臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第3849號原 告 謝翠霞訴訟代理人 王琮鈞律師複代理人 官厚賢律師
宋豐浚律師林更穎律師鄭燕燕訴訟代理人 葉耀中律師複代理人 李亞璇律師
張翊宸律師被 告 賴昱蓁訴訟代理人 鐘登科律師複代理人 吳馥妤律師訴訟代理人 游雅鈴律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第3款所明定。原告起訴原聲明求為「㈠被告應將附表一所示房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國109年2月1日起至將附表一所示房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）8萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，嗣因於本件訴訟中，被告業已將附表一所示房屋先後返還原告，原告遂更正其聲明求為「㈠被告應給付原告274萬1223元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。
貳、原告主張：原告於92年8月22日將所有如附表一所示10間房屋（下稱系爭房屋）委由被告代為管理、出租，惟被告多年來均未提供系爭房屋出租之收入、支出明細，經原告多次要求提供帳冊進行會算盈餘，被告皆置之不理，原告遂於108年12月27日以臺中法院郵局第3301號存證信函（下稱3301號存證信函）通知被告訂於109年1月31日終止兩造間委任關係，被告業於108年12月30日收受該存證信函，是兩造間委任關係業於109年1月31日終止。惟被告於兩造委任關係終止時，未即將系爭房屋返還原告，仍續占有系爭房屋至附表一「返還日期」欄所示之日，則被告自兩造委任關係終止之翌日起至分別返還系爭房屋之前1日止，占有系爭房屋乃為無權占有，因而受有相當租金之不當得利，而依系爭房屋所在之龍歡喜大廈近二年套房出租之時價登錄資訊，系爭房屋出租之租金行情介於每月8000元至1萬4000元之間，爰依民法第179條規定，請求被告返還無權占有系爭房屋期間、按出租租金行情中間值即每月1萬1000元計算之相當租金不當得利（如附表二所示）等語。並聲明：㈠被告應給付原告274萬1223元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告抗辯：系爭房屋係原告、被告（以訴外人即被告前夫毛作奇名 義）及訴外人吳錫劍（以其妻曾秀美名義）於92年8月間共同參與本院92年度執字第8125號強制執行事件公開招標所標得32戶法拍屋（下稱系爭法拍屋）中之10戶房屋，嗣經三方於92年10月17日進行系爭法拍屋分配，原告分得系爭房屋，被告則分得另22戶房屋。原告於92年8月22日將系爭法拍屋投標、貸款、過戶及分戶後辦理分戶貸款、繳納貸款本息、房屋管理出租等，全部委由被告辦理，被告於受任管理系爭房屋長達十數年期間，除代原告墊付①系爭法拍屋第一次、第二次移轉登記之契稅、印花稅分別為55萬6624元、1萬7409元②95年2月10日辦理系爭法拍屋分戶移轉登記之契稅、印花稅39萬1151元③系爭房屋之房屋稅53萬0300元④系爭房屋之銀行貸款本息355萬9337元（上列①至④以下合稱系爭代墊款）外，並代原告墊系爭房屋歷年代書費、整修補漆費、火險及地震險保險費、家具家電配置費、管理費、委託仲介出租之仲介費、空屋水電費、空屋清潔油漆潔費、房屋代管費等高額費用（除系爭代墊款外，其餘於本件暫不主張），被告乃於107年間請求原告結算委任期間金額後由原告取回系爭房屋，然為原告所拒。茲兩造間委任契約既經原告終止，原告自應清償系爭代墊款，而原告清償系爭代墊款義務，與被告於委任關係終止時返還系爭房屋義務間，具有實質上及履行上之關連性，應許由被告行使同時履行抗辯權，方符公平原則，則被告於原告清償上揭代墊款前，並無返還系爭房屋之義務，是被告繼續出租並收取系爭房屋之租金，屬有法律上原因，不該當不當得利。況縱認原告得請求被告給付自109年2月1日起之相當租金不當得利，亦應按原告實際收取之租金額計算，且被告亦得以管理系爭房屋之系爭代墊款為抵銷。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：（見卷二第260-26
2、434頁）
一、兩造不爭執之事項：㈠原告於92年8月22日將系爭房屋委由被告管理、出租，兩造就系爭房屋有委任關係存在。
㈡原告於108年12月27日以3301號存證信函對被告表示於109
年1月31日終止兩造間委任關係，被告已於109年12月30日收受上揭存證信函，兩造就系爭房屋之委任關係已於109年1月31日終止。
