臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3860號原 告 張慈涵訴訟代理人 駱威文律師被 告 謝景銘訴訟代理人 林宜慶律師複代理人 王苡斯律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000 ）內之新臺幣參拾萬元撥付予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告以總價新臺幣（下同）3,230 萬元向原告購買原告所有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號房地（下稱系爭房地），兩造於民國109 年10月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及價金履約保證申請書，約定由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證事宜。被告並於簽約當日交付如附表所示之本票1 紙（下稱系爭本票）及現金30萬元，總計323 萬元，作為買受系爭房地之簽約款（其中現金30萬元已依約存入備位聲明所示之履保專戶），原告屆期後為付款之提示，被告竟拒絕付款，亦未依系爭契約之約定給付備證用印款323 萬元，原告遂委請律師於109 年11月16日代為發函催告被告於函到7 日內給付備證用印款及兌現系爭本票，逾期不履行時，系爭契約當然解除，該催告函於109 年11月21日送達被告，惟被告仍迄未履約，系爭契約已於109 年12月1日解除，再以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約及沒收簽約款323 萬元之意思表示，爰依系爭契約第12條第2 項約定及票據之法律關係提起本件訴訟等語。
（二）並先位聲明：1.被告應給付原告323 萬元，及其中30萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中293 萬元自109 年10月24日起至清償日止，按年息6%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。及備位聲明：1.被告應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證金專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000 ，下稱履保專戶）內之30萬元撥付予原告。2.被告應給付原告293 萬元，及自109 年10月24日起至清償日止，按年息6%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告先前至系爭房地看屋時，訴外人即仲介林碧娟係從系爭房地後方小巷道進入系爭房地之2 、3 樓，並非由系爭房地正面1 樓處進入，林碧娟僅帶被告看2 、3 樓，從未讓被告進入查看1 樓，經被告詢問林碧娟，其表示其亦未曾進入1 樓看過，但房屋結構與面積應與2 、3 樓一致，被告遂於109 年10月21日簽立不動產買賣意願書，未滿3日即於109 年10月24日與原告簽立系爭契約，並支付30萬元現金及簽發系爭本票。惟被告於簽約後準備匯款前至系爭房地再次查看，始知1 樓與2 、3 樓面積結構完全不同，且系爭房地隔壁房屋係從事資源回收，與被告先前經仲介告知及帶看之情形不同，被告顯然受到林碧娟稱屋主交代未給被告查看1 樓，致有認知上之錯誤而買受系爭房地，或仲介與屋主刻意隱瞞此重要資訊，故意不讓被告查看
1 樓，施以詐術令被告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告乃於109 年11月10日以存證信函向原告及仲介表示因受詐欺而撤銷買賣系爭房地之意思表示，該函已送達原告，系爭契約即溯及歸於消滅，原告不得依系爭契約第12條第
2 項請求被告給付違約金。
（二）縱認被告有違約情事，則原告依系爭契約第12條第2 項沒收之被告已支付款項應為30萬元，並非323 萬元，蓋系爭契約第12條第2 項約定之已給付之全部款項，乃以實際給付為要件，若被告未給付價款，尚無從依該規定請求被告另為給付，而被告實際僅給付30萬元，另系爭本票雖係有價證券，然並非支付證券或金錢之其他替代物，且系爭契約第17條特別約定事項已約明差額293 萬元於109 年10月26日匯入履保專戶，參以原告109 年11月16日存證信函及本件起訴狀均要求被告兌現系爭本票至履保專戶，顯然系爭本票並非被告已給付之款項，原告請求被告給付323 萬元應無理由。再者，被告未依約履行，係因可歸責於仲介刻意隱瞞房屋現況，導致被告所接受之資訊與現場狀況不符，一時錯誤而簽立系爭契約，倘無從以內容有錯誤或受詐欺而撤銷意思表示，被告仍認為30萬元違約金有過高之虞，因被告於109 年10月24日簽立系爭契約，發現問題後即於109 年10月26日未再付款而撤銷契約，並未造成原告損失，爰依民法第252 條規定請求酌減違約金等語，資為抗辯。