臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第2996號原 告 廖日康訴訟代理人 陳怡婷律師複代理人 賴維安律師被 告 張美莉訴訟代理人 蔡志忠律師複代理人 何立斌律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣762,850元，及自民國109年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔60%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣254,283元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣762,850元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠緣原告委託永慶不動產居間仲介，於民國108年12月6日與被
告簽立不動產買賣契約書，購買被告所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上門牌號臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號建物 (下稱系爭房地)，買賣價金約定為新臺幣（下同）1250萬元，原告已全數交付。當初被告委託仲介於網路上主打系爭房屋翻新，有做防水，甚至衛浴設備重做防水兩層，兩造於109年2月7日交屋，詎料，系爭房屋交屋後，原告始發現房屋有多處瑕疵，滲漏水狀況非常嚴重，原告立即於109年2月16日通知被告，期間多次與被告協調，然被告雖承認有漏水問題並派人檢修，但結果卻完全未能改善，原告前發函請求被告出面協商賠償，被告卻置之不理，嚴重影響原告居住使用，上開瑕疵於買賣成立時被告未告知原告，茲說明如下：
⒈頂樓露臺磁磚龜裂防水失效及頂樓冷水管老舊破裂，導致平
台有嚴重漏水現象，原告三樓天花板連帶漏水，且因系爭房屋與鄰屋使用共同壁，漏水現象亦會波及鄰居，已對生活產生重大危害，此部分經專業人士分析須將頂樓地面打除，防水層全部重做。
⒉室內四間廁所當時仲介稱均有重新翻新並做兩層防水，然而
原告入住後才發現實際上四間廁所均有嚴重漏水滲水問題，周圍牆壁壁癌、平釘矽酸鈣板牆龜裂、木地板隆起、木作裝潢牆變黑發霉。㈡本件被告所交付之買賣標的存在嚴重滲漏水狀況，影響所及
，不僅易生壁癌，亦恐滋生過敏源而有害健康，尤以經年累月持續滲漏，勢必侵蝕房屋結構從而影響住居安全，則本件滲漏水狀況當然足可損及系爭房屋之通常效用以及該房屋所應具備之經濟價值，乃物有瑕疵無疑。按兩造買賣合約第9條第6項已明文記載「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵)如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，且在不動產說明書第15點「建物現況是否有滲漏水情形?是否曾在最近一年內修復滲漏水?」項目均勾「否」，換言之，被告保證系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，有故意不告知瑕疵之情事，使原告陷於錯誤，誤以為屋況良好而以高價購買系爭房屋，至今飽受漏水所苦，無法使用系爭房地，原告自得依民法物之瑕疵擔保及不完全給付相關規定請求損害賠償甚明。
㈢被告雖稱原告提起本件訴訟已逾時效，並以提前點交協議書
主張不負擔瑕疵擔保責任云云，惟查，系爭房屋滲漏水並非通常檢查所能立即發現之瑕疵，且原告發現滲漏水後，亦隨即於109年2月間，以通訊軟體LINE通知被告兒子洪智偉，希望被告協助處理，並無逾時通知或罹於時效之情。又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文，本件被告經原告通知系爭房屋存在漏水問題後，曾於109年6月16日指派其兒子前來了解狀況，當時被告兒子明確表示這裡其實這一排當初大家都漏等語，足見，被告明知系爭房屋存在滲漏水情形，更曾對其為修繕，卻故意不告知原告瑕疵之存在，依前開規定，縱使提前點交協議書中記載「乙方（即被告）自點交日起不負擔房屋之瑕疵擔保責任」之文字，該特約應屬無效，被告自仍須對系爭房屋負擔瑕疵擔保責任甚明。
㈣被告給付之系爭房屋顯未符合債之本旨，並致原告受有相當
