臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3436號原 告 吳金昌被 告 郭肇倉
人間美村大廈管理委員會法定代理人 吳宗吉上列當事人間請求確認管委會委員當選無效事件，本院於民國110年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告原以郭肇倉為被告起訴，並聲明：(一)確認被告郭肇倉於民國109年8月2日人間美村大廈109年區分所有權人會議中當選為第24屆管理委員會委員之當選無效。(二)確認被告郭肇倉於109年8月23日人間美村大廈管理委員會委員會議當選為安全委員之當選無效，應由遞補委員依序遞補。嗣經追加人間美村大廈管理委員會為被告，並將上開(二)所示聲明減縮為「(二)確認被告郭肇倉於民國109年8月23日人間美村大廈管理委員會委員會議當選為安全委員之當選無效。」(見本院卷一第195-197頁)，原告所為上開追加被告及減縮聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為人間美村大廈（下稱系爭大廈)中門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之3之住戶，該屋區分所有權人為其配偶，被告郭肇倉則為系爭大廈中門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號8樓之1房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人。被告郭肇倉於109年8月2日系爭大廈109年區分所有權人會議中當選為第24屆管理委員會委員，再於109年8月23日系爭大廈管理委員會議中當選為安全委員，任期自109年9月1日起至110年8月31日止。
(二)被告被告郭肇倉上揭當選為第24屆管理委員會委員及當選為安全委員，基於下列事由，應屬無效：
1、系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約），前經系爭大廈105年度第20屆區分所有權人會議，以議案三之附帶決議通過系爭規約第20條規定：「委員資格限制區分所有權人（含配偶或直系親屬）且現住戶」。而被告郭肇倉係住在臺中市○○○路○段000號6樓之6，且早已將系爭房屋出租與訴外人賴縈縈，顯然違反系爭規約第20條第8項關於區分所有權人若將選任資格房產出租即非現住戶之規定，被告郭肇倉當選管理委員應屬無效。
2、被告承租系爭大廈門牌號碼臺中市○○○街00號店面設立「歡喜家房屋仲介有限公司」，承接本社區房屋仲介業務，違反系爭大廈106年度第21屆區分所有權人會議議案三第2項之決議，該決議且列入系爭規約-管理委員會委員自律公約第2條第2項、第3項規定中。
3、被告於就職日（109午9月1日）前拒簽管理委員會委員自律公約，違反106年度第2l屆區分所有權人會議臨時動議案由一之決議即：當選社區委員執行任務前需簽立管委會委員自律公約，如拒不簽署，立即喪失委員資格，由遞補委員依序遞補。
4、依公寓大廈管理條例條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。被告郭肇倉於109年8月23日系爭大廈管理委員會委員會議中當選為安全委員，亦應無效，且依系爭規約規定其職缺應由遞補委員依序遞補等語。
(三)原告爰依系爭規約第20條第8項、管理委員會委員自律公約第2條第2項、第3項規定及民法第56條第2項、公寓大廈管理條例第29條第2項、第37條規定，提起本件訴訟。並聲明：①確認被告郭肇倉於109年8月2日系爭大廈109年區分所有權人會議中當選為第24屆管理委員會委員之當選無效。②確認被告郭肇倉於109年8月23日系爭大廈管委會委員會議當選為安全委員之當選無效。
二、被告抗辯：
(一)被告郭肇倉抗辯：
1、被告郭肇倉雖有將系爭房屋借給賴縈縈居住，但並未收取租金，並無出租系爭房屋情事。
