向台北富邦商業銀行申請貸款。詎料，同年7 月21日，原告廖韋慈卻收到協助本件房地買賣之代書陳麗君之LINE訊息，告知就系爭房地貸款事宜，富邦銀行核貸金額僅7,200,
000 元，亦即僅核貸約六成二（計算式：7,200,000 元/11,600,000 元＝0.00000000），與原先永慶南屯萬和店旗下房仲楊峻岳、及其助理陳俊宇所保證之「系爭房地可向銀行貸款八成」即9,280,000 元落差甚鉅，原告等實無力另提出2,000,000 元之現金弭平其間差額，遂多次至永慶南屯萬和店與房仲等協商，房仲洪翊城店長原稱系爭房地已估價過，得以核貸八成，即使在信用有問題之情況下也至少能核貸七成，然嗣後卻改口否認曾向原告等承諾此節，顯然係以此話術誘使原告等簽立系爭房地買賣契約。原告等亦曾試圖與屋主即被告協商，然被告卻表示一切由房仲代理，毫無針對本件買賣糾紛商談之意願。則永慶南屯萬和店之房仲等為被告之代理人，代理被告為系爭房地買賣事宜，且不動產得以核貸之成數，為買受人決定是否購入不動產之關鍵，為交易上重要之點，被告之代理人永慶南屯萬和店之房仲楊峻岳、及其助理陳俊宇，卻故意向原告等擔保系爭房地得以向銀行貸款八成、系爭房地曾經銀行估價得以核貸八成等虛偽事實，使原告等陷入以其自身財力足以負擔系爭房地價金之錯誤，進而簽立系爭房地買賣契約，自屬原告等因被告代理人之詐欺，而為之錯誤意思表示，原告等自得依民法第92條前段、第88條之規定，撤銷對系爭房地買賣契約之意思表示。且原告等已以109 年8 月25日台中法院郵局第2142號存證信函通知被告撤銷系爭房地買賣契約，該契約已復歸自始無效，原告等前對被告所為之給付，則屬自始無給付目的，原告等自得依民法第179 條請求被告分別返還630,000 元予原告廖韋筑及原告廖韋慈。爰依民法第92條前段、第88條、第179 條之規定提起本訴等語，並聲明：（一）被告應同意原告廖韋筑向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000號」內之款項63萬元暨其所衍生之利息。（二）被告應同意原告廖韋慈向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000號」內之款項63萬元暨其所衍生之利息。（三）原告等願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與訴外人永慶不動產南屯萬和店間屬居間契約，並非一般委任，訴外人永慶不動產南屯萬和店固然係對被告提供勞務（同時也提供原告勞務），惟其係謂自己的利益計算，難謂專屬於被告之代理人或使用人之地位。則訴外人永慶不動產南屯萬和店及其受僱員工並非被告之代理人或使用人。且原告等雖稱訴外人永慶不動產南屯萬和加盟店業務人員陳俊宇、楊峻岳有保證系爭房地貸款成數可達八成，卻未見有何舉證，且原告所提之錄音譯文均在系爭不動產交易契約訂定之後，尚不足為證。縱使訴外人陳俊宇、楊峻岳曾提及在過去經驗認知上可以貸款八成（被告否認），此究竟是否屬於訴外人告知義務違反或惡意傳達不實訊息使原告陷於錯誤，還是單純經驗認知上分享？能否逕以此認定有詐騙之事實，並非無疑。而貸款成數多寡屬當事人內在動機，非交易標的物之性質，自無民法第88條之適用。且貸款成數多寡與貸款人個人資力、信用狀況息息相關，非取得貸款人本人財產信用資料，難以準確估算，原告等可自行詢問貸款銀行，現行坊間亦不乏有金融機構線上提供貸款估算服務，原告若認此屬於重要交易因素，自應得尋求貸款之金融機構估算，惟原告怠於自身責任，一昧卸責予訴外人陳俊宇、楊俊岳，難謂其於判斷貸款成數多寡上無過失，原告自不得主張意思表示錯誤而撤銷買賣之意思表示。且依據兩造所簽系爭不動產買賣契約書所載，本件原告所交付之簽約款116 萬元及斡旋金10萬元，其性質上應屬定金，並預計於後續履約時做為給付價金之一部。而系爭契約第4 條已約定尾款928萬元應於109 年7 月30日付清，原告遲未依約給付尾款，被告乃於同年8 月25日寄發存證信函催告，並於同年9 月7 日寄發存證信函解除系爭不動產買賣契約，解除契約存函於同年月11日寄達原告之住所，自已發生解除契約之效果。則原告未依約給付尾款數額已屬違約，被告並依契約第12條沒收該定金，原告依民法第249 條規定自無權請求返還。再原告以系爭不動產欠缺訴外人所保證之貸款成數一事，究竟有無保證，已非無疑，且民法第354 條所指品質乃只買賣標的物之品質而言，與原告所指貸款成數高低，係因貸款人之資力、信用程度、擔保多寡而定，與系爭不動產本身品質無關，自不得謂有所謂物之瑕疵之情事等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告前將系爭房地之買賣事宜，委任永慶不動產南屯萬和加盟店處理，楊峻岳及陳俊宇為永慶南屯萬和店之員工，受派銷售系爭房地。
