臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3792號原 告 藝術傳家堡二、三期社區管理委員會法定代理人 黃義立被 告 陳嘉偉訴訟代理人 王叔榮 律師被 告 陳吉源當事人間排除侵害等事件，本院於中華民國111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將停放在臺中市○○區○○段○000地號土地內如附圖A部分面積12.10平方公尺內之車牌號碼000-0000號之賓士車輛及車牌號碼0000-00號之BMW車輛移出，並將該部分土地騰空。
被告不得在前項區域土地內作停車使用及其他任何用途使用。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。
又同法第175條第1項明定：第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，亦有明文。原告之法定代理人於本院審理中，由曾明財變更為黃義立，有原告提出之臺中市西屯區公所函可憑（本院卷第137頁），原告於民國110年4月10日具狀聲明承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。原告起訴時主張被告無權占用公寓大廈「藝術傳家堡二、三期社區」（下稱系爭社區）之公共設施即臺中市○○區○○段000○號建物（下稱845建物）如附圖A部分區域停放車輛，依公寓大廈管理條例第9條及民法第767條規定請求被告將坐落845建物如附圖所示A部分區域建物內車牌號碼000-0000號之賓士車輛及車牌號碼0000-00號之BMW（下合稱系爭車輛）之車輛移出，並將該區域建物返還原告；被告不得在前項區域建物內為任何車輛之停車使用及其他任何用途之使用【109年度中簡字第2924號卷（下稱中簡卷）第13頁】。訴狀送達後，經本院囑託臺中市中興地政事務所測量結果，附圖A部分區域坐落於臺中市○○區○○段○000地號土地（下稱系爭土地）上，不在845建物保存登記範圍內，原告乃於111年1月3日、2月16日以民事更正聲明狀及當庭更正聲明為：被告應將停放在系爭土地內如附圖A部分面積12.10平方公尺內（下稱系爭A區域）之系爭車輛移出，並將該部分土地騰空；被告不得在系爭A區域土地內作停車使用及其他任何用途之使用（本院卷第301頁、325頁）。其所為聲明之變更與原訴主張之基礎事實同一，且被告對原告所為聲明之變更未提出異議並為本案之言詞辯論，視為同意原告變更聲明，符合前揭法條之規定，亦應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為系爭社區之管理委員會（下稱管委會），被告陳嘉偉
為坐落臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街000號，下稱202建物）所有權人，為系爭社區之區分所有權人，被告2人為父子，均為系爭社區住戶。系爭社區大樓之地下層即845建物為社區之公共設施，系爭土地為845建物之基地，845建物內有社區電錶箱及配電室，被告未經系爭土地全體共有人同意，亦未經系爭社區區分所有權人會議（下稱區權會）決議，無權占用系爭土地內位於社區電錶箱及配電室旁之系爭A區域作為停放系爭車輛使用，除不利台電公司抄錶、裝錶及檢查電錶外，另會阻礙通道，恐影響火警及事故搶修而危及公共安全。社區許多住戶向原告反應，系爭社區管委會前於98年間即決議請被告將車輛移走，被告拒不遵守，至109年4月7日原告再次決議要求被告移走車輛，並於同年7月7日以存證信函請被告速移走車輛，被告均置之不理。原告經系爭社區第33屆第二次臨時區權會決議授權原告提起本件民事訴訟，爰依公大廈管理條例第9條及民法第767條規定提起本訴請求排除侵害。
㈡被告陳嘉偉辯稱其父即被告陳吉源向前手購買202建物房地
