臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2003號原告兼反訴被告 劉玉平訴訟代理人 許盟志律師被告兼反訴原告 楊美瓊訴訟代理人 張敦達律師上列當事人間請求返還不動產等事件，經於民國110年3月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地上之同段3276建號建物地下層範圍內如附圖所示編號GL-200位置（面積36平方公尺）返還予原告及全體建物共有人。
二、被告應給付原告及全體建物共有人新臺幣18萬元，及自民國109年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並應自民國109年3月4日起至返還第一項位置之日止，按月給付原告及全體建物共有人新臺幣3,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔。
五、反訴被告應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○號土地上之同段3276建號建物地下層範圍內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）返還予反訴原告及全體建物共有人。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告更正後訴之聲明：
（一）被告應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地上之同段3276建號建物範圍內如附圖所示編號GL-200位置（面積36平方公尺）返還予原告及全體建物共有人。
（二）被告應給付原告及全體建物共有人新臺幣（下同）24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並另自109年3月1日起至返還前項占用位置之日止，按月給付原告及全體建物共有人4,000元。
另陳述：
（一）原告於85年間向訴外人通承建設股份有限公司（下稱通承公司）購買案名「綠生活」建案中門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○弄○○號房地所有權（下稱原告房地），並為同社區坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之同段3276建號建物停車空間（下稱系爭3276建號建物）之共有人，有建物登記謄本可稽。通承公司當初在系爭3276建號建物內各承購戶所購買之專有部分地下層前方接近中央車道處，噴上與各承購戶所購買之專有部分門牌號碼相同之車位號碼，供各承購戶停車使用，亦有照片可憑。
（二）被告雖為購買同社區門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○弄○○號房地之所有人（下稱被告房地），亦同為系爭3276建號建物之共有人，但被告長期將其所有之二部自小客車停放在系爭3276建號建物內並非規劃為停車位之消防蓄水池及受電室旁如附圖所示編號GL-200位置（面積36平方公尺）並堆置雜物。
雖經社區於108年10月24日公告要求移除，惟被告僅移除雜物，卻仍繼續占用如附圖所示編號GL-200位置停放車輛，此有社區公告及照片可證。
（三）被告雖聲稱當初有另向建商通承公司購買二個地下室停車位云云，但並未提出買賣契約書資供證明其確有向建商購買二個地下室停車位，或約定有其得使用如附圖所示編號GL-200位置停車使用之分管契約。另依原告向建管機關調閱之「綠生活」建案之「地下室平面圖」及「壹樓平面圖」（見鈞院卷第33頁至第35頁）觀之，當初建商所規劃被告房地之停車空間應在被告房地旁邊之地面層空地上，而非在系爭3276建號建物之地下層內。另被告係向建商購買原規劃為二戶但合為一戶之房地，惟其專有部分並無地下層，是其就系爭3276建號建物之應有部分421/10000，乃係就地下室之受電室及其他公設所應分擔之面積，而與停車位無關，尚不能以其系爭3276建號建物之應有部分登記較多為由，即認其對系爭3276建號建物地下層內之停車位有使用權利存在，況被告現所占用如附圖所示編號GL-200位置上並無車位編號。被告倘有向建商另行購買二個地下室停車位，理應能提出買賣契約書以實其說，但被告並未提出買賣車位之文件，應係因其自行將位於地面層空地之停車位改為花圃，乃致無法停車，始聲稱：建商使用其專有部分地下層之空間為受電室之故，乃安排如附圖所示編號GL-200位置作為其專屬停車位云云，顯與事實不符。
