臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3593號原 告 陳美蓮被 告 卓家申訴訟代理人 甘大空律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條定有明文。經查，原告起訴時原依兩造間租賃契約法律關係及民法第767條第1項前段、中段規定，聲明請求：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）50,000元，及自民國110年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應將坐落臺中市○○區○○段000○000○0○000○0地號土地（下稱系爭土地）上之地上物（面積以實測為準）及6個瓦斯桶拆除，並將系爭土地全部返還予原告」（見本院卷第135至136頁）；嗣於訴狀送達後，追加不當得利法律關係為請求權基礎，並變更其聲明為：「㈠被告應給付原告99,000元，及自110年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應將系爭土地上如附圖編號A1、B1、C1部分所示之建物（下稱系爭地上物）拆除，並將系爭土地全部返還予原告。㈢被告應自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告80,000元之損害金」（見本院卷第214頁）。核原告增加聲明第1項請求被告給付之金額部分，屬擴張應受判決事項之聲明；追加請求權基礎及聲明第3項部分，係基於被告占有系爭土地所生請求，其基礎事實與原起訴部分請求之基礎事實應屬同一，均與法無違，應予准許。至原告更正聲明第2項請求被告拆除地上物之面積部分，則屬不變更訴訟標的而更正、補充事實上陳述，揆諸前開說明，非屬訴之變更或追加，合先敘明。
二、原告主張：㈠系爭土地所有人原為訴外人何鎮宏、何維宏。何鎮宏、何維
宏於109年1月6日與被告簽立「土地租賃契約（下稱系爭租約）」，約定由被告向何鎮宏、何維宏承租系爭土地，租賃期間自109年2月15日起至114年2月14日止，每月租金為10,000元。嗣原告向何鎮宏、何維宏買受系爭土地，並於109年5月6日登記為系爭土地所有人，而承受系爭租約之出租人地位，兩造並於109年5月15日、7月間某日分別成立系爭租約之附約（下稱系爭租約甲、乙附約），依系爭租約乙附約第
7、8條約定，系爭土地每月租金應調整為17,000元，原告並有視情形調整租金之權利。嗣原告於109年10月起，已依系爭租約乙附約第8條約定，告知被告系爭土地每月租金調整為50,000元，惟109年10至12月間之租金，被告僅給付51,000元，尚有99,000元未給付。爰依系爭租約乙附約第8條約定，請求被告給付租金。
㈡被告於系爭租約有效期間，未經原告同意在系爭土地建造違
章建築及放置危險爆炸物，並將系爭土地轉租、轉借予其他攤販使用，復積欠原告租金99,000元，已分別該當土地法第103條第2、3、5款出租人收回土地之事由，原告乃於109年12月31日向被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已終止，被告占有系爭土地，即屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除地上物、返還系爭土地，並按月給付原告相當於租金利益之不當得利。
㈢並聲明：
1.被告應給付原告99,000元，及自110年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.被告應將系爭地上物拆除，並將系爭土地全部返還予原告。
3.被告應自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告80,000元之損害金。
三、被告則以：系爭租約乙附約第8條固約定原告得視狀況調整租金，然上開約定之真意係指原告得與被告協商調整系爭土地租金之事宜，如協商不成，原告並得向法院起訴請求調整租金。惟原告自109年10月起，未經被告同意，片面表示調整系爭土地每月租金為50,000元，並不符合系爭租約乙附約第8條約定之真意，故原告依系爭租約乙附約第8條約定，請求被告給付99,000元，應無理由。又被告承租系爭土地期間，並未將系爭土地轉租、轉借予他人使用，亦無遲延給付租金之情事，且系爭地上物並非違章建築，復經消防安全檢查通過，並無妨害安全之疑慮，則原告依土地法第103條第2、
3、5款規定終止系爭租約，自不合法。原告終止契約既不合法，則被告基於系爭租約占有系爭土地，即非無權占有，且有法律上之原因，原告請求被告拆除系爭地上物、返還系爭土地，及請求被告按月給付相當於租金利益之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷第218頁）：
1.何鎮宏、何維宏前為系爭土地所有人。何鎮宏、何維宏於109年1月6日與被告簽立系爭租約，租賃標的為系爭土地，租賃期間自109年2月15日起至114年2月14日止，共5年。
2.原告於109年5月6日登記為系爭土地所有人，並承受系爭租約之出租人地位。
3.兩造於109年5月15日、7月間某日分別成立系爭租約甲、乙附約，並由訴外人周秋惠擔任保證人。
4.被告有交付109年10月至12月之租金51,000元予原告。㈡兩造爭執事項（見本院卷第218至219頁）：
1.原告主張依系爭租約乙附約第8條約定，原告有權調整系爭土地每月租金為50,000元，並請求被告給付109年10至12月間未繳納之租金99,000元，及自110年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，是否有據？
2.原告主張被告違反土地法第103條第2、3、5款規定，經原告於109年12月31日向被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已終止，則被告占有系爭土地，即屬無權占有，原告得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告，有無理由？
3.原告主張被告於系爭租約後仍占有系爭土地，無法律上原因受有利益，原告得依民法第179條規定，請求被告自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告80,000元之損害金，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告依系爭租約乙附約第8條約定，請求被告給付租金99,000元本息，應無理由：
