臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第3504號原 告 李冠頡
林秀禎共 同訴訟代理人 鄧雲奎 律師被 告 天下一家易墅社區管理委員會法定代理人 陳怡臻訴訟代理人 劉鴻基 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第管255條第1項第1款、第2項、第256條定有明文。本件原告原起訴聲明第1項為：被告應將其侵占原告等2人共有之座落於台中市○○區○○○段000地號土地上如起訴狀「附圖」所示B部分面積約107平方公尺（以實測為準）上之花台、路燈、樹朩等地上物予以拆除，並將土地返還予原告等2人。經本院囑託地政機關測量後，於民國110年4月14日具狀更正聲明第1項為：被告應將其侵占原告等2人共有之座落於台中市○○區○○○段000 地號土地上如「附圖」所示A部分面積：14.87平方公尺之階梯，及B部分面積8.59平方公尺之花台、C部分面積19.10平方公尺之花台、D部分面積28.47平方公尺之花台、E部分面積17.89平方公尺之階梯、F部分面積0.35平方公尺之花台、G部分面積8.80平方公尺之花台、H部分面積0.03平方公尺之花台、I部分面積12.95平方公尺之花台予以拆除，並將土地返還予原告等2人；嗣再於110年11月10日本院言詞辯論期日變更其聲明為：被告應將其侵占原告等2人共有之座落於台中市○○區○○○段000地號土地上如「附圖」所示A部分面積：14.87平方公尺之階梯，及B部分面積8.59平方公尺之花台、C部分面積19.10平方公尺之花台、D部分面積28.47平方公尺之花台、E部分面積17.89平方公尺之階梯、F部分面積0.35平方公尺之花台、G部分面積8.80平方公尺之花台、H部分面積0.03平方公尺之花台、I部分面積12.95平方公尺之花台、J部分面積12.10平方公尺之平台予以拆除，並將土地返還予原告等2人（見本院卷㈠第355-356頁、卷㈢第74頁）。就其追加請求被告拆除「附圖」所示J部分面積12.10平方公尺之平台及返還該部分土地，被告無異議並為本案之言詞辯論，視為同意追加，其餘部分係就請求拆除之範圍，於測量後為補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更，均核與上開規定相符，應予准許。
二、法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第173條、第175條分別定有明文。被告之法定代理人原為王語淳，於本院審理中變更為陳怡臻，經被告具狀聲明承受訴訟，並經本院依法將繕本送達原告，有民事聲明承受訴訟狀、臺中市外埔區公所函、送達證書在卷（本院卷㈠第451-455頁），亦核與前開規定相符，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積：369.73平方公尺
，下稱系爭土地）係原告李冠頡、林秀禎等2人所共有，權利範圍各1/2。詎近日査知被告所管理之天下一家易墅社區（下稱系爭社區）地上物侵占原告共有之系爭土地如附圖所示A至J之花台、平台、階梯（下合稱系爭地上物）。爰依民法第767條第1項前段土地所有權人排除侵害物上請求權之法律關係，訴請被告拆除系爭地上物，並返還土地予原告。
㈡依公寓大廈管理條例第3條第9款、第11條第1項、第25條第1
項、第36條第1、2項第38條第1項、2項及第39條等規定意旨，管理委員會之「管理委員」，既係由全體區分所有權人之住戶中選任出來所組織而成，故被告對系爭社區之公同共有之系爭地上物，當然獲得全體區分所有權人之委（任）託處分及管理之授權，足見被告對系爭地上物，有「事實上處分權」之拆除之「權能」及「權源」，毫無疑義。
㈢原告否認於受讓系爭土地時，即「知悉」係作道路使用之情