（四）按公寓大廈集合住宅，建商與各承購戶約定共用部分由特定共有人使用時，除別有規定外，固可認為各共有人間已合意成立分管契約；但如建商未與各承購戶為特定共用部分由特定共有人使用之約定，而係建商將共用部分違規加建而私下交由特定共有人使用者，尚不得因其他承購戶於買受房地時未有異議，即推論就該私下違規使用之部分有默示之分管契約存在。依卷附「地下室平面圖」（鈞院卷第123頁）所示，其上記載「法定停車，地下室設置20台，地面層空地設置1台，合計21台」，而被告所占用之如附圖所示編號GL-200位置並非劃設為停車位，是縱認被告所稱：其另向建商購買停車位一語為真，亦無從合法成立分管契約。另社區管理費之計收，一般均按專有部分之面積為準，與停車位有無無關，有停車位者，至多需另行繳納清潔費，尚無從以所繳費用較多為由，即為其有權使用如附圖所示編號GL-200位置停車之合法依據。
（五）被告既未舉證證明系爭3276建號建物之共有人間就如附圖所示編號GL-200位置有成立分歸被告停車使用之分管契約存在，自係無權占有系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200之地下室位置（面積36平方公尺）。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條、第821條分別定有明文。因系爭社區並未合法成立管理委員會及依法向主管機關申請核備，是原告本於共有人之地位，依民法第767條規定，訴請被告返還系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置予原告及全體建物共有人。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。而無權占有他人之不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭3276建號建物為地下室停車空間，依網路資料所示，附近地區之汽車停車位每月租金約為2,000元，如以每一個停車位每月2,000元計算5年期間之相當於租金之不當得利，計為24萬元（計算式：2,000元×2個車位×12月×5年＝240,000元），原告亦同意每一個停車位每月以1,500元計算，為此，爰依不當得利之法律關係，訴請被告給付原告及全體建物共有人相當於租金之不當得利等語。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。另陳述：
（一）被告於85年間向通承公司購買系爭社區門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○弄○○號之房地。因原設置於地面層之平面車位不好停車，被告乃向通承公司購買二個地下室停車位，故被告就系爭3276建號建物持分704/10000。且因被告房地所坐落之地下室位置，通承公司將之規劃為台電受電室，通承公司遂安排系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200之地下室位置作為被告之專屬停車位，且該位置上原有噴寫「46」字樣，但嗣因地面不平整，被告乃將之舖蓋新水泥致遮住不見。系爭社區為別墅型，每戶均有自己單獨所有之土地，與一般公寓大廈共有土地不同，亦未設置核備之管理委員會，也從未舉行過區分所有權人大會，但自85年通承公司交屋後，即有向有停車位之住戶收取管理費，此有備註欄記載管理費金額之綠生活社區住戶通訊錄可稽（見鈞院卷第117頁），並依輪值表由各年度之輪值住戶負責收取之。此為社區住戶所明知。因被告當初有向建商購買二個停車位，較其他住戶之一個停車位為多，所以就系爭3276建號建物之持分乃為704/10000，亦較其他住戶為高。是社區各住戶對系爭停車空間，亦應有默示之分管協議存在，且被告並因有二個車位而多繳1,000元管理費可證。
（二）原告所有之主建物及附屬建物面積合計為174.61平方公尺；被告所有之主建物及附屬建物面積合計為
335.15平方公尺。如依原告所稱對系爭3276建號建物之持分係照各住戶之主建物面積而為分配，則被告對系爭3276建號建物之持分理應為原告之兩倍，但實際上被告對系爭3276建號建物之持分為704/10000，原告則為421/10000，另社區住戶中未購買地下停車位之主建物3278、3279建號二戶渠等就系爭3276建號建物之持分只有40/10000（見鈞院卷第111頁）亦可證之。
