臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第2017號原 告 盧榮村 住○○市○○區○○○○街000號00樓 之0訴訟代理人 陳秋伶律師被 告 陳佞如 住臺中市西屯區市○○○路000號0樓 之0訴訟代理人 陳偉展律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國110年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,358,794元，及自民國109年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔27%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣452,931元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,358,794元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠緣原告前於民國108年12月11日經信義房屋居間仲介，以新臺
幣(下同)2588萬元向被告購買坐落門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號14樓之房地含B3層停車位二個(下稱系爭不動產)，雙方並簽訂買賣合約書，原告並已依約付訖全數價金。原告因曾罹患鼻咽癌，對於噪音及異味較為敏感，且購買系爭不動產之目的為自住，故於成交前除確認被告所提供之標的物現況說明書外，亦曾委由信義房屋仲介人員向被告確認系爭不動產是否存在噪音及異味問題，當時被告回覆並無此等問題存在。然109年1月底交屋後，原告於準備裝潢期間多次進出社區即因不定時臭味難耐致身體不適，經向管委會查證後方發現系爭不動產之社區大樓早已長期存在化糞池異味外溢現象(包含公共區域及住戶家中)之瑕疵問題，且迄今仍未能改善，有科博苑社區第四屆區分所有權人會議會議手冊上載「參、管理委員會年度報告二、管理中心工作報告(一)年度工作報告 106/5發放住戶家中異味調查表」；科博苑社區管理委員會106.7.12例行會議紀錄記載「捌、臨時動議【議案二】家中異味統計表統計結果討論案…【決議】管委會決議先請管理中心協助主、客衛浴有異味之住戶向立穩報修…。公共區域間異味將於公設缺失議題上一併討論。」；科博苑社區第五屆區分所有權人會議會議手冊節錄影本「107/12 177發泉佑建設『惠請貴公司協助12F住戶處理12樓梯廳間沼氣問題函』」；科博苑社區第六屆管理委員會109年5月18日函臺中市水利局文中「…致本大樓經常有化糞池異味外溢現象，除影響本社區生活品質外亦常常引起鄰居詬病及抗議。」及同日函泉佑開發有限公司提及「B棟地下四樓管道間長期有沼氣發出惡臭以致影響整個社區公共設施的環境品質」等資料可證，而被告對上開交易重要事項卻未為告知，致使原告於交屋後方發現上開嚴重影響房價及承購意願之瑕疵。系爭不動產之社區大樓既長期存在化糞池異味外溢現象之瑕疵，被告於合約及標的物現況說明書皆未揭露，而該瑕疵明顯已減損系爭不動產之效用及價值，原告亦已於109年6月8日以臺中福平里郵局第000255號存證信函向被告主張應減價5,000,000元，爰依民法第354條、第359條及第179條之規定，訴請被告應減價及返還不當得利。
㈡依社區經理宋虹明於110年1月25日到庭之證述，交易時系爭
房屋所在社區化糞池溢臭瑕疵確實存在。本件於原告購買系爭不動產後，發現該社區多年來存在化糞池異味外溢現象，不斷與社區管委會多方奔走，且臭味問題於109年水利局及江肇國議員履勘時仍明確存在，故於履勘後指示應加速推動公共汙水下水道納管工程。嗣經汙水納管工程及化糞池清淤等改善工程完工後方使社區長期以來之化糞池溢臭問題獲得改善。此乃原告購屋後近一年來與社區管委會齊力多方奔走之努力結果，而事後修繕或改善瑕疵結果，並無法改變被告出售系爭不動產存在化糞池溢臭瑕疵未告知而影響原告出價及承購意願且客觀上在買賣當時有價值減損之問題，至多影響鑑定單位判斷瑕疵是否能除去而影響減價幅度，為此，即使目前臭味已大幅改善，原告依法仍得請求減少價金。㈢依臺中市不動產估價師公會鑑定所出具之不動產估價報告書