時，前手告知就系爭A區域有分管協議為前手之專用停車位，被告係有權使用云云，原告否認被告為有權使用，被告並未舉證證明有該分管協議或分管契約存在，且202建物之承購戶可否使用系爭A區域及與建商間是否有約定使用情形，均未告知其他承購戶，系爭社區之其他住戶均不知悉。而原告係依系爭社區之區權會決議授權提起本訴，且主要係為公安問題，並無權利濫用情形。
㈢聲明：如程序事項變更後聲明所示。
二、被告方面：㈠被告陳嘉偉辯稱：
⒈202建物係於75年5月24日建築完成，845建物為同一建商於77
年1月9日建築完成，建商於規劃建築系爭社區時，擬於社區地下室車道出口與202建物間興建供社區住戶共用之警衛室，乃與當時202建物之所有權人張百順達成協議，以202建物南側主牆作為警衛室之北側代用牆，而建商則提供警衛室下方之社區地下室供202建物所有權人停車使用。系爭社區之警衛室北側緊貼202建物南側牆樹立樑柱，並利用202建物之南側牆為代用牆，202建物所有權人需犧牲該牆面兩扇窗戶之採光與觀賞功能，且妨礙窗戶及牆壁之維護修繕，如非建商同意提供停車位作為使用對價，202建物之所有權人豈會同意自我犧牲，原告一再否認有此對價關係，顯與經驗法則有違。系爭社區之建商將系爭A區域提供202建物所有權人停車使用之約定，於建商出售系爭社區其餘建物時，即對購屋者發生分管之效力，本件有明示或默示之分管契約，不因區權會決議另訂規約而失其效力，原告主張被告為無權占用，顯無理由。
⒉845建物為系爭土地上唯一建物，而系爭A區域雖不在845建
物保存登記範圍內，卻位於系爭土地上之建築空間內，該建築空間與845建物完全相通，且無獨立之出入口，係依附於845建物，成為845建物之附屬物，該區域所屬建築空間是建商違規擴建而來，且由系爭A區域緊接於系爭社區配電室門口，可見845建物竣工時配電室門口並非現今之位置，系爭社區之配電室顯然違規設置使用，原告竟以違規使用之現況，反向指責被告使用系爭A區域危及公安，訴請被告不得使用，疏失誠信。且系爭A區域北側，亦有3個建商增設而非法定之停車位，也非845建物之保存登記範圍，被告為息事寧人乃建請以該3個停車位前端盡頭之角落可規劃停車位以資交換，卻遭原告法定代理人拒絕，原告所為顯已牴觸民法第148條之規定而為權利濫用，欠缺保護必要。
⒊系爭A區域係位在845建物之地板上，並未直接占用系爭土地
，原告聲明請求被告將系爭車輛自系爭土地內移出，與事實不符；原告請求被告將該部分土地騰空，因系爭A區域所占用之建物非被告所有，被告無權處分，客觀上即屬給付不能，原告之請求顯然於法不合。
㈡被告陳吉源辯稱：依照前手證人之證述內容，前手確實有跟建商達成使用停車位之合意。
㈢被告均答辯聲明：駁回原告之訴。
三、本件整理兩造不爭執及爭執之事項之結果（本院卷第329-330頁，並依訴訟資料修改部分文字）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告為系爭社區於77年間成立之管委會；被告2人為父子，被告陳嘉偉為系爭社區之區分所有權人。
⒉被告陳嘉偉所有202建物於75年8月14日為第一次登記，所有
權人即起造人為何慧玲；何慧玲於75年8月23日以買賣為登記原因，移轉登記予張百順；張百順於77年11月11日以買賣為登記原因，移轉登記予郭令明；郭令明於82年1月14日以買賣為登記原因，移轉登記予何麗珠（被告陳嘉偉之母）；何麗珠於105年10月22日以贈與為登記原因，移轉登記予被告陳嘉偉。202建物坐落之基地為同段315-1地號土地，被告陳嘉偉於102年4月26日以買賣為登記原因取得所有權。
⒊845建物（門牌號碼：大容西街185號等公共設施，位於地下
層，主要用途為避難室）為系爭社區之公共設施，於77年3月7日為第一次登記，主建物為同段815-844建號，202建物未登記取得845建物之權利範圍。845建物坐落之基地為系爭土地，被告陳嘉偉於102年4月26日以買賣為登記原因取得系爭土地所有權，權利範圍5/819。
⒋車牌號碼000-0000號自用小客車為源博貿易有限公司（法定
代理人陳吉源）所有，車輛之實際使用人為被告陳吉源；車牌號碼0000-00號自用小客車為曾佩琳（被告陳嘉偉之配偶）所有，車輛之實際使用人為被告陳嘉偉。被告2人使用系爭社區地下層如附圖所示A部分，面積12.10平方公尺之位置停放上開車輛；附圖所示A部分，坐落於系爭土地內（位於地下），不在845建物保存登記範圍內。