（三）被告之主建物正下方因規劃為受電室，致無地下層之專有部分，但不能據此推論有地下層專有部分者，始有地下停車位。有無地下室停車位仍應視對系爭3276建號建物之持分多寡而定。故通承公司才會將被告所購買之二個停車位，設置在系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200之地下室位置。此觀之同社區之住戶即訴外人路振福也向通承公司購買二個停車位，故對系爭3276建號建物之持分為820/10000，另路振福所有之編號42號停車位旁邊另有足夠之空間，通承公司乃連同該空間規劃成二個停車位而出售給路振福。又同社區之住戶即訴外人朱吉霖所使用之編號32號停車位位置，原亦非通承公司所規畫之法定停車空間，足認通承公司當初在出售停車位時，並未限制在原所規劃之法定停車空間。系爭如附圖所示編號GL-200位置位於系爭3276建號建物之地下層內，建商或被告並未另行加建或變更其公共設施之使用，也不影響車道之暢通亦未有妨害公共安全之情形，即無違反建築法第73條規定之可言。是被告所使用之系爭如附圖所示編號GL-200所示之位置，雖非原始建築時所劃設之法定停車空間，致與使用執照不符，但此為建管機關之行政管理事宜，核與私權爭議無關。
（四）共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。另共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在。系爭社區住戶雖未就系爭3276建號建物內之停車空間為「書面」之分管協議，但自建商85年交屋至今，各住戶均按各自位置使用停車而未有異議，另對有車位之住戶收取管理費。足見應有默示之分管協議存在，被告自非無權占有系爭如附圖所示編號GL-200之位置。
（五）按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。另權利之行使，倘自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利時，斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，係源於「誠信原則」之特殊救濟方法。原告對被告使用系爭位置多年來從未表示異議，另對被告繳交管理費，亦未有所爭執，則縱認系爭社區未就地下室停車空間成立有默示之分管協議，依上述見解，亦應認為被告有正當信任原告不會行使物上請求權，應生失權效果。況原告訴請被告返還系爭位置予全體共有人，只是使該空間空出來，然他共有人亦不得使用之，對全體共有人並無實益，卻造成被告之損害。是原告之訴，乃單純以損害他人為主要目的，依民法第148條規定，有違誠信原則，應予駁回。
（六）不當得利部分，因他共有人並未委任或授權原告對被告為請求，自不具當事人適格要件。又被告為有權占有，並無不當得利，且退步言之，縱認被告確為無權占有，然被告多年來均按時繳交管理費，此相當於使用之替代對價，被告並無利得可言等語。
貳、反訴部分：
一、反訴原告訴之聲明：反訴被告應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○號內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）之地上物移除，並將該部分位置返還予反訴原告及全體建物共有人。
另陳述：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條、第821條分別定有明文。
反訴原告和反訴被告同為系爭3276建號建物之共有人。如附圖所示編號<|>位置長期為反訴被告停放車輛。反訴被告並未提出其有向建商買賣車位之契約書及系爭3276建號建物之共有人有成立分管協議之情形下，自85年間起長期無權占用該位置至今。反訴原告爰依上開規定，訴請反訴被告返還系爭3276建號建物範圍內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）予反訴原告及其他建物共有人全體等語。
二、反訴被告答辯聲明：反訴原告之反訴駁回。另陳述：
反訴被告前與通承公司簽立房屋預定買賣合約書，合約第16條約定：「本約買賣之房屋係採人車分道式之集合住宅設計地面屋前之空地甲、乙雙方同意由乙方負責施作中庭使用及地下層公共設施停車空間於交屋後甲方不得擅自增建或加蓋圍籬阻礙他人通行之使用，本效力及於甲方之承受人、繼承人」，另反訴被告所有之同段3280建號建物之應有部分包含有地下層21.42平方公尺，通承公司並於反訴被告所有之地下層前方之系爭<|>位置上噴有與反訴被告門牌號碼相同之停車位編號「48」，且系爭<|>位置亦為地下室平面圖所示之法定停車位範圍，足認共有人間已合意成立分管契約。是反訴原告訴請反訴被告移除系爭3276建號建物範圍內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）之地上物及返還該位置予反訴原告及其他建物共有人全體，即非有理等語。