事，就此事實被告應負舉證責任，原告並無繼受前手繼續忍受系爭土地供道路使用之義務，原告請求被告除除系爭地上物返還土地，亦無權利濫用或違反誠信原則情事。㈣聲明如程序事項變更後之聲明，並陳明願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告抗辯：㈠系爭社區係訴外人捷安建設股份有限公司（代表人：李志成
，下稱捷安建設公司）於84年興建（建照執照：（82）台中縣工建字第2212號、2705號），並於87年1月完工交屋，由全體區分所有權人繳交管理基金，成立被告管理委員會，捷安建設公司並移交公共設施予被告管理維護。系爭土地自87年起即供系爭社區道路通行使用，且位於社區圍牆內，設有鐵捲門管制人車進出，自捷安建設公司移交被告管維護迄今均無變更。
㈡原告係於97年6月2日取得系爭土地及水美北段851地號土地、
水美北段446建號建物，上開水美北段851地號及446建號建物（下合稱446建物）為捷安建設公司興建供社區使用之「天下一家鄉村俱樂部」，供作系爭社區交誼廳、會客室、餐廳、游泳池、健身房、籃球場等之用。捷安建設公司於87年1月移交通行道路予被告管理維護後，並按月繳交管理費，足證系爭土地及446建物，均為系爭社區之公共設施及附屬設備，被告並非無權占用。
㈢原告係自捷安建設公司代表人李志成受讓系爭土地，受讓時
已知悉系爭土地位於系爭社區內，供社區道路使用，設有鐵捲門管制人車進出，原告受讓後向被告領取搖控器使用，並於105年7月12日負擔鐵捲門換新修繕費新臺幣28,700元，距原告取得系爭土地已逾8年；原告居住於446建物，每日進出需經系爭土地之水泥道路及鐵捲門；且系爭土地曾於107年11月2日重測，重測結果地政機關會公告及通知土地所有權人，原告就重測結果並無異議，益證原告默示系爭土地繼續供道路使用，並已引起被告之正當信任原告已不欲行使其權利。依「繼受取得」及「後手權利不得大於前手」之法理，亦有繼續忍受道路使用之義務，原告請求拆除系爭地上物，顯以損害他人為目的，而有權利濫用之嫌，亦有違誠信原則。㈣系爭地上物為捷安建設公司所興建，未辦理所有權登記， 且
屬系爭社區之之共同部分，被告依公寓大廈管理條例規定，僅有清潔、維護、修繕及一般改良權利，並無事實上之處分權，無拆除之權能。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決
願供擔保免為假執行。
三、本件經整理兩造不爭執及爭執事項之結果如下（見本院卷㈢第75頁，並依訴訟資料調整部分文字）：㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭土地及水美北段851地號土地及水美北段446建號房屋，係原告李冠頡、林秀禎所有，權利範圍各2分之1。
⒉系爭土地分割自423地號，重測前為內水尾段423-4地號，原
所有權人建來成建設公司於82年5月20日以買賣原因移轉於捷安建設公司，嗣捷安建設公司於87年8月17日以買賣原因移轉於訴外人郭啟心，又郭啟心於96年12月7日以買賣原因移轉於訴外人即捷安建設公司代表人李志成，李志成再於97年6月2日以買賣原因移轉於原告。
⒊水美北段第851地號土地，分割自396-2地號，重測前為內水
尾段396-11地號；水美北段446建號，重測前為內水尾段1017建號。
⒋系爭社區住宅，係捷安建設公司投資興建；建來成建設公司
綜合規劃，建照執照字號為(82)工建建字第2212號、第2705號，建築完成日期為86年11月14日。又「天下一家鄉村俱樂部」即水美北段446建物，建照執照字號為(87)工建建字第2697號，建築完成日期為89年3月14日。
⒌系爭土地上西側如複丈成果圖A至J所示之階梯、花台、平台
