臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3446號原 告 林明正兼特別代理 林敬旻人共 同訴訟代理人 謝尚修律師複 代理人 吳建寰律師被 告 林賴爽兼上一人之法定代理人 林綉玉
林明照被 告 林綉連
黃添來黃麗華黃鈺倫黃佳慧上八人共同訴訟代理人 柳正村律師被 告 林明德上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國110年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告林明正與林敬旻為養父、養子關係（即本院100年度司養字第306號裁定），又原告林明正因有精神障礙之情形達不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之程度，經本院以104年度監宣字第303號裁定選派原告林敬旻為原告林明正之監護人，嗣再以本院106年度監宣字第59號裁定改以原告林敬旻及被告林綉玉為原告林明正之共同監護人（亦即原告林明正所有財產之管理、使用收益及處分之事務，需由原告林敬旻及被告林綉玉共同執行），然本案中原告主張被告林綉玉對原告林明正負有給付租金之義務，顯難認無利害衝突存在，亦即本件並不適宜由被告林綉玉擔任原告林明正之法定代理人，經依原告林敬旻聲請由本院以110年度聲字第31號裁定原告林敬旻擔任原告林明正於本件訴訟之特別代理人。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴請求：（一）被告林賴爽、林綉玉、林明照、林綉連、林明德、黃添來、黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧（下稱被告林賴爽等9人）所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），坐落原告所有坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地），請求核定起訴狀繕本送達翌日回溯5年期間之租金。（二）被告林賴爽等9人應給付如附表一所示之金額予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第15頁）。嗣於民國110年2月2日具狀將請求變更為：（一）請求核定系爭房屋就坐落系爭土地自起訴狀繕本送達翌日起至基地租賃關係終止之日止，每年租金為新臺幣（下同）120萬元。（二）被告林賴爽等9人各應給付金額如附表二所示（見本院卷第197至201頁），核屬基於同一基礎事實之聲明，應予准許。
三、被告林明德經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告林明正（三子）與被告林明照（長子）、林明德（次子）、林綉卿（長女，102年10月7日死亡）、林綉連（次女）、林綉玉（三女）均為被繼承人林申亭（102年9月12日死亡）之子女，被告林賴爽則為林申亭之配偶，林綉卿死亡後之繼承人為被告黃添來、黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧。
（二）系爭土地及系爭房屋原本均同屬於林申亭所有，林申亭生前先於100年3月22日以買賣為登記原因，移轉登記系爭土地應有部分33127/66227之所有權予原告林敬旻，再於102年8月26日以買賣為登記原因，移轉登記系爭土地應有部分33100/66227之所有權予原告林明正；系爭房屋則於林申亭102年9月12日死亡（林綉卿接續於102年10月7日死亡）時由原告林明正及被告林賴爽等9人共同繼承。兩造就系爭土地與系爭房屋於林申亭死亡時，應依民法第425條之1規定成立法定租賃關係。被告林賴爽等9人自繼承系爭房屋之日起，既不同意系爭房屋之承租人即訴外人謝順芳續租或將系爭房屋拆除，經原告二人催告後又不願意支付使用系爭土地之對價，因兩造未有租金數額之約定且無法協議，爰依民法第425條之1第2項及第421條規定請求本院核定起訴狀繕本送達翌日起回溯5年期間之租金數額。
（三）系爭土地使用分區○○○區○○○○段交通便利，商業繁榮，且系爭土地於林申亭生前以每月10萬元之租金出租予謝順芳經營「茶小鋪冷飲店」（計算式：使用面積200坪每坪租金500元＝10萬元），可享商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，租金當無土地法第97條第1項土地及建物申報總價年息10%之限制。原告二人僅請求比照上開約定租金請求被告林賴爽等9人給付自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年期間之租金，系爭房屋為原告林明正與被告林賴爽等9人公同共有，被告林賴爽等9人應依各應繼分給付原告二人租金，而原告林明正亦為系爭房屋共有人，應給付租金部分則主張抵銷。並聲明：⑴請求核定系爭房屋就坐落系爭土地自起訴狀繕本送達翌日起至基地租賃關係終止之日止，每年租金為120萬元。⑵被告林賴爽等9人各應給付金額如附表二所示。⑶若受有利判決時，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告林賴爽、林綉玉、林明照、林綉連、黃添來、黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧答辯：
（一）系爭房屋為被繼承人林申亭生前之財產，系爭房屋坐落之系爭土地本為林申亭所有，惟因原告林明正患有精神障礙未能結婚生子，原告林敬旻係被告林明德之子，同意作為原告林明正之養子以傳香火，林申亭為安排身後財產而將系爭土地過戶予原告二人（登記原因雖為買賣，實則贈與），但仍保留系爭房屋之所有權，出租予謝順芳經營茶館，以租金收入作為林申亭之生活費用，林申亭生前應無可能向原告二人承租土地，因此系爭房屋與系爭土地之法律關係應為無償使用關係，並非租賃關係。
（二）林申亭於102年9月12日死亡（長女林綉卿接續於102年10月7日死亡），系爭房屋由原告林明正及被告林賴爽等9人於105年5月9日繼承登記為公同共有。依民法第1148條第1項規定:「繼承自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務」，亦即全體繼承人與被繼承人林申亭之權利義務相同（繼承關係），並非民法第425條之1所規定之受讓（繼受關係），系爭房屋與系爭土地之法律關係，仍為原來之無償使用關係，並未變動，原告主張有民法第425條之1規定之適用，於法不合。