參、法院得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）程序方面：按權利保護要件中，關於訴訟標的之法律關係之要件與關於當事人適格之要件不同。前者屬實體上權利保護要件，即原告所主張之法律關係存否之問題；後者屬訴訟上權利保護要件，即就原告所主張之法律關係有無為訴訟之權能之問題。是當事人是否適格，應依原告起訴時所主張之事實定之，而非依審判之結果定之。而共有人對所主張之無權占有人本於所有權而為侵害排除、返還共有物及不當得利予全體共有人者，僅需證明其為共有人之一且係為共有人全體之利益而為，即具備當事人適格之要件，並不以需得其他共有人之同意始得起訴為必要。是被告所為原告起訴未得他共有人之同意或授權，當事人適格有欠缺之抗辯，即非有理。
（二）實體方面：原告主張其為系爭3276建號建物之共有人，因被告無權占有系爭3276建號內如附圖所示編號GL-200位置（面積36平方公尺）停車使用。被告則以伊使用之如附圖所示編號GL-200位置（面積36平方公尺）係向建商購屋時所一併取得之停車位，並非無權占有等語，資為抗辯。是本件爭點所在乃為：被告向建商購屋時，是否成立有由被告取得如附圖所示編號GL-200位置供為被告停車使用之分管契約？
１、按土地登記規則第81條第1項規定：區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。另就公寓大廈之區分所有建物所為之買賣，若由建商或起造人與各承購戶分別約明區分所有建物內之停車位使用權及其範圍者，固仍可解為係共有物之分管契約，而有拘束各該區分所有建物共有人之效力。然是否有購買停車位而得取得該共用部分之停車空間使用權，仍應視其與建商間之買賣契約內是否載明有買受停車位及所對應之使用位置而定。非謂各區分所有權人或對區分所有建物持分較多者即擁有車位之使用權。
２、經查，通承公司於85年間起造系爭社區之建物，並取得85中工建使字第548號使用執照。原告向通承公司購買其中之同段3280建號房屋（門牌號碼精武路39巷30弄48號）並共有系爭3276建號建物；被告則向通承公司購買其中之同段3277建號房屋（門牌號碼精武路39巷30弄46號）並共有系爭3276建號建物等情，有建物登記謄本可稽，且為兩造所不爭執。被告雖以伊為系爭3276建號建物之共有人，前向建商購屋時有一併購買二個停車位為由，資為伊有權使用系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置供為停車使用之抗辯。但查，依本院所調取且為兩造所不爭執之系爭3276建號建物所屬85中工建使字第548號使用執照卷宗所附相關圖說，系爭3276建號建物於地下層中雖規劃有20個停車位，但如附圖所示編號GL-200位置並非所規劃之停車位範圍；另依壹樓平面圖所示，其上編號A1之建物（即被告所購買之主建物）左側規劃一平面停車位（見本院卷第287-291頁），另被告並未提出伊與建商通承公司間確有就系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置約定專供被告停車使用之買賣契約文件資供證明，加以原告所聲請傳訊之證人賴儷文（即通承公司當時之銷售經理）具狀表示：本建案距今已經過二十餘年，已無法確切回憶起相關細節，也無保留紙本契約或相關文件，對於雙方當事人爭議事項並不清楚，也無相關文件可供查閱等語（見本院卷第427項）。尚無從認被告所辯：伊當初向通承公司購買房地時有一併購買如附圖所示編號GL-200位置作為被告專用之停車位一語為真。
