臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2295號原 告 莊漆地訴訟代理人 顏嘉盈律師複 代理人 詹梅鈴律師被 告 林重文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街○○號一樓房屋房間騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾柒萬捌仟柒佰壹拾元，及自民國一百零九年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年十二十五日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾貳萬貳仟元預供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣壹拾玖萬參仟元預供擔保後，得假執行。
本判決第三項所命各期給付已到期部分，於原告以每期新臺幣肆萬參仟元預供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴聲明第2項係請求：「被告應自民國109年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，給付原告新臺幣（下同）68萬元。」（見本院卷一第13、218頁），嗣於109年11月17日具狀變更聲明第2項之請求金額，並追加請求聲明第3項及為假執行宣告之聲請：「㈡被告應給付原告 455,000元及自本訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。㈢被告應自本訴狀繕本送達於被告之翌日起，至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按每月新臺幣13萬元計算之相當租金之不當得利。㈣就第1、2項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第 361頁）；復於110年4月8日再具狀變更聲明第2項之請求金額及聲明第
3 項之不當得利起算時間，並擴張聲請假執行之範圍：「㈡被告應給付原告578,710元並自109年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自109年12月15日起，至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按每月13萬元計算之相當租金之不當得利。㈣就第1至3項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第457至458頁）；本院經核原告前開所為訴之變更、追加，其性質係屬擴張及縮減應受判決事項之聲明，既與前開規定相符，即應予准許。
二、原告主張：
（一）被告於107年12月1日向原告承租臺中市○○區○○街○○號房屋，約定租賃期間為107年12月 1日起至110年11月30日止，租期3年，每月租金13萬元，租金應於每月1日前繳納，保證金42萬元。詎被告自兩造租約初期即於107年12月1日起至109年9月 1日止，不僅未按月遵期交付租金，也因每月僅繳納部分租金之緣故，迄至109年9月30日止，被告已積欠租金68萬元，至109年12月14日止已積欠租金998,710元，經扣除押金42萬元後，已達二個月以上之租金額。
（二）兩造間之房屋租賃契約，業經原告於109年11月 17日準備書狀中為終止系爭租賃關係之意思表示，該準備書狀繕本並於109年12月14日送達被告收受。另原告於109年 3月初，發現被告未經原告同意，私自將系爭房屋轉租他人使用，被告之行為，顯然已經違反系爭租約第 4條未經原告同意不得轉租他人使用之約定，依系爭租約第4條第2款、第6條第1項之約定及民法第443條第2項之規定，原告亦得終止系爭租賃關係。故系爭租賃關係既經原告於109年12月14日合法終止，原告自得本於民法第455條之租賃物返還請求權，起訴請求被告應將系爭房屋清空返還。
（三）被告向原告承租系爭房屋，每月 1日即應給付租金13萬元，核被告於系爭租約終止前，自107年12月1日起至109年12月14日止，累積積欠租金998,710元，經扣除保證金42萬元後，尚有109年8月1日起至109年12月14日止之租金，合計578,710元（計算式：13萬元×4 個月又14天＝578,710元）之租金，係屬拖欠租金之債務不履行，則原告自得本於民法第 439條之租金請求權，請求被告給付租賃關係存續期間所積欠之租金578,710元。
（四）又系爭租約經原告於109年12月 14日終止後，被告仍繼續占用系爭房屋迄今，致原告無法就系爭房屋為使用收益，依社會通常觀念，被告實獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，二者間具有直接因果關係，且兩造就系爭房屋已約定每月租金為13萬元，是原告自得本於民法第 179條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於每月租金13萬元之不當得利。