（案號:中估字第109024號）瑕疵價值減損之評估結果，系爭不動產於民國108年12月交易當時存在化糞池臭味逸散問題之瑕疵，至少將造成瑕疵價值減損為1,229,394元，原告請求減價並請求被告返還不當得利確屬有據。惟上開估價報告書有低估買賣當時化糞池溢臭瑕疵所造成之價值減損，蓋因化糞池異味外溢現象，係原告於108年12月買受系爭房屋後與社區管委會多方奔走，方於109年9月完成公共污水下水道納管工程後才大幅改善，但專有部分浴廁臭味迄今仍存在，此參不動產估價報告書第65頁記載，即使社區於109年9月納管接管作業並進行污水處理槽清洗作業後，迄今生活排水管路仍有臭味溢散問題存在。但上開原告及社區委員會齊力努力爭取污水納管及化糞池清池工程改善之結果，不應作為減免其減價之理由，且納管後仍衍生外排管線堵塞等一連串待改善問題，始終未徹底改善如前所述之室內衛浴臭味問題，目前原告仍持續忍受臭味痛苦中，本案所爭執之重點在交易時存在臭味瑕疵所應減價金額，至於修繕後預期可改善完成僅影響減價幅度。又被告辯稱依買賣契約第8條所規範點交前瑕疵之處理方式，應先委由信義房屋請專業技師及廠商評估修繕再委請不動產估價師減價估價，待無爭議後再行撥款，但本案既為點交後發現瑕疵，被告已取走全部買賣價款並不適用。㈣訴之聲明：⒈被告應給付原告5,000,000元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉如獲勝訴判決，願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告係以預售屋方式購買系爭不動產，購買後從未居住，而
原告向被告購買系爭不動產前，多次前往系爭不動產房屋內及社區公設查看，多方觀察且幾經考慮後才向房屋仲介業者進行購買房屋相關法律行為，是原告於買得系爭不動產前，前往該社區及房屋之次數遠比被告持有系爭不動產期間所前往次數更高，故原告所主張之瑕疵，被告完全不知情。原告並未證明社區間確實有臭氣存在而足以影響他人身體健康，且原告自承因曾罹患鼻咽癌，致使自身對味道與聲音敏感，是其主張之異味係因自身問題而來，無法證明社區公設之味道以一般人之嗅覺判斷能察覺出異樣，其味道致使身體不適之主張，更欠缺醫學證據而屬遐想式臆測之言論。被告並未違反買賣契約之任何約定，因此要求被告負擔契約以外之責任，顯然無理由。
㈡原告雖主張系爭不動產社區於106年5月發放家中異味調查表
，並於同年7月管理委員會例會中討論回收情形，惟僅有39%住戶繳回該調查表，顯然大部住戶對此議題漠不關心，僅能證明曾有住戶為此提案，決議事項亦為住戶之區分所有部分向維修廠商報修，顯然已就此問題解決，均與原告所提影響身體健康之惡臭，甚至影響房價等主張相距甚遠，顯為無據。又原告提出「建設公司...至12F住戶處理住戶持續聞到沼氣味問題」，更可證明所謂的異味僅限於系爭不動產社區之「12F」住戶，並非原告所主張有社區公共設施普遍性的異味問題甚明，且原告主張在社區公設進入系爭不動產過程中聞到味道，亦因原告己身病因引起，並非實際上確實存有其主張之臭味存在，至於109年5月18日科博苑社區第六屆管理委員會函送臺中市政府水利局之函文，均在系爭不動產所有權移轉之後數月，且相關於異味之記述均係各大樓均有的問題，即地下4樓化糞池衍生之下水道建置，更與被告無關，顯然原告主張無理由。
㈢依社團法人臺中市不動產估價師公會109年9月2日(109)中估