㈢被告有支付系爭法拍屋第一次移轉登記費用之契稅、印花
稅合計55萬6624元（卷㈠P241、143-144 ）。兩造同意系爭房屋應負擔之上開費用按10/32計算。
㈣被告有支付系爭法拍屋第二次移轉登記費用之契稅、印花
稅合計1萬7409元（卷㈠P241、145-146 ）。兩造同意系爭房屋應負擔之上開費用按10/32計算。
㈤被告有支付原告將系爭法拍屋中之22戶房屋移轉登記予被
告之契稅、印花稅合計39萬1151元（卷㈠P241-242、147）。兩造同意系爭房屋應負擔之上開費用按10/32計算、被告應負擔之上開費用按22/32計算。
㈥被告有代原告墊付系爭房屋之房屋稅合計53萬0300元。（
卷㈠P242、379）㈦被告已於附表一「返還日期」欄所示日期，將附表一所示
房屋交還原告。（卷二第434頁）㈧被告有支付系爭房屋自95年2月17日起至110年1月17日止之房屋貸款本息355萬9337元。
二、兩造爭執之焦點：㈠被告返還系爭房屋之義務與原告給付系爭代墊款之義務，
是否具有同一雙務契約之對待給付關係？如原告有應給付被告系爭代墊款之情事，被告得否主張同時履行抗辯？㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當租金之不當得
利，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」民法第528條定有明文。又「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」則為同法第541條所明定，準此，受任人於委任關係消滅時，即應依約將因委任關係所占有管理委任人之財產返還委任人，並應將因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息交付於委任人。再「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。」同法第546條第1、2項亦有明文。
是委任契約關係經依法終止而消滅時，上開受任人將因委任關係而占有管理之財產返還委任人之義務，與委任人償還因處理委任事務所支出必要費用予受任人之義務，均係本於委任人與受任人間同一委任契約關係而發生之債務，應有民法第264條第1項「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」規定之適用，應先敘明。
二、經查，兩造於92年8月22日就系爭房屋成立委任關係，原告將系爭房屋委由被告管理、出租，兩造間就系爭房屋之委任契約關係經原告為終止之意思表示而於109年1月31日終止，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項㈠、㈡），堪信為真。又被告於兩造委任關係存續中，有支付系爭代墊款，其中①系爭法拍屋第一次、第二次移轉登記之契稅、印花稅55萬6624元、1萬7409元②系爭法拍屋中22戶移轉登記予被告之契稅、印花稅39萬1151元部分，原告所有系爭房屋應負擔32分之10，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣、㈤），經計算後，原告應負擔上開①、②所示費用計為30萬1620元（計算式：〈55萬6624元＋1萬7409元＋39萬1151元〉10/32＝30萬1620元），而原告所支付系爭代墊款中之③房屋稅53萬0300元、④貸款本息355萬9337元，則均係被告為系爭房屋而支付之費用（見不爭執事項㈥、㈧），亦屬原告應負擔之費用，從而，系爭代墊款中原告應負擔之費用合計為439萬1257元（計算式：30萬1620元＋53萬0300元＋355萬9337元＝439萬1257元）。按之原告應負擔之上揭系爭代墊款，分別為辦理系爭法拍屋所有權移轉登記所需之契稅、印花稅及系爭房屋之房屋稅、貸款本息，均屬非為各該支出被告即無從管理系爭房屋之費用，屬被告因處理委任事務所支出之必要費用，依民法第546條第1項規定，原告應負償還之義務。準此，於兩造間委任契約關係終止時，被告固負有將系爭房屋返還原告之義務，惟被告亦得依民法第546條第1項規定請求原告償還上開墊付之必要費用439萬1257元，且於原告償還上揭必要費用前，被告得行使民法第264條第1項規定之同時履行抗辯權，揆諸前開說明甚明。原告迄本件言詞辯論終結時止，尚未償還上揭必要費用，則被告主張同時履行抗辯，於法自屬有據。