2、被告郭肇倉開立歡喜家房屋仲介有限公司多年，早已是系爭大樓「住戶」無疑。又被告郭肇倉於109年8月才當選系爭管理委員會委員，於同年9月才就任，並無違反自律公約第2條「利用職務之便，仲介本社區之房屋租賃交易」情事。
3、被告郭肇倉於109年8月23目要簽署自律公約時，因發現該自律公約內容，顯與原告所主持第21屆區權會會議時決議之自律公約內容第6條不符，且當日區權會討論議題上並無「如拒不簽署，立即喪失委員資格，由遞補委員依序遞補」之內容，被告郭肇倉始在簽名處寫上「此公約內容與區權會決議不符，被告保留意見」等語，嗣經本屆主任委員吳宗吉同意被告郭肇倉即於9月3日簽上「郭肇倉閱」等語。
(二)被告人間美村大廈管理委員會抗辯：原告非區分所有權人，不能主張區分所有權人會議無效。
住戶將房屋出租不一定會跟管理委員會講，且此部份與個資有關，管理委員會不一定會瞭解該戶是否有出租情事，依系爭規約被告郭肇倉可當選為管理委員會委員。
(三)並均聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨可資參照）。本件原告提起本件訴訟所為之主張，均為被告所否認，兩造就系爭選舉之效力顯存有爭執，又原告為系爭大廈區分所有權人之配偶及住戶，為被告所未爭執，參之系爭規約第2條第6項規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部份之使用或收益者。」，第4條第2項關於住戶之權利規定：「表決權、選舉權、被選舉權與罷免權之行使，以區分所有權人本人為原則，但可以書面授權有行為能力之同住第三人或承租人出席並代為行使權利，每一區分所有單位以一人行使權利為限。」，第20條第3項規定：「委員資格限制區分所有權人(含配偶或直系親屬)...。」(見本院卷一第27、28、34頁)，堪認原告可經其配偶授權代為行使表決權、選舉權、被選舉權與罷免權，並有擔任管理委員會委員之資格，且如被告郭肇倉當選無效，足以影響被告事務執行及區分所有權人權益，被告郭肇倉職務執行之結果延續至今，不因該屆管理委員任期屆滿而消失，系爭社區之住戶包括原告之權益顯仍將因前開法律關係存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故原告主觀認其在法律上之地位仍有不安狀態存在，且此狀態得以本件消極確認訴訟除去，尚非無據，原告訴請確認被告郭肇倉如訴之聲明之當選無效，應有即受確認判決之法律上利益。被告抗辯原告提起本件訴訟無確認利益，當事人不適格云云，並無足採，先予敘明。
(二)按公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組織並未就此明文規定，然公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質、利益狀態相類似，爰依前揭條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定（最高法院101年度台上字第1537號、92年度台上字第2517號及91年度台上字第1848號等判決意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確認區分所有權人會議決議無效時，應以管理委員會為被告或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨足參）。次按，法律行為，不依法定方式者，無效，民法第73條前段定有明文。又區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，公寓大廈管理條例第27條第3項前段規範明確。此條文所定書面委託屬於法定要式行為，核其性質，均屬於法律之強行規定，違反此項規定，依民法第71條規定，其代理出席應屬無效（最高法院104年台上字1460號裁定同此意旨）。再按，總會決議之內容違反法令或章程者，無效；總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議；但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第2項、第1項各有明文。原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求(最高法院20年度上字第2466號判決意旨參照)。