損害，原告爰依民法第360條、第227條、第359條之規定，請求之損害賠償金額如下：⒈屋頂露臺地坪防水修繕工程費用221,260元：如臺中市土木技
師公會110年9月24日函所附工程估價單所載。鑑定單位於鑑定報告中明確表示「本標的物原為2樓三之透天厝，一般均須於屋頂樓版層施作防水層」，則被告交付屋頂層已不具防水效果之房屋，自屬給付有瑕疵之物，此不因防水層是否老化或原屋主是否因此加蓋鐵皮屋而有區別。另被告主張該瑕疵為原屋主交付時即存在之狀況，此乃被告是否再向原屋主請求賠償之問題，原告並無義務代替被告承受原屋主給付其瑕疵物之不利益。再者，加蓋鐵皮屋固能防止一定程度之雨水，然若遇豪大雨、颱風等情，仍舊會有雨水滲積於系爭房屋屋頂層，並進而造成下層房間滲漏水，原告之生活亦將因屋頂層不具防水功能而受有損害，原告自得依物之瑕疵擔保及不完全給付之相關規定對被告請求損害賠償。
⒉四間廁所防水漏水修復工程費用762,850元：如臺中市土木技師公會110年6月22日鑑定報告附件六修復費用概估表所載。
⒊系爭建物因漏水所產生之買賣交易價值減損：按害賠償之目
的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀，實務上亦不乏肯認被害人除修復費用外亦得請求交易價值減損之見解，所認定之減損幅度並約介於房屋價值3%至19%之間，故原告主張受有房屋交易價值減損之損害，自屬有據。系爭房屋現況與兩造締約時客觀上所認知之屋況相比既有差異，自存在價值減損之瑕疵甚明，是衡酌系爭房屋之瑕疵情形，應認本件因漏水所生之買賣交易價值減損為286,790元（約為本件房地買賣總價2%），故被告應將該系爭房屋減損之價金返還原告。
⒋綜上所述，原告請求金額共計1,270,900元（計算式：221,260+762,850+286,790=1,270,900）。
㈤訴之聲明：⒈被告應給付原告1,270,900元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告向前手購入系爭房屋時，樓頂之部分均維持前手點交之
現狀，並無更動，被告出售給原告時亦維持前手之現狀點交。原告購屋之前多次看屋，其均明知系爭房屋為中古屋，系爭房屋依造建築年代，當時頂樓地面層均無施作防水層，被告購入時頂樓地面層既無防水層，出售與原告房屋之頂樓地面層無防水層，均以係爭建築物應具備之價值、效用或品質現狀點交，自無物之瑕疵可言。又鑑定人於110年4月19日勘驗當日在頂樓勘驗後已明確告知兩造：浴室漏水之部分疑似施作防水層失效，至於系爭建物頂樓地面層建築當時依當時建築常規應無防水層之設計…，頂樓地面層建築當時依當時建築常規既無防水層之設計，自非屬物之瑕疵。是依據鑑定報告結論證明屋頂確實興建至今已逾40年，原屋主以加蓋鐵皮屋作為隔熱外，並防止屋頂層漏水，鑑定報告結論此部分不宜列入修復範圍，原告此部分請求為無理由。
㈡民法第356條規定，買受人有檢查通知義務，即對於買受之物
必須立即檢查，若發現瑕疵應於6個月立即通知賣方。兩造就系爭房屋約定提前於108年12月28日點交給原告，有提前點交協議書可憑，並非如原告所述是109年2月交屋，依該提前點交協議書第三項有約定：依提前點交當日房、地現況交屋，乙方（即被告）自點交日起不負擔房屋之瑕疵擔保責任，明顯關於瑕疵有特約約定，故原告請求瑕疵擔保之損害賠償並無理由，且點交後屋況一切沒問題，原告於109年8月14日才提告，未於6個月內檢查屋況提出主張，請求權已罹於時效。另系爭房屋為中古屋，被告在出賣前，對於廁所地面漏水部份都有雇請廠商進行整棟房屋修繕，被告僅為家庭主婦，並非專業維修人員，房屋修繕後亦有要求廠商保固，漏水部分均在保固期內，原告拒絕保固廠商之修繕，而提起本件起訴為無理由。再者，鑑定報告之修復費用過高，四間衛浴滲水要花76萬餘元修復，然未依比例扣除系爭房屋已經40餘年之折舊，本件系爭房屋漏水點都在廁所地面，故關於廁所漏水整修項目，除與地板漏水有關項目之外，其餘項目應該扣除，則鑑定報告有關：⒈廢棄物運棄、水電工程造材料等為重覆報價；⒉原有壁磚拆除20.40平方米、牆面1.3水泥粉刷打底、牆面180公分及地坪彈泥防水處理、牆面壁磚貼作、壁磚106片、廁所天花板釘塑膠企口板等，均與地面層漏水無關應該扣除。
㈢答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：其委託永慶不動產居間仲介，於108年12月6日與
