臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2123號原 告 黃國勛被 告 楊孟偉上列當事人間請求返還不當得利等事件，經於民國110年3月4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣5萬元及自民國109年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用，由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣5萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告變更後訴之聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）975,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國109年7月7日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：
（一）原告前向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋），租期3年自民國106年3月1日起至109年2月28日止，每月租金25,000元，有房屋租賃契約書可憑，當時約定承租之範圍為整棟房屋，但被告一直未將系爭房屋2樓交付原告使用，嗣乃應允原告得使用旁邊之空間。其後租期延長至109年3月31日結束，原告業於期滿時搬離系爭房屋，詎被告拒不退還原告承租時所交付之押金5萬元，雖經原告於109年4月28日以存證信函通知，仍為被告拒絕。被告於租約結束後應返還押金卻不返還，自屬無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告爰依租約及民法第179條不當得利規定，訴請被告返還押金5萬元。
（二）另按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之態、租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔、租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得訂相當之期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內修繕者，承租人得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之、租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。民法第423條、第429條第1項、第430條第1項、第435條第1項分別定有明文。當初系爭房屋因違規而遭斷電，乃暫時接用鄰戶電力，被告允諾短期內處理，惟至租約期滿都未處理，另廁所使用也有問題，且有先前經營網咖拆除後之設備、文宣及垃圾未清除而占用租賃空間，另屋頂亦因破洞損壞而致雨天會有漏水之情形，造成原告有約7成面積無法使用而需另外承租其他店面存放物品。被告未依約修繕租賃物，造成原告無法正常完整使用系爭房屋。依民法第347條準用第354條第1項物之瑕疵擔保責任規定，原告自得請求債務不履行之損害賠償，被告未盡其出租人之之義務時，依民法第441條反面解釋，原告就不能依約為租賃物使用收益期間，自得按不能使用收益之程度，免支付租金之義務。爰請求減少租金925,000元。
（三）綜上，原告爰依租賃契約、債務不履行、瑕疵擔保及不當得利等法律關係，訴請被告返還押金50,000元及溢付之租金925,000元等語。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。另陳述：
（一）被告自始出租給原告之房屋範圍只有系爭房屋之1樓，並未包含2樓以上，又兩造租約業於109年3月31日結束，原告雖已遷出但未點交，且有物品留置於租屋處，造成被告無法再行出租，被告爰以押金抵償。
（二）依兩造之租賃契約，雖有約定第一次漏水由被告負責修繕，但被告在出租系爭房屋予原告前，即有請廠商修繕房屋，後續如有漏水，依約應由原告自行負責，況原告從未向被告反映過漏水問題，另於展延租約之1個月內，也未表示漏水問題。又系爭房屋2樓係由被告允許證人洪建緯供為儲藏室使用，其亦未曾反映該處有漏水問題，且原告退租後，新承租之檳榔攤業者，亦未表示有漏水情事。
（三）原告所指稱之屋頂有破洞損壞之位置，並非租賃之範圍，被告當初僅係允許原告得暫借使用該處，而非出租予原告，另被告亦曾於106年6月30日就屋頂漏水而為處理，有LINE對話紀錄可憑，證人洪建緯亦證述漏水範圍為證人洪建緯所承租之隔戶建物與後面鐵皮屋之接縫處，且被告均有立即處理等語。
三、法院得心證之理由：