⒌系爭社區之管理室位於系爭土地上，管理室有獨立的柱子，
但與被告陳嘉偉所有同段315-1地號土地相鄰處未施作牆壁，管理室之屋頂併靠於202建物之南側牆壁。
⒍系爭社區第33屆第二次臨時區權會決議授權原告對被告提起本件民事訴訟。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告是否有合法權源使用系爭A區域？⒉原告依公寓大廈管理條例第9條、民法第767條請求被告將停
放在系爭A區域內之車牌號碼000-0000號、5222-KZ號自用小客車移出，並將土地騰空及不得在系爭A區域土地內作停車使用及其他任何用途使用，是否有理由？
四、法院之判斷：㈠所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第
1項中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項亦有明定。共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意；共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約（最高法院86年度台上字第1382號裁判決意旨參照）；分管契約應由共有人全體共同協議訂定之，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號裁判意旨參照）；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院105年度台上字第445號裁判意旨參照）。
㈡原告主張系爭土地為系爭社區之公共設施即845建物之基地，
被告占用系爭土地內如附圖所示A部分面積12.10平方公尺之區域停放系爭車輛等事實，有原告提出之845建物登記第二類謄本、被告停放系爭車輛之照片為證（中簡卷第29-37頁），並經本院會同兩造及囑託臺中市中興地政事務所履勘現場鑑測屬實，有勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在卷可憑（本院卷第163-175頁、第191頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項⒊⒋），堪認屬實。原告主張被告係無權占用系爭A區域停放車輛，被告等對於系爭土地為系爭社區住戶共有及被告有使用系爭A區域之事實並不爭執，僅以非無權占用為辯，依前揭說明即應由被告就其為有權使用之事實，負舉證責任。
㈢被告辯稱被告陳嘉偉之前手即張百順於77年間曾與建商達成
交換使用之合意，即系爭社區之警衛室使用202建物之南側牆壁作為代用牆，建商則提供警衛室下方之地下室空間予張百順停車使用等情，業據證人張百順到庭證稱：其購買系爭建物時還沒蓋警衛室，後來發現警衛室沒有蓋牆壁，但連在系爭建物牆壁上，其遂向工地負責人即蓋系爭社區之永豐棧建設公司負責人之女何秀慧反應，並詢問地下室可否讓其停車，對方表示可以等語（本院卷第326-327頁），固堪信202建物當時之所有權人張百順曾因警衛室連接在202建物牆面一事向建商人員徵詢可否提供地下室空間供其停車使用，惟證人張百順亦證稱：當時地下室沒有畫停車位，停車位置是其任意選擇，沒有寫合約書；當時房子還沒蓋好，都是初胚，住戶還沒入住等語（本院卷第327-328頁）。故縱然張百順曾與建商協議交換使用，但當時地下室未畫設停車位，張百順可使用之停車位置並不確定，該約定之內容顯非具體、明確，無從認定系爭建物當時之所有權人張百順經建商同意得使用之停車位置係在系爭A區域；而當時系爭社區建物尚未興建完成，住戶亦未入住，顯然無從知悉此情，被告復未舉證證明建商銷售其餘建物時，有將上情約明於與各買受人間之買賣契約或如實告知各買受人取得買受人之同意，或於系爭社區管委會成立後，202建物之所有權人有取得區權會之決議同意使用，則被告辯稱本件有明示之分管契約並對購屋者發生效力，即難採納。