臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2252號原 告 許哲華被 告 詹秀玲訴訟代理人 江秋福被 告 承安開發有限公司法定代理人 阮俊乾被 告 臺灣房屋仲介股份有限公司法定代理人 李碧華訴訟代理人 王昱笛上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告詹秀玲應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟柒佰陸拾陸元，及自民國109年6月12日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告詹秀玲負擔百分之八，餘由原告負擔。
四、本判決第一項原告勝訴部分，得為假執行。如被告詹秀玲以新臺幣壹拾陸萬參仟柒佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，且被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時聲明：一、被告詹秀玲應給付至少新臺幣（下同）80萬元，被告臺灣房屋應給付至少2 萬元（業務執行者為阮俊乾、郭芷芸），嗣追加承安開發有限公司為被告，並陸續變更、擴張訴訟標的，最終聲明如後所示，被告等對此並無異議而為言詞辯論，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、被告承安開發有限公司（下簡稱被告承安公司）經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告於民國108年11月21日透過臺灣房屋仲介股份有限公司（下簡稱被告臺灣房屋仲介公司）之加盟店即被告承安公司之店長阮俊乾、業務郭芷芸居間，以1,003萬元向被告詹秀玲購買位於臺中市○○區○○路○段000號之中古透天屋（下稱系爭房屋，土地坐落於臺○○○區○○段○○○○號，建物建號為臺○○○區○○段○○○號，買賣後所有人登記為原告及其母李笑，所有權應有部分各二分之一），交易前其等保證並無漏水，惟依現況交屋後，原告在頂樓清掃以水沖洗地板，竟發現二樓屋內會漏水，約有10處，下雨天亦有相同情形，被告等人未盡誠實告知義務，經被告臺灣房屋仲介公司處理3處，其餘瑕疵即置之不理，原告財產損失甚大，並造成相當之精神壓力。被告詹秀玲應負民法第354條物之瑕疵擔保責任；而被告臺灣房屋仲介公司既然授權被告承安公司加盟，由其以臺灣房屋東區菁英旗艦特許加盟店名義對外執行職務，被告承安公司若不法侵害他人權利，被告臺灣房屋仲介公司仍應負民法第188條僱用人責任。被告承安公司違反民法第571條居間、不動產經濟業管理條例第26條第2項等規定，被告臺灣房屋仲介公司需連帶負責，其等應返還仲介服務費等相關費用。爰請求被告詹秀玲給付原告200萬元，含鑑定後物之瑕疵擔保如價定差額173,480元，其餘1,826,520元為精神慰撫金；被告承安公司、臺灣房屋仲介公司連帶給付原告30萬元。
二、並聲明：
（一）被告詹秀玲應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即109年6月12日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告承安公司、被告臺灣房屋仲介公司應連帶給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、被告抗辯：
一、被告詹秀玲抗辯：被告詹秀玲向前手購買系爭房屋原本是要給兒子做生意，但之後未使用而閒置，並一度遭查封鑑價，經被告詹秀玲與債權人協商後，債權人同意撤封，被告詹秀玲才出賣系爭房屋予原告，以賣屋款項清償債務。系爭房屋為30幾年老屋，其上有搭蓋鐵皮能擋雨，但頂樓地板則未作防水，因原告在頂樓放水，水才會流到樓下。當初系爭房屋開價為1,280萬元，原告殺價1,003萬元成交，已降價出售，若原告不滿意，被告詹秀玲願意賠償原告仲介費，並用原價買回等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告臺灣房屋仲介公司抗辯：被告臺灣房屋仲介公司雖然授權訴外人買屋知識家股份有限公司（下稱臺灣房屋加盟總部）後，再由臺灣房屋加盟總部拓展加盟事業，而授權被告承安公司使用，其並以臺灣房屋東區菁英旗艦特許加盟店名義，對外營業。但被告臺灣房屋仲介公司並無授權被告承安公司代理仲介系爭房屋，被告承安公司係以自己名義接受買賣雙方委託，進行仲介銷售。