及東側圍牆、花台、路燈、樹木，北側守衛室、鐵捲門，及地上鋪設之水泥，均係捷安建設公司施做，並於被告天下一家易墅社區管理委員會於88年7月7日成立後，移交被告管理、維護迄今。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告就複丈成果圖A至J所示之階梯、花台、平台等地上物，
是否有事實上處分權即拆除之權能？⒉原告請求拆屋還地是否違反誠信原則及屬權利濫用？
四、法院之判斷：㈠原告主張系爭土地為原告共有，被告所管理之系爭地上物占
用系爭土地如附圖（即臺中市大甲地政事務所110年3月16日土地複丈成果圖）所示編號A-J之階梯、花台、平台，面積合計123.15平方公尺等事實，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記第一類謄本為證（本院卷㈠第17-21頁），並經本院囑託臺中市大甲地政事務所派員會同履勘現場並鑑測屬實，有勘驗筆錄、勘驗照片、土地複丈成果圖等件在卷可稽（本院卷㈠第289-309頁、第319頁），堪信為真實。
㈡查系爭土地分割自423地號，重測前為內水尾段423-4地號，
原所有權人建來成建設公司於82年5月20日以買賣原因移轉於捷安建設公司，嗣捷安建設公司於87年8月17日以買賣原因移轉於訴外人郭啟心，又郭啟心於96年12月7日以買賣原因移轉於訴外人即捷安建設公司代表人李志成，李志成再於97年6月2日以買賣原因移轉於原告等情，有被告提出之423地號、423-4地號土地之地籍異動索引、土地登記第一類謄本為證（本院卷㈠109-111頁、第117-153頁）；又系爭社區住宅，係捷安建設公司投資興建、建來成建設公司綜合規劃，建照執照字號為(82)工建建字第2212號、第2705號，建築完成日期為86年11月14日乙節，業據本院向臺中市政府都市發展局調取系爭社區之建造及使用執照全卷查核無誤，且為兩造所不爭執（不爭執事項⒉⒋）。則系爭社區住宅興建時，系爭土地之地號為重測前之423-4地號，當時之土地所有權人為捷安建設公司，亦為系爭社區住宅之起造人，而捷安建設公司於85年12月1日出具土地使用權同意書，記載同意提供重測前423-4地號土地予捷安建設公司興建之建築物作為道路使用，有使用執照申請書、地籍圖及土地使用權同意書附於前述使用執照卷內可憑，並為兩造所不爭執（本院卷㈢第74頁）。準此，原告之前手即捷安建設公司當時係以其所有之系爭土地同意提供予該公司興建之系爭社區住宅作為道路使用，且系爭土地除附圖所示編號A-J外其餘部分之現況確係供系爭社區道路使用，由被告管理維護並設有鐵捲門管制人車進出，除據被告陳明在卷外（本院卷㈢第20頁），並有前述本院履勘現場照片及空拍圖可證（本院卷㈠第311頁），復為原告所不爭執（本院卷㈠第346頁、卷㈢第70頁），此部分事實自堪認定。
㈢關於系爭地上物之性質，原告主張為具獨立經濟價值之定著
物；被告主張屬系爭社區單獨所有建物共同之附屬建物，性質上類似於公共設施（本院卷㈢第76頁）。本院審酌系爭土地係原告之前手捷安建設公司同意提供予系爭社區作為道路使用，其使用現況除附圖所示編號A-J外之其餘部分確係供系爭社區道路使用，如前所述，而系爭土地上鋪設之水泥路面及系爭地上物均係由捷安建設公司施作，於被告成立後移交予被告管理維護（不爭執事項⒌），且系爭地上物係沿系爭土地上之水泥路面外緣接續施作之階梯、花台及平台，應認為屬供通行道路整體美、綠化及景觀設施之一部分，即系爭地上物與系爭土地上之水泥路面結合後均屬系爭土地上供通行道路所使用之範圍，該道路非系爭土地之構成分，為繼續附著於系爭土地並具有獨立經濟價值（即可供人車通行使用）之定著物，核屬未經保存登記之不動產。又系爭地上物與水泥路面結合之通行道路，自興建以來迄今均係供系爭社區之全體住戶通行使用，且與捷安建設公司所興建之系爭社區其他公共設施一併施作完成，並於被告成立後均由捷安建設公司移交予被告管理維護迄今，應認為捷安建設公司亦已一併將系爭地上物之事實上處分權讓與系爭社區之全體住戶，與其他公共設施之性質無異。
