臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第390號原 告 祭祀公業法人臺中市蔡洪法定代理人 蔡焜照訴訟代理人 陳頂新律師複 代理人 陳相懿律師
謝佑羚被 告 周進忠上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就如附表所示土地間之私有耕地租賃關係不存在。
被告應將如附表所示土地返還原告。
本判決於原告以新臺幣11,865,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣35,592,700元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：本件出租人即原告以承租人即被告違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定為由，主張原訂租約無效；被告則主張租約仍為有效。經臺中市清水區公所耕地租賃委員會調解不成立，再由臺中市政府耕地租佃委員會就該租佃爭議調處決議，因被告不服調處，經臺中市政府移送本院審理，有臺中市政府民國109 年1 月20日府授地權一字第1090015120號函暨所附臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等件可憑（見本院卷第11頁至第111 頁），核與減租條例第26條第1 項、第2 項前段規定相符，先予敘明。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、先位之訴部分：㈠兩造於86年間，依減租條例簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約
書（下稱系爭租約），由原告將其所有如附表所示土地（下合稱系爭土地）出租與被告為耕地之用。系爭租約並載明其正產物為稻，種類為穀。詎被告於106 年起，未經原告之同意擅自變更耕地原有性質，而於系爭土地上違法挖掘魚塭養魚，實已違反減租條例第16條之規定，系爭租約因而無效，原告自得收回系爭土地。
㈡並聲明：⒈如主文第1 、2 項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位之訴部分：㈠被告任令系爭土地變更為漁牧之用，並興建設施即魚塭，足
見被告有繼續1 年不為耕作，而放棄耕作權之事實，依減租條例第17條第1 項第2 款、第4 款規定，亦構成終止租約之事由。原告已於調解、調處時為終止系爭租約之意思表示，特再以起訴狀繕本之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示。系爭租約既經原告合法終止，則被告繼續占有使用系爭土地即屬無權占有，被告亦無任何占有使用系爭土地之合法權源存在，原告請求被告騰空返還系爭土地，自屬有據。
㈡備位聲明：⒈被告應將系爭土地清空返還原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯則以：
一、系爭土地租賃期間，被告均依約繳納租金，從無未繳、遲繳租金之情。又系爭租約爭議係於108 年7 月4 日進行調解，原告仍於108 年12月25日收取109 年度地租，顯見原告應有默認系爭租約繼續有效之意。
二、系爭租約第9 條已明示系爭土地做為農作使用即可，至於系爭租約第1 條所稱正產物稻、種類為榖等字句，僅係計算租金之方式，此見系爭租約第3 條租率所述即明。而被告於租賃期間原種植稻米，約於106 年間改種植蓮花及果樹，均係農作使用，並無不自任耕作、任其荒廢情事，亦未設置漁塭所需增氧、濾水等設施。系爭土地上之水池為蓮花池，水溝中的魚跑進去，現在已填土回復等語。
三、並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、先位之訴部分：㈠查系爭土地為原告所有，兩造於90年5 月8 日簽訂系爭租約
，由原告將系爭土地出租被告，約定租賃期間自86年1 月1日起至91年12月31日止，之後每6 年租約期屆至，由行政機關自動續約，近期租賃期間自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止等情，有土地登記第二類謄本、系爭租約、異動登記加蓋戳記處等在卷可稽（見本院卷第107 頁至第110 頁、第21頁至第23頁），堪認為真實。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判決意旨參照）。又所稱耕作，依土地法第106 條第2 項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院96年度台上字第2431號、85年度台上字第1227號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭租約第1 條約定正產物種類為「稻谷」，第3 條約定
租率「依正產物全年收穫總量千分之三百七十五為最高額……」等語（見本院卷第21頁），堪認系爭租約係種植農作物之耕地租佃契約，並非約定漁牧使用。
⒉而依臺中市政府耕地租佃委員會調處經過記載：「……㈣
、⒈……區公所承辦員於108 年5 月27日至現場實地勘查，現場雜草叢生，且已變耕地貌為魚塭。……」（見本院卷第15頁）。對照區公所承辦員於108 年5 月27日拍攝之現場照片（見本院卷第40頁），及原告提供之現況照片（見本院卷第90頁至第95頁、第139 頁至第147 頁），可見系爭土地上確有大面積之水池，水池內復可見有養殖魚類。而被告亦未主張其開闢水池係經由原告之同意，足認被告確係擅自變更原定栽培穀物之耕地性質，開闢池塘養殖魚類，實已違反系爭租約之約定，而有不自任耕作之情事。被告辯稱前開水池為較深的蓮花池，魚類係自行自水溝內跑進去云云（見本院卷第194 頁），顯與前開區公所承辦員到場勘查之結果不符，而非可採。
⒊至被告抗辯租賃期間原告未明確告知使用項目違約等語。
惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例參照）。被告既未舉證證明原告有何特別情事，足以證明其同意將租地耕作改為漁牧使用，自不能以其事後單純之沉默，即謂原告同意變更租約內容。
㈢按所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之
限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正（最高法院103 年度台上字第2580號判決意旨參照）。經查，臺中市政府耕地租佃委員會調處經過固記載：「……㈣、……⒊案經公所承辦員於108 年8 月21日再次至現場實地調查，現場雜草已除，無明顯水池。……」（見本院卷第15頁）；被告並抗辯原告已於108 年12月25日收取109 年度地租，而默示系爭租約繼續有效等語，並提出收據1 紙為憑（見本院卷第163 頁）。惟依前開說明，承租人違反減租條例第16條不自任耕作之規定，無待出租人為主張，原租約即屬無效，不因被告事後回復原狀，或原告仍持續收租，而使無效之原租約回復其效力。
是被告此部分所辯，亦非可取。
㈣綜上所述，被告擅自在系爭土地開闢水池飼養魚類，而變更
系爭土地原耕作之使用目的，作為漁牧使用，確有不自任耕作之情事，揆諸前開說明，系爭租約自被告違反不自任耕作之限制規定時起，無待於原告為終止之表示，當然向後失其效力。又減租條例第16條係為規範承租人切實履行耕作土地之義務，並防杜承租人將土地移作其他非耕作之用，其所著重者，係在於承租人不自任耕作之事實之有無，而非在於不自任耕作之面積多寡。是被告縱僅一部土地有不自任耕作之事實，全部租約均同歸於無效。從而，原告請求確認系爭租約無效，即有理由。
㈤按減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違
反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。
從而，原告以系爭租約無效為由，訴請被告將系爭土地交還原告，亦屬有據，應予准許。
二、備位之訴部分：原告先位之訴既有理由，就備位之訴部分，即無庸再予審酌，僅此敘明。
肆、綜上所陳，原告依減租條例第16條第1 項、第2 項之規定，請求判決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。
伍、就交還土地部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
書記官 劉燕媚附表：
┌─┬───┬───┬───┬────┬────┬────┐○○○區○ ○段 │地號 │面積 │承租面積│租約字號││段│ │ │ │（公頃）│（公頃）│ │├─┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤│1 │臺中市○○○段│1013 │0.0548 │同左 │清武字第│├─┤清水區│ ├───┼────┼────┤201號 ││2 │ │ │1013-2│0.0388 │同左 │ │├─┤ │ ├───┼────┼────┤ ││3 │ │ │1014 │0.0780 │同左 │ │├─┤ │ ├───┼────┼────┤ ││4 │ │ │1014-2│0.0773 │同左 │ │└─┴───┴───┴───┴────┴────┴────┘