臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2300號原 告 游步勳
游步翰共 同訴訟代理人 江淑惠
劉佳田律師上一人複代理人 莊永頡律師被 告 林惠芬訴訟代理人 王耀增
王仁祺律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國110年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第
262 條第1 、2 項定有明文。原告起訴聲明：㈠先位聲明：被告應將臺中市○○區○○段○○○ ○號即門牌臺中市○○區○○街○ 巷○○號5 樓之共有部分同段231 建號其中約定專用部分（即地下室平面停車位一格）點交給原告（詳細位置俟現場測量後再補正）；㈡備位聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）973,328 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⒉願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於本院民國110 年2 月5 日言詞辯論時撤回先位聲明，核屬撤回訴之一部，經被告同意（見本院卷二第
147 至148 頁），合於首開規定。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於108 年11月21日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以7,300,000 元向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上同段185 建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○街○ 巷○○號5 樓，面積102.1 平方公尺，權利範圍：全部）及基地應有部分，與共有部分即同段231 建號建物（面積5514.18 平方公尺，權利範圍10000 分之l41 ，下合稱系爭房地），原告已支付全部價金，並於108 年12月20日完成所有權移轉登記，惟被告未點交一個平面停車位（下稱系爭停車位）。系爭房地之室內面積36.387坪，加上共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號以5514.18 平方公尺、權利範圍10000 分之141 換算之面積為23.519坪，合計為59.906坪。共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號之23.519坪中屬共用部分為12坪，約定專用部分亦為12坪，惟被告僅點交編號25位於上層約4 坪之機械停車位（下稱編號25號車位），尚有面積8 坪平面停車位一個之落差。另同棟櫻花和風
M 棟大樓（下稱系爭大樓）同門牌6 、7 樓住戶之共有部分權利範圍均與原告同為10000 分之141 ，惟該6 、7 樓住戶除擁有一個機械停車位外，均較原告多出一個平面停車位。又系爭房地之不動產說明書所載管理費為2695元，但原告每月繳納管理費僅2405元，可見被告告訴仲介之管理費不實，而被告應是以60坪計算管理費，被告在不動產說明書提出比實際數目更高之管理費，顯不合理。基上，顯見被告未交付系爭停車位，則被告出賣系爭房地，自有滅失或減少效用之瑕疵，以交易價格為每坪126,666 元計算，缺少平面停車位為8 坪，共計973,328 元【計算式：12,6666 元×8 坪＝973,328 元】，爰依民法第348 、353 、354 、359 、179 條規定請求減少價金，並請求被告返還原告已付之價金973,32