又系爭社區為區分所有之建物，戶型包括透天及公寓型各數棟，共計有51個獨立使用單元（戶），而系爭社區之地下室公共設施即845建物，僅其中30戶登記取得應有部分，且845建物之主要用途為避難室，有本院向臺中市西屯區公所調取之系爭社區報備資料（西屯區公所資料卷）、845建物登記第二類謄本、建物測量成果圖（中簡卷第31-33頁、本院卷第185頁）可憑，未必所有共有人均會確實查看並知悉地下室中系爭A區域之使用情形，或縱知悉系爭A區域遭占用，如僅為單純沈默，亦不能謂共有人有默示同意之意思。況系爭社區之管委會前於98年7月12日已決議請住戶配合將車輛移走，第33屆管委會再度決議請被告移走車輛並寄發存證信函、第33屆第二次臨時區權會決議更授權原告提起本件訴訟，有原告提出之台灣電力股份有限公司台中區營業處函（中簡卷第39頁）、98年管委會會議紀錄（本院卷第97頁）、第33屆第一次管委會會議紀錄、會議提案書、存證信函、臺中市都市發展局函、第33屆第二次臨時區權會會議紀錄（中簡卷第41-45頁、本院卷第103頁、107-111頁）等為證，足見系爭社區之共有人並無容忍不予干涉之意思，被告辯稱本件有默示分管契約之存在，亦不足採。準此，被告既未能舉證證明其有合法占用系爭土地之正當權源，原告依公寓大廈管理條例第9條、民法第767條之規定，請求排除侵害，即屬有據。
㈣權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的
。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條雖定有明文。惟民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號裁判意旨參照）。原告依系爭社區區權會決議之授權對被告提起本訴，係基於保護社區全體共有人權益之目的，並忠實執行區權會之決議，核屬正當權利之行使；且系爭A區域位於系爭土地之地下，密接相連於845建物旁，與845建物使用上成為一體，而845建物之主要用途為避難室，現況設置有車道及電錶箱、配電室，系爭A區域位於配電室外、電錶前方之位置等情，已據本院會同兩造到場履勘屬實，並有中興地政事務所依本院囑託將845建物套繪於土地複丈果圖（本院卷311頁）可憑，則被告占用系爭A區域停放車輛，自有妨礙845建物作為避難室使用之安全疑慮，原告請求被告將車輛移出，不能認為係以損害被告為主要目的，難謂有何權利濫用情事。至於845建物之配電室是否未依竣工圖設置及建商是否另有違法增設停車位等情，均與原告是否為權利濫用之判斷無關，附此敘明。㈤被告辯稱其占用之系爭A區域係位在845建物之地板上，並未
直接占用系爭土地及被告並非845建物之所有權人，無處分權，原告請求被告將該部分土地騰空為給付不能云云。查：系爭A區域係位於系爭土地之地下，與845建物密接相連且使用上為一體等情，已如前述，堪認系爭A區域應屬845建物之擴建部分，而土地所有權及於土地之上下，建物不能脫離土地而獨立存在，使用建物必一併使用該建物之基地，故被告使用系爭A區域即一併使用該區域之基地，被告雖非直接占用系爭土地，亦為間接使用而間接占用系爭土地，原告自得請求被告將停放在系爭A區域之車輛移出，並不得再繼續使用系爭A區域；又所謂「騰空」，依教育部線上國語辭典之解釋為「整理出空間」，即將空間內之物品整理、清空，並不涉及對系爭A區域進行任何事實上處分之行為，自不以被告對系爭A區域具有處分權為必要，是被告以其無權處分、給付不能為辯，亦無可採。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條、民法第767條規定請求被告將停放在系爭土地內如附圖A部分面積12.10平方公尺內之車牌號碼000-0000號之賓士車輛及車牌號碼0000-00號之BMW車輛移出，並將該部分土地騰空及被告不得在系爭A區域土地內作停車使用及其他任何用途之使用，為有理由，應予准許。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
書記官 楊玉華