（二）兩造於民國109 年5 月19日簽立系爭契約，約定由原告二人以總價1160萬元，向被告購買系爭房地。簽約款116 萬元，經原告等當場簽發票據號碼YG0000000 ，票面金額10萬元之支票，及開立票據號碼WG0000000 ，票面金額106萬元本票交付被告。兩造並於109 年5 月19日簽約當日，向合泰建經申辦價金履約保證。原告等於109 年5 月22日，將116 萬元匯入履約專戶，票據號碼YG0000000 之10萬元支票亦經提示兌現存入上開履約專戶。原告等因系爭房地之買賣已給付126 萬元，其中，原告廖韋筑與原告廖韋慈分別出資63萬元。
（三）109 年7 月21日，原告廖韋慈收到代書陳麗君之LINE訊息，告知就系爭房地貸款事宜，富邦銀行核貸金額為720 萬元，約買賣價金之六成二（計算式：720 萬元／1160萬元＝0.00000000）。
（四）陳俊宇與原告於109 年5 月16日LINE對話中表示：「自備款2 成：240 萬，貸款8 成：960 萬。…」。
（五）原告等於109 年8 月25日以台中法院郵局第2142號存證信函通知被告，表示被詐欺而簽立系爭契約，依民法第92條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示。被告於109 年8 月26日收受該存證信函。
（六）被告於109 年9 月18日另將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢。
（七）系爭契約第12條（違約責任）約定：「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應負之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。三、乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金自乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」。
（八）被告於109 年8 月25日寄發台中東興路郵局存證號碼472號存證信函予原告廖韋慈，催告其於函到7 日內，給付完稅款106 萬元及貸款差額138 萬元。
（九）被告於109 年9 月7 日寄發台中東興路郵局存證號碼549號存證信函予原告二人，以原告等未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為解除系爭契約之意思表示。該存證信函於109 年9 月11日送達原告。
四、本件爭點：
（一）原告等是否遭被告詐騙而簽立系爭契約？原告等主張依民法第92條第1 項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，有無理由？
（二）原告等是否因意思表示內容錯誤而簽立系爭契約？原告等主張依民法第88條第1 項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，有無理由？
（三）系爭契約之債務不履行（原告未依約遵期交付完稅款、尾款）是否可歸責於原告等？被告解除系爭契約有無理由？
（四）被告出賣系爭房地是否無可以核貸8 成的品質？原告主張類推民法第354 條第2 項解約有無理由？
(五) 系爭契約第12條約定係屬懲罰性違約金，或損害賠償預定
性質之違約金或違約定金？倘為違約金，被告請求之違約金是否過高？
五、本院得心證之理由：
（一）原告等並未遭被告詐騙而簽立系爭契約，原告等主張依民法第92條第1 項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，為無理由。
原告主張：被告明知系爭房地之價值無法貸到買賣價金八成，卻仍放縱其代理人對原告為不實陳述，施以詐術，原告自得撤銷系爭契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。