8 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告973,328 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：被告88年12月23日自櫻花建設股份有限公司（下稱櫻花建設公司）購買系爭房地時，僅擁有一個編號25號車位，被告不知櫻花建設公司就其起造建物自行處理該建案公設分配所為之土地登記。被告於108 年間已告知仲介張美貞，渠只有一個車位，並經原告前往系爭房地確認現況，系爭買賣契約與不動產說明書均明載「有地下第一層停車位，機械式上層，車道坡道式，產權登記為有建物產權持分並固定使用，目前車位編號為25號」，顯見原告於簽立系爭買賣契約時明知系爭買賣契約之標的除編號25號車位外，並無包括其他平面停車位，因此系爭買賣契約之標的未包含系爭停車位，被告亦無擔保系爭買賣契約包括平面停車位（或停車權），系爭房地之交易價格並為原告於知悉系爭房地僅含編號25號車位之情形下所約定，難認有原告主張之瑕疵。又櫻花和風社區共有123 戶，惟平面加機械停車位只有90幾個，公設坪數不論是11.85 坪、11.51 坪，各樓層所擁有車位情形也各異，而非同屬11.51 坪，就必有各一個機械停車位及平面停車位，且區分所有權人雖對共用部分共有所有權，並不當然擁有該共用部分之使用權，反之，擁有共用部分使用權之人，其共用部分共有所有權之應有部分，亦不必然大於未擁有共用部分使用權之人，原告主張該公設坪數必須有機械停車位及平面停車位各一個，顯屬個人臆測。原告主張其買受之系爭房地存有缺少系爭停車位之瑕疵，既為被告所否認，原告自應負舉證之責等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第39至40頁、第147 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈原告於108 年11月21日向被告購買臺中市○○區○○街○ 巷
○○號5 樓（即系爭房地），總價金7,300,000 元。原告已支付系爭房屋之全部價金完畢，並於108 年12月20日完成所有權移轉登記。
⒉原告購買之臺中市○○區○○段○○○ ○號第5 層面積102.10
平方公尺、陽台17.39 平方公尺、雨遮0.80平方公尺，以上合計120.29平方公尺，另共有部分臺中市○○區○○段○○○○號，面積5514.18 平方公尺，權利範圍10000 分之141 ，即77.749平方公尺。
⒊被告於上開買賣完成時，交付原告一個機械停車位（編號25
號車位，位於地下室一樓，坡道機械式車位上層），並未交付平面停車位。
⒋系爭大樓55號6 、7 樓房屋就共有部分臺中市○○區○○段
○○○ ○號之權利範圍均為10000 分之141 ，並各有一個機械停車位、一個平面停車位。6 樓住戶王碧珠在原始取得6 樓房屋時，是取得一個平面停車位。
⒌系爭大樓55號2 樓就共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號
之權利範圍為10000 分之95，2 樓住戶只有一個機械停車位。
⒍就系爭房地，被告分別於88年12月22日、89年1 月25日各有
一次買賣登記資料，臺中市豐原地政事務所收件字號為88年豐登字第262750號、89年豐登字第011470號。主建物臺中市○○區○○段○○○○○號（臺中市○○區○○段○○○ ○號之重測前建號）之公共設施原應有部分10000 分之93，增加為10
000 分之141 。㈡爭執事項：
原告請求被告應給付原告973,328 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354 至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第354 條、第359條、第179 條前段固有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7 條前段定有明文。原告主張被告未交付系爭停車位，因此系爭房地具有滅失或減少效用之瑕疵等情，為被告所否認，原告自應就其主張負舉證之責。
㈡按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為
準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第828 條、第820 條第1 項亦有明文，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院80年度台上字第1060號判決意旨參照）。再按地下室停車位若無單獨編列建號，則所有區分所有權人應有部分抽象存在於共有物即停車位全部，若未受讓約定專用停車位使用權者，並非當然取得約定專用停車位使用權。各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉（最高法院89年度台上字第1994號判決意旨參照）。