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造於109 年10月24日簽訂系爭契約，由被告以總價3,230萬元向原告購買系爭房地，被告並於簽約當日交付現金30萬元及系爭本票1 紙，作為給付323 萬元之簽約款，其中30萬元已存入履保專戶，然被告屆期並未兌現系爭本票，亦未依系爭契約之約定給付備證用印款323 萬元，且於109 年11月10日以臺中法院郵局002855號存證信函向原告表示被詐欺而撤銷買賣系爭房地之意思表示，經原告收受該存證信函後，原告於109 年11月16日委請律師寄發臺中福平里郵局000539號存證信函予被告，催告被告於7 日內給付備證用印款及兌現系爭本票，逾期不履行時，系爭契約當然解除，該催告函於109 年11月21日送達被告等情，有系爭契約、系爭本票、價金履約保證申請書、價金履約保證書、上開存證信函附卷可稽（見本院卷第21至44頁、第59至68頁），堪先認定屬實。
四、得心證之理由：
（一）系爭契約係由何人解除或撤銷？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言（最高法院18年上字第371 號裁判要旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判要旨參照）。被告抗辯被告於簽約後至系爭房地再次查看時，始知系爭房地1 樓與2 、3 樓面積結構完全不同，1 樓扣除公共空間的騎樓與後院違建後，能正常使用的面積太小，且系爭房地隔壁房屋係從事資源回收，與被告先前經仲介林碧娟告知及帶看之情形不同，被告顯然受到林碧娟稱屋主交代未給被告查看1 樓，致有認知上之錯誤而買受系爭房地，或仲介與屋主刻意隱瞞此重要資訊，故意不讓被告查看1 樓，施以詐術令被告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告乃於109 年11月10日以存證信函向原告及仲介表示因受詐欺而撤銷買賣系爭房地之意思表示等語，揆諸前揭規定，被告自應就其因受詐欺而為意思表示之事實，負舉證責任。然依被告所述及系爭契約內容觀之，系爭契約第1 條不動產標示及買賣權利範圍，已有載明系爭房地1 、2 、3 層、屋頂突出物及騎樓之面積，難認原告有何隱匿各樓層面積之情事，且被告並未舉證證明原告有何詐欺被告致被告因此買受系爭房地之行為。是被告主張受原告詐欺而簽訂系爭契約，依民法第92條規定撤銷訂立系爭契約之意思表示云云，即非可採。
2.又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 、2 項定有明文。民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判要旨參照）。而民法第88條第1項前段所規定之「意思表示之內容有錯誤」之「錯誤」係指表意人為表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心的效果意思與外部的表示行為不一致，此錯誤有可能係法律行為之錯誤、當事人本身的錯誤或標的物本身的錯誤，但原則上並不包括動機的錯誤，否則將足以影響法律行為之安定性。被告抗辯其買受系爭房地前從未看過1 樓，簽約後始知1 樓面積結構與2 、3 樓不同，性質上屬錯誤，爰依民法第88條撤銷買受系爭房地之意思表示等語。參諸系爭契約已有載明各樓層面積，縱被告於簽約前未至系爭房地1 樓看過，亦可經由系爭契約之記載而知悉系爭房地
1 樓之面積，而被告於閱覽系爭契約後，同意購買系爭房地，難認其內心意思與外在行為有何不一致之情事。
3.從而，被告並無因被詐欺或因錯誤而為簽訂系爭契約之意思表示，則被告於109 年11月10日以存證信函向原告及仲介表示因受詐欺而撤銷買賣系爭房地之意思表示，洵屬無據。而被告既未依約於109 年10月26日將簽約款之差額29
3 萬元匯入履保專戶，復未於109 年11月6 日給付備證用印款323 萬元，並經原告於109 年11月16日以臺中福平里郵局000539號存證信函催告被告於7 日內履行契約，逾期不履行時，系爭契約當然解除，經被告於109 年11月21日收受該催告函後仍未於7 日內履行，則系爭契約業經原告合法解除，堪以認定。
（二）原告依系爭契約第12條第2 項約定及票據之法律關係，主張於解除契約後沒收簽約款323 萬元，是否有據：
1.原告執被告簽發之系爭本票，主張對被告有票據債權293萬元，惟被告抗辯系爭契約已解除，原告不得再依系爭契約為主張，況伊所交付之簽約款僅有30萬元，系爭本票並非支付工具，不發生與給付金錢相同之效力，原告並未實際受領293 萬元，故非系爭契約第12條第2 項約定之得沒收標的等語。查系爭契約第12條第2 項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷第27頁）。可見原告得因被告毀約不買，於解除契約後沒收被告已給付之全部款項。
