臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2227號原 告 余法緣訴訟代理人 林殷世律師複代理人 許珮寧律師被 告 楊明翰上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣壹佰萬元之同時，將坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號、面積十三平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告，並將本項所示之土地交付予原告。
訴訟費用新台幣壹萬零玖佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、被告於民國109年6月5日將其所有坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號、面積13平方公尺、權利範圍全部之土地(下稱系爭土地)，與原告簽訂不動產買賣契約，約定買賣總價金為新台幣(下同)160萬元，原告於簽約當日即交付第1期款項600000元，系爭土地點交日期為109年7月2日以前(下稱系爭契約)，此有系爭契約書、第1期價金支票、系爭土地之地籍圖謄本及土地登記第1類謄本可憑。詎被告於簽約後即反悔，拒絕履行系爭契約，原告乃於109年6月9日寄發桃園成功路郵局第751號存證信函(下稱系爭存證信函)催促被告受領剩餘買賣價金100萬元，及配合辦理系爭土地之所有權移轉登記手續，惟被告置之不理。又原告於日前發現被告仍在系爭土地現場架設廣告看板，對外銷售系爭土地，為此依民法第264條第1項規定及系爭契約之約定，請求被告於原告給付100萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告及交付系爭土地等情。
2、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、系爭契約第8條第2款雖約定：「乙方(即被告，下同)不履行本契約時聽由甲方(即原告，下同)解除契約，乙方應加倍返還其所受領之訂金及價金作為違約賠償金，不得異議。」，惟該條款約定內容係針對賣方即被告有違約不履行系爭契約義務時，買方即原告得解除契約，就契約解除後賣方應負之返還已付價金及賠償義務所設之約定，該條款並未賦予賣方於契約成立後得無條件解除契約之權利，被告執此主張解除契約，並不生解約之效力。
2、被告雖抗辯稱系爭契約並未訂定強制履行契約及移轉土地之條款云云，然依民法第348條第1項及第367條等規定，買賣契約之出賣人有交付買賣標的物及移轉所有權予買受人之義務，而買受人有給付價金之義務及受領買賣標的物之權利，且系爭契約第4條亦約定：「買賣雙方同意委託地政士洪增銓辦理買賣所有權移轉及申報該項稅賦，並將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊，交予受託之洪增銓地政士負責辦理。本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」，故兩造即有依系爭契約履行之義務，被告既未將系爭土地所有權移轉登記予原告，亦拒絕受領剩餘價金，原告自得依系爭契約之約定請求被告履行，並為同時給付。
3、兩造簽訂系爭契約後，迄至被告主張解除系爭契約時，原告並無違反系爭契約第8條約定之情事，且不同意與被告解除系爭契約。
4、原告欲購買系爭土地，乃因系爭土地為畸零地，無法單獨申請建造執照，必須與鄰地合併使用，而系爭土地之鄰地所有權人廖蓮秀已年邁，房屋破舊不堪使用，其於10餘年前即有意向被告購買系爭土地合併重建，均遭拒絕，嗣因原告有意移居台中，復與廖蓮秀之女認識，經其建議購買系爭土地後與其合建，原告評估後可行，並與鄰地所有權人談妥初步合建方案後，方與被告簽訂系爭契約，而被告對於原告與鄰地所有權人談妥合建方案乙事亦為知情，甚至在簽訂系爭契約時給予原告諸多建議，並推薦營造廠商及建設公司，洪增銓地政士當時亦在場與聞。是原告藉由系爭契約取得系爭土地所有權後，得以啟動合建計畫，復已與建築師商談規畫合建事宜，故原告有非買系爭土地不可之原因，並非如被告抗辯原告「沒有使用計畫」或因其反悔而「沒有損失」之情事。
5、依被告提出兩造於109年6月6日之通訊軟體LINE對話內容，原告於當日下午3時詢問被告不賣之原因，但被告拒絕告知，原告再於同日下午7時許表示：「或許你們有原因不賣，也不能勉強，就依合約內容該怎麼處理就怎麼處理。」等語，係指原告不勉強被告說出不賣之原因，一切依合約內容處理之意，故原告再以系爭存證信函催促被告履約，事後又委請訴外人林少思代理原告與被告協商，並傳達原告希望被告依約履行，及拒絕解除契約之意思表示，足證原告並未同意被告擅自解除系爭契約。
6、又依被告於109年8月28日仍在系爭土地所在張貼銷售廣告之事實，可見被告仍有意願出售系爭土地，但被告執意悔約不賣，亦拒絕告知原因。
二、被告方面：
(一)被告固於109年6月5日與原告就系爭土地簽訂系爭契約，但被告於簽約後因個人財產管理之考量決定不賣，並於翌日即109年6月6日製作聲明書通知地政士洪增銓，經洪增銓通知原告後，原告於109年6月8日委由林少思與被告協商，雙方於109年6月15日在洪增銓處協商，林少思於協商過程堅持被告必須履行系爭契約，拒絕收受被告退還之原價金支票及違約金600000元，致協商無果。
(二)系爭契約第8條第2款約定：「乙方不履行本契約時聽由甲方解除契約，乙方應加倍返還其所受領之訂金及價金作為違約賠償金，不得異議。」，被告就該條款關於違約之處罰部分，已明確表示願意退還原告交付之價金支票及支付違約金600000元，並解除系爭契約，此乃依系爭契約內容履行，而系爭契約並未約定強制履行契約及移轉土地之條款，原告之代理人林少思卻拒絕受領，及要求被告履行系爭契約與移轉系爭土地所有權，顯然係捏造要求被告履行系爭契約所無之義務，原告之主張為無理由。
(三)兩造簽訂系爭契約後，迄至被告主張解除系爭契約時，原告並無違反系爭契約第8條約定之情事。
(四)原告主張於109年8月28日在系爭土地所在仍張貼銷售廣告乙事，此為109年2月間之舊廣告，被告因懶得去拆除，該廣告仍然存在，但被告絕無一地二賣之情事，尤其原告與洪增銓地政士合意拒絕歸還被告所有系爭土地之所有權狀正本，卻於起訴狀及準備書狀指稱被告有意一物二賣，可知原告為人行事不誠實，此為被告拒絕賣地之理由。
(五)原告主張其購買系爭土地準備與鄰地所有權人合建之建築計畫與被告無關，原告預作建築計畫是否產生計畫成本，甚或所有不切實際之計畫，皆與被告無涉。