又按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3 條第5 款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。又公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，惟因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。又公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權之表徵，有以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者則無從自應有部分之登記看出端倪。
㈢原告固提出系爭房地之登記第一類謄本為證（見本院卷一第
49至65頁），其就共有部分即臺中市○○區○○段○○○ ○號之權利範圍為10000 分之141 ，並主張系爭大樓55號6 、7樓房屋就共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號之權利範圍均為10000 分之141 ，該2 戶各擁有一個機械停車位以及一個平面停車位，系爭大樓55號2 樓就共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號之權利範圍為10000 分之95，該建號只有一個機械停車位，因此系爭買賣契約之標的亦應包含系爭停車位等語，然查，系爭大樓之共有部分，僅編列單一建號即臺中市○○區○○段○○○ ○號，並未將停車位使用空間另行單獨編號，該建號登記第二類謄本明載：「建物門牌：大漢街
1 巷37號等公共設施；主要用途：共用部分」等語（見本院卷一第57頁），又細鐸臺中市○○區○○段○○○ ○號即系爭房地專有部分之登記第一類謄本（見本院卷一第49頁），建物標示部僅載「共有部分大洲段231 建號，5514.18 平方公尺，權利範圍：10000 分之141 」，惟未見關於系爭停車位之記載，應認原告就共有部分之應有部分比例，係抽象存在於公共設施之全部，並非具體存在於特定位置之停車位，亦即原告係取得系爭大樓公共設施所在建號應有部分10000 分之141 之權利，而為系爭大樓公共設施之共有人之一，但無從認為原告因系爭買賣契約應取得系爭停車位之全部所有權或專用約定之使用權。而參照櫻花和風管理委員會所檢送櫻花建設公司89年移交之第一批住戶之列印資料（見本院卷一第201 頁），載有各住戶之車位編號及形式，應認櫻花建設公司已與各承購戶分別約定，櫻花和風社區之共有部分劃設停車位並由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約。原告雖主張與系爭房地共有部分之應有部分比例相同之系爭大樓55號6 、7 樓房屋，均有機械及平面停車位各一個，而系爭大樓55號2 樓就共有部分臺中市○○區○○段○○○ ○號之權利範圍為10000 分之95，該建號只有一個機械停車位等語，惟原告就共用部分之權利係存在於全部共用部分上，已如前述，揆諸前開說明，共用部分應有部分比例之多寡，與其能否取得停車位約定專用使用權並未存在必然關係，故難僅以原告或其他住戶所有之共用應有部分比例之多寡，遽認系爭房地之權利應包含系爭停車位，原告前揭主張自非可採。
㈣查諸系爭買賣契約、系爭房地之不動產說明書已載明系爭買
賣契約之買賣權利範圍，就共同使用建號之部分為「231 建號，面積5514.18 ，權利範圍10000 分之141 」，系爭買賣契約並清楚標明系爭買賣契約買賣標的物包括「地下第1 層車位，機械式上層，坡道式，產權登記：有建物產權持分，使用狀況：固定位置使用，車位編號：有車位編號，目前車位編號25」（見本院卷一第29頁），不動產說明書之產權調查表亦載：「有停車位，停車位形式為坡道／機械，停車位樓層/ 編號為B1-25 機上」（見本院卷一第134 頁），不動產說明書之標的物現況說明書並載：「有車位編號，在第B1層，現場編號第25號車位，固定位置使用，坡道機械式上層」（見本院卷一第151 頁），均可見系爭買賣契約、系爭房地不動產說明書之產權調查表、標的物現況說明書所載系爭買賣契約所包含之停車位即為編號25號車位，並無任何關於特定位置之平面停車位之記載，證人張美貞即系爭買賣契約之仲介亦證稱：系爭買賣契約之標的為系爭房地、一個機械停車位，兩造買賣時並未提及平面停車位等語（見本院卷一第299 至300 頁），且被告與證人張美貞均陳稱原告於購屋前有至現場看過現況，綜合上情，足認系爭買賣契約之標的為臺中市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍全部）、臺中市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍：10000 分之141 ），其中包含編號25號車位之使用權，但未包含系爭停車位之使用權。
