臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3070號原 告 鄒秀貞被 告 張雅琦訴訟代理人 陳義文律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經於民國110年3月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣31,797元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）確定為新臺幣4,300元，命由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣31,797元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告減縮及變更後訴之聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）15,127元，另應自民國109年6月7日起至返還門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○號11樓之5房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告不當得利13,000元及違約金13,000元。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：
（一）原告於民國107年5月6日將系爭房屋，出租予被告，約明租期1年至108年5月6日止，每月租金原為15,000元，押金2個月30,000元，又租約第17條約定，雙方相互間之通知得以簡訊為之。原告前於108年3月18日以簡訊詢問被告是否續租？雙方經以電話聯絡後再行續約1年，每月租金變更為13,000元。
（二）原告嗣因自住需求，乃於109年3月27日通知被告：109年5月6日租約到期後不再續租。此項通知已較租約所約定之1個月前告知為優，嗣並通融被告最遲於109年5月20日遷出，且曾委由訴外人林子嵃提供租屋資訊予被告參考而協助被告另覓租屋。被告雖於109年4月29日告知原告其已找到租屋但希望能延至109年7月底再行搬遷。惟原告因自住需求乃拒絕被告之請求，並告知被告至遲使用至109年5月20日止。嗣後兩造再於109年5月14日協商未果，原告只得依法訴請被告遷讓房屋。
（三）按租賃定有期限者，其租賃關係，於屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。依兩造間之租約第13條第1項約定：租賃屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人，並遷出戶籍或其他登記。原告已於109年3月27日通知被告租約到期後不再續租，其後雙方協商未達成合意，是系爭租約應於109年5月6日期限屆滿時消滅，被告即應將房屋遷讓返還原告，但被告遲至本件訴訟進行中之110年3月23日始和原告成立訴訟上部分和解而返還房屋。被告雖稱已於109年7月底搬離系爭房屋。但被告自承並未交還鑰匙予原告，自未依約點交房屋予原告，系爭房屋仍為被告所占有，被告仍構成違約。
（四）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。兩造間之租約既已於109年5月6日屆滿而消滅，則自109年5月7日起，被告即無法律上原因而得使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，應按未返還房屋之期間，依相當之月租金額每月13,000元給付原告不當得利。又原告依約另得請求相當於月租金額1倍即13,000元之違約金（未足1個月者，以日租金折算）。另原告於被告返還系爭房屋前有代被告墊付水、電及天然氣費用，金額合計2,127元，亦得訴請被告返還等語。
（五）被告雖另稱本件為不定期租賃云云。惟兩造係於108年3月間以電話合意依原租約內容「續約1年」。租賃期間未逾1年，自不因未另立字據而視為不定期限租賃。又租賃期限屆滿後，承租人仍為使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為不定期租賃，民法第451條定有明文。原告於109年3月27日即以簡訊告知被告不再續租，另於109年5月14日協商時堅決要求被告遷出；再於109年5月18日以存證信函通知被告租賃關係消滅及限期遷出，更於109年5月20日將系爭房屋斷電。原告既明示反對被告續住之舉，自不成立不定期租賃。
（六）退步言之，縱認本件為不定期租賃（原告否認之），但被告於原告起訴狀繕本送達前，亦已欠租逾2個月，原告非不得以起訴狀繕本之送達而為催告，並以書狀繕本送達視為終止租賃之意思表示通知。原告於租賃關係消滅前，亦得請求租金；又於租賃關係消滅後，另得按月請求相當於租金之不當得利及相當於月租金額1倍之違約金等語。