(六)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於109年6月5日就系爭土地簽訂系爭契約，約定買賣總價金為160萬元，原告於簽約當日即交付第1期款項600000元，餘款100萬元尚未交付。
(二)被告於109年6月6日製作聲明書，經由地政士洪增銓轉達原告表示不願出賣系爭土地，拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記及受領剩餘價金100萬元，但願意退還原告交付價金支票及支付違約金600000元，並解除系爭契約，惟為原告拒絕。
(三)兩造簽訂系爭契約後，迄至被告主張解除系爭契約時，原告並無違反系爭契約第8條約定之情事。
(四)被告所有系爭土地迄於109年8月28日仍張貼銷售廣告，如原證7所示。
四、兩造爭執事項：
(一)被告於109年6月6日主張依系爭契約第8條第2款約定解除系爭契約，退還原告交付之價金支票及支付違約金600000元，是否發生解除契約之效力？
(二)原告依民法第264條第1項、第348條第1項及第367條等規定，請求被告於原告給付100萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告及交付系爭土地，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害(第1項)。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償(第2項)。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」，民法第226條、第254條及第256條分別定有明文。又系爭契約第8條第2款約定：「乙方不履行本契約時聽由甲方解除契約，乙方應加倍返還其所受領之訂金及價金作為違約賠償金，不得異議。」等語。原告主張兩造於109年6月5日就系爭土地簽訂系爭契約，約定買賣價金為160萬元，原告於簽約當日交付第1期價金支票600000元，尚有餘款100萬元未交付，詎被告於109年6月6日製作聲明書，經由地政士洪增銓轉達不願出賣系爭土地，拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記及受領剩餘價金100萬元等意思表示，但願意依系爭契約第8條第2款約定退還原告交付價金支票及支付違約金600000元，並解除系爭契約，惟為原告拒絕之事實，已據其提出系爭契約、第1期價金支票、系爭土地之地籍圖謄本及土地登記第1類謄本各1件，另被告提出聲明書1件在卷為憑(參見本院卷第19～37頁、第73頁)，核屬相符，被告雖主張願依系爭契約第8條第2款約定解除契約，然為原告所否認，並為上開主張。本院認為依首揭法條規定，被告主張解除契約必須原告有給付不能及給付遲延之情事，始得為之，而依系爭契約第8條第2款約定，該條款係指賣方即被告有違約不履行之情事，賦予買方即原告解除契約之權利，並就契約解除後被告應負之返還已付價金及賠償義務所設之約定，該條款並未賦予被告得於契約成立後無條件解除契約之權利，況被告於109年8月26日言詞辯論期日亦自承原告於系爭契約簽訂後，迄至被告主張解除契約之日止，原告並無違反系爭契約第8條約定之情事，僅因被告不想出賣系爭土地等語(參見本院卷第92頁)，則原告就系爭契約之履行既無給付不能、給付遲延及違反系爭契約等情事，被告自無對原告主張解除系爭契約之權利可言。詎被告不察上情，猶執系爭契約第8條第2款約定主張解除系爭契約，於法不合，應不生解除契約之效力。
(二)又民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，而民法第348條第1項亦規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，且民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」。又所謂同時履行之抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯(參見最高法院83年度台上字第1693號民事裁判意旨)。另買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧(參見最高法院87年度台上字第19號民事裁判意旨)。是兩造於上揭時間就系爭土地簽訂系爭契約，而被告主張解除系爭契約為不合法，不生解除契約之效力，已如前述，則系爭契約於兩造間仍繼續有效存在，即兩造間應受系爭契約之拘束，就原告而言，負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義務，就被告而言，負有交付買賣標的物予買受人，並使其取得該物所有權之義務，但因系爭契約之出賣人即被告於簽約後反悔不賣，拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記事宜及交付系爭土地，亦拒絕受領原告擬交付剩餘買賣價金100萬元，致原告無從取得系爭土地所有權，參照前揭最高法院87年度台上字第19號民事裁判意旨，因兩造所負上開義務具有對價關係，互為對待給付，則原告請求被告於原告給付剩餘價金100萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告及交付系爭土地，即無不合，應准許之。
六、綜上所述，兩造為系爭契約之締約當事人，被告既將系爭土地出賣予原告，並已受領部分價金600000元，而原告拒絕同意與被告解除系爭契約，復無給付不能、給付遲延等違約事由存在，被告自不得對原告主張解除契約甚明。從而，原告依民法第264條第1項、第348條第1項及第367條等規定，請求被告於原告給付剩餘買賣價金100萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，並交付系爭土地，洵屬正當，應予准許。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。又被告雖未陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行，惟本院認為民事訴訟之兩造當事人權益對等考量，乃依職權酌定相當金額准許被告供擔保後亦得免為假執行。
八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
書記官 張隆成