３、被告雖另謂：伊就系爭3276建號建物之應有部分較其他共有人為多，足認伊擁有地下室之車位使用權云云。惟建物之共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但法無明文要求各區分所有權人就共用部分之應有部分究應依何規定加以分配。本件被告向通承公司所買受之專有部分建物面積較他共有人所買受之專有部分建物面積為多，或因此而就系爭3276建號建物之應有部分亦配分較多，尚無從僅據被告對系爭3276建號建物之應有部分較其他共有人之應有部分比例為高一節，即認被告對系爭3276建號之地下層必擁有二個停車位。又系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置，原本即非作為停車位之規劃，且係位於消防水池及受電室之出入位置，如供為常態性停車使用，如遇災變，恐影響搶救時程。再者其地面上並無停車格線及車位編號之註記，且與同一地下層之其他位置存在有高低之落差；另在地面層上原所規劃之停車位現由被告改供為花圃使用；加以被告復未提出建商通承公司有與各承購戶約明系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置由被告專用之約定證據資供認定，是縱認被告所辯通承公司曾應允將如附圖所示編號GL-200位置交伊使用一節為真，惟既未經通承公司將之與各承購戶為使用上之約定，仍無從據此及他承購戶未有異議為由，即行推認各承購戶就如附圖所示編號GL-200位置有約定由被告專用之默示分管契約存在。至社區管理費之計收，一般係按專有部分之面積比例計收，而就停車位之使用多係額外收取費用，被告在系爭社區之專有部分面積較多已如前述，自無從以伊有繳納較高之費用為由，即認伊有權使用系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置作為停車使用。
４、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條、第821條分別定有明文。又權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，始得認有違誠信原則。然權利本得由權利人自主決定其行使之時機，而義務人則應依法履行其義務，故除有時效消滅等權利失效之特別規定外，需因權利人在相當期間內怠於行使，且斟酌權利的性質、法律行為之種類、當事人間之關係、經濟社會狀態及其他主客觀因素，認有足使義務人「正當信任」權利人已不欲要求其履行義務，始得從嚴認定，權利人再為行使時，始得認有違誠信原則。原告訴請被告返還共有之建物特定位置，乃為全體建物共有人之利益所為之共有權權能之正當行使，難認有權利濫用及違反誠信原則之可言。被告既未證明系爭3276建號建物之各共有人間有就如附圖所示編號GL-200位置成立有專歸被告停車使用之分管契約存在，另系爭社區並未依法成立管理委員會及向主管機關申請核備，亦無區分所有權人會議所為專歸被告停車使用之決議，則原告本於建物共有人之地位，依民法第767條規定，訴請被告返還系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置予原告及全體建物共有人，自屬有據。
５、末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。而無權占有他人之不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置為被告占有供為二個平面停車位停車使用，再依原告所提出之網路資料所示附近地區之汽車平面停車位，每月租金約為2,000元，又兩造於本院審理業已就每一個停車位以每月1,500元計算相當於租金之不當得利之標準不爭執（見本院卷第396頁），則依此標準所核計起訴前之5年期間不當得利為18萬元（計算式：1,500元×2個車位×12月×5年＝180,000元）及自109年6月9日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另應自109年3月4日（即起訴日）起至返還主文第一項建物位置之日止，按月給付原告及全體建物共有人3,000元之範圍，為有理由；超過部分，則非有據。至被告縱有繳納費用一情，然所繳費用之性質尚不能排除係就共有建物所為之費用分擔，即無從謂為使用之對價而無利得可言。
二、反訴部分：
（一）程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。被告於本件言詞辯論終結前，向本院提起反訴，經查其與本訴之訴訟標的與防禦方法，均為共有建物之分管爭議，具有牽連關係，且得行同種訴訟程序，復無同法第260條第1項、第2項之情形。本件反訴之提起，程序上予以許可。
（二）實體方面：
１、反訴原告主張其為系爭3276建號建物之共有人，因反訴被告無權占有系爭3276建號內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）。反訴被告則以其所使用之如附圖所示<|>位置係向建商購屋時所一併取得之停車位，並非無權占有等語，資為抗辯。是反訴爭點所在乃為反訴被告向建商購屋時，是否有一併取得如附圖所示編號<|>位置供為反訴被告停車使用之分管約定？
