臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2278號原 告 楊健芬
陳張玉鳳張映雪陳堯熏陳舜臣陳婧美共 同訴訟代理人 謝秉錡律師複 代理人 李秉哲律師
劉靜芬律師被 告 洪子峰訴訟代理人 陳玫琪律師
林婉婷律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國110 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付（存匯）新臺幣貳佰零玖萬貳仟貳佰叁拾貳元至下列帳戶：銀行別：中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司委託信託財產專戶、帳號：00000000000000。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾玖萬柒仟肆佰壹拾壹元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零玖萬貳仟貳佰叁拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告係坐落於臺中市○○區○○段○○○ ○號之土地（下稱系爭886 地號土地）共有人，兩造於民國109 年4 月24日就系爭土地簽立買賣契約（下稱系爭契約），且原告持分比例（如附表所示）亦記載於系爭契約。兩造就系爭886 地號土地之買賣亦約定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）擔任履約保證公司，原告依約交付權狀予履約代書盧宗成，盧宗成亦已申請核發印花稅、土地增值稅等稅單，被告未於109 年4 月24日匯第一期款新臺幣（下同）104 萬6,116元至履約保證帳戶中，原告於109 年5 月7 日催告被告如期履約，被告亦未依約於109 年5 月12日匯付第三期款104 萬6,116 元至履保帳戶，上二期履約清償期限均已屆至，被告並無意思表示錯誤或遭詐欺情形，爰依系爭契約定請求被告應匯付買賣價金，並聲明：1.被告應給付209 萬2,232 元至下列帳戶，銀行別：中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司委託信託財產專戶帳號：00000000000000。2.願供擔保請准為假執行。
二、被告則以：
（一）原告於109 年4 月24日主要是購買相鄰之臺中市○○區○○段○○○ ○號、831-1 地號、831-2 地號土地（下分稱系爭831 地號土地、系爭831-1 地號土地、系爭831-2 地號土地），前開土地均為建地，簽約當日，原告係委由代書盧宗成代理與被告簽立契約，盧宗成向被告陳稱，原告等人所出售之系爭831 、831-1 、831-2 地號土地為袋地，被告除購買前揭土地外，亦須購買系爭886 地號土地始可通行至聯外道路。惟簽約當時，盧宗成未提供系爭886 地號土地謄本，亦未主動告知系爭886 地號土地之共有人，除兩造外，尚有訴外人陳禹民、張曉輝、張秀玲、張秀女等人，其所持有之應有部分分別為154 分之3 、231 分之
6 、231 分之6 、231 分之6 。被告事後得知出賣人即原告僅為系爭886 地號部分共有人，其所出售系爭886 地號土地應有部分加計被告持有部分後仍非全部持分，被告不僅無法完整使用系爭886 地號土地，日後通行、管理使用與分割，亦將生爭議。且系爭886 地號土地上所設有地役權之需役地重測後為同地段839 地號土地，並非被告欲購買之系爭831 、831-1 、831-2 地號等土地，被告亦從無從主張因設定地役權而可以通行足證被告所購買前揭土地，仍無法通行系爭886 地號土地，更何況，倘若因被告已設定地役權而得通行，被告更無須購買系爭886 地號土地，此部分盧宗成所述與事實不符。原告所委任之盧宗成簽約當時就該原告所出售之土地，並非除被告之外的其他共有人全部持分之重大交易事項，並未告知，顯係為促成買賣契約簽立而以詐術之實施，致被告因此陷於錯誤而與原告達成買賣合意之情形，故被告於109 年6 月8 日以臺中福平里郵局存證號碼259 存證信函以受詐欺為主張撤銷其買賣之意思表示，系爭契約既經撤銷，已失其效力，自無庸給付價金。