（五）綜上所述，原告爰依兩造間之租賃契約及民法第 455條、第421條、第179條之規定，請求：⑴被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○街○○號 1樓房屋騰空遷讓返還予原告；⑵被告應給付原告578,710元，並自109年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶被告應自109年12月15日起，至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按每月13萬元計算之相當租金之不當得利；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1、訴外人黃志誠係被告所違法轉租之次承租戶，因原告調查得知被告有涉及違法轉租，賺取價差租金之事實，始向黃志誠表示其所承租之人並非真正之房東，而係二房東之身分，原告為保障該不知情之次承租人權益下，始會告知請其不要續繳租金與被告，以免損及其自身之權益，是此情節之下，何來原告違約之情！
2、系爭房屋既屬於兩造約定之承租標的，且早已由被告承租使用中，倘若非被告之違法轉租，豈可能容忍第三人無法使用該房屋？期間被告又豈可能同意？是被告謂原告向次承租人黃志誠表示不要繳租金予被告，因而主張同時履行抗辯權云云，根本係在隱飾自己之違法轉租事實而已。尤其，被告既屬承租人，何以會同意與契約無關之第三人使用系爭房屋？且全然未有任何之抗辯，若非確實有違法轉租之情形存在，豈可能會有如此之情節。
3、審視系爭房屋既早已交付於被告使用，並無有違約定使用收益狀態之情形發生，反而係被告私自轉租於次承租人，是此情節之下，何來得以主張同時履行抗辯權之餘地！
4、至於，原告對於被告所提出之錄音檔內容並無意見，僅該部分之錄音檔均屬被告刻意側錄及選擇下所提出之譯文內容，並非真正之全程錄音、錄影，應不足以證明被告之主張。況且，被告雖於錄音譯文中有表示欲給付租金予原告，然實際上並無將其所積欠之租金即行補足之行為，被告僅係假藉該錄音譯文，刻意營造其有意給付租金予原告兒遭原告拒絕收受之情。
三、被告抗辯：
（一）原告於109年3月20、30日寄出之存證信函均因「無人回應」招致退回，期間被告亦未收到郵局通知往取之文書，則原告以前開存證信函所為終止租約之意思表示，既未合法送達予被告，自不生終止租約之效力。另以，兩造間之租賃關係已近10年之久，原告及其家人早知被告有轉租之事實，而被告所持有之系爭房屋租賃契約書上關於第4條第2項「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定部分，亦經原告以筆刪除，故原告自不得依系爭租賃契約第4條、第6條之規定，據以終止系爭租賃契約。
（二）被告自107年12月1日起至109年8月31日止所欠租金之數額係55萬元，非原告所稱之67萬元，扣除42萬元之押金（即擔保金），僅積欠13萬元，並未超過二個月之租金；兩造所簽立之系爭房屋租賃契約書第6條雖約定「拖欠租金達1星期以上時」，原告即得終止契約，但依最高法院88年度台上字第3306號、101年度台簡上字第24號、106年度台上字第757號判決意旨所示，違反民法第442條第1項、第2項之強制規定者無效，故原告以前開存證信函催告給付租金，不生終止系爭租約之效力。
（三）又系爭租賃契約書第10條固有約定，被告未於108年9月開立面額13萬元之租金支票予原告，原告即得提前終止租約，然被告於108年6月起即告知原告無法如期開立支票，經原告同意改以匯款至其指定郵局帳戶之方式支付租金，被告亦按期匯款至109年8月止，足認兩造已合意變更契約之約定內容。另外，被告曾於109年10月 25日曾攜帶現金親自前往原告住處，欲給付已到期但尚未支付之租金，惟經原告拒絕受領，則依民法第234條、第238條之規定，原告應自拒絕受領被告給付之日起負遲延責任，不得以此要求被告另行給付遲延利息。
（四）被告於95年12月 1日起即向原告承租系爭房屋並分租他人至今，均有按月給付租金，惟於107年 10月時，因個人資金周轉與市場不景氣等因素，心餘力絀，本有意與原告協商變更租金給付方式，原告卻趁機多次致電或至現場唆使商家拒付租金予被告，並要求被告按租約給付租金；更有甚者，原告於109年3月起，竟將原出租予被告之相同權利範圍全部轉租予訴外人黃志誠，並向他人主張亦有使用、收益系爭房屋之權利，要求商家與其重新締約，造成人心惶惶，紛紛以此為由，向被告表達欲提前終止租約，原告直至109年2月份，仍以電話、通訊軟體騷擾商家，導致被告僅能體諒商家難處，分別於109年4月17日、109年8月16日、109年8月7日、109年12月31日同意與次承租人終止租約；而被告曾於109年3月30日拿出 6萬元欲當面交付欠繳租金並向原告說明經營上之困難，卻遭原告拒絕受領，並表示其已將系爭房屋出租予黃志誠；黃志誠於109年4月起，即將攤車擺放於系爭房屋前，並於109年 7、8月間以讓利方式誘使商家與其另訂租約，妨礙被告另行招租。
（五）系爭房屋無法以合於租賃契約所約定之使用、收益狀態，其原因事實既由原告所致，且狀態仍在持續中，依最高法院86年度台上字第1675號判決意旨，在原告未排除訴外人主張權利回復被告就系爭房屋符合原租賃契約所約定使用、收益狀態前，被告非不得主張同時履行抗辯權，拒絕給付被告所欠租金。再者，原告未依債之本旨給付，導致次承租人相繼要求終止與被告間原未期滿之租賃契約，原告應負不完全給付之瑕疵給付損害賠償責任，故被告應得請求自109年8月 8日起至原告排除瑕疵給付前，按本可收取租金利益為不能使用、收益程度之計算依據，每月免除（減少）支付78,000元之租金義務（計算式：22,000＋28,000＋28,000＝78,000）。復以，被告與次承租人所定租賃期間，分別尚有109年4月17日起至109年7月31日止計 3個月又13天、109年8月6日起至110年11月30日止計15個月又25天、109年8月8日起至110年11月30日止計15個月又23天、110年1月1日起至110年11月30日止計11個月，就各次承租人原可收取之租金利益（履行利益），因可歸責於原告瑕疵給付致不能收取之部分，自屬法律推定可得預期之所失利益，被告依民法第216條第2項之規定，應得請求本可收取之租金收益共1,840,332元及按週年利率百分之5計算之遲延利息。