2、原告主張永慶南屯萬和店之房仲楊峻岳及陳俊宇，在銷售系爭房地時，對原告保證系爭房地均可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項即可購買系爭房地，而致原告聽信上開保證並衡量自身能力後，同意購入系爭房地，並簽立系爭契約，然嗣後系爭房地居然僅能貸到約六成二，與永慶南屯萬和店之房仲楊峻岳及陳俊宇保證之八成不符，原告始知受騙等情，為被告所否認，原告自應就此負舉證責任。而原告雖提出原證6 、7 、8 之錄音譯文為證，然該錄音譯文中均未提及房仲有保證可貸款到八成，反係房仲一再表示「我今天我講，我是七到八成，我是這樣跟他講、不可能保證、誰跟你說八成、什麼時候跟你說八成」（本院卷一第151 頁至第271 頁），難認楊峻岳及陳俊宇與原告接洽時，有對原告為核貸八成之保證。況楊峻岳及陳俊宇僅為房仲，並非實際核貸之金融機構人員，即便其等確有如原告所述向原告為核貸八成之保證，原告等又如何相信為真因而受騙？亦有可疑。
3、縱陳俊宇與原告於109 年5 月16日LINE對話中表示：「自備款2 成：240 萬，貸款8 成：960 萬。…」。（本院卷二第91頁、第166 頁），然細看該對話內容，係原告以「抓大概啦，也不是精準，但要給我爸看的」告知陳俊宇，陳俊宇始回傳上開內容，尚難認陳俊宇已有對原告等為貸款成數之保證。
4、則原告既無法舉證證明其係因受詐騙而簽立系爭契約，其主張撤銷系爭房地買賣之意思表示，即屬無據。
5、至原告另主張：被告就系爭房地買賣事宜，委任永慶南屯萬和店全權處理，故系爭房地之銷售，均由永慶南屯萬和店對外為所有表示，楊峻岳及陳俊宇受僱於永慶南屯萬和店，負責銷售系爭房地，楊峻岳及陳俊宇即為被告之代理人、使用人，其等對外之行為，被告應負全部責任等語，因原告已無從證明有遭楊峻岳及陳俊宇詐騙之情，自無庸再行認定楊峻岳及陳俊宇是否為被告之代理人、使用人，被告是否要對其等之行為負責，附此敘明。
（二）原告等並未因意思表示內容錯誤而簽立系爭契約，原告等主張依民法第88條第1 項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，為無理由。
原告雖主張：系爭房地之貸款成數得否達到八成，是交易上重要資訊，被告故意告知錯誤訊息，造成原告意思表示錯誤，原告自得依民法第88條規定撤銷系爭契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年度台上字第3311號判決意旨參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。
2、證人陳麗君於本院言詞辯論程序中證稱：系爭房地之買賣係由我負責辦理，我是承辦代書。簽約當時在場有原告2人、被告、陳俊宇、楊峻岳、洪翊城，由我、買方、賣方一人一本契約，我依照合約把每一條項都唸過。原則上是配合八成貸款，契約第4 條價款給付備註欄有載明，如果貸款不足時，原告必須在產權移轉前把差額補進履保專戶再過戶，這是原告在簽約時就知道的。一般我們會說明貸款成數，但不能保證，除非在備註欄寫貸款不到幾成契約不成立，或是除非有事先送件過，否則代書不可能做這種保證。而且貸款成數與借款人所得負債比有關，無法保證，還必須賣方同意，才能備註貸款不足就解除契約。本件簽約當時原告是有說要貸款，但沒有特別要求要備註貸款不足幾成就解除契約，我有跟原告告知如果貸款不足要現金補足，原告當下沒有任何異議。只記得原告有說他們爸爸在北部賣房子，要等那筆錢，資金會比較久才進來，才會延長第二期款付款期限，並沒有提到貸款比較吃緊或是詢問貸款成數。原告有說希望貸款如果沒有八成，至少要有七成，後來我有幫他們問合庫、台銀、富邦，富邦跟台銀都有核定一個金額，原告也有去台銀對保，保證人是爸爸，當時還說要去台銀開戶跟開本票，我就請原告補足貸款差額，以為會很順利，我還把稅單繳掉，結果隔兩天我再通知原告，原告就一直拖不肯補足差額。一開始台銀核准的時候，原告是有同意的等語（本院卷二第316 頁至第
321 頁）。可見原告等於簽立系爭契約時，僅提及本件有貸款需求，並未特別要求貸款成數一定要達幾成以上作為契約成立要件，且在證人陳麗君通知台銀核貸後，亦有前往辦理對保，顯見原告等就貸款成數並不要求，即便台銀貸款成數不符原告預期之八成，原告亦前往辦理對保。則原告就買賣標的物、買賣價金金額及付款期限、方式等均已經代書解釋契約條款後而知悉，難認其意思表示之內容有所錯誤。且若原告對於貸款成數是否達到買賣總價八成極為重視，理應於與房仲磋商過程中表明，並於簽約時要求記載於系爭契約中，在代書解釋契約條款，說到若貸款金額不足要現金補齊時，亦應確認貸款成數，以避免自身資金緊迫，然原告均未為之，此部分是否為原告立約之重要之點，尚無從認定。況原告在台銀核貸後，亦已前往對保，並未爭執其核貸金額過低，成數不足，可見貸款成數是否達到八成，與原告是否願意購入系爭房地顯然無關。則就貸款成數乙節，至多僅為原告為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為。