（三）系爭房屋為林申亭之遺產，原告林明正與被告林賴爽等9人繼承為公同共有，遺產未分割前，如應負債務屬連帶債務，並無原告所稱「應分擔比例」，依民法第274條規定：「因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。」，本件原告林明正亦為連帶債務人之一，應連帶負全部債務，原告既主張租金抵銷而債務消滅，則依上開法條規定，他債務人即被告林賴爽等9人亦同免其責任，原告不得再向被告林賴爽等9人請求。
（四）林申亭生前與謝順芳所訂立之系爭房屋租賃契約於103年8月31日租期屆滿，謝順芳已騰空遷出，將系爭房屋點交予全體共有人，系爭房屋目前為空屋狀態。林申亭生前將系爭土地所有權應有部分近1/2過戶予原告林明正，但保留系爭房屋之所有權，係希望以系爭房屋之租金收入，作為原告林明正及被告林賴爽之生活費用（因其二人均無謀生能力），兄弟姐妹堅持保留系爭房屋之原因，係深怕系爭房屋被拆除後，被告林明德及原告林敬旻父子將系爭土地賣掉，林申亭生前的安排及遺願即會落空等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告林明德未於言詞辯論期日到場，亦未提出書作何聲明及陳述。
四、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語），其結果如下：
（一）兩造不爭執事項：
① 系爭土地原本為林申亭所有，於100年3月22日及102年8月
26日以買賣為登記原因移轉所有權登記予原告林敬旻、林明正，原告林敬旻登記之權利範圍為33127/66227，原告林明正登記之權利範圍為33100/66227。
② 系爭房屋原本為林申亭所有，林申亭於102年9月12日死亡
（林綉卿接續於102年10月7日死亡），由原告林明正與被告林賴爽等9人共同繼承，並於105年5月9日辦理繼承登記為公同共有。
③ 系爭房屋於林申亭生前與謝順芳訂立租賃契約（租賃期間自100年9月1日起至103年8月31日止）。
④ 系爭房屋目前無人使用。
（二）兩造爭執事項：
① 系爭房屋占有使用系爭土地之正當權源為何？
② 系爭房屋與系爭土地是否成立民法第425條之1第1項法定
租賃關係？
③ 原告是否得依民法第425條之1第2項規定請求法院酌定租
金？
④ 原告得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日回溯5年的租
金為多少？
五、本院判斷：
（一）兩造間就系爭土地成立何種法律關係─
（１）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470條第1項定有明文。次按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議壹參照）。
再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。
（２）經查，系爭土地原本為林申亭所有，分別於100年3月22日、102年8月26日以買賣為登記原因移轉所有權登記予原告林敬旻、林明正，登記之權利範圍分別為33127/66227、33100/66227（見不爭執事項①），惟林申亭仍保留系爭房屋之所有權，而與謝順芳訂立房屋租賃契約，租賃期間自100年9月1日起至103年8月31日止（見不爭執事項③），揆諸經驗法則，林申亭自無可能將系爭土地全部贈與原告二人後，再與原告二人成立租賃契約而向原告二人給付使用系爭土地租金之理；況原告二人亦未提出林申亭曾因系爭房屋使用系爭土地而給付對價予原告二人，或因林申亭未給付使用系爭土地之對價而請求林申亭拆屋還地之證據，堪認林申亭將系爭土地贈與原告二人後，原告二人確有默許林申亭所有系爭房屋繼續無償使用系爭土地之意，亦即林申亭就其所有系爭房屋與原告二人所有系爭土地間存在不定期之無償使用借貸法律關係。
（３）再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項定有明文。查林申亭既經原告二人同意而無償使用系爭土地，且該使用借貸契約並未約定期限，而屬不定期使用借貸契約，已如前述。則林申亭於102年9月12日死亡後，該不定期無償使用借貸契約，依民法第1148條第1項規定應由林申亭之繼承人繼受，自應認上開不定期無償使用借貸之法律關係於林申亭死亡後，仍繼續存在於原告林明正及被告林賴爽等9人之間，因此系爭房屋本於使用借貸關係而繼續占有使用系爭土地，堪以認定。
（二）本件應無民法第425條之1規定之適用─
（１）揆諸民法第425條之1之規範意旨，乃在處理土地及土地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而受影響，俾以保護既有之使用權利。經查，系爭土地原為林申亭所有，於100年3月22日、102年8月26日以買賣為登記原因移轉所有權登記予原告林敬旻、林明正，登記之權利範圍分別為33127/66227、33100 /66227（見不爭執事項①），系爭房屋原本亦為林申亭所有，林申亭於102年9月12日死亡（林綉卿接續於102年10月7日死亡），由原告林明正與被告林賴爽等9人共同繼承，並於105年5月9日辦理繼承登記為公同共有（見不爭執事項②），由上觀之，就原告林明正而言，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，即無「土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，因此原告主張其所有系爭土地與系爭房屋有民法第425條之1第1項所定情形，推定兩造在系爭房屋得使用期限內有租賃關係等語，請求被告林賴爽等9人給付租金，即非有據。
（２）又類推適用屬於法律漏洞的填補方法之一，係基於平等原則，將法律於某種事件類型所明定之法律效果，轉移適用於法律未設規定之另種事件類型，以符合「相類似之事件，應為相同處理」之要求。故為類推適用時，首須探究該事件類型是否為立法疏忽、未預見或情況變更，致有法律漏洞存在；次須研求法律規範意旨，尋繹彼此相類似之處，以建立可供比附援引之共通原則；嗣再將法律效果，轉移適用於類似事件。若法律規定並無漏洞，或兩事件類型缺乏類似性質，自無運用類推適用之餘地。