（六）是原告應負債務不履行之損害賠償責任，而該損害賠償之債於債務不履行發生時，即已屆清償期，此與被告應給付租金之債務，其標的物均屬金錢，依法被告自得主張自109年8月 1日起至第一審言詞辯論終結日止，於每月已屆期應支付予原告之租金債務，按每月免除（減少）78,000元租金後，再與原告所負前開債不履行之損害賠償債務1,840,332 元，相互抵銷。縱認原告有終止權，然原告明知向商家收取租金為被告給付租金予原告來源之一，其以上開手段迫使商家拒向被告給付租金，亦可預見該行為將使商家經營困難而求去，造成被告收益銳減之結果，再以被告所欠租金已達可合法終止契約之法定要件為由，要求被告返還系爭房屋，則原告所為已非僅單純未保持租賃物合於所約定使用、收益狀態之消極行為，而係以更積極作為違反其所應負保持義務，達其欲終止租賃契約之目的，此以背於誠信原則而取得終止權並行使，應為法所不許。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於106年12月5日簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租臺中市○○區○○里○○街○○號房屋，租賃期間自107年12月 1日起至110年11月30日止，每月租金13萬元，按月於 1日前繳納，保證金42萬元等情，業據提出系爭房屋租賃契約書（見本院卷一第17至25頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第 395頁）為證，被告對此亦不爭執，應堪採信。又原告主張被告自107年 12月起即未繳足每月租金13萬元，迄至109年12月 14日止，累計已積欠租金998,710元（各期欠款金額詳如本院卷第465頁之房租積欠金額明細表所示），扣除保證金42萬元後，尚有578,710元未付，已逾租金4個月之租金數額，原告以存證信函、書面及及電話簡訊催告支付，被告仍逾期未付，原告爰以109年11月 17日民事準備書狀為終止系爭租約之意思表示，並於109年12月 14日本院言詞辯論期日，當庭交付繕本予被告收受，系爭租約已經原告於109年12月 14日合法終止等情，業據提出郵局存證信函（見本院卷一第27至31、127至135、261至271頁）、原告之子莊民岳郵局帳戶存摺封面及內頁（即被告匯款紀錄，見本院卷一第39至
53、107至123、255至259、333至349、467至483頁）、電話簡訊內容（見本院卷一第 137至139、273頁）、書面催繳通知（見本院卷一第141至149頁）為證，並有被告提出之清償金額一覽表（見本院卷一第 177頁）、存款人收執聯（見本院卷一第179至197頁）、證明單（見本院卷一第199至205頁）、房屋租賃契約書（見本院卷第229至235頁）、被告於109年12月 14日當庭簽收繕本之民事準備書狀（見本院卷一第 361頁）、房租積欠金額明細表（見本院卷一第465頁）為證，應堪採信。
（二）被告雖以前詞置辯，爭執原告終止系爭租約之合法性，惟查：
1、依據系爭房屋租賃契約書第4條第2款：「使用租賃物之限制：…⒉未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。…」、第6條第3款：「違約處罰：⒈乙方違反約定方法使用房屋或拖欠租金達一星期以上時，甲方得終止租約收回房屋，房屋內所有物件任由甲方處理，乙方絕無異議，乙方亦要將房屋恢復原狀交還甲方。」之約定，原告據以主張被告未經同意擅自轉租他人使用而得依法終止系爭租約等情，然觀諸被告所提其與原告於107年12月 10日之對話錄音（見本院卷二第60至67頁）、被告持有之房屋租賃契約書（第4條第2款不得轉租之規定經刪除，見本院卷二第47頁）等相關事證可知，原告對於被告係為轉租他人以收益為目的而承租之情，應當有所知悉，並且容任被告轉租收取租金獲利之行為，故原告自不得依系爭房屋租賃契約書第4條第2款、第6條第1款之約定，以被告未經其同意擅自將系爭房屋轉租他人使用為由，據以終止系爭租約。
2、然依據原告提出之房租積欠金額明細表（見本院卷一第465頁），對照被告歷次給付租金總額為218萬元之匯款紀錄（見本院卷一第39至53、107至123、255至259、333至349、467至483頁）及被告所提107年12月10日起至109年9月1日止共匯款218萬元之清償金額一覽表（見本院卷一第177頁），互核相符，僅係被告所提出之清償金額漏未列計已經到期而未給付之109年10、11月份租金26萬元及109年12月份之租金58,710元【計算式：（月租130,000元 ÷31日）×14日＝58,709.7元，元以下四捨五入】，故被告抗辯積欠之租金數額未達 2個月之總額云云，即屬無據，要難採信。
3、再者，被告雖稱曾於109年 3月30日欲給付租金6萬元，其後於109年 10月25日亦有攜帶現金欲給付已到期但尚未支付之租金，均遭原告拒絕受領等情，並提出兩造於 109年10月25日之對話錄音內容（見本院卷第415至435頁）為據，然被告並未舉證說明109年10月 25日該次欲清償租金之具體金額為何，而依據現有資料顯示，被告積欠之租金總額達998,710元，扣除保證金42萬元後，尚有578,710元之數額待償，就算原告不拒絕受領前開款項，則被告所積欠之剩餘租金，其數額仍將逾二個月之租金總額26萬元，故被告以原告拒絕其清償為由，辯稱原告終止系爭租約不合法云云，亦屬無據。