被告簽立不動產買賣契約書，購買被告所有系爭房地，買賣價金約定為1250萬元，原告已全數交付。但系爭房屋室內四間廁所均有嚴重漏水滲水問題等情，為被告所不爭執，並有現場照片在卷可稽（見本院卷第77-83頁），且經社團法人臺中市土木技師公會鑑定屬實，有鑑定報告書可資佐證（外放證物），此部分事實，已可認定。
㈡上開漏水屬物之瑕疵，但兩造已經特約免除瑕疵擔保責任，
故被告不負瑕疵擔保責任，然被告給付不合債之本旨，被告應負債務不履行之責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明定。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。
查系爭房屋確有滲漏水之情事，已如前述，按房屋滲漏水影響住居之品質，對房屋有所損害，甚且可能影響房屋之價值，依通常交易觀念，房屋滲漏水足使房屋不具備通常之價值、效用或品質，應屬物有瑕疵無誤。
⒉被告抗辯：兩造當初於108年12月28日提前點交系爭房屋，簽
立提前點交協議書，其中約定以點交當日房地現況交屋，被告自點交日起不負瑕疵擔保責任，故兩造已經特約免除瑕疵擔保責任等語。並提出提前點交協議書為證（見本院卷第69頁）。原告雖主張：被告故意不告知瑕疵，依民法第366條規定，免除瑕疵擔保責任之特約為無效。然被告經原告通知系爭房屋存在漏水問題後，曾於109年6月16日指派其兒子前來了解狀況，當時被告兒子明確表示「這裡其實這一排當初大家都漏」等語，固有錄影檔及錄影譯文可參（見本院卷第313頁），然被告書狀亦記載「系爭房屋為中古屋，被告在出賣前，對於廁所地面漏水部份都有雇請廠商進行整棟房屋修繕，被告僅為家庭主婦，並非專業維修人員，房屋修繕後亦有要求廠商保固，漏水部分均在保固期內，原告拒絕保固廠商之修繕，而提起本件起訴為無理由。」（見本院卷第225頁），足見系爭房屋雖原有漏水，但被告已經請廠商修繕，則其主觀上認為漏水已經修復，亦屬合理。且被告表示其當初要買給小孩住，但小孩不住，才將房屋賣掉等語（見本院卷第150頁），當初售屋廣告（見本院卷第43頁），也說明原本要搬來臺中因為工作關係，後來公司不派遣臺中才割愛，則被告事實上應該沒有住在系爭房屋內，是否明知有漏水而故意不告知原告，更顯可疑。原告亦未能證明被告確實是明知漏水但故意不告知，則原告主張被告故意不告知瑕疵故免除瑕疵擔保責任之特約為無效云云，不足採信，被告依提前點交協議書即不負瑕疵擔保責任。
⒊兩造雖已特約免除被告瑕疵擔保責任，然兩造買賣合約第9條
第5項已明載：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第35頁），被告另在不動產說明書第15點：「建物現況是否有滲漏水情形？」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水？」項目均勾選「否」（見本院卷第47頁），是被告曾就系爭房屋無滲漏水瑕疵為品質保證，兩造約定要給付的房屋應該無漏水等瑕疵，但系爭房屋實際上有廁所漏水之瑕疵，已如前述，被告所為給付顯然不合於債之本旨，則原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，即屬有據。⒋被告雖抗辯：兩造實際交屋為108年12月28日，但被告並未從
速檢查並通知瑕疵，且原告至109年8月14日才提起本件訴訟，已經逾越除斥期間，不得請求被告負瑕疵擔保責任云云。惟物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定之適用（最高法院92年度台上字第882號判決意旨參照）。原告主張瑕疵擔保責任部分，已經特約免除，業經本院認定如前，至於債務不履行部分，不受民法第356條規定之限制，被告抗辯得免除債務不履行部分之責任，自屬無據。
㈢原告得請求被告給付四間廁所漏水修復費用762,850元：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。查被告有前述給付內容不符債務本旨之情事，且被告復未舉證有何不可歸責事由，原告自得依上開規定請求被告賠償損害。本件經社團法人臺中市土木技師公會鑑定後，鑑定結果認為四間廁所漏水修復費用762,850元，有鑑定報告在卷可稽（見鑑定報告第4頁），此部分修復費為原告之損害，自得請求被告賠償。
⒉被告雖抗辯：上開鑑定報告就廁所漏水部分估價中『廢棄物運
