臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3701號原 告 謝塗明被 告 楊涵羚上列當事人間履行協議事件，本院於民國110年2月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第２項定有明文。
本件原告原聲明：被告應履行原價買回臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，見本院卷第115頁），嗣具狀聲明為：被告應在原告給付買賣價金同時（實際數額以被告先前買受價格為準），將系爭土地所有權移轉登記予原告。經被告為本案之言詞辯論而無異議（見本院卷第127、140頁），且其基礎事實均為下列系爭協議書之爭議，是原告上開訴之變更與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告與訴外人吳枝深與被告間，因土地通行需求，遂磋商互易土地事宜，於民國102年5月21日簽訂原證１之協議書（下稱系爭協議書），約定以被告所有重測前臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號（即系爭土地），如原證２九江測量有限公司地籍套繪成果圖（下稱九江公司套繪圖）紅色格狀所示面積296.27平方公尺土地，與原告所有臺中市○○區○○段 ○○○○號（重測前為臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號，下稱原告土地或以地號稱之）如九江公司套繪紅色格狀所示面積296.27平方公尺土地，辦理分割後兩者交換，並互相履行辦理所有權移轉登記。被告欲透過取得原告土地分割出之部分土地，以擴大毗鄰重測前同段394、393-5地號土地整體面積及通行範圍，並將地目變更為工業用地。如上開土地交換事宜未能成功，則被告同意將系爭土地以被告向原地主購買之原價讓售予原告。惟雙方各自處理土地分割過程，因系爭土地及原告土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，而兩筆土地面積均未能滿足農業發展條例規定之分割要件，無法分割，無從辦理所有權移轉登記，依系爭協議書第４條約定，既然無法履行約定交換土地，被告即應將系爭土地以被告向原地主購買之原價讓售予原告，被告遲不將系爭土地讓售原告，為此依系爭協議書第3、4條約定，請求被告讓售系爭土地。
二、聲明：被告應在原告給付買賣價金同時（實際數額以被告先前買受價格為準），將系爭土地所有權移轉登記予原告。
貳、被告抗辯：
一、緣原告持續將原告土地出租予吳枝深（109年2月12日歿）從事經營源合興鑄造股份有限公司之鑄造工廠使用（下稱源合興公司、工廠），與吳枝深及被告於101年2月20日立有互換使用土地之切結書。且原告同意吳枝深基於申請源合興工廠擴大毗鄰原告之農地變更工業地目用途，另於102年5月21日與原告訂立系爭協議書，將原告土地部分所有權分割交換被告系爭土地之部分所有權。嗣兩造於 102年11月12日就九江公司套繪圖，再訂立土地交換協議書，載明確認系爭協議書之土地分割交換範圍，及因法令規定都市計畫外尚無法分割，同意由吳枝深與被告循法律適法途徑辦理毗鄰土地變更為工業用地後，再行分割交換土地辦理移轉過戶登記，由吳枝深與被告負貴土地交換事宜，應辦理毗鄰變更工業用地後，可供分割土地辦理互換過戶期限在 106年11月30日以前履行。兩造對同區段土地循法律適法途徑辦理毗鄰土地變更為工業用地後，再行分割交換土地辦理移轉過戶登記，從無爭議，被告依法申請辦理毗鄰變更工業用地，未獲政府相關權責機關核准，原告起訴請求被告履行協議事項，顯有違誤及不當得利。且系爭協議書之農地為申請毗鄰農地案前之部分農地，非互易全部面積之土地，以外土地自非系爭協議書之約定互易範圍。又源合興公司向政府機關申請工業地毗鄰農地案，迄今無分割互易土地之可能，已給付不能，兩造亦未訂立依系爭協議書所載互易換價基準，原告尚無所失利益或損害，原告強行主張買回未經被告出售之農地，非兩造契約信賴利益保障範圍，原告無法律原因可強買被告系爭土地。況原告所指「買回方式」欠明確法律關係，未達成合意不具備契約成立要件。
二、答辯聲明：原告之訴駁回。
叁、爭點整理結果（見本院卷第140至141頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（即系爭土地）係被告於
101年6月18日因買賣移轉登記為所有權人（買賣發生原因日期為101年6月17日），系爭土地重測前○○○區○○○段後壁厝小段392之2地號（見本院卷第31頁土地登記第一類謄本）。
㈡原告與被告及被告公公吳枝深曾於102年5月21日簽訂本院卷
第19頁之系爭協議書，另原告與被告及吳枝深曾於101年2月20日簽立本院卷第59至60頁之切結書，又於 102年12月12日簽立本院卷第63至64頁之土地交換協議書，張建智為見證人。
㈢本院卷第33頁即同卷第61頁之套繪成果圖（即九江公司套繪
圖），其上所載臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號（重測後為臺中市○○區○○段 ○○○○號），為原告所有，北邊約 720坪出租予吳枝深（已死亡）供源合興公司及工廠使用（見本院卷第29頁土地登記第一類謄本、第57至58頁房屋租賃契約書）。
㈣系爭協議書兩造同意交換之土地為本院卷第33頁九江公司套
繪圖上所載系爭土地（重測前392-2地號）與398-8地號（重測後666地號原告土地）各296.27平方公尺紅色斜線部分（2筆土地原地形參本院卷第75頁地籍圖謄本），須辦理分割，系爭土地與原告土地均為特定農業區農牧用地，無法分割。㈤源合興公司及工廠使用土地範圍包括系爭土地、前項㈢租用