且被告臺灣房屋仲介公司與承安公司為不同法人，財務各自獨立，原告復未舉證說明被告承安公司有何侵權行為，被告臺灣房屋仲介公司自無須連帶負賠償責任等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告承安公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據前先前到庭陳述：系爭房屋委託出賣時，被告承安公司有進行勘查，外觀、內部均無滲漏問題，下雨天也看過現場，並無漏水，之所以滲漏係因原告在系爭房屋頂樓（二樓）放水。被告承安公司已幫原告做第一波防漏處理，並開立保固單，也與原告進行調解，調解結果為依照工程保固書來施工等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張：其於108年11月21日透過臺灣房屋仲介公司之加盟店即被告承安公司之店長阮俊乾、業務郭芷芸居間，以1,003萬元為代價，向被告詹秀玲購買位於臺中市○○區○○路○段000號之中古透天屋（下稱系爭房屋，土地坐落於臺○○○區○○段○○○○號，建物建號為臺○○○區○○段○○○號，買賣後登記所有人為原告及其母李笑）等情，為被告等人所不爭執，並有原告所提出之仲介名片1份（見本院卷一第39頁）、不動產買賣契約書1份（見本院卷一第41-54頁）、土地及房屋所有權狀1份（見本院卷一第55-61頁）為證，堪信為真實。
二、原告復主張：被告詹秀玲出售系爭房屋時保證房屋沒有漏水，惟交屋後發現系爭房屋內之二樓屋內會漏水，約有10處，下雨天亦有相同情形，被告等人未盡誠實告知義務，事後除被告臺灣房屋仲介公司處理部分外（3處），其餘瑕疵即置之不理，原告財產損失甚大，並造成相當之精神壓力。被告詹秀玲應負瑕疵擔保責任；而被告臺灣房屋仲介公司既然授權被告承安公司加盟，由其以臺灣房屋東區菁英旗艦特許加盟店名義對外執行職務，該公司若不法侵害他人權利，被告臺灣房屋仲介公司應負民法第188條僱用人責任。被告承安公司違反民法第571條居間、不動產經濟業管理條例第26條第2項等規定，被告臺灣房屋仲介公司需連帶負責，其等應連帶賠償等語。惟原告之主張為被告等人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為①系爭房屋是否有漏水之瑕疵存在？②系爭房屋若有漏水之瑕疵存在，原告請求被告詹秀玲應減少價金而返還其所交付之價金，並請求被告詹秀玲應賠償精神慰撫金，是否有理由？③被告承安公司就系爭漏水之瑕疵對原告是否應負損害賠償責任？若應賠償，其應賠償之金額為何？④如被告承安公司就系爭漏水之瑕疵，對原告應負損害賠償責任，則被告臺灣房屋仲介公司是否應與被告承安公司就系爭漏水之瑕疵對原告負連帶賠償責任？茲就兩造爭執事項，分述如下：
（一）系爭房屋確有漏水之瑕疵存在：
１、審諸卷附買賣契約中之標的現況說明書（見本院卷一第273頁），其項次第29項記明「是否有滲漏水情形？否」，是原告主張被告詹秀玲於出售系爭房屋時，有保證系爭房屋沒有滲漏水之情事，應屬真實。
２、原告主張系爭房屋有滲漏水之情事，且僅處理部分漏水，仍有部分漏水情事未處理等情，復為被告所不爭執，並有原告所提出之漏水照片1份（見本院一第23-37頁）、漏水估價單1份（見本院卷一第63頁）、平面標示圖1份（見本院卷一第21頁）在卷可稽，是原告主張系爭房屋於其承買後，發現有滲漏水之瑕疵存在，應屬可採。
（二）系爭房屋確有漏水之瑕疵存在，原告請求被告詹秀玲應減少價金而返還其所交付之價金，於163,766元之範圍內有理由；原告請求被告詹秀玲應賠償精神慰撫金部分，則無有理由：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明定。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。又買賣標的物如係特定物，於契約成立「前」已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。
２、查系爭房屋確有滲漏水之情事，已如前述，按房屋滲漏水影響住居之品質，對房屋有所損害，甚且可能影響房屋之價值，依通常交易觀念，或依當事人之決定，房屋滲漏水應係房屋不具備通常之價值、效用或品質，應屬物有瑕疵無誤。是原告主張被告詹秀玲所出售之系爭房屋有滲漏水之瑕疵，被告詹秀玲所為給付之內容自是不符合債務本旨，且性質上屬不可補正，故被告詹秀玲就此部分，除負物之瑕疵擔保責任外，同時亦應負不完全給付之債務不履行責任。