1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，並應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，且應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院99年度台上字第2004號判決意旨參照）。
2.系爭租約乙附約第7條約定：「租金每個月柒仟元，並同土地之租金壹萬元共壹萬柒仟元在每月10日前繳納，如逾期繳納視為當月14日終止租賃契約」；第8條約定：「新出租人陳美蓮有權視狀況調整租金」。依前開約定，可知系爭土地原定租金為每月10,000元，嗣於109年7月間，經兩造合意提升為每月17,000元。而系爭租約乙附約第8條固約定原告得視情形調整租金，然依該約定原告是否有單方面調整租金之權利，尚有未明。衡諸租金數額為租賃契約成立之必要之點，應由租賃契約當事人達成意思表示之合致，約定之內容始克確立，如當事人之一方得憑一己之意隨時變更租賃契約之內容，不僅可能使他方突受無法預見之不利益，而有害於交易公平，亦恐使租賃契約之效力陷於不確定之狀態，而損及法律關係之安定，難認符合當事人成立租賃契約之目的。基此，細繹前開約定之真意，應係約定原告嗣後如認有調整租金之必要，得請求被告進行協商，如協商不成立，原告並得循法律途徑尋求救濟，而非如原告所主張，得由其隨時依一己之意調升租金。
3.基此，原告雖主張系爭土地每月租金17,000元過低，應有調升之必要等語，然原告既未舉證兩造已有將系爭土地每月租金調升為50,000元之合意，則原告主張其已依系爭租約乙附約第8條約定調整系爭土地每月租金為50,000元，應屬無據。又被告已按系爭租約乙附約第7條約定給付原告109年10至12月之租金51,000元（計算式：17,000元／月×3月＝51,000元），既為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第4項），即堪認被告就系爭土地109年10至12月之租金，均已給付完畢，並無積欠之情事，是原告請求被告再給付109年10至12月租金99,000元，即屬無憑。㈡原告依土地法第103條第2、3、5款規定終止系爭租約，為無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按承租人以基地供違反法令之使用時，出租人得收回租用建築房屋之基地，土地法第103條第2款固有明文。惟該款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言（最高法院92年度台上字第1372號判決意旨參照）。而租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用（如開設賭場、娼寮等），自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年度台上字第95號判決意旨參照）。原告固提出臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書、現場照片（見本院卷第41、130至131、167頁），主張系爭地上物為違章建築，且欠缺消防安全設備，顯見被告有以系爭土地供違反法令之使用而危害公共安全等語。惟依前開說明，被告租用系爭土地起造系爭地上物，雖未依建築法規定取得建造執照，然其情形仍與土地法第103條第2款所規定「以基地或基地上房屋供違反法令之使用」之要件有別，自難遽為有利原告之認定。又觀諸原告提出之現場照片，固可知被告有於系爭地上物外置放瓦斯桶，惟被告已於瓦斯桶置放處加裝鐵皮保護並設置外鎖防止他人開啟，尚難認有何危害公共安全之虞。此外，原告既未提出其他證據證明被告建造系爭地上物及置放瓦斯桶之行為有何供違法使用致危害公共安全或違反公序良俗之情事，則原告依土地法第103條第2款規定終止系爭租約，自不合法。
2.按承租人轉租基地於他人時，出租人得收回租用建築房屋之基地，土地法第103條第3款定有明文。原告固主張被告有將系爭土地轉租、轉借他人使用之情事等語，然為被告所否認。經查，觀諸原告提出之LINE通訊軟體對話紀錄（見本院卷第165頁），固可知原告曾詢問「雅惠（腸鮮）」是否曾交付租金予「阿珠便當老闆娘」，惟「雅惠（腸鮮）」或「阿珠便當老闆娘」與被告間係何關係、原告與「雅惠（腸鮮）」間談論之租金事宜是否與系爭土地有關，均有不明，是僅憑上開對話紀錄，尚難遽認被告有將系爭土地轉租予大腸包小腸攤販之情事。又參諸原告提出之現場照片、錄音光碟（見本院卷第164至166頁），固可知被告曾與系爭地上物門口前攤販對話、第三人曾提數袋西瓜走進系爭地上物，且系爭土地上有他人之電線、水管經過，然上開證據至多僅得證明其他攤販曾於系爭土地上營業，尚不足以證明被告有同意他人使用系爭土地，即難認被告有將系爭土地出租或出借予他人使用。基此，原告既未舉證證明被告確有轉租、轉借系爭土地予他人使用之情形，則原告依土地法第103條第3款規定終止系爭租約，即無理由。
3.按承租人違反租賃契約時，出租人得收回租用建築房屋之基地，土地法第103條第5款定有明文。經查，原告調整系爭土地之租金並無理由，且依其所提證據，尚不足以認定被告有遲延繳付租金及轉租、轉借系爭土地予他人使用，業如前述，是本件尚難認被告有違反系爭租約約定之情事，則原告依土地法第103條第5款規定終止系爭租約，亦屬無據。㈢從而，原告依土地法第103條第2、3、5款規定終止系爭租約
，為無理由，則被告基於系爭租約占有使用系爭土地，應非無權占有，且有法律上之原因，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地全部返還予原告；及依民法第179條規定，請求被告自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金利益之不當得利80,000元，自屬無憑。
六、綜上所述，原告依系爭租約乙附約第8條約定，請求被告給付租金99,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；及依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物後，將系爭土地全部返還予原告，並自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利80,000元，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 江奇峰法 官 鄭百易上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官 唐振鐙