(三)查，原告主張被告郭肇倉於109年8月2日系爭大廈109年區分所有權人會議中當選為第24屆管理委員會委員，再於109年8月23日系爭大廈管理委員會議中當選為安全委員，任期自109年9月1日起至110年8月31日止。又系爭規約前經系爭大廈105年度第20屆區分所有權人會議，以議案三之附帶決議通過系爭規約第20條規定：「委員資格限制區分所有權人（含配偶或直系親屬）且現住戶」，系爭大廈管理委員會委員自律公約第2條明定：管理委員不得利用職務之便，仲介本社區之房屋租售交易；當選社區委員執行任務前需簽立管委會委員自律公約，如拒不簽署，立即喪失委員資格等節，為被告所不爭執，並有系爭規約(見本院卷一第23-48頁)、系爭大廈105年度第20屆區分所有權人大會會議紀錄(見本院卷一第51-第55頁)、第21屆第二次區分所有權人大會會議紀錄(見本院卷一第57-第63頁)、109年度屆區分所有權人會議紀錄(見本院卷一第65-71頁)、第23屆管理委員會109年8月份管理委員會議紀錄(見本院卷一第73-77頁)、管理委員會委員自律公約(見本院卷一第79頁)在卷可稽，堪信屬實。
(四)被告郭肇倉並無原告主張之當選無效事由，說明理由如下：
1、原告主張被告郭肇倉將系爭房屋出租予訴外人賴縈縈，並非現住戶云云，並無可採：
(1)證人賴縈縈到庭結證：伊與被告郭肇倉是朋友關係，二人平常即有往來，伊從7年前即開始會向被告郭肇倉借住系爭房屋迄今，所以伊有系爭房屋的鑰匙。伊在臺中市崇德六路雖有住處，但因伊姐姐住在系爭房屋同一棟的18樓，伊小孩並與伊姐姐同住，伊去伊姐姐住處看小孩，且伊姐姐的小孩都在家時，伊就會向被告郭肇倉借住系爭房屋，伊一個月在系爭房屋居住的時間多則10天，少則3天，伊住系爭房屋沒有給付任何金錢或任何代價給被告郭肇倉，但因為是向被告郭肇倉借住，所以伊會分擔水電費的一半等語(見本院卷二第49-51頁)。
(2)證人即亦住在系爭大廈8樓之蔡中慶雖到庭證稱：伊自86年間起即開始住在系爭大廈8樓，該樓計有六戶，同一層樓的鄰居中，有講話的只有2戶，其餘都是見面時點頭而已，伊有見過證人賴縈縈但不認識，伊大部分都是在電梯中見到證人賴縈縈但次數不多，電梯上樓時，伊與賴縈縈都是在8樓出電梯，出電梯之後，賴縈縈會往左邊走，伊往右邊走，下電梯時則是一起在8樓等電梯時見過，伊應該沒有與證人賴縈縈交談過，伊常碰到賴縈縈的先生，但也沒有交談過，只是會打招呼而已。伊住的地方剛好隔一個天井就可以看到系爭房屋的玻璃窗，可以看到系爭房屋有沒有開燈，伊不是每天都會看，但如果看10次最少有7、8次有開燈。據伊判斷，賴縈縈是跟他先生一起住，小孩伊有時候會看到，但不知道小孩有無住在那裡等語，然證人蔡中慶既直陳：伊不知道賴縈縈為何可以住在系爭房屋等語，自不足以證明被告郭肇倉係將系爭房屋「出租」予賴縈縈。參之，證人蔡中慶就證人賴縈縈住在系爭房屋之頻率，先係證稱：「我不是每日都看，但每日都有開燈」云云(見本院卷二第54頁)，繼又改稱「(請證人說明方才所述「每日開燈，但他不是每日看」是何意？)我家的玻璃門可以看到，我的意思是我如果看10次，最少有7、8次有開燈，我也不是每次都看，也不是每次都開燈。後改稱我沒有注意是否每次都有開燈。」云云(見本院卷二第55頁)，所證先後反覆，佐以證人蔡中慶所證：據依判斷賴縈縈是跟他先生一起住云云，亦據證人賴縈縈當庭陳明：該男子是伊男友不是伊先生，伊男友有時會陪伊一起去等語(見本院卷二第55頁)，益徵證人蔡中慶所為推測之詞，不足憑採。