棄』、『水電工程工料』為重覆報價，『原有壁磚拆除20.40平方米』、『牆面1.3水泥粉刷打底』、『牆面180公分及地坪彈泥防水處理』、『牆面壁磚貼作』、『壁磚106片』、『廁所天花板釘塑膠企口板』均與地面層漏水無關，應該扣除云云。然上開鑑定報告書已經敘明：廁所地坪漏水常因墊高部分經長期老化或龜裂，本案所估計之施作乃敲除後重新施作等語，故敲除壁磚後重新粉刷再貼磚及裝天花板乃必要修復方法，且敲除後當然會產生廢棄物需要運走，重裝也需要水電工料，上開部分均經鑑定人專業審核，應均屬必要費用。且被告自己找人評估的估價單上，也均有拆除廁所壁磚、打底、重貼壁磚及天花板等費用（見本院卷第323頁），亦可見拆除重做壁磚及天花板為修復本件漏水必要之項目，被告抗辯與本件無關，難以採取。被告又抗辯此部分應扣除折舊云云，然依原告提出之售屋廣告（見本院卷第43頁），當時被告表示「衛浴設備（打掉重做防水兩層）」，故系爭房屋廁所部分應該是全新重做過的，並非原興建時之狀況，則原告以新品修繕，乃符合買受時之狀況，自無須扣除折舊，被告此部分抗辯，亦無足取。
㈣原告請求被告給付屋頂層漏水修復費用221,260元、因漏水所生之買賣交易價值減損286,790元，均屬無據：
⒈原告主張：系爭房屋另因頂樓露臺磁磚龜裂防水失效及頂樓
冷水管老舊破裂，導致平台有嚴重漏水現象，原告三樓天花板連帶漏水，且因系爭房屋與鄰屋使用共同壁，漏水現象亦會波及鄰居，亦屬不完全給付，被告應賠償修復費用221,260元。被告則抗辯：系爭房屋系為中古屋，依其建築年代當時頂樓地面層均無施作防水層，被告購入時頂樓地面層既無防水層，出售原告房屋之頂樓地面層無防水層均以系爭建築物應具備之價值、效用或品質現狀點交，自無物之瑕疵可言。且依據鑑定報告結論證明原屋主以加蓋鐵皮屋作為隔熱外，並防止屋頂層漏水，鑑定報告結論此部分不宜列入修復範圍，自不能再向被告請求此部分修復費用等語。查此部分經鑑定後，鑑定人認為「本標的物原為2樓三之透天厝，一般均須於屋頂樓版層施作防水層。惟興建於民國69年迄今已逾40年，年代已久，其防水層多已老化，研判已失防水效果，必須更新，研判原屋主因屋頂層常有滲漏，故予以加蓋鐵皮屋，除可隔熱外，並防止屋頂層漏水，…故此部分不宜列入修復範圍。」，此有鑑定報告及社團法人臺中市土木技師公會110年9月24日函在卷可稽（參鑑定報告第4頁、本院卷第259頁），是系爭房屋屋頂原本應該要有防水層，已可認定。
然鑑定人認為已經加蓋鐵皮屋頂足以防水，故無須列入修復範圍。原告雖稱：被告交付屋頂層已不具防水效果之房屋，自屬給付有瑕疵之物，此不因防水層是否老化或原屋主是否因此加蓋鐵皮屋而有區別，且若遇豪大雨、颱風等情，仍舊會有雨水滲積於系爭房屋屋頂層，並進而造成下層房間滲漏水云云。查被告應交付者為無漏水之房屋方符合債之本旨，已經本院認定如前，但究竟如何達成不漏水此一目標，兩造若無特別約定，只要確實足以防止漏水，就符合債之本旨，不論是更新頂樓防水層或增建鐵皮屋頂，都符合債之本旨，本件經鑑定後鑑定人認為增建鐵皮屋頂已經足以防止漏水，無修復必要，原告亦未舉證證明在有鐵皮屋頂之情況下仍會漏水，則就此部分系爭房屋並無不依債之本旨履約的情況，也非物之瑕疵，原告依債務不履行或瑕疵擔保規定請求被告給付屋頂層修復費用，即無理由。
⒉原告另主張：系爭房屋現況與兩造締約時客觀上所認知之屋
況相比既有差異，自存在價值減損之瑕疵甚明，原告請求減少價金，被告應將系爭房屋減損之價金286,790元返還原告。查原告已表明此部分請求，係依民法第359條減少價金並請求返還（見本院卷第67、297頁），而民法359條為買賣契約物之瑕疵擔保相關規定，但兩造已經特約免除被告瑕疵擔保責任，業經本院認定如前，原告自然不能再依瑕疵擔保相關規定請求減少價金並返還，故原告此部分請求並無理由。㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，經原告起訴而起訴狀於109年9月29日送達被告，應於10日後生送達效力，有送達證書可憑（見本院卷第61頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即109年10月10日起，按週年利率5%計算之遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依債務不履行法律關係，請求被告給付762,850元，及自109年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
民事第五庭 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
書記官 高偉庭