３、原告主張系爭房屋有滲漏水情事，構成物之瑕疵，其預定之效用有所減少，減低其經濟上之價值，不符原告購買總價金1,003萬元，應減少價金等語，雖為被告詹秀玲所否認，但兩造已合意由本院囑託卓越不動產估價師事務所進行鑑定，其鑑定結果認為：「本案價格之形成，因素眾多，各因素間又具有互動性。其中以臨街寬度、建物結構及維護狀況之影響較大，且價格之變化非僅受市場因素左右，尤以總體經濟景氣起伏、政治環境變動，買賣雙方預期差異、稅賦負擔、土地利用政策改變等因素之影響，實不易加以規律性的量化。本案經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，運用比較法與直接資本化法兩種估價方法評估勘估標的修繕前後之價值，兩者價值差異係考量漏水情形對於建物結構、裝潢等之影響；修繕勘估標的漏水情形所付出之時間及財物成本；修繕完竣後未來仍有可能漏水之風險等因素，影響勘估標的於不動產市場中之行情；鑑定結果如下：系爭房屋建坪單價修繕後之適當價格為318,300元/坪，建物面積31 .5417坪，總價10,039,714元。修繕前之適當價格為312,8 00元/坪，建物面積31.5417坪，總價9,866,234元。．．。」等語，有該所109年12月30日109卓越第1230-1號函附鑑定報告書1份（外放）在卷可參。審之該估價報告書所執估價方式，係考量影響不動產價格之政策、經濟、景氣、就業、物價等一般因素、不動產市況，暨系爭房屋所在之區域概況、近鄰土地建物利用情形、公共設施、交通運輸等區域因素，復斟酌系爭房屋個別因素為基礎，依比較法、直接資本法作為估價方法，尚屬合理有據，被告詹秀玲抗辯稱鑑定價值過低，是否減損價額尚有疑義云云，復未提出具體事證以供參酌，則上開鑑定之結果，自堪憑採。
４、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，為民法第359條前段所明定。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179條定有明文。質言之，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照），倘買受人就該部分價金業為給付，即得依不當得利之規定，請求出賣人返還。承上，系爭房屋確有物之瑕疵存在，且經鑑定結果，推算有減少價值之情形，又原告已給付被告詹秀玲全部價金1,003萬元，而受損之系爭房屋價值（即修繕前之價值為9,866,234元，以之推論原告所損失為163,766元（1,003萬元- 9,866,234元）。原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並以上開鑑定報告為據，依民法第354條、第359條、第179條規定，請求減少買賣價金，被告應返還價金163,766元，洵屬有據，逾此部分之請求（請求連帶給付），於法不合，不應准許。
５、按民法第18條規定，人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。另因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節嚴重者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條、第195條第1項亦有明文。是精神慰藉金之賠償，以人格權遭遇不法之侵害，並致精神上受痛苦而情節嚴重為其要件。本件被告詹秀玲就系爭房屋滲漏水一事，固應負瑕疵擔保責任，然此乃財產上損害問題，並非被告詹秀玲有對原告之身體、生命、自由等人格權有為加害之行為。縱認原告有因系爭房屋滲漏水一事而致生活不便及心生苦惱，但仍非屬原告之人格權遭受侵害。是原告所為精神上損害賠償1,826,520元之主張，於法無據。
（三）被告承安公司就系爭漏水之瑕疵對原告不負損害賠償責任：
１、按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此為不動產經紀業管理條例第4條第4、5、7款所規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條亦有明文。是以仲介業所從事之不動產交易居間及代理行為，係為「報告訂約之機會」或為「訂約之媒介」之地位，及協助買賣雙方為交易上之必要注意行為。故仲介業對委託人所應負擔之責任，自與出賣人對買受人所負之瑕疵擔保責任有別。