三、原告雖主張被告於返還出租系爭房屋代收之租金前，不得請求原告返還代墊費用，且原告亦得以得請求返還之代收租金債權與被告之返還代墊費用債權為抵銷等語。然查，被告得請求原告償還之上揭費用，均屬處理委任事務支出之必要費用，已詳如前述，依民法第545條「委任人因受任人之請求，應預付處理委任事務之必要費用。」之規定，被告本得請求原告預付，而被告應交付原告之租金，則屬因處理委任事務所收取之金錢、孳息，為依民法第540條規定於委任關係終止時，受任人報告顛末為計算後始得請求之給付，是依民法第264條第1項但書之規定，原告自不得行使同時履行抗辯權，主張於被告返還代收租金前不得請求原告返還上揭代墊費用。又被告受任管理、出租系爭房屋期間，固有以自己之名義將系爭房屋出租予第三人使用而收取租金之事實（見卷二第85-101、277-289頁房屋租賃契約書），惟原告並未舉證證明被告應返還之代收租金額為何，僅以目前租賃市場行情，空言主張被告代收高額租金，參之被告抗辯為處理委任事務，除系爭代墊款外，尚需支出整修補漆費、火險及地震險保險費、家具家電配置費等費用，衡之系爭房屋為86年12月建築完成之建物（見卷一第71-90頁），在被告受任管理長達將近20年之期間，為順利出租，理應有支付上開整修房屋、配置家具等費用之必要，被告上開抗辯尚非全屬虛言，自有就委任期間之各項收支為清算之必要。然兩造於本件訴訟中，均僅各執一詞主張對造受有高額利益，除兩造不爭執之系爭代墊款外，兩造均消極不願就委任關係存續期間之各項收支提出確實之單據進行清算，在僅原告應償還之上揭必要費用即已高達439萬1257元下，致本院無從判斷原告對被告是否有返還代收租金債權可為抵銷、原告對被告之返還代收租金債權與被告之返還代墊費用債權為抵銷後，被告之返還代墊費用債權是否全歸消滅，是原告所為抵銷之抗辯，亦難逕採。
四、基上，被告於原告償還因處理委任事務所墊付之上揭必要費用前，得就原告請求返還系爭房屋主張同時履行抗辯拒絕給付，已詳如前述，則在原告償還被告所墊付之上揭必要費用前，被告占有系爭房屋即屬有法律上原因，自不構成不當得利。茲原告既尚未償還被告代墊付之上揭必要費用，則原告主張被告於兩造委任關係終止翌日起至附表一「返還日期」欄所示之日止，占有系爭房屋屬無權占有、受有如附表二所示之相當租金不當得利，要不足採。
五、綜據上述，原告依民法第179條規定，請求被告返還如附表二所示之相當租金不當得利，於法無據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係依原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
書記官 巫偉凱附表一：
編號 房屋門牌號碼 返還日期 1 臺中市○○區○○路000號4樓之15 110年10月19日 2 臺中市○○區○○路000號6樓之23 111年1月5日 3 臺中市○○區○○路000號10樓之3 111年3月15日 4 臺中市○○區○○路000號12樓之13 111年6月7日 5 臺中市○○區○○路000號12樓之22 111年6月14日 6 臺中市○○區○○路000號14樓之25 110年3月31日 7 臺中市○○區○○路000號15樓之6 110年10月19日 8 臺中市○○區○○路000號16樓之15 110年11月18日 9 臺中市○○區○○路000號16樓之20 111年7月25日 10 臺中市○○區○○路000號17樓之16 111年3月15日附表二：原告請求之相當租金不當得利編號 樓層編號 占有期間 計算式（新台幣，元） 1 4樓之15 109.2.1-110.10.18 11,000×20個月＋11,000×18/31＝226,387 2 6樓之23 109.2.1-111.1.4 11,000×23個月＋11,000×4/31＝254,419 3 10樓之3 109.2.1-111.3.14 11,000×25個月＋11,000×14/31＝279,968 4 12樓之13 109.2.1-111.6.7 11,000×28個月＋11,000×7/30＝310,567 5 12樓之22 109.2.1-111.6.14 11,000×28個月＋11,000×14/30＝313,133 6 14樓之25 109.2.1-111.3.30 11,000×25個月＋11,000×30/31＝285,645 7 15樓之6 109.2.1-110.10.18 11,000×20個月＋11,000×18/31＝226,387 8 16樓之15 109.2.1-110.11.17 11,000×21個月＋11,000×17/30＝237,233 9 16樓之20 109.2.1-111.7.24 11,000×29個月＋11,000×24/31＝327,516 10 17樓之16 109.2.1-111.3.14 11,000×25個月＋11,000×14/31＝279,968 合 計 2,741,223