㈣按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以
占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又出具土地使用權同意書，固僅於當事人間有其效力，土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年度台上字第1424號裁判意旨參照）。
經查：
⒈本件捷安建設公司於興建系爭社區時，以其所有之系爭土地
出具土地使用權同意書，提供予系爭社區之道路通行使用，並制作廣告文宣（本院卷㈠第55-57頁）向購買系爭社區之住戶宣傳上述事項，以此表示其興建之系爭社區公共設施完善、社區內通行路線規劃暢通，並有嚴密之管理維護，以期達到順利銷售系爭社區建物獲利之目的，則捷安建設公司同意提供系爭土地供系爭社區之道路通行，尚非單純無償借用之法律關係，而係具有提昇系爭社區整體使用價值之目的，並與社區住戶購買社區建物隱含有相當之使用對價關係，系爭社區住戶基於此使用關係自得對捷安建設公司主張為有權占有。
⒉系爭土地嗣經捷安建設公司於87年間移轉於訴外人郭啟心、
郭啟心於96年間移轉於捷安建設公司代表人李志成，李志成再於97年間移轉於原告，斯時系爭社區早已興建完成逾10年，而自原告取得系爭土地至其於109年間提起本件訴訟時止，復已再經過12年，系爭土地於如此長期之時間，均作為系爭社區之道路使用，並設有鐵捲門管制人車進出，為一望即知之事實，原告並有向被告領有搖控器使用，實難諉為不知系爭土地之使用情形。況爭土地於107年間實施地籍圖重測，有系爭土地地籍異動索引可稽（本院卷㈠第109頁），而重新實施地籍測量時，土地所有權人應依土地法第46條之2規定，於地政機關通知之期限內，自行設立界標，並到場指界；地籍圖重測時，應依地籍測量實施規則第185條規定辦理地籍調查程序，第82、83條規定地籍調查應通知土地所有權人會同辦理、土地所有權人應於地籍調查時到場指界、地籍調查表由指界人簽名或蓋章；另依土地法第46條之3及地籍測量實施規則第198條、第199條規定，重新實施地籍測量之結果，應予公告，期間為30日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。則系爭土地於107年間實施重測時，依上述規定，應由土地所有權人設立界標並到場指界，且重測結果亦經公告，原告對重測結果並無異議而經地政機關為重測登記，益證原告確屬明知系爭土地之使用現況。
⒊原告自受讓取得爭土地後，迄今已10數年，此前均未就系爭
土地之使用對被告表示異議，且原告本身亦有通行系爭土地上之道路進出社區，為原告所自認（本院卷㈢第70頁），本院衡酌基於維持法律秩序之安定性與系爭社區全體住戶通行之公共利益，暨避免系爭土地之所有權人以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權之行為，達到後手不受前手同意土地使用拘束之不當結果，認為原告仍應受其前手即捷安建設公司同意系爭社區住戶使用系爭土地之拘束，系爭社區之全體住戶得對原告主張為有權使用系爭土地。原告否認知悉系爭土地作為道路使用，並訴請拆除系爭地上物及返還土地，有違民法第148條之規定，不應准許。
㈤被告另抗辯其就系爭地上物無事實上之處分權，無拆除之權
能乙節，本院既認為系爭社區之全體住戶得對原告主張有權占用暨原告不得請求拆除系爭地上物及返還土地，而被告係受全體住戶之選任而成立之管理組織，無論被告就系爭地上物有無拆除之權能，原告自亦不得請求被告拆除系爭地上物及返還土地，無庸就此爭點再為論斷，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭地上物並返還土地，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 楊玉華