２、另關於不動產經紀業者之業務與責任，不動產經紀業管理條例第18條以下設有規定，惟著重於不動產交易之法律或行政管制上事務之處理事宜，以及應誠實進行廣告與銷售，不得有故意欺瞞客戶之情形，並非就關於不動產本身結構、測量等工程技術事項，要求不動產經紀業者負有工程上之專業協助或注意義務。是以不動產經紀業者於法律上所應具有之專業意旨，即提供誠實之不動產交易媒介並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管制之申報或登記。其所應負擔之責任（含應注意之義務範圍），亦應以上開法律或行政（稅務）管制專業上之要求，為其基礎。
３、按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第571條、不產經濟業管理條例第26條第2項，分別定有明文。被告承安公司之營業項目包含不動產仲介經紀業在內，自屬以居間仲介房屋買賣為其營業內容之一。又其同時指派阮俊乾、郭芷芸，受原告之委託而仲介系爭房屋之買賣，依法所負者乃本於仲介專業所應查知之不動產瑕疵及告知買受人之義務。被告承安公司受賣方之委託，將系爭房屋仲介銷售予買方後，嗣後雖發現系爭房屋存在有上述滲漏水瑕疵。惟原告於買屋之前，曾親自看屋，其於看屋過程中，亦未發現上述滲漏水瑕疵存在，係於原告在頂樓清掃以水沖洗地板，才發現二樓屋內會漏水，約有10處，下雨天亦有相同情形，是系爭滲漏水之瑕疵，如非遇大雨而致滲漏時，尚無從僅由房屋內部外觀即得察知會有滲漏水情形存在。核屬依一般通常之外觀檢查方式所未能立時發現之瑕疵，而需在一定之條件成就下（例如頂樓加水或持續多日下雨或發生豪大雨），否則對非具建築、土木工程專業之仲介人員而言，尚無從要求單憑建物外觀即能察知有無滲漏水之現象及原因。自不得以被告承安公司之仲介人員未於仲介過程中察知此一瑕疵存在及告知原告之情，即認被告承安公司有違本於仲介專業所應察知瑕疵之注意義務。再者，被告承安公司仲介系爭房屋買賣時，協助買賣雙方簽立之不動產買賣契約書中附有「標的物現況說明書」，並要求賣方應就現況說明書上之「標的物現況是否有滲漏水情形」項目據實為勾選，而協助買方要求賣方就房屋狀況據實陳明。應認已盡適當之查證責任。此外，又無其他積極事證，足資認定被告承安公司有明知系爭房屋存在有漏水瑕疵，卻故意隱暪而不告知原告之情事。本院因認被告承安公司就系爭房地所提供之媒介及協助完成交易相關法律或行政（稅務）申報及登記業務等內容，尚無有違不動產經紀業者「依仲介專業所應查知之瑕疵而未查知」之情事。原告以被告承安公司未善盡調查義務，主張被告承安公司有違反民法第571條、不動產經濟業管理條例第26條第2項規定等情為由，訴請被告承安公司應與被告詹秀玲共負不真正連帶責任，給付原告30萬元等語，應非有理。
（四）被告臺灣房屋仲介公司對原告不負連帶賠償責任：被告承安公司對原告已善盡調查義務，原告對被告承安公司並無侵行為損害賠償請求權存在等情事，已如前述，被告承安公司既對原告不負侵權行為損害賠償責任，則原告主張被告臺灣房屋仲介公司因其加盟店即被告承安公司對原告負侵權行為損害賠償責任，被告臺灣房屋仲介公司即應對原告負僱佣人連帶賠償責任，即無可採。是原告主張被告臺灣房屋仲介公司應與被告承安公司共負連帶責任，給付原告30萬元等語，亦無理由。
三、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第203 條亦定有明文。本件原告對被告請求返還不當得利之債權173,766元，經原告以起訴狀繕本催告給付仍未為清償，該起訴狀繕本於109年6月11日送達被告，有本院送達證書足憑（見本院卷一第71頁），故原告請求被告詹秀玲自109年6月12日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬有據。
四、綜上所述，原告主張依減少價金及不當得利返還請求權訴請被告詹秀玲給付163,766元，及自109年6月12日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，惟原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，為命被告詹秀玲給付未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告假執行；被告詹秀玲就此部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
民事第三庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
書記官 吳欣叡