(3)原告主張：證人賴縈縈7年前即住系爭房屋到現在，兩人非親非故，怎麼可能不用租金。證人賴縈縈跟小孩、先生，總共三個人，怎麼可能住到18樓去云云。然被告郭肇倉為何願意讓賴縈縈借住系爭房屋，本為渠等間之私事，且證人賴縈縈已陳明該男子非伊先生等語明確，原告所為此部分主張，要係其個人主觀認定，其既未能提出適足之證據證明被告郭肇倉有何將系爭房屋出租情事，即難憑採。
(4)系爭大廈門牌號碼包括臺中市○○區○○路0段000○000○000○000號，及門牌號碼為遼陽四街之後面六間店面部分，以上均係同一個管理委員會，業據二造陳明在卷(見本院卷一第326頁)，參之系爭規約第20條第2項亦有住家A區委員、住家B區委員、店舖商場委員之記載(見本院卷一第34頁)，又被告郭肇倉確有承租上開店面其中一間，亦據其直承屬實(見本院卷一第326頁)，且其係在該店面經營歡喜家房屋仲介有限公司，亦為其所是認，並有歡喜家房屋仲介有限公司登記資料及照片在卷可按(見本院卷二第41-43頁)，核與原告主張被告郭肇倉承租系爭大廈遼陽四街32號店面設立「歡喜家房屋仲介有限公司」等語相符。佐以系爭規約第2條第6項規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部份之使用或收益者。」，已足認被告抗辯被告郭肇倉確係系爭大廈住戶等語可採。況被告郭肇昌雖有出借系爭房屋供賴縈縈居住情事，惟證人賴縈縈既非每日均借住系爭房屋，且僅因有借住事實而分擔水電費之半數，亦難因此而認被告郭肇倉非現住戶。
(5)系爭規約第20條第3項雖明定區分所有權人若將選任資格房屋出租就非現住戶(見本院卷一第34頁)，然原告既未能舉證證明被告郭肇倉確有將系爭房屋「出租」情事，原告據該規定主張被告郭肇倉當選無效云云，即非可採。又系爭規約既未規定區分所有權人若將選任資格房屋「出借」就非現住戶，自難因被告郭肇倉將系爭房屋出借予賴縈縈使用，即認被告郭肇倉非現住戶。
2、被告郭肇倉既抗辯其係於109年8月才當選系爭管理委員，於同年9月才就任，並無違反自律公約第2條「利用職務之便，仲介本社區之房屋租賃交易」情事等語，原告復未能舉證證明被告郭肇倉有何「利用職務之便」，仲介系爭大廈社區之房屋租賃交易情事，自難認被告郭肇倉有何違反自律公約此部分規定情事。
3、被告郭肇倉抗辯其係於109年8月23目要簽署自律公約時，因認自律公約內容與原告所主持第21屆區權會會議時決議之自律公約內容第6條不符，方經該屆主任委員吳宗吉同意，而於109年9月3日在該自律公約上簽名並記載為「郭肇倉閱」，且加註「此公約內容與區權會決議不符，本人保留意見」等情，業據被告郭肇倉提出自律公約(見本院卷一第189頁)及會議紀錄(見本院卷一第191頁)為證，並有原告提出之自律公約(見本院卷一第79頁)可資對照，而系爭自律公約第6條所記載「委員需未涉及民、刑事等案件，如有違反，立即喪失管理里委員資格。」等語，確與106年間之會議紀錄所載「原條文：委員需未涉及民、刑事等案件，如有違反，立即喪失管理委員資格。修改後：委員涉及刑事案件經一審判決有罪，立即喪失管理委員資格。(贊成68票、反對0栗，本條例通過)」等語(見本院卷一第191頁)相符，足見被告郭肇倉此部分所辯屬實。被告郭肇倉既係因該自律公約之記載與區分所有權人會議通過之條文不符，始不願在該有所誤載之自律公約上簽名，即難認其係拒不簽署經區分所有權人會議通過之正確自律公約，尚與拒不簽署自律公約有間。原告主張被告於就職日（109午9月1日）前拒簽管理委員會委員自律公約，違反106年第2l屆區分所有權人會議臨時動議案由一之決議即：當選社區委員執行任務前需簽立管委會委員自律公約，如拒不簽署，立即喪失委員資格，由遞補委員依序遞補云云，尚非可採。
(五)綜上所述，原告請求確認①確認被告郭肇倉於109年8月2日系爭大廈109年區分所有權人會議中當選為第24屆管理委員會委員之當選無效。②確認被告郭肇倉於109年8月23日系爭大廈管理委員會委員會議當選為安全委員之當選無效，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 江奇峰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
書記官 黃雅慧