（二）系爭886 地號土地，足以影響到其他土地之開發、利用及價值之判斷，繼而影響被告購買之意願及價格，為交易上之重要事項，被告誤以為可取得系爭886 地號土地之全部所有權，故而與原告等人簽立買賣契約，顯然係基於錯誤之事實而為錯誤之意思表示，自得以民事答辯狀繕本送達時起，依民法第88條之規定撤銷系爭買賣契約，系爭契約既經撤銷，已失其效力，故原告請求給付價金，要無可採。倘鈞院認被告主張依民法第92條、第88條主張撤銷應買之意思表示為無理由，查兩造所簽立之系爭買賣契約為特定物買賣，目前尚未移轉登記予被告，然原告所出售之土地非系爭886 地號土地為之全部持分，被告無法完整利用，且系爭886 地號土地亦非原告出售之系爭831 、831-1、831-2 地號土地之供役地，無法經系爭886 地號土地通行使用甚明，足見被告僅購買之應有部分，不僅無法完整使用，日後通行、管理使用與分割，亦恐生爭議，顯無達其通常之效用或契約預定供通行之效用，而有瑕疵，且該瑕疵已無法修補，故被告於109 年6 月8 日以臺中福平里郵局存證號碼259 存證信函解除系爭買賣契約。若鈞院認系爭契約因而解除之效果過苛，系爭886 地號土地並非建地，原告出售之應有部分，無法使被告取得完整所有權，做建築用地為完整一體規劃使用，然其與其他系爭831 、系爭831-1 、831-2 地號土地相同價格，顯非公平，則請求減少價金。退步言，被告縱不解除系爭契約，於原告未依系爭契約第5 條第5 點約定，取得系爭886 地號土地其他共有人之同意書前，被告亦可依民法第264 條規定，拒絕先為自己之給付。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項（見本院卷一第239至240頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1.兩造間有成立如原證2 所示之不動產買賣契約即系爭契約。
2.系爭契約約定：原告交付所有權狀正本，被告應給付第一期款。系爭契約另約定：稅單核發後五日內，被告應給付第三期款。相關稅單已核發經過五日。
3.被告有於109 年6 月8 日以臺中福平里郵局存證號碼259存證信函向原告為撤銷系爭契約之意思表示，原告有收到。
（二）本件爭點：
1.被告簽立系爭契約之意思表示有無錯誤或遭詐欺？如有意思表示錯誤是否非因被告之過失？
2.被告所為以109 年6 月8 日以臺中福平里郵局存證號碼25
9 存證信函向原告為撤銷系爭契約之意思表示是否生撤銷系爭契約之效力？如無效，被告以答辯狀向原告為撤銷系爭契約之意思表示是否生撤銷系爭契約之效力？
3.被告主張原告應負物之瑕疵擔保或系爭契約第6 條第5 款約定，而應解除買賣契約或減少價金是否有理由？如無主理，被告主張同時履行抗辯是否有理由？
4.原告有無依系爭契約約定交付所有權狀，而得請求被告給付第一期款？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280 條第1 項前段、第279 條第1 項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷二第239 至240 頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。是兩造間有簽立系爭契約。系爭契約約定：原告交付所有權狀正本，被告應給付第一期款。系爭契約另約定：稅單核發後五日內，被告應給付第三期款。相關稅單已核發經過五日。被告有於109年6 月8 日以臺中福平里郵局存證號碼259 存證信函向原告為撤銷系爭契約之意思表示，原告有收到等情，可認為存在於兩造間之事實。
（二）就被告簽立系爭契約之意思表示有無錯誤或遭詐欺之情事，被告之抗辯為⑴證人盧宗成於簽約時向被告陳稱，原告等人所出售之系爭831 、831-1 、831-2 地號土地為袋地，被告除購買前揭土地外，亦須購買系爭886 地號土地始可通行至聯外道路，然未提供土地謄本，亦未主動告知賣方非系爭886 地號土地之全部共有人，致被告無法完整使用系爭886 地號土地。且⑵系爭886 地號土地之需役地為同地段839 地號土地，也非前揭土地，即便是，被告也無需購買本即可通行等語。經查：