公字第109116號函說明項四謂:「本案現場勘查時該棟大樓管理委員會經理表示本案於民109年7月27日至109年7月30日有進行大接管工程作業，於接管前有住戶表示於梯廳及地下停車間(主要集中於B3、B4層)在天氣炎熱時會有臭味（秋冬季節無）發生，於接管工程後此種情形改善很多。」，可知臭味因社區大樓新建時埋設管線工法與新建大樓埋設管線工法不同所致，如再加上管理委員會未定期將汙水池及化糞池清池，溢味自然飄出。又該社區本即為「臺中市污水下水道分支管網暨用戶接管工程(7)」計畫範圍，臺中市政府水利局業已於109年7月28日至109年8月10日施工並完成，原告亦不否認溢臭味問題已獲得改善。由此可證明原告所認為之瑕疵並不存在於系爭不動產上，亦無對該系爭不動產之價值、效用或品質有何欠缺。對於系爭房地居住之生命安全、買賣標的品質並無影響，對居家生活亦未造成干擾。再者，被告從未入住過該社區，被告根本不可能知道社區內會不定時飄散臭味，更遑論被告會有故意不告知之情，倘鈞院認此屬物之瑕疵，惟此溢味情形經修復後已可回復建物應有之使用狀態，自無再減損效用或交易價值之問題。原告主張其受有系爭建物交易價值減損，被告否認之，自應由原告就系爭建物之瑕疵修復後仍有影響居住安全而無法回復至應有使用狀態，致與無瑕疵物之價值相較後仍有減損之要件事實負舉證責任。
㈣依臺中市不動產估價師公會報告書（案號：中估字第109024
號）認系爭房屋瑕疵價值減損包含修復費用及污名價值減損二部分，但查，污名價值減損之存在，係因房屋之價值因市場上之污名，導致交易價格低於市場上同等級之同類產品，故污名價值減損之存在，以房屋存有主觀上之污名為要件，污名價值減損存在之前提，在於污名事件為多數買方所知，且一般認為該污名事件會影響房屋商品之價格。查系爭房屋社區之公共設施即地下室污水管業經臺中市政府納管完成，又該原告所稱之臭味，僅社區內即少數住戶反應，並非市場所週知，自無污名價值減損之存在，故該鑑價方法以問卷調查分析選出不動產估價師、地政士、不動產經紀人、不動產營業員及不動產相關人員所為依據為何？以特定人少數人之主觀判斷是否影響房屋價格，而斷定存有污名價值減損，實屬不當，此分析方法自不值採信。另依兩造合約第八條約定:房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第十七條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：(一)…（二）買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要得再委請不動產做價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。
(三)……(四)第二款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第十七條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時。亦同」，是依兩造合約自應先委由信義房屋委請專業技師或廠商先行評估修繕，如有必要再委請不動產估價師行減損估價，則本案在瑕疵未明之狀況下，當無先行由臺中市不動產估價師為價值減損之鑑定。
㈤答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：其於108年12月11日經信義房屋居間仲介，以2588
萬元向被告購買系爭不動產，雙方並簽訂買賣合約書，原告並已依約付訖全數價金等情，為被告所不爭執，並有買賣契約書在卷可稽（見本院卷第21-36頁），兩造間確有賣賣系爭不動產之事實，已可認定。
㈡系爭不動產確有臭味之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段定有明文。
⒉依原告提出之科博苑社區第四屆區分所有權人會議會議手冊
上載「參、管理委員會年度報告二、管理中心工作報告(一)年度工作報告 106/5發放住戶家中異味調查表」（見本院卷第44頁）；科博苑社區管理委員會106.7.12例行會議紀錄記載「捌、臨時動議【議案二】家中異味統計表統計結果討論案…【決議】管委會決議先請管理中心協助主、客衛浴有異味之住戶向立穩報修…。公共區域間異味將於公設缺失議題上一併討論。」（見本院卷第49頁）；科博苑社區第五屆區分所有權人會議會議手冊節錄影本「107/12 177發泉佑建設『惠請貴公司協助12F住戶處理12樓梯廳間沼氣問題函』」（見本院卷第52頁）；科博苑社區第六屆管理委員會109.5.18函台中市水利局文中「…致本大樓經常有化糞池異味外溢現象，除影響本社區生活品質外亦常常引起鄰居詬病及抗議。」（見本院卷第57頁）及同日函泉佑開發有限公司提及「B棟地下四樓管道間長期有沼氣發出惡臭以致影響整個社區公共設施的環境品質」（見本院卷第59頁）。