地，及鄰地（重測前）同段393-5、393-2地號等（詳本院卷第125頁鉛筆劃範圍）。
㈥源合興公司及工廠曾申請擴大毗鄰農地變更為工業用地目，惟相關單位認不適合，未予准許（見本院卷第65至74頁）。
二、本件爭點：㈠原告主張系爭土地無法分割，被告無法履行交換土地協議，
依系爭協議書第3、4條約定，被告應於原告給付價金後將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？㈡兩造不再提出其他爭點。
肆、本院判斷：
一、系爭協議書並無原告主張之約定內容：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，固不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，自亦不得反捨契約文字而更為曲解。
㈡被告公公吳枝深因經營源合興公司及工廠，為申請擴大毗鄰
農地變更為工業用地目，由被告與原告就分別所有之系爭土地與原告土地，同意各分割出如九江公司套繪圖所示296.27平方公尺紅色斜線部分後交換土地，乃簽訂切結書、系爭協議書及土地交換協議書，而系爭土地與原告土地均為特定農業區農牧用地，無法分割，源合興公司及工廠申請擴大毗鄰農地變更地目亦未獲准許等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢㈣㈥），堪予信實。惟原告主張系爭土地無法分割，被告無法履行交換土地協議，依系爭協議書第3、4條約定，被告應於原告給付價金後將系爭土地移轉登記予原告，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，系爭協議書第三條約定：「以上所述各以甲（原告）、乙（被告）雙方同意，該案之承諾、切結和協議同意，日後以圖面實地分割，雙方辦理登記，農業證明由乙方負責」等語，僅在約定日後以圖面實地分割土地辦理登記，顯無約定原告可價購系爭土地。而系爭協議書第四條約定：「如乙方不履行切結、協議，甲方當次購得買回原價後壁厝小段392之2地號土地（即系爭土地），甲方所購得有原先地主為證」等語，因系爭土地係被告於101年6月18日以買賣移轉登記取得所有權（見不爭執事項㈠），自始非原告向原地主購得，其所謂「原告當次購得買回原價系爭土地，原告所購得有原先地主為證」，與事實未符，文義矛盾，權利主體客體不明，均無從認定此約定意在使原告買回系爭土地。況系爭土地與原告土地均為特定農業區農牧用地，未符法令本就無法分割（見不爭執事項㈣），此為兩造於簽訂系爭協議書時明知並存在之事實，原告明知其情仍與被告訂約，自無從再以系爭土地無法分割為由，主張被告無法履行交換土地之協議為違約。且被告同意交換之系爭土地僅其中一部分，非全筆土地，原告請求價購系爭土地全部，明顯無據，均證系爭協議書並無原告所主張之約定內容。
㈢又102年5月21日簽訂之系爭協議書源自101年2月20日簽訂之
切結書，切結書明確約定兩造係同意「互換使用土地」，原告同意將原告土地特定部分讓與被告占有使用，被告同意將系爭土地特定部分讓與原告占有使用（見本院卷第59頁），此後簽訂系爭協議書時，尚須繪圖始得確定交換土地之位置及面積，其後 102年12月12日再簽訂土地交換協議書時，固記載兩造同意交換之土地如不爭執事項㈣所載，惟依土地交換協議書第三條約定：「因法令規定都市計劃外尚無法分割，同意由乙方（被告）循法律適法途徑辦理毗鄰土地變更為工業用地後再行分割互換土地辦理移轉過戶登記」；第四條約定：「乙方負責土地交換事宜，應辦理毗鄰變更工業地後可供分割土地辦理互換過戶期限在 106年11月30日以前」等語，足見兩造於系爭協議書簽訂後，仍在磋商分割交換土地之事，並將期限定於 106年11月30日前，其第六條亦僅約定：「本協議書尚未規定詳盡，一切悉依有關民法規定行之」，均無原告主張之被告同意讓售系爭土地等情節。另證人即原告受僱人林惠美雖到庭證稱：伊有參與訂約及協商三次，以第二張（指系爭協議書）為原則，第三張（指土地交換協議書）是讓他延四年；第三次當天代書說以第二張為原則，第三張是延期等語，惟證人張建智則證稱：伊沒聽到林惠美所述情節等語，證人林惠美並證稱：至於他們具體怎麼講伊不清楚等語（見本院卷第142、144頁）。核證人上開所述，無法證實原告主張簽訂土地交換協議書時，被告曾承諾回歸系爭協議書之約定。況所謂以系爭協議書為原則、回歸系爭協議書等詞，語意不詳，難認具有何法律效果。且縱使依系爭協議書，亦無原告主張之價購系爭土地協議，業據本院認定如上。綜上，依系爭協議書第3、4條，兩造間並無原告所主張之上開約定。
二、又買賣契約必須當事人就標的物及其價金互相表示意思一致者，其契約始成立，此觀民法第153條、第345條規定自明。
原告主張被告應於原告給付價金後將系爭土地移轉登記予原告，而原告應給付之買賣價金，依其聲明為「實際數額以被告先前買受價格為準」，然被告買受之原價為何？原告自承被告才知道，伊不曉得原價多少錢等語（見本院卷第 116頁）。足見兩造間就買賣價金未曾合意，買賣契約無從成立，且被告未同意出售系爭土地全部，屬相當明確之事實，則原告以被告違反系爭協議書為由，主張兩造成立買賣契約，被告應於原告給付價金後將系爭土地移轉登記予原告，自無理由。
三、綜上所述，系爭協議書並無原告主張之約定，兩造就系爭土地全部亦無從成立買賣契約，原告依系爭協議書第3、4條，請求被告應在原告給付買賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
民事第五庭 法 官 黃綵君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
書記官 楊玉華