2.而系爭本票係於簽約時被告簽發用以作為給付簽約款之用，故於簽約時雙方已成立系爭本票債權，則嗣因被告違約不買致解除契約時，基於該債權而得請求之款項仍屬依約得沒收之範圍，故原告執系爭本票，請求被告給付票款，於法並非無據。況查系爭契約第4 條第1 項約定價款給付分四期，第一期簽約款於契約簽訂時給付323 萬元，第二期備證用印款323 萬元於109 年11月6 日給付，第三期完稅款323 萬元於109 年11月16日稅捐機關核發稅單後3 日內給付，第四期尾款2,261 萬元於交屋日109 年12月8 日付清，同條第6 項約定，除事先取得原告同意外，價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據，在未兌現前，原告得暫停續辦產權移轉手續等情（見本院卷第23頁），可見買賣雙方之認知，就價款之交付除現金外，票據之交付亦等同交付價款。否則如依被告所辯，將使房地買賣之買方得採用交付票據之方式脫免本應承擔之違約責任，而有失公平，故應認兩造於簽約時確有合意被告所交付之票據已屬於簽約款之一部。準此，原告主張其受領之簽約款包括現金30萬元及本票債權293萬元，均得依系爭契約第12條第2 項約定予以沒收，即為有理。
被告抗辯原告得沒收之範圍不包括系爭本票票款云云，並非可採。
（三）被告抗辯原告沒收323 萬元違約金，與其實際所受損失相較顯屬過高，應予酌減等語，為原告所否認。經查：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250 條第1 項定有明文。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，同條第2 項亦有明文。觀諸系爭契約第12條之標題明載「違約責任」（見本院卷第27頁），堪認該條乃關於雙方就違約應各負債務不履行賠償責任之約定。而同條第2 項後段關於因毀約不買或其他違約情事而解除契約後得沒收已給付款項之約定，乃就因毀約不買等違約賠償係以沒收所受款項為賠償總額之約定，則依前揭法條規定，自堪認上開沒收款項之約定乃關於支付違約金之約定，又因該約定並無特定懲罰性之內容，故應屬損害賠償預定性質之違約金。
2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，且不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號裁判要旨參照）。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院79年台上字第1915號、79年度台上字第439 號、88年度台上字第1968號裁判要旨參照）。經查，兩造係於109 年10月24日簽訂系爭契約，因被告於109 年11月10日以存證信函向原告表示不買（見本院卷第59至68頁），且拒不依約給付價金，經原告於109 年11月16日以存證信函催告被告於7 日內履行契約，逾期不履行時，系爭契約當然解除（見本院卷第39至44頁），爰審酌原告並未具體表明因被告違約不買所生之損害（見本院卷第103 頁）、系爭契約之總價金、系爭契約係可歸責於被告事由始解除、被告尚未實際管領系爭房地、系爭契約自簽訂時起至解約止約3 週等情，認原告主張沒收323 萬元違約金尚屬過高，應予核減為30萬元，始為適當。
3.原告先位聲明請求被告給付323 萬元，備位聲明則請求被告應同意合泰公司將履保專戶內之30萬元撥付予原告，另應給付系爭本票票款293 萬元等語。查原告依系爭契約第12條第2 項約定為沒收被告已給付之全部款項323 萬元，既為已給付之全部款項，當無依原告先位聲明再命被告給付323 萬元之理，是原告先位聲明並無理由。另按價金履約保證書第2 條第2 項第2 款載明「買賣標的物產權移轉前，買方若未能履行支付價金之義務，賣方經合法程序催告，撤銷或解除契約確定，或取得買方應對賣方給付之確定判決或與前開確定判決有同一效力之文書後，本公司屆時即依第5 條將已存入履保專戶內之買賣價金扣除賣方應給付之必要費用後交予賣方」（見本院卷第37頁），則於違約金數額內，被告應同意原告向合泰公司領取履保專戶內之30萬元，始符合契約之本旨。是原告備位聲明請求被告應同意合泰公司將履保專戶內之30萬元撥付予原告，即屬有據，應予准許。至原告得沒收之違約金既經酌減為30萬元，則原告其餘備位聲明，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2 項約定，請求被告應同意合泰公司將履保專戶內之30萬元撥付予原告，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。本件主文第1 項所示原告勝訴部分之請求，乃命被告為一定意思表示之判決，依上開說明，屬不適於執行者，自不得為假執行之宣告，故其假執行之聲請，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 顏嘉宏附表：
┌───────┬───┬────┬───────┬─────┐│發 票 日│發票人│票面金額│到 期 日│票據號碼 ││ │ │ │ │ │├───────┼───┼────┼───────┼─────┤│109 年10月24日│謝景銘│293萬元 │109 年10月26日│WG0000000 │└───────┴───┴────┴───────┴─────┘