3、故而本件縱有貸款成數不足原告所稱八成之情，原告亦無從依民法第88條撤銷該買賣之意思表示。
（三）系爭契約之債務不履行（原告未依約遵期交付完稅款、尾款）係可歸責於原告等所致，然被告未經合法催告程序，其解除系爭契約並不合法。
原告主張：系爭房地貸款成數未達八成，以致原告之金吃緊無法履約，係因代理被告與原告洽談之房仲一再保證可以貸到八成，原告始為簽約，貸款成數不足之差額部分，原告實無資力支出，應屬不可歸責原告之事由所致，被告不得已此為由解除契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、原告未完成核貸程序，亦未遵期交付完稅款、尾款乙節，為兩造所不爭執，而原告既未舉證證明，被告有對原告為核貸八成之保證，以致原告有所誤認或受詐騙，則原告未遵期交付買賣價款，即屬可歸責於原告之事由所致。原告遲延履行繳付繳付買賣價款之契約義務，經被告以存證信函催告後，原告仍未履行，被告自得依法解除系爭買賣契約。
2、然被告僅於109 年8 月25日寄發台中東興路郵局存證號碼
472 號存證信函予原告廖韋慈，催告其於函到7 日內，給付完稅款106 萬元及貸款差額138 萬元（不爭執事項八）；並未對原告廖韋筑為付款之催告，而系爭契約之買方當事人又係原告二人，被告僅就其中部分買方為催告，自不生完整催告效力。則即便被告於109 年9 月7 日寄發台中東興路郵局存證號碼549 號存證信函予原告二人，以原告等未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為解除系爭契約之意思表示（不爭執事項九），亦因未經合法催告，不生解除契約之效力。
（四）系爭房地是否達核貸8 成的品質，與系爭房地之物之瑕疵無關，原告主張類推適用民法第354 條第2 項解除系爭契約，為無理由。
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，民法第354 條、第359條分別定有明文。則欲依前開條文規定解除契約者，應以系爭建物有民法第354 條規定之瑕疵存在為前提，且該第
354 條之適用，又須係瑕疵存於危險移轉於買受人時（依民法第373 條規定即為交付買賣標的物時）及買賣標的物有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。且物之瑕疵擔保之當然效力，僅有減少價金請求權而已，蓋以解約權之發生，尚須以其解除契約並非顯失公平為要件。
2、本件原告等主張買賣標的物之貸款成數不足，並非該標的物之價值、效用及品質有瑕疵，自非出賣人應負擔保責任之範圍，買受人不得主張買受人應就此部分負瑕疵擔保責任，更遑論要解除買賣契約。況原告既主張其係類推適用民法第359 條規定欲解除契約，足見其亦明知無法適用前開條文規定，惟其並未說明其類推適用之理論根據，自無所據。
(五) 系爭契約第12條約定係屬懲罰性違約金，被告請求之違約金過高，經本院依職權酌減至30萬元。
原告主張：縱認原告就系爭契約有違約事由，被告將原告已交付之126 萬元充作違約金而全數沒收，金額亦屬過高，應依法酌減等語，為被告所否認，並辯稱：被告所沒收之款項係屬定金，而非違約金，自無民法第252 條之適用等語。經查：
1、所謂定金，係指契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。定金因其作用不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金等數種。本件系爭買賣契約就標的、總價、給付條件等權利義務事項，均已為明確之約定，而總價1160萬元應分三期給付（簽約款、完稅款、尾款），原告已將簽約款116 萬元支付完畢等情，業如上述。系爭買賣契約既已成立，自無證約定金、成約定金或立約定金之問題。又本件亦無以定金作為保留解除權代價之約定，自亦無解約定金之問題。再系爭買賣契約又無任何有關定金數額或定金如何或為價金之一部、或應返還、或應沒收等約定，亦難認有違約定金之約定。是以，該簽約款，應為系爭買賣契約第一期價款之性質，而非定金性質。準此，原告援引民法第249 條第3 款規定，以原告有可歸責事由而沒收簽約款，即非可據。