二、被告答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另陳述：
（一）按民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為不定期租賃。查兩造前於107年5月6日簽訂租約，租期原於108年5月6日屆滿，但其後被告仍繼續就系爭房屋為使用收益，原告並無反對之意思表示，僅由原告收回其中1個房間置物使用並折抵2,000元租金而協議每月6日給付月租金13,000元。原告雖稱兩造僅合意續約1年，並以簡訊對話為證（鈞院卷一第455頁），但此係原告先詢問被告租約是到何時，顯證兩造間之租約到期後，並未另訂新租期，況原告於109年6月2日寄給被告之存證信函主張依土地法100條規定終止租約，顯見兩造間係不定期租賃。
（二）按土地法第100條第1款前段所謂「收回自住」，係指因正當事由有收回自住之必要者而言。出租人基於該款所列之情形收回房屋者，應負舉證責任。原告雖稱「先生回國不夠住，需要搬回去」而主張終止租約以收回房屋自用，惟原告並未與人締結婚姻，訴外人林子嵃並非原告之配偶，亦無自國外返台之情。又原告所稱其因被告未遷讓房屋而被迫向訴外人陳慶利承租房屋云云，然觀其租約格式，竟與兩造所簽立之契約格式完全相同，且出租人部分僅有簽名而無其他資訊記載，顯與社會習慣即經驗法則不符，難認為實。況被告將110年1月4日答辯二狀寄至原告所稱之林子嵃承租處，竟遭「遷移不明」而退回。足認原告所稱有收回房屋自住之理由一語，並非真正。
（三）被告前於109年4月30日通知原告須至109年7月底始能搬離一事，原告僅表示再行討論而未明確拒絕。被告遂於109年5月5日依約匯付租金予原告，原告收受該租金後始回覆不再續租。是縱認原告確於109年5月5日明確終止租約，依民法第450條第3項規定，至少應再給予被告1個月之提前通知期間。則原告所主張租約終止之時點應為109年6月5日，而非109年5月6日，更非得於109年5月20日為斷電之舉，致被告無法使用系爭房屋。
（四）被告係與母親同住，另被告之祖母、阿姨則居住於系爭房屋對面，二人皆為極重度之身心障礙，需被告之母全時照護，被告經濟負擔甚重，乃無法於短時間內覓得合適住處。被告自109年5月20日遭原告斷電時止，即已無法住居於系爭房屋而輾轉流浪於親屬家，系爭房屋已不在被告之占有管領中，被告嗣盡力覓屋而於109年7月31日搬遷完畢，有照片為憑（鈞院卷二第73頁至第76頁），且原告曾強令大樓之物業管理公司禁止被告進入系爭房屋，是原告早已取得系爭房屋之管理使用權限。縱被告當時並未歸還系爭房屋之鑰匙予原告，然原告本有備用鑰匙可得進出，不應以此而認被告仍占用系爭房屋，原告主張被告應給付不當得利，顯屬無稽。又兩造就系爭房屋乃係成立新不定期租賃關係，使用範圍與租金亦與原租約不同，且無約定期限，自非原租約之續約，更遑論另有違約金之約定。是原告另請求按月給付13,000元之違約金，更屬無據。
（五）被告並不否認各該水、電及天然氣等費用均為原告所支付，但原告既已指示大樓管理人員禁止被告進入系爭房屋，且於109年5月20日將系爭房屋斷電，致被告無法使用系爭房屋，故在此日之後所生之各項費用，均非被告所使用，被告應無需負擔等語。
三、法院得心證之理由：
（一）程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴及補正請求被告遷讓返還房屋及自109年5月20日起按月給付24,500元暨利息外，另應賠償30萬元。嗣於本院審理中為聲明之減縮及變更而訴請被告遷讓房屋、給付原告15,127元（內含13,000元違約金及2,127元代墊費用），另應自109年6月7日起至返還房屋之日止，按月給付原告13,000元之不當得利及按每月13,000元計算之違約金等語。所為變更，程序上爰予准許。又遷讓房屋部分，業經於本院110年3月23日言詞辯論期日中當庭和解在卷（見本院卷二第63頁、81頁），合先敘明。
（二）實體方面：原告主張兩造間就系爭房屋定有109年5月6日到期之租約，原告已於109年3月27日通知被告租約到期後不再續租，嗣通融被告最遲於109年5月20日前遷出，但被告未依約遷讓返還系爭房屋，構成違約等語。被告則否認有違約情事，並以兩造間就系爭房屋乃成立不定期租賃關係，原告要求被告於109年5月20日前遷出，並非有理等語，資為抗辯。爰就兩造間之主要爭點：
１、兩造間就系爭房屋究為定期租賃？抑或不定期租賃？
２、原告所為不當得利、代墊費用及違約金之給付主張是否有理？分別判斷如下：
１、兩造間就系爭房屋究為定期租賃？抑或不定期租賃？
(1).按當事人互相表示意思一致者，無論其為明