（３）按父母於生前為避免死後遺留之財產遭課徵遺產稅之賦稅，或依其意思分配其財產，又或為避免因其死後，於繼承人或家屬間產生繼承之紛爭等問題，而預先規畫財產歸屬，以登記所有權人方式將特定財產預先分配予特定子女之情形，亦為我國社會所常見。經查，被繼承人林申亭生前僅將系爭土地過戶登記予原告二人，就系爭房屋則保留所有權，作為遺產供其全體繼承人共同繼承，此應為林申亭生前之有意安排，自無法律漏洞之情形存在，且非民法第425條之1所欲處理之事件類型，即不適合以租賃之法律關係作為系爭房屋占有使用系爭土地之權源。原告主張本件應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋與系爭土地間成立租賃關係，並請求法院酌定租金及被告林賴爽等9人給付租金云云，均屬無據。
六、綜上所述，原告主張適用民法第425條之1規定請求本院酌定租金及依租賃關係請求被告林賴爽等9人給付如附表二所示之租金數額，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
書記官 蘇文熙【附表一】原告起訴狀請求酌定租金數額：
┌────────────────────────────────────┐│「茶小鋪冷飲店」使用面積200坪每坪租金500元12月5年＝600萬元 │├───┬────┬───────┬───────────────────┤│姓名 │分攤比率│被告應支付租金│被告應支付各別租金明細 ││ │ ├───────┼─────────┬─────────┤│ │ │ 6,000,000元 │林敬旻33127/66227 │林明正33100/66227 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林明正│ 1/7 │ 857,150元 │ 抵銷 │ 抵銷 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林賴爽│ 1/7 │ 857,142元 │ 428,571元 │ 428,571元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林明照│ 1/7 │ 857,142元 │ 428,571元 │ 428,571元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林明德│ 1/7 │ 857,142元 │ 428,571元 │ 428,571元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林綉連│ 1/7 │ 857,142元 │ 428,571元 │ 428,571元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│林綉玉│ 1/7 │ 857,142元 │ 428,571元 │ 428,571元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│黃添來│ 1/28 │ 214,285元 │ 107,143元 │ 107,142元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│黃麗華│ 1/28 │ 214,285元 │ 107,143元 │ 107,142元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│黃鈺倫│ 1/28 │ 214,285元 │ 107,143元 │ 107,142元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│黃佳慧│ 1/28 │ 214,285元 │ 107,143元 │ 107,142元 │├───┼────┼───────┼─────────┼─────────┤│合計 │ │ 6,000,000元 │ 2,571,427元 │ 2,571,423元 │└───┴────┴───────┴─────────┴─────────┘【附表二】原告變更訴之聲明：
┌────────────────────────────────────┐│各被告應給付金額： ││（一）被告林賴爽各應給付原告林敬旻428,746元、給付原告林明正428,396元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（二）被告林綉玉各應給付原告林敬旻428,746元、給付原告林明正428,396元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（三）被告林明照各應給付原告林敬旻428,746元、給付原告林明正428,396元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（四）被告林綉連各應給付原告林敬旻428,746元、給付原告林明正428,396元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（五）被告林明德各應給付原告林敬旻428,746元、給付原告林明正428,396元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（六）被告黃添來各應給付原告林敬旻107,186元、給付原告林明正107,099元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（七）被告黃麗華各應給付原告林敬旻107,186元、給付原告林明正107,099元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（八）被告黃鈺倫各應給付原告林敬旻107,186元、給付原告林明正107,099元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ││（九）被告黃佳慧各應給付原告林敬旻107,186元、給付原告林明正107,099元，及││ 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 │└────────────────────────────────────┘