2、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而以系爭契約第12條（違約責任）約定：「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應負之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。三、乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金自乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，為兩造所不爭執（不爭執事項七），並有該契約書在卷可稽。而以第2 款雖約定「沒收甲方已給付之全部款項」，然第4 款亦有約定「不妨礙損害賠償請求權之行使」，則被告除違約金外既得另行請求損害賠償，足認第2 款約定「沒收甲方已給付之全部款項」部分之性質，並非預定損害賠償總額，而係確保被告按約履行之強制罰，是該違約金性質上為懲罰性違約金，應可認定。
3、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條亦規定甚明。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年度台上字第807 號、51年度台上字第19號判決意旨參照）。查，原告等於109 年8 月25日以台中法院郵局第2142號存證信函通知被告，表示被詐欺而簽立系爭契約，依民法第92條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示。經被告於109 年8 月26日收受該存證信函（不爭執事項五），可見原告等已無繼續履約之意，而有毀約不買之情。然系爭買賣契約第12條第2 項約定：「
二、甲方（買方）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應負之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」，就買方毀約不買時，一律以買方已付價金作為違約金，而不考慮買方給付遲延、違約情形之程度，以及賣方所受損害或預期得能享受之利益等情，顯非公允合理，仍應依個案情形予以斟酌審認。考量本件原告如依約履行，被告應至慢於109 年7 月30日已取得完整買賣價金，計算至被告於109 年9 月18日另行出售系爭房地（不爭執事項六），原告遲延給付價款49日，依系爭契約第12條第2 項內容計算，原告應給付被告之違約金應為284,200 元（計算式：1160萬元×0.5 ／1000×49日＝284,
200 元，兼衡系爭契約買賣價金、原告違反付款義務之程度、被告延誤收取價金所受之損失，及被告因轉售系爭房地所另支出之勞力、時間、費用等一切情狀，認逕依系爭契約第12條第2 款以原告等已支付全數金額作為違約金，尚屬過高，應酌減為30萬元較為合理。
（五）從而，原告既未舉證證明其受詐欺而簽立系爭契約、意思表示有錯誤，自無從請求撤銷系爭契約，至被告沒收之違約金部分，考量原告未遵期繳付期款，至被告受有延後收受款項之利息損失，且原告既同為買受人，自應同負該賠償義務，則被告就餘款既無取得之原因，原告請求被告返還，自屬有據。則原告得各自請求被告同意自履約專戶返還之金額應為48萬元【計算式：（126 萬元－30萬元）/2＝48萬元】。於此範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第92條第1 項、第88條、第179 條、第252 條之規定，請求被告同意原告廖韋筑、廖韋慈各自向台新國際商業銀行建北分行領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000 號」內之款項48萬元暨其所衍生之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、按債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。所謂判決確定者，係指判決業經確定，已用盡審級救濟途徑而不能上訴或抗告之謂，倘依法仍可上訴即非確定判決之執行名義。準此，命債務人為一定之意思表示之判決，係指執行名義所載債權人之請求權，以債務人為一定之意思表示為標的，而使其實現之執行，係以法律擬制之方法達成執行之目的，即無聲請強制執行程序之必要。故意思表示請求權之執行，應待判決確定時，視為已為意思表示，倘判決尚未確定，自無執行可言，嗣日後確定，以法律擬制之方法，發生與債務人現實已為意思表示具有相同之效果。則原告就本件請求被告為同意原告自履保專戶取回款項之意思表示，自無於判決前假執行之必要，原告假執行之聲請，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
書記官 鄭雅雲