臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第3775號原 告 蕭勝銘訴訟代理人 熊霈淳律師複代理人 熊治璿律師訴訟代理人 黃建澤被 告 張泰閎上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就臺中市○○區○○○道○段000號房屋之租賃關係不存在。
二、被告應將第一項房屋遷讓返還原告。
三、被告應給付原告新臺幣950,000元，及自民國110年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、被告應自民國110年1月16日起至騰空交還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣38,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第二項，於原告以新臺幣236,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣707,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項，於原告以新臺幣317,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣950,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第四項，於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按月以新臺幣13,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣38,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告基於租賃關係，原起訴聲明：⒈被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○道○段000號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。2.被告應自民國107年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告租金新臺幣（下同）38,000元(見豐簡卷第19頁）。嗣追加及變更其聲明為：⒈確認兩造間系爭房屋租賃關係不存在。2.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。⒊被告應給付原告95萬元及自110年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應自110年1月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元(見本院第49、235頁）。核原告所為，係基於同一租賃關係，追加新訴及減縮應受判決事項之聲明，為法所許，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於106年5月9日就系爭房屋訂立租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租被告，租期自106年5月15日至111年5月14日，共5年，每月租金38,000元，並由民間公證人公證；詎被告僅繳納至107年12月14日為止之租金，保證金76,000元亦因抵扣租金而無剩餘，經原告多次以Line通訊軟體催繳，被告均以各種理由推託而未繳付。原告前依租賃契約第7條第4項約定於109年7月13日寄存證信函催告出面解決，並為終止租約之意思表示，被告已於109年7月15日收受（見原證4），惟仍置之不理，爰依民法第767條第1項請求返還房屋及依系爭租約請求租金722,000元（107年12月15日至109年7月14日，共19個月），及依不當得利規定請求給付自109年7月16日至110年1月15日止，共6個月相當於租金之不當得利228,000元，暨自110年1月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付38,000元。
㈡、被告曾於109年5月間假意稱欲向原告購買系爭房屋及坐落之基地，而於同年月25日簽署買賣合約，依約被告需於同年6月1日給付價金2800萬元，然當日被告以各種理由拖延，拒為給付，業經原告於109年7月17日發函解除契約，有存證信函可佐（見本院卷第135-139頁）。
㈢、聲明：1.確認兩造間房屋租賃關係不存在。2.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。⒊被告應給付原告95萬元及自110年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應自110年1月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元。⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯:伊有與原告簽訂租賃契約，亦有欠租金，欠租當然要還，原告同意讓伊延期，對原告之聲明伊都同意；伊與原告有簽立買賣契約，伊要購買系爭房屋，錢已經準備好，因時間已過，錢無法匯入帳戶等語。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於106年5月9日簽訂系爭租約，租期自106年5月15日至111年5月14日，共5年（租約第2條），每月租金38,000元，被告應於每次之首日給付租金（租約第3條第1項、第2項），被告有欠租情事等情，為被告所不爭執（見本院卷第159-160頁），並有系爭租約影本1份在卷可稽（見109年度豐簡字第756號卷第25-29頁），堪信為真正。
㈡、原告主張終止租約並請求被告返還系爭房屋、給付租約終止前積欠之租金部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。依系爭租約第7條第2項約定，被告如有積欠租金達2個月以上，原告得終止租約，收回系爭房屋，而被告有欠租情事，為被告所不爭執，並有原告提出其以Line通訊軟體與被告對話之內容為佐（見本院卷第67-85頁），自對話中可見被告自108年10月16日起至109年4月8日間多次對原告致歉未付租金之內容，足見原告主張被告欠租達2個月以上之情，堪可採信；又原告於109年7月13日寄發存證信函通知被告於3日內出面協調，否則被告應即刻遷離系爭房屋交還房屋等情，有存證信函及收件回執在卷可按（見本院卷第127-133頁），可證原告已對被告為終止系爭租約之意思表示；被告對於欠租之事實未予爭執，且未提出其已支付之證明，復對於原告之聲明表示同意（見本院卷第159頁），則原告主張被告已積欠2個月以上租金為由，依系爭租約第7條第2項約定通知被告終止系爭租約，兩造間之租賃關係已不存在一節，自屬有據，是原告本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
⒉又被告不爭執其欠租之事實，且同意原告之聲明，復無法提
出其繳納最後一期租金之證據（被告於110年3月19日到庭陳稱欲回去找資料，惟迄至110年10月18日日言詞辯論終結仍未提出），堪認原告主張被告仍積欠租約終止（即109年7月15日）前未繳之租金（即107年12月15日至109年7月14日，共19個月），計722,000元（計算式：38,000×19＝722,000）為可採，原告此部分之請求，亦屬有據。
⒊被告雖稱原告在對話中同意其延期、兩造間有簽立買賣契約
等語，惟徵諸原告於Line對話中係分別以「謝謝你」、「麻煩您了」、「拜託你了」回應，對話中未見有任何同意被告延後給付租金之言詞，被告所稱同意延期等語，並無證據可佐；另兩造間就系爭房屋及坐落之基地固曾簽立買賣契約，惟因被告未依約履行，業經原告於109年7月17日通知解除契約，有買賣契約及解約信函在卷可佐（見本院卷第99-107、135-139頁），被告並未證明其有依買賣契約履行之實，自無不給付租金之理，應併此敘明。
㈢、原告請求不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。
⒉本件兩造間之租賃契約於109年7月15日經原告合法終止，已
如前述，則被告占有系爭房屋自終止租約之翌日即109年7月16日起屬無權占有，受有相當於租金之利益，並致原告等人受有損害，是原告依不當得利法律關係，請求被告給付自109年7月16日至110年1月15日止（共6個月）相當於租金之損害228,000元（計算式：38,000×6＝228,000）及自110年1月16日起按月給付相當於租金之損害每月38,000元至遷讓房屋之日為止，即非無據，原告逾此部分之請求，則難以准許（即原告請求110年1月15日給付相當於租金之利益部分）。
㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告就前揭得請求被告給付之金額950,000元（即租金722,000+不當得利228,000=950,000），併請求自追加書狀送達翌日即110年1月26日（見本院卷第155頁收件回執）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。
四、綜上所述，依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約約定，請求確認兩造間就系爭房屋租賃關係不存在及請求被告遷讓返還系爭房屋、給付950,000元（租金722,000+不當得利228,000元）及遲延利息暨自110年1月16日起至遷讓房屋之日為止，按月給付每月38,000元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告就給付之訴勝訴部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權諭知被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回；另確認之訴，無假執行可能，是原告就主文第1項所為假執行之聲請應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 3 日
民事第五庭 法 官 李蓓以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 4 日
書記官 陳采瑜