（一）程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時所請求被告返還之金額包含押金5萬元、裝璜及拆除費40萬元及溢付租金925,000元。嗣於本院審理中變更請求內容為如上述變更後訴之聲明所示押金5萬元及溢付租金925,000元。程序上爰予准許。
（二）實體方面：原告訴請被告返還押金5萬元及因房屋漏水等情所應減免而致溢付之租金925,000元；被告則以押金業已用以抵償損失及否認有得減免租金之事由存在而為抗辯。本院分別判斷如下：
１、被告應否返還原告押金5萬元？
(1).按押租金乃在擔保承租人租金之給付及租賃
債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責。但如租賃關係業已已消滅，而承租人復無租賃債務不履行之情事者，出租即應返還押租金予承租人，租賃雙方就承租人有無租賃債務不履行而得抵償之情事，如有爭議，應由出租人負舉證之責任。
(2).查原告前向被告承租系爭房屋，有交付原告
押金5萬元，另系爭房屋之租賃關係業於109年3月31日消滅，原告並已遷出而無欠租一節，為兩造所不爭執，信屬實在。被告雖稱因原告尚有垃圾及物品留置於租屋處，造成被告無法再行出租，爰以押金抵償等語，惟未提出相關證據以資佐證，且依卷附照片所示，原告並無遺留垃圾未予清理之情形（見本院卷第35-39頁），另本院卷第41、221及223頁照片所示之舊冷氣等物，乃係向被告承租隔壁東山路21及23號房屋之證人洪建緯所有及放置，並非原告所遺留；又系爭房屋於原告搬走後，被告已另行出租予第三人（銷售床墊），繼再出租予檳榔店等情，已據證人劉真伶、洪建緯結證在卷（見本院卷第
134、131頁）。是被告以原告留置有垃圾造成其無法再行出租為由，所為押金應抵償損害之抗辯，並非有理。
２、系爭房屋有無漏水及因被告堆放雜物而應減免租金925,000元之事由？
(1).原告固以系爭房屋有漏水為由，主張應減免
租金925,000元云云。經查，依本院現場履勘所見，系爭房屋之一樓可區分為前、後兩部分及廁所（即本院卷第161頁略圖所示之編號①及②位置），前段原由原告用供電腦公司店面使用，目前則由第三人杜紅蘭經營檳榔店面，均無天花板漏水情形一節，為兩造所不爭執。
(2).系爭房屋後段左側牆壁靠近地面位置，雖有
斑駁及咖啡色澤，但系爭房屋之現承租人檳榔店人員杜紅蘭在現場表示：自伊起租時起迄本院履勘現場之日，該處牆壁並未有滲水之情形；另證人劉真伶雖結證：伊在原告處工作期間，系爭房屋後段左側牆壁曾有滲水之情形。但查，證人劉真伶係於106年11月始行受僱於原告，而系爭租約早於106年3月即已開始。是證人劉真伶在原告處工作期間所見之系爭房屋後段左側牆壁曾經滲水一事，究係於原告106年3月承租系爭房屋之始即行發生？抑係於承租八個月之後始行發生？尚非無疑；況證人劉真伶復結證：無論是漏水前後，原告使用倉庫堆置物品之面積，均不超過1坪（見本院卷第135頁）。自難認有致原告無法使用系爭房屋之情事，另原告亦未舉證證明有何可歸責於被告之事由，及致系爭房屋有斷電及廁所無法使用之事實。
(3).再依本院履勘現場所見，原告所另指稱之屋
頂漏水位置，並非位於系爭房屋之上方，而係位於本院卷第161頁略圖所示之編號③及④位置上方，而該二處乃為東山路21、23及25號房屋之正後方，並非系爭房屋東山路19號租約所記載之租賃範圍，況依卷附兩造間於106年8月7日之Line對話內容觀之，被告曾要求原告將放置在編號③處之電腦螢幕移至編號④之位置，且非應允出租該處給原告，而僅是給原告「方便」（見本院卷第217頁），原告當時亦未曾表示編號③、④位置為其所承租，其有權使用之語。是原告以本院卷第161頁略圖所示編號③、④位置上方因有破損遇雨會漏水及被告在該處有先前經營網咖拆除後之設備、文宣及垃圾未清除為由，主張造成原告有7成之承租面積無法使用，爰依瑕疵擔保、債務不履行損害賠償等規定，請求減免其實際承租系爭房屋之3年又1個月期間之全部租金925,000元一語，即非有據。
四、綜上所述，原告訴請被告返還押金5萬元部分，為有理由；所另訴請被告返還租金925,000元部分，則非有據。從而，原告訴請被告給付975,000元及利息；就其中之5萬元及自109年7月7日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，予以准許；逾此部分所為主張，則非有理，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行；另准被告得供擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
民事第四庭 法 官 林宗成以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費，法院得不命補正。
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
書記官 陳念慈