⒊證人宋虹明於本院言詞辯論中證稱：伊為科博苑社區經理，任職1 年多，約108年9月底到職。在社區任職期間有住戶反應房間或管路有化糞池臭味，在地下室與樓層的梯廳即電梯出來的空間。地下室沒有特別說哪一層，都有反應。社區有ＡＢ兩棟建物，系爭不動產在Ａ棟，兩棟都有人住戶反應有臭味。特別需要處理的約三戶，聊天有聊到可能還有三四戶，這是伊個人接觸到的部分。109年9 月解決此問題，因有新住戶進來建議不要讓污水廢水直接到地下室，而是從一樓直接外排接到路上，協調水利局等去施工解決，原本化糞池就清乾淨，現在在公共空間部分已經有明顯改善，原本跟伊一直反應要處理的住戶已經沒有問題。前任社區經理與其交接時有大概提到，等天氣比較熱，住戶跟伊反應時告訴伊每年都有。除公共區域外，還有住戶反應廁所在清晨溫度交替時有味道。伊本人在公共區域有無聞到臭味，109年天氣炎熱時味道很明顯。伊剛才說有改善的是公共空間的部分，原告是109年12月住進來後反應專有部分廁所有味道，並建議做管路的保養，目前還在估價中等語（見本院卷第204-208頁）。
⒋鑑定證人王富生於本院言詞辯論中證稱：伊辦理本件價值減
損鑑定，有親自去現場，估價報告第65頁記載「經現場勘查勘估標的的應有部分...仍有臭味溢散」，是因伊109年9月、110年5月都有到現場，但室內的排水管還有一點點臭味，是要蹲下去靠近洗手台下方的生活用水排水管路才有味道，站著洗澡洗水應該是聞不到，但非持續性，他沒有做U型管，如果乾燥時，氣味會往上跑，溼的時候沒有味道。伊109年9月、110年5月都有去現場，第一次我沒有蹲下去沒有特別注意有無臭味，第二次有蹲下去就覺得有臭味等語（見本院卷第309-310頁）。
⒌由證人宋虹明證詞，可知系爭不動產共用部分之地下室有明
顯的臭味，後來市政府水利局施工才改善，且有住戶反應專有部分也有臭味。而由管委會決定發放家中異味調查表，亦可見除了公共區域之外，專有部分亦有臭味問題，且有此問題之住戶非僅一戶，而是普遍性之現象。參以鑑定證人王富生證稱在系爭不動產專有部分內仍有臭味等語。衡以證人宋虹明、王富生均有聞到臭味，證人宋虹明證稱有住戶向其反應臭味問題，可見此臭味是一般人就能聞到，則原告主張本件買賣時系爭不動產在其專有部分及公共區域不定時會有臭味產生等情，應屬可採。而房屋主要功能就是居住，臭味明顯會影響居住者之生活品質，影響房屋通常之效用，即為前揭法條所稱之瑕疵。而且系爭不動產之買賣非僅有室內之專有部分，地下停車位及其他共用部分之應有部分亦屬買賣之標的，故在公用區域有臭味，亦屬本件買賣標的物之瑕疵。⒍被告又抗辯：地下室及公共空間經證人證述經修復後已無味
道，已回復建物應有之使用狀態，自無再減損效用或交易價值之問題。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項本文、第373條本文分別定有明文。故所謂瑕疵擔保，是擔保民法第373條危險移轉即交付時無瑕疵，系爭不動產買賣時地下室及公共空間有臭味瑕疵，已如前述，被告應負瑕疵擔保責任，而證人宋虹明雖證述109年8月間工程後已改善等語，但此修復乃是交付後所生之事實，斯時買賣標的物之利益及危險已經由買受人即原告承擔，故此事後修復之事實不能免除被告於買賣交付時應負之瑕疵擔保責任，被告此部分抗辯，即無理由。
㈢原告得請求減少價金1,358,794元，並依民法第179條請求返還，其餘請求無理由：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條定有明文。
⒉被告雖抗辯：其購買後並未實際居住在系爭不動產，不知有