㈤被告、櫻花建設公司就系爭房地雖於88年底、89年初各辦理
一次所有權移轉登記，主建物臺中市○○區○○段○○○○○號（臺中市○○區○○段○○○ ○號之重測前建號）之公共設施應有部分原為10000 分之93，嗣增加為10000 分之141 ，此有臺中市豐原地政事務所109 年9 月21日豐地一字第1090009107號函及所附88年豐登字第262750號、89年豐登字第011470號買賣登記申請書在卷可查（見本院卷一第247 至278 頁），被告辯稱渠僅購買門牌號碼臺中市○○區○○街○ 巷○○號5 樓與一個機械停車位，是櫻花建設公司就起造建物自行處理建案之公設分配等語，考量上開2 次所有權移轉登記之時間相近，被告所辯亦為可能。嗣經櫻花建設公司函覆：因相關文件、圖面、買賣契約超過保存年限而銷毀，該公司多次團隊轉換，無從考據89年移轉之公共設施持分萬分之48是否為平面停車位，依現今登記規則推論，該部分應為被告加購停車位，是否為櫻花社區之平面停車位，應以雙方買賣合約登載為憑等語（見本院卷二第107 頁），可見現無相關事證足證89年移轉之公共設施持分萬分之48是否為平面停車位，又公共設施應有部分移轉之原因多端，尚不能逕指89年之所有權移轉登記原因為平面停車位之買賣，櫻花建設公司僅係推論可能為被告加購停車位，然此部分屬櫻花建設公司之臆測，不能直接證明確為停車位之買賣，縱設若為停車位買賣，也無法證明即為系爭停車位之買賣，參被告陳稱渠購買系爭房地時沒有含平面停車位，所以渠另外購買機械停車位等語（見本院卷二第132 頁），自不能排除89年之移轉登記係因被告購入編號25號車位之可能。復參酌櫻花和風管理委員會所檢送櫻花建設公司89年移交之第一批住戶之列印資料（見本院卷一第201 頁），該表印表日期為89年2 月25日，交屋日期亦為同日，該資料載有「戶別H05M林惠芬，車位編號及形式：1025機械式」，未有平面停車位記載，再衡以主建物（重測前）臺中市○○區○○段○○○○○號之公共設施應有部分是於89年1 月25日登記增加為10000 分之141 ，原因發生日期為89年1 月6 日，均發生於交屋與櫻花建設公司89年移交之第一批住戶之列印資料印表日期之前，假若被告有購買平面停車位，依常理應登載於上述89年移交之第一批住戶列印資料中，並詳載被告使用之車位編號及形式，惟查89年移交之第一批住戶列印資料中就被告部分僅載編號25號車位，而無平面停車位，則89年之所有權移轉登記是否與平面停車位相關，即屬有疑，從而，此部分不足為有利原告之認定。證人林漢卿即櫻花和風社區之管理員並證稱：伊於91年到任，被告居住於系爭房地時，僅有編號25號車位，沒有買賣過平面停車位，系爭大樓地下室平面停車位沒有轉讓之事，據伊所知，大樓的建商向營建署貸款，要全部清償才可以自由買賣，系爭大樓只有兩個機械停車位有買賣，兩個車位，一戶是法拍屋，一個是自己買賣等語（見本院卷一第292至298 頁），更證被告未曾就櫻花和風社區之平面停車位有使用權，原告主張被告就系爭停車位有使用權且為系爭買賣契約之標的，當屬無據。
㈥證人張美貞證稱：伊在94、95年時曾經手櫻花和風社區其他
樓層買賣，櫻花和風社區住戶不一定會有停車位；被告委託仲介時，有一個停車位證明，本件謄本看不出有無停車位，有停車位的話，共有部分權利範圍會比較大，但主要還是要看停車證明，如果有平面停車位一定有證明；原告實際使用坪數與地政資料相符；原告主張之12坪，就買賣部分，沒有權利去增減公設坪數，就只能照謄本所載全部移轉給買方，坪數計算必須看建商如何劃分，就室內專有以外的部分就是共有；標的物現況說明書記載2695元管理費是被告告訴伊等語（見本院卷一第299 至305 頁），可見被告委託仲介時所提出車位使用權利證明書係編號25號車位之證明，並無平面停車位，而編號25號車位之使用，既有車位使用權利證明書可佐（見本院卷一第355 頁），假設被告原有使用其他平面停車位之權利，亦應有車位使用權利證明書以資證明，然原告並未提出相關證明，不能證明被告有使用系爭停車位之權利，自難認系爭買賣契約有包含系爭停車位或使用權。