1.買賣不動產簽約前查看相關不動產之謄本應屬不動產買賣之基本注意事項，且具一般經驗智識之人均會查看，除極端情形，如極度無社會經驗，欠缺相關智識又急迫、輕率，或者極其富有而不在乎是否買錯，一般人很少不看不動產謄本就率爾與他人簽立不動產買賣契約，是被告抗辯簽立系爭契約前未看過系爭886 地號土地之謄本，實非常態，且即便為真，亦顯示出被告之輕率、不在乎，初已難認為他人之故意、過失所致，應係被告自己之過失招致。況乎，系爭契約上已明載權利範圍，賣方權利範圍為原告楊健1/42、陳張玉鳳36/462、張映雪271/462 、陳堯熏3/15
4 、陳舜臣3/154 、陳婧美3/ 154等情，有系爭契約在卷足憑（見本院卷一第23、30頁），是系爭契約所載之權利範圍合計為345/462 ，並非全部，實已載明於系爭契約上，益徵，即便被告確實有誤認，實非原告之故意、過失所致，應係被告自己之過失招致。對此，證人即代書盧宗成到庭證稱：本件為兩造間之前分割共同有時，因兩造間有買賣之意願，渠等私下協商好後才打電話給伊請伊幫忙辦理過戶，簽約當日有收取權狀，伊於109 年4 月1 日做完總表之後有傳給被告，簽約時伊也有提示謄本跟地籍圖。就本件係於108 年5 月份受到當事人委託，中間陸陸續續有跟當事人見面、交付權狀，就交談會情形，基於伊承辦的經驗，伊認為當事人均是很有經驗的人等語（見本院卷二第14至16頁、第19頁），亦證述就相關土地之買賣兩造實早有共識，證人盧宗成僅是雙方有共識後，請來幫忙處理登記相關行政事務之人，實非居間催成契約之角色，而依相關權狀所謄寫之總表更是在109 年4 月1 日即傳給被告審酌，並非108 年4 月24日簽約當日才讓被告觀看，更有提示謄本跟地籍圖，實核與系爭契約之內容相符，堪以採信，佐以卷內亦無何跡證顯示被告為毫無經驗之人，反而兩造間前已有分割共有物之訴訟（本院104 年度重訴字第425 號），被告應有一定之相關經驗等情，足認被告於此部分應無意思表示遭詐欺或錯誤之情形，即便被告有意思表錯誤，亦非原告或是證人盧宗成之故意、過失行為所致，應認為被告自己之過失招致。
2.對於袋地及系爭886 地號土地之需役地的問題，證人即代書盧宗成到庭證稱：現場的狀況是這些土地對外的唯一道路就是系爭886 地號的土地，這是實際的情形，伊有跟被告說如果只買肉地（袋地），別人的土地就會剩下殘餘的土地。當時被告也說不買道路是沒有道理的。但伊沒有跟被告說不買系爭886 地號土地沒有辦法通行，且被告的父親就系爭886 地號土地亦有設定地役權，被告應屬知情，土地謄本上也有寫需役地是839 地號土地，簽約時伊有拿土地謄本跟被告說明，也有跟被告說未經全體共有人同意無法使用系爭886 地號土地等語（見本院卷二第16至17頁），證人盧宗成上開所述核與系爭契約第1 面就系爭886地號土地之現況載：「第三人洪萬貴（買方父親），使用權為其他地役權」等文，核屬相符，堪以採信，是證人盧宗成明白證稱沒有跟被告說不買系爭886 地號土地沒有辦法通行，買賣系爭886 地號土地是因為該地是事實上的通行道路，是以買肉地應該也要買道路之情理與被告溝通，經被告同意而成立系爭契約，被告之父親是系爭886 地號土地之地役權設定人也有告知被告，並於契約書面記載，可認被告對於系爭886 地號土地之現況確實知情，此外被告未再提出其他證據，是此部分被告無法證明證人盧宗成有陳述說不買系爭886 地號土地沒有辦法通行之事實，且相關情形證人盧宗成均已誠實說明，被告對此也查無何意思表示遭詐欺或錯誤之情形，即便被告有意思表示錯誤，也難認為原告之故意、過失行為所致，應認為被告自己之過失招致。
3.綜此，被告抗辯就系爭契約被告意思表示有遭詐欺或錯誤之情形，被告所辯不足採，難認被告於簽立系爭契約時有何意思表示有遭詐欺或錯誤之情事，即便被告有意思表示錯誤，也應是被告自己之過失所招致，則被告無論以存證信函或答辯狀向原告撤銷系爭契約之意思表示，均無效。
（三）就原告是否應負物之瑕疵擔保或系爭契約第6 條第5 款約定之義務，被告得否依此解除買賣契約或請求減少價金？經查：
1.系爭契約業已明白約定買賣之標的及內容，被告無法證明與原告約定為原告出賣土地之全部所有權，或原告保證系爭886 地號土地之需役地為系爭831 、831-1 、831-2 地號，認定已如上（二）所述，是被告此部分主張原告應負瑕疵擔保之內容，被告均無法證明，自難判認原告應負何瑕疵擔保之責。