臭味問題，且公共區域亦有臭味問題，可見與被告無關，其不負瑕疵擔保責任云云。惟按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台上字第2072號民事判決參照）。是瑕疵擔保責任為法定之擔保責任，不以出賣人有過失或可歸責為必要，被告抗辯其不知悉且瑕疵與其無關，即便屬實，亦不影響其應負瑕疵擔保責任。被告又抗辯：依兩造合約應先委由信義房屋委請專業技師或廠商先行評估修繕，如有必要再委請不動產估價師行減損估價云云。然兩造合約第九條第八項約定:「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第十七條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：(一)…（二）買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要得再委請不動產做價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。(三)……(四)第二款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第十七條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時。亦同」（見本院卷第26頁），然本條約定之目的是在解決兩造在買賣過程中已經發現瑕疵，之後應如何給付價金之問題，此由上開約款中約定賣方不同意減價金額時買方「仍須先將價金匯入履約保證專戶」，之後再透過仲介尋找專業人士評估修繕補正金額或減損估價，「做為減價及款項撥付之基準」自明。故上開約款所稱交屋後發現瑕疵仍有適用，當係指「交屋後履約保證撥付款項前」，如果款項已經全部撥付，所謂修繕補正金額或減損估價又如何能「做為減價及款項撥付之基準」？但本件交易之買賣價金已經全部撥付被告（見本院卷第33頁），依上開說明，自無本條約定之適用，被告此部分抗辯，亦屬無據。
⒊經本院囑託台中市不動產估價師公會鑑定系爭不動產是否因
臭味減損其價值，鑑定報告書認定有修復費用及污名價值減損：「1.修復費用:生活用水排水管及排污水管等管路修改(含存水彎增設)、浴廁天花板拆除及施作、相關保護工程及廢棄物清運等，本案修復總費用為375,354元。另勘估標的麻園頭段17682建號共有部分，修繕內容包含污水下水道納管接管、污水處理槽清洗、地下室污水管改設、公共污廢水幹道清洗作業等修復總費用為512,609元。本案考量麻園頭段17682建號共有部分修復費用係由社區管理費基金支付，故不計入瑕疵價值減損。本案修繕費用最後決定為375,354元。2.污名價值減損：本估價報告書污名價值減損採用不動產專業從業人員之問卷調查及法院判決案例進行分析，經評估污名價值減損比例為正常情況價值之3.3%，核算為854,040元,計算過程如下:正常情況價值25,880,000元x污名價值減損比例3.3% = 854,040元。3.瑕疵價值減損：依前述修復費用375,354元加計污名價值減損854,040元,最後核算瑕疵價值減損為1,229,394元。」（見不動產估價報告書第80頁）。
⒋本件減價金額，應為1,358,794元：
⑴被告雖抗辯：本案不動產估價師以系爭房地兩造買賣價金為
基準計算，已違最高法院見解云云。惟按倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。查本件估價報告就系爭房地之正常情況價值評估，就建物本身（不含停車位）及停車位各選取位於附近且型態相近之3個標的進行比較，並經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，認為建物本身（不含停車位）依比較法評估比較價格為20,648,040元，依收益法評估收益價格為21,311,071元，停車位部分依區域市場行情評估堪估標的坡道平面車位每個1,300,000元，系爭房地含2個車位，停車位總價2,600,000元，另系爭房地內有未辦保存登記部分依成本法評估建物成本價格為2,273,860元，因建物本身（不含停車位）有2個價格，分別加總後合理價格區間為為25,521,900元～26,184,931元，本件成交價格為25,880,000元，為合理價格區間範圍內，即以此作為污名價值減損之計算基準（見鑑定報告第38-64、79頁），可見估價師確實已經考量系爭房地之價值，認為兩造買賣價金在合理價格區間，並非未經計算而直接採用兩造間之售價，則兩造之買賣價金既已符合市價，依前揭最高法院見解，自得以之為計算減價之基礎，被告前揭抗辯，容有誤會。