㈦原告主張系爭房地之共用部分換算面積約23坪，公設坪數約
12坪，其餘即為車位坪數等語，證人林漢卿雖證稱：管理費計算式為專有坪數加公設坪數，再乘以每坪45元；系爭房地專有坪數36.39 、公設坪數11.51 ，總計47.90 ，編號25號車位保養費300 元，1 個月150 元，2 個月一期，一期管理費應繳4611元；107 年每個機械、平面停車位徵收100 元清潔費，一期加200 元，總計4811元等語（見本院卷一第292至298 頁），而櫻花和風社區提供之109 年管理費應收明細表就系爭房地亦載公設坪數為11.51 坪，但查管理費以何標準計算公設部分並收取管理費，與系爭房地共用部分之應有部分是否包含系爭停車位，分屬二事，亦即管理費如何計算，尚與系爭買賣契約之標的是否包含系爭停車位無涉，參諸臺中市○○區○○段○○○ ○號所載共有部分之同段231 建號之權利範圍既為10000 分之141 ，原告並登記為所有權人，又同段231 建號登載為櫻花和風社區之公共設施，可見原告已取得系爭大樓公共設施所在建號應有部分10000 分之141之權利，該權利抽象存在於該建號即公共設施之全部範圍，原告主張公設坪數約僅12坪，與前開事實不符，自無從以系爭房地之共用部分換算面積約23坪而扣除其所主張之公設12坪、機械停車位4 坪後，反推尚有8 坪之系爭停車位，原告之主張無可憑採。至原告主張其實際繳納管理費僅2405元，被告應是以60坪計算管理費並告知仲介等語，查不動產說明書之標的物現況說明書雖載系爭房地之管理費為約每月2695元（見本院卷一第151 頁），被告則稱渠是年繳，年繳打95折，當初永慶房屋問渠時，渠不清楚，渠講費用是大約，因為管理費有部分調漲；交屋時候原告可以問清楚等語（見本院卷二第39頁），然無論管理費如何計算、計算是否正確，均不影響原告已取得系爭大樓公共設施所在建號應有部分10
000 分之141 之權利，亦與系爭買賣契約是否包含系爭停車位無關。另觀諸櫻花和風管委會檢送之被告101 至108 年管理費收費單，上開單據之汽車收費備註欄有載「25號車位、25號、25車位、機25、機25號」，此有上開收費單附卷為佐（見本院卷一第185 至199 頁），查備註欄所載應係指編號25號車位，而收費單並無其他編號車位之記載，益徵被告並未繳納其他停車位之管理費，可證被告並無使用其他停車位之權利，難認系爭買賣契約之標的包含系爭停車位或使用權。
㈧綜前，原告始終未指明系爭停車位之具體位置，且自現存卷
內事證無足證明被告曾向櫻花建設公司或任何人購買系爭大樓之平面停車位，或就任何平面停車位有使用權，甚至實際使用或占有過平面停車位。自系爭房地之登記謄本亦無法得證系爭停車位屬於系爭房地之範圍，且依兩造所述，櫻花和風社區約共120 多戶，停車位約90多個（見本院卷二第132頁），顯見櫻花和風社區之停車位數量本不足以該社區每一戶均得使用，仍應視該社區共有人約定如何分配、使用停車位，無從自區分所有權人共有部分之應有部分比例逕予推認原告得使用之停車位數量，甚至停車位種類，堪認系爭買賣契約之標的並未包含系爭停車位，因此，原告主張被告未依系爭買賣契約交付系爭停車位，自屬無據，並無何物之瑕疵可言。是以，原告主張依民法第348 、353 、354 、359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還原告已付價金973,328 元，為無理由。另原告主張被告故意隱匿不提出前向櫻花建設公司購買系爭房地之買賣契約等語，被告辯稱因年代久遠與搬家，渠不知道有無系爭房地之買賣契約或遺失，貸款銀行也說沒有等語（見本院卷二第133 頁），查被告係於88年向櫻花建設公司購買系爭房地，迄今已約20多年，遺失買賣契約尚屬可能，原告亦未證明被告故意隱匿該證據，而不合於民事訴訟法第282 條之1 、第345 條之規定，附予敘明。
五、綜上所述，原告未能證明系爭買賣契約之標的包含系爭停車位，從而，原告主張因被告未交付系爭停車位，系爭房地具有滅失或減少效用之瑕疵，請求被告減少及返還該部分價金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 李 蓓法 官 張意鈞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
書記官 林舒涵