2.被告另主張依系爭契約第6 條第5 款，因系爭886 地號土地是建地，原告交付土地使用同意書等語，對此，證人即代書盧宗成到庭證稱：兩造間購買之相關土地是否均是建地伊不清楚，因為買賣合約沒有說是要買建地，且係雙方先私下談後才來找伊。簽約當日有收取權狀，系爭886 地號土地有寫建地，但已廢止了，系爭契約是伊用公司的定型化契約預先寫好的，上面的條款當事人沒有提出意見，當天也沒有討論，會有此一契約的主要目的是要使用履約保戶，沒有討論裡面的條款內容，當天就是談土地跟價金，原告沒有交付土地使用同意書給被告是因為，這不是雙方買賣的條件，買方沒有講到要建築房子，渠等是要整合土地，第6 條的約定其實跟本件沒什麼關係等語（見本院卷二第14至19頁），證人盧宗成此部分證述核與系爭契約之內容相符，系爭契約確實於此部分為定型化約定也未為何更動或圈點，無法證明兩造於此部分確曾注意，參以兩造買賣系爭886 地號土地之原始目的即在作為通行之用，足認證人盧宗成上開證述應屬真實，此部分應是被告事後不願購買系爭886 地號土地，翻查契約而發現可以抗辯之點，實非兩造原始簽立系爭契約時，確實意思表示合致之內容，是此部分應認僅是原定型化契約之贅文，非兩造就系爭886 地號土地買賣意思表示合致之範圍。況乎系爭契約第6 條第5 款實約定：「本件買賣標的是建地時，如需乙方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方，乙方保證本約標的非屬建管單位已套繪管制之空地，亦未曾申請建執照或指定建筑線。」等文，而系爭886 地號土地之使用區分及使用類另均是空白，有土地謄本在卷足參（見本院卷第19頁），是被告恐需先證明系爭886 地號土地為建地，且需原告或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照之先決條件，被告均未出具相關件件並催告原告，則此部分亦難原告已對被告負有何義務。
3.綜上，被告無法證明原告應負何瑕疵擔保責任，系爭契約第6 條第5 款約定為定型化契約之贅文，非兩造簽立系爭契約意思表示合致之範圍，被告不得依此主張解除買賣契約或請求減少價金。
（四）本約各期買賣價金應依約存匯入下列帳戶（專戶），銀行別：中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司委託信託財產專戶、帳號：00000000000000；簽約時甲方（被告）應給付第一期款104 萬6,116 元。
本期款應全數存匯入專戶；稅單核發後5 日內甲方（被告）應將第三期款104 萬6,116 元存匯入專戶，系爭契約第二第三款、第三條第二款分別約有明文。查，依兩造不爭執之事實，兩造業已定立系爭契約，且稅單核發超過5 日，亦認定已如上述，是第一期款與第三期款均已到期，則原告依系爭契約請求被告應給付（存匯）第一期款與第三期款合計209 萬2,232 元至上揭專戶，即有理由，應判命被告給付。
五、綜上所述，被告抗辯其簽立系爭契約時意思表示遭詐欺且有錯誤之情事，為無理由，原告亦無需負何瑕疵擔保責任，系爭契約第6 條第5 款約定為定型化契約之贅文，非兩造簽立系爭契約意思表示合致之範圍，被告不得依此主張解除買賣契約或請求減少價金。系爭契約第一期款及第三期款均已到期，原告依系爭契約請求被告給付第一期及第三期款合計20
9 萬2,232 元。給付方式，存匯入銀行別：中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司委託信託財產專戶、帳號：00000000000000之專戶，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於民事訴訟法第39
0 條第2 項規定，應予准許。並依民事訴訟法第第392 條第
2 項之規定，職權酌定被告得供全額擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
民事第一庭 法 官 王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
書記官 林玟君附表：
┌────┬─────┐│ 姓名 │ 持分比例 │├────┼─────┤│ 楊健芬 │ 1/42 │├────┼─────┤│陳張玉鳳│ 3/42 │├────┼─────┤│ 張映雪 │ 271/462 │├────┼─────┤│ 陳堯熏 │ 3/154 │├────┼─────┤│ 陳舜臣 │ 3/154 │├────┼─────┤│ 陳婧美 │ 3/154 │└────┴─────┘