２、按公寓大廈集合住宅之買賣，如建商確有與各承購戶分別約定共用部分由特定之共有人使用者，除別有規定外，固可認為各共有人間已合意成立分管契約，但如無證據足資認定建商有與各承購戶就共用部分約明由特定共有人使用特定位置者，即無從推論有成立分管契約。
３、本件反訴原告雖據提出其與建商通承公司間之房屋預定買賣契約書資為其有權使用系爭3276建號內如附圖所示編號<|>位置（面積18平方公尺）之證明。惟查，反訴原告與建商通承公司間之房屋預定買賣契約書，除於第壹條中載明「預定買賣標示及權利範圍…臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之建物編號B1棟壹戶，主建物及附屬建物所有權全部暨其應持分之共同使用部分面積合計共約陸拾位點壹玖坪，上開房屋坪數係包括室內、陽（平）台、花台、屋頂突出物、受電室、地下層等設施分擔之面積在內…」外（見本院卷第143頁），並未有任何買賣停車位或停車位編號之記載；且房屋預定買賣契約書第參條中就買賣價金部分，僅記載：「房屋價金（含營業稅）本戶房屋價款為新台幣貳佰伍拾零萬元整…」（見本院卷第145頁），亦未有車位價金之各別約定；至於第拾陸條中雖記載有：「本約買賣之房屋係採人車分道式之集合住宅設計…地下層公共設施停車空間於交屋後…不得擅自增建或加蓋圍籬…本效力及於…承受人、繼承人」（見本院卷第165頁），但此條內容為通承公司所事先擬妥之定型化約款，其目的在於約束買受人，而非反訴被告向通承公司購買車位所為之買賣約定及分管約定。又反訴被告與通承公司間之房屋預定買賣契約書內亦未曾將85中工建使字第548號使用執照卷宗中所示之地下室平面圖附於契約書中做為附件。既無任何書面文件記載反訴被告有向通承公司購買車位及其價金、車位所在編號等證明，自無從據房屋預定買賣契約書內之定式內容而為系爭3276建號之共有人（含反訴被告）均有與通承公司達成如附圖所示編號<|>位置車位之買賣及約明分管之約定。至如附圖所示編號<|>位置之地面上雖有「48」之字樣，但究係由何人？在何時？以何依據而為？亦未見反訴被告提出證據以實其說，自亦無從據為反訴被告有權使用系爭3276建號建物內如附圖所示編號<|>位置為其專用停車位之認定。
４、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條、第821條分別定有明文。本件反訴被告亦未舉證證明各共有人間有就系爭3276建號建物內如附圖所示編號<|>位置成立分歸反訴被告停車使用之分管契約存在，另系爭社區亦未依法成立管理委員會及向主管機關申請核備。是反訴原告本於系爭3276建號建物共有人之地位，依民法第767條規定，訴請反訴被告返還系爭3276建號建物內如附圖所示編號<|>位置予反訴原告及全體建物共有人，應屬有據。
肆、基上所述：
一、本訴部分：被告並未證明系爭3276建號建物之共有人間有就系爭3276建號建物內如附圖所示編號GL-200位置成立分歸被告停車使用之分管契約存在。則原告本於建物共有人之地位，依民法第767條規定，訴請被告返還該位置予原告及全體建物共有人，應屬有據；又被告無權占有共有建物之特定位置停車使用，可獲得相當於租金之利益，是原告訴請被告給付全體建物共有人相當於租金之不當得利，就其中之18萬元及自109年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另應自109年3月4日起至返還主文第一項所示位置之日止，按月給付原告及全體建物共有人3,000元之範圍內，為有理由，予以准許；超過部分，則予駁回。
二、反訴部分：反訴被告亦未證明系爭3276建號建物之共有人間有就系爭3276建號建物內如附圖所示編號<|>位置成立分歸反訴被告停車使用之分管契約存在。則反訴原告本於建物共有人之地位，依民法第767條規定，訴請反訴被告返還系爭3276建號建物內如附圖所示編號<|>位置予反訴原告及全體建物共有人，為有理由，予以准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、本件本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由；另反訴原告之反訴，為有理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 13 日
民事第四庭 法 官 林宗成正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 13 日
書記官 陳念慈