⑵被告另抗辯：估價師認系爭房屋瑕疵價值減損包含修復費用
及污名價值減損二部分，但污名價值減損之存在，係因房屋之價值因市場上之污名，導致交易價格低於市場上同等級之同類產品。故污名價值減損存在之前提，在於污名事件為多數買方所知，且一般認為該污名事件會影響房屋商品之價格。查系爭房屋社區之公共設施即地下室污水管業經台中市政府納管完成，又該原告所稱之臭味，僅社區內即少數住戶反應，並非市場所週知，自無污名價值減損之存在云云。然系爭房地所在之公寓大廈管理委員會已在區分所有權人大會報告及討論此事，已如前述，顯然全體住戶已可得知此事，況系爭房地之除專有部分外，公共區域亦有明顯臭味，則來訪之賓客、入內清潔打掃修繕之人或其他工作人員、物業管理公司均可得知此事，則應該已經有相當多人知道系爭房地有臭味瑕疵之事。而牽涉污水管路之事究竟可否修復？如何修復？買家不免有所疑慮，原告主張有污名瑕疵之價值減損，亦屬合理。至被告稱事後經臺中市政府水利局施工後已無臭味，無污名瑕疵云云。然所謂瑕疵擔保，是擔保民法第373條危險移轉即交付時無瑕疵，系爭不動產買賣時地下室及公共空間有臭味瑕疵，已如前述，被告應負瑕疵擔保責任。且當時既然仍有臭味瑕疵尚未修復，也不可能預料很快就會有水利局來施工，則是否可以修復？何時能修復？均屬未定，當然會影響買家購買之意願及價格，故以本件買賣交屋時之情況觀察，認定污名會造成價值減損乃合理而符合一般社會觀念。至於事後經水利局施工，雖然可能可以降低此污名之價值減損，但已是交付後所生之事實，斯時買賣標的物之利益及危險已經由買受人即原告承擔，故此事後修復之事實不能免除被告於買賣交付時應負之瑕疵擔保責任，被告此部分抗辯，即無理由。
⑶被告又抗辯：估價師依問卷調查對象以選擇題方式調查人數
多寡決定價值減損百分比，該鑑價方法以問卷調查分析選出不動產估價師、地政士、不動產經紀人、不動產營業員及不動產相關人員所為依據為何？以特定人少數人之主觀判斷是否影響房屋價格，而斷定存有污名價值減損，實屬不當，此分析方法自不值採信。另鑑價報告並依臺灣士林地方法院106年度消字第19號民事判決計算減價比例，但該判決請求權基礎為損害賠償，而判決勝訴賠償額包含二部分，一為財產上損害，例如支出冷氣機清洗費，二為非財產上損害，即慰撫金，綜觀該判決並無有關於房屋污名價值減損之評估或計算，自不得用於本件之評估等語。然依鑑定證人王富生證述（見本院卷第311-320頁）及估價報告記載（見估價報告第72-74頁），因臭味瑕疵罕見無類似案例參考，故鑑定證人王富生採取問卷調查法，透過估價師公會發EMAIL請所屬會員填寫問卷，另請其自身認識的地政士、不動產經紀人等填寫問卷，訪問臭味瑕疵是否會影響價格，經回收92份有效問卷，去除偏離較大之部分，取眾數評估後估定減損之百分比為
3.8%。另參考臺灣士林地方法院106年度消字第19號民事判決認為減損比例約2.1%，考量法院案例僅一件，故給予問卷調查權重70%，法院判決權重30%，最後計算出減損比例為3.3%。查臭味瑕疵不如漏水等常見瑕疵，確實較為少見，而估價師、地政士、經紀人等不動產相關從業人員對不動產交易較為瞭解，且一般民眾在交易時往往也會參考相關從業人員之意見，故鑑定證人王富生以問卷調查法訪談具有不動產相關從業人員，應可反應價格之變化，且其回收有效問卷達92份，亦有足夠之數量，關於問卷調查部分之結論認為應減價
3.8%，應可採取。至於法院判決部分，因鑑定報告參考之臺灣士林地方法院106年度消字第19號民事判決是住戶主張建商興建建物時接錯管線導致化糞池臭味經冷氣管線排入室內，乃請求建商賠償損害，有該判決存卷可查（見本院卷第295-304頁），並非關於瑕疵減價之判決，不應用於本件瑕疵減價之估算，故估價報告關於法院判決部分，應非可取。由上所述，本院認為瑕疵減價部分應僅採用問卷調查部分之結論認為應減價3.8%。