示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。另稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。又不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，如未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。而定期租賃之租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續契約。民法第421條第1項、第422條及第451條亦有規定。
(2).經查，依卷附兩造所不爭執而為真正之租賃
契約書（見本院卷一第35-43頁，第310-318頁），兩造係於107年5月6日就系爭房屋簽立租期至108年5月6日之定期租約（下稱原租約）。
(3).依卷附兩造所不爭執而為真正之通訊內容觀之：
Ａ、原告於原租約租期屆滿前之108年3月18日，曾告知被告：「張小姐：我們的租約應於今年的五月到期。所以有些事情想與你們詳談，若是有空請你明早或是可以的時間撥電話給我」；再於108年4月3日告知被告：「張小姐…我想使用你們沒有在使用的另－個房間放東西，租金我會扣20007元…」、「是扣2000元」。被告於同日回稱：「好的，那鄒小姐妳要用哪間房間放？…」。其後雙方就房間存放東西、熱水器、蓮蓬頭故障等事項再為討論（見本院卷一第450-454頁）。足見原告確有於原租約所定之108年5月6日租期屆滿前，和被告商談原租約到期後之房屋租賃事宜。
Ｂ、原告繼於109年2月21日詢問被告：「張小姐不好意思請問您我們的租約是到何時呢？」。被告於109年2月22日回稱：
「午安--鄒小姐，今年5月，你要收回去不租了嗎？」。原告再於109年3月4日回稱：「有可能還沒有討論好。」；繼於109年3月27日告知被告：「張小姐：…今年租約到期後不再續約了…」。被告則於翌日回稱：「鄒小姐，快月底了，只剩1個月時間來不及找房子耶！至少也要讓我們找到房子啊！」；再於109年4月2日表示：「鄒小姐，我已經在找房子了，時間有點急，如果還找不到滿意的，會在延一點時間，抱歉！」；又於109年4日29日表示：「鄒小姐…我們找到房子了，不過對方要等到7月底房客租約到期搬走後，我們才可搬進去，所以要跟妳延到7月底才能搬…」。原告則於同日回稱：「張小姐…由於自身居住、工作、整理房屋關係，實在無法等待至7月…我們最晚只能等到5/20…」（見本院卷一第455頁）。
(4).依兩造間之上開對話過程觀之，兩造間之原
租約租期於108年5月6日屆滿後，雖未再行簽立租約書面，惟被告確有繼續向原告承租系爭房屋之客觀事實（下稱新租約），且兩造於原租約到期後，曾口頭約定新租約之租期1年而至109年5月6日屆滿，否則被告當無於於109年2月22日為「午安--鄒小姐，今年5月，你要收回去不租了嗎？」一語之理。
是兩造間就系爭房屋自108年5月7日起以口頭所成立之新租約，應為約定續租1年之定期租賃，而非被告所抗辯之不定期租賃。
２、原告所為不當得利、代墊費用及違約金之給付主張是否有理？
(1).不當得利部分：
Ａ、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。惟不當得利之功能，在於使受益人返還其無法律上原因所受的利益（取除功能），不當得利受益人有返還其所受利益予受損人之義務，與侵權行為損害賠償以填補被害人所受損害為目的並不相同。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。故所得請求返還之範圍，應以對方「所受之利益」為度，非以請求人所受損害若干為準。
Ｂ、兩造既以口頭約定新租約之租期為1年，並於109年5月6日租期屆滿，另原告曾同意延展至109年5月20日。是被告至遲應於109年5月21日前返還系爭房屋予原告。被告雖以系爭房屋遭原告斷電而無法居住，且已於109年7月底搬離系爭房屋未再占有使用等語，資為抗辯。惟所謂占有乃指對占有物之事實上管領力而言，至於是否實際使用，則非所論。又承租人未將所承租之房屋點交返還予出租人之前，自仍為承租人所占有中，無論承租人實際上是否仍住居其內，出租人尚無從逕行持備用鑰匙而開啟門戶自行取回房屋。是縱使承租人並未實際住居其內，然既持有租賃物之鑰匙，且未曾對出租人為返還房屋之通知，客觀上仍應係承租人所繼續占有中，尚無從以未實際使用為由而免除無權占有之責任。本件被告既未於109年5月21日前點交系爭房屋予原告，則自109年5月21日起迄至兩造於110年3月23日言詞辯論期日當庭和解返還系爭房屋之日止，被告仍屬無法律上之原因而無權占有系爭屋屋。