（三）是按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第440條第 1項、第2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件被告自107年12月10日起即未依付之租金，迄至109年12月 14日即系爭租約終止之日止，被告積欠之租金總額578,710元，已逾2個月之租額，經原告以存證信函、電話簡訊及書面公告等方式定期催告，仍未為給付，則原告依民法第440條第2項之規定，終止系爭租賃契約，即屬於法有據。準此，兩造間就系爭房屋之租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第 455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據，應予准許。
（四）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第 439條前段定有明文。查：系爭房屋租賃契約，既經原告合法終止，則原告依法自得請求被告給付107年12月10日起至109年12月14日止系爭房屋租賃契約存續期間，被告尚積欠之前開租金 578,710元。至於，被告抗辯原告於租賃關係存續期間，另將系爭房租出租予第三人黃志誠，導致被告之次承租人相繼要求提前終止與被告間尚未期滿之租約，致使原告無法收取租金獲利，要求自109年8月 8日起至原告排除妨礙以便被告轉租獲利前，按月免除或減少78,000元之租金給付義務等情，既經原告否認屬實，且被告亦未能提出相關事證以資證明原告確有在系爭租約存續期間另行轉租黃志誠之事實，更無法提出請求免除或減少租金之法律依據，則被告就此所辯，即屬無據，要難採信。
（五）復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第 1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第233條第 1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之給付租金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達民事準備書狀繕本，被告迄未給付，依法應負遲延責任。是原告請求自民事準備書狀繕本送達被告之翌日即109年12月15日（見本院卷一第361頁）起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
（六）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決參照）。查：系爭房屋租賃契約已於109年12月 14日終止，業如前述，被告既未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於租約終止之翌日即109年12月 15日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以，系爭房屋每月租金為13萬元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終止之翌日即109年12月 15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13萬元，核屬有據，應予准許。
（七）另就被告抗辯原告於109年4月將系爭房屋另行出租予第三人，以致被告之承租人鄧永宗要求於109年4月17日提前終止租約（原租期自108年8月 1日起至109年7月31日止）、被告之承租人陳文田要求於109年8月 6日提前終止租約（原租期至111年4月4日止）、承租人邱子媚要求於109年 8月7日提前終止租約（原租期至110年2月7日止），被告因因前開可歸責於原告之事由，受有無法獲得原可收取之租金利益合計 1,840,332元等情，並以此損害賠償債權與原告前開不當得利及租金債權主張抵銷權之行使部分，固據提出租賃契約終止協議暨切結書（見本院卷一第206－1頁）、終止租賃契約切結書（見本院卷一第206-3、206-5頁）、兩造於109年3月30日及109年6月 1日之對話內容（見本院卷一第289至297、299至307頁）、現場照片（見本院卷一第309至313頁）、商標公告（見本院卷一第 315頁）、黃志誠與商家之對話紀錄截圖（見本院卷一第 317頁）為證，然被告對於原告有何可歸責之具體情事、被告所稱之損害與原告請求給付租金及不當得利之權利行使間有何關連性，及被告是否確實受有損害等情，並未提出具體事證以供本院調查，本院依據現有事證尚無從據以認定，則被告逕以其可預期利益之損失為由主張抵銷權之行使云云，即屬無據，要難採信。
（八）綜上所述，原告依據兩造間之房屋租賃契約及民法不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金578,710元及自109年12月15日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自109年12月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利13萬元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、兩造其餘主張、陳述及所提出之訴訟資料，經本院審酌後，認為對判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 12 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 12 日
書記官 廖明瑜