⑷另關於修復費用部分，包含生活用水排水管及排污水管等管
路修改(含存水彎增設)、浴廁天花板拆除及施作、相關保護工程及廢棄物清運等，經鑑定證人王富生委請3間廠商估價後，取其最低金額375,354元為本案修復總費用。本院審酌臭味既然是由管線內冒出，則增設存水彎後管線內就會有一段彎道是有水積存，即可阻隔臭氣，故一般洗手槽等排水管路多會做成U字型，此工法應該可以阻隔臭氣而屬必要。而一般房屋買賣若有瑕疵，買家大略估算自行修復之價格後要求減價，亦屬常見，故此部分亦得作為瑕疵減價之數額。
⑸由上所述，就污名價值減損部分減損比例為正常情況價值之3
.8%，核算為983,440元（正常情況價值25,880,000元x污名價值減損比例3.8% = 983,440元）。加計修復費用375,354元，最後核算瑕疵價值減損為1,358,794元（983,440+375,354＝1,358,794）。
⑹原告雖主張：公共區域部分因於鑑定單位履勘前已進行修繕
，致臭味大幅降低之結果，實際上確實影響了修繕費用及污名化價值減損被低估，故估價報告書有低估買賣當時化糞池溢臭瑕疵所造成之價值減損，且考量原告二年多來所受痛苦，請酌增減價金額云云。然公共區域部分雖因為前揭水利局施工以致臭味問題解決，但本件送請鑑定時，係要求估價師在確認有臭味之情況下進行鑑定（見本院卷第219頁），估價報告書亦說明在確認有臭味情況下進行評估（見估價報告書第79頁），故在污名減損部分，估價師已經考量有臭味之情況進行鑑定。至於公共區域之修繕費用部分，估價師認為是公共基金支出，未計入修復費用內，本院認為公共區域之管理及修繕為管理委員會之責任，就算管理委員會不修，原告也不可能越俎代庖雇工修繕，故公共區域修繕費用不會由買家支付，與專有部分內之修繕費用不同，本就不應計入瑕疵價值減損範圍內，是估價報告書並未因事後公共區域修復而低估瑕疵減損費用。另原告雖主張：因未徹底改善如前所述之室內衛浴臭味問題，目前原告仍持續忍受臭味痛苦中。另原告花費畢生積蓄購買系爭不動產後方發現該社區多年來存在化糞池異味外溢現象，一年多來既不敢裝潢入住亦不敢掩蓋臭味瑕疵再出售，當時背負2千多萬貸款，四處請託各單位幫忙尋求解決辦法，一度走投無路，連帶害家人承受巨大經濟及身心壓力等語。然本件原告主張之請求權基礎為減少價金後依不當得利規定請求返還減少之價金，並非人格權受損之損害賠償，而瑕疵減少之價值與原告精神上痛苦無關，故原告所述縱然屬實，也不影響瑕疵減價之金額，其此部分主張尚無可採。
⒌按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。綜前，系爭房地買賣時瑕疵價值減損為1,358,794元，此部分經原告依民法第359條行使價金減少請求權，被告就系爭房地所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，是被告於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則原告自得依不當得利請求被告於減少範圍內返還已交付之價金，是原告依民法第179條請求被告給付1,358,794元，為有理由，可以准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，經原告起訴而起訴狀於109年7月16日送達被告，有送達證書可憑（見本院卷第77-79頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即109年7月17日起，按週年利率5%計算之遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付1,358,794元，及自109年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 17 日
民事第五庭 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 20 日
書記官 高偉庭