Ｃ、原告另據原所約定之每月13,000元租金數額，訴請被告返還相當於租金之不當得利。惟查，民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。查原告於109年5月21日之後即對系爭房屋為斷電之行為（見本院卷二第47頁），而系爭房屋本供住家使用，如無電力即無從為正常之住居使用。是被告自109年5月21日起因未返還系爭房屋所受之利益，即非完整之房屋使用利益。本院因認尚無從按原定每月租金13,000元之數額計算不當得利，而應改按土地法第97條第1項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之法定最高標準，審定本件相當於租金之不當得利。查系爭房屋之課稅現值為392,800元，另土地應有部分之申報總價為50,328元（計算式：3,200元×3346.25平方公尺×47÷10000＝50,327.6元，元以下均四捨五入），合計土地及建物之申報總價為443,128元（計算式：392,800元＋50,328元＝443,128元），另參酌系爭房屋所坐落地點、無電可用之使用情況及週遭繁榮程度，本院認按年息百分之8計算每月之不當得利金額2,954元（計算式：443,128元×8%÷12月＝2,954.18元）為合理。據上，原告所得主張之不當得利（即自109年5月21日起至110年3月23日止，合計10個月又3日），計為29,835元〔計算式：（2,954元×10月）＋2,954元×（3日÷30日）＝29,835.4元〕。
(2).代墊費用部分：
Ａ、原告主張其為被告代墊如本院卷二第39頁所示自109年3月5日起至109年11月5日止之水、電及天然氣費用合計2,127元一節，有各項繳費資料可參（見本院卷一第421-423頁、卷二第41-45頁），
Ｂ、被告自承本院卷二第39頁所示自109年3月5日起至109年11月5日止之水、電及天然氣費用合計2,127元非其所繳納。
Ｃ、依兩造間之原租約第6條所示，承租房屋之水、電及天然氣費用，應由承租人即被告負擔。另兩造口頭約定續租1年之新租約時，並未另就水、電及天然氣費用為其他之新約定，按諸常情，應有仍由承租人即被告負擔之默示合意，且被告復曾於108年9月6日、11月6日（見本院卷一第453頁）給付原告此等費用，另被告係於110年3月23日始行交還系爭房屋之錀匙予原告。是原告訴請被告返還上開仍為被告占有期間內之水、電及天然氣費用合計2,127元，為有理由。被告既未於109年5月21日前交還系爭房屋予原告，尚無從以伊未實際住居為由而免除此部分費用負擔之義務。
(3).違約金部分：
Ａ、按民法第250條第2項規定：違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定賠償額預定性違約金，於有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，而得按約定之違約金，請求債務人支付。但如果約定之數額與債權人實際損害顯有差距者，法院得依同法第252條規定減至相當之數額。
Ｂ、依上所述，兩造乃係口頭約定續租1年而成立新租約，租賃內容除由原告收回一間房間自用及調降租金2,000元外，並未就租約內容為任何之更動，按諸常情，應認兩造有以原租約之內容供為新租約內容之默示合意。又查，兩造間之原租約第13條第3項約定：承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍之違約金至返還為止（見本院卷一第314頁）。是原告據此訴請被告給付違約金，為有理由。惟所得請求之違約金數額，應依上述每月之相當於租金之不當得利金額2,954元以為計算。是原告所得請求被告給付自109年5月21日起至110年3月23日止合計10個月又3日之違約金計為29,835元〔計算式：（2,954元×10月）＋2,954元×（3日÷30日）＝29,8
35.4元〕為合理。
（三）據上，原告所得對被告主張之不當得利、代墊費用及違約金，計為61,797元〔計算式：29,835元＋2,127元＋29,835元＝61,797元），再以被告前所交付予原告之押金30,000元抵扣後，被告尚應給付原告31,797元。
四、綜上所述，原告訴請被告給付15,127元，另應自109年6月7日起至返還房屋之110年3月23日止，按月給付原告不當得利13,000元及違約金13,000元。就其中之31,797元範圍內，為有理由，予以准許；逾此部分所為主張，則非有據，應予駁回；另本件所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行；另准被告得供擔保而免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
民事第四庭 法 官 林宗成以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費，法院得不命補正。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
書記官 陳念慈