臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3149號原 告 莊朝源訴訟代理人 王仁祺律師被 告 劉姍澄訴訟代理人 王瑞甫律師複代理人 吳芳儀律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110 年1 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前將門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號之
3 年新成屋及其坐落土地（下合稱系爭標的），委託住商不動產之加盟店即明功不動產經紀公司出售，經該公司將系爭標的資訊刊登於網路591 房屋交易平台，原告洽有購屋需求，於民國109 年5 月間，於該網路平台查得該出售資訊，透過上開不動產公司業務介紹，以被告所提供物件資料說明作為購屋之參考，並將被告對標的物之現況說明作為出價之依據。經被告所委託之仲介說明系爭標的權狀謄本資訊，原告於109 年6 月1 日與仲介簽立買賣議價委託書，並支付議價保證金新臺幣（下同）3 萬元，嗣後於109 年6 月6 日在仲介之辦公室，與被告簽立系爭標的之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），同時支付現金7 萬元，連同議價保證金合計10萬元為訂金，再於109 年6 月19日匯款至履保專戶130 萬元，原告已支付簽約款1 成之140 萬元。嗣因原告擔心系爭標的左側相鄰之鐵皮屋日後有拆除問題，怕有占用鄰地之虞，而要求被告鑑界，遂以被告名義聲請鑑界，於109 年7 月14日鑑界完成，未料原告原本擔心之鐵皮屋並未占用鄰地，但系爭標的右側之界點面寬竟短少35公分，該短少部分之土地遭鄰屋牆面占用。原告因而於109 年7 月19日與被告協商，請被告先行處理前開事宜，及與建商、隔壁鄰居釐清責任歸屬，然被告均不予聞問，故原告於109 年7 月30日對被告為解約之通知。而以兩造於109 年6 月6 日簽立系爭契約時，被告及仲介均未提及並隱瞞原告所購買之系爭標的，右側短少35公分，遭鄰屋占用之事實，及系爭契約第5 條第4 項約定：「賣方保證買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地或遭第三者侵害等情事。」，系爭標的產權是否清楚，顯為交易條件上之重要事項，系爭契約既有系爭標的產權不清之瑕疵，而影響原告購買系爭標的之意願，原告亦因被告故意隱瞞、詐欺而誤信無此瑕疵始交付買賣價金140 萬元，原告自得依民法第88條、第92條之規定撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179 條之規定請求返還已給付之價金等語，並聲明：（一）被告應給付原告140 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭標的之房屋是否確有短少35公分，鄰房牆面是否確有占用系爭標的之土地，未經測量均不足為證。且系爭標的為被告原始向建商購入，為住宅區之連棟透天厝，供居住使用。原告於簽約前多次透過仲介看屋，始約定於109年6 月6 日與被告簽約，表示系爭標的現況符合原告居住之需求價值及效用。縱認系爭標的有少部份遭鄰屋占用，但實際上並不會影響原告對於系爭標的使用之價值及效用，原告就該部分遭鄰屋占用之土地，因面積不大，亦無法為有益之使用。況該部分即便稍有越界，亦可能是建商在建築施工上之誤差，就買賣連棟透天厝成屋而言，並非特別重要事項。
難認原告簽立系爭契約時有意思表示內容之錯誤。又原告係於簽立系爭契約後始要求鑑界，而非先鑑界再簽約，即便鑑界後發現鄰屋有占用系爭標的之土地之情，亦難認原告沒有過失，原告自無從撤銷買賣之意思表示。而系爭標的係被告向建商購入後，再依照建商承諾之內容轉售予原告，並無詐欺之行為。被告根本不知道鄰屋有占用之情，難謂有刻意隱瞞。原告實無從撤銷買賣之意思表示，更無從請求返還已給付之價金等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）被告前將系爭標的委託住商不動產之加盟店即明功不動產經紀公司出售，經該公司將系爭標的資訊刊登於網路591房屋交易平台；兩造於109 年6 月6 日簽立系爭契約，約定買賣總價1400萬元，原告已支付簽約款1 成之140 萬元；系爭標的為連棟透天厝；原告於109 年7 月30日寄發潭子郵局存證號碼792 號存證信函通知被告，主張系爭標的面寬短少35公分，已超過內政部所規範之誤差值，爰依民法第359 條解除系爭契約，並請求返還簽約款140 萬元；被告收受上開存證信函後，於109 年8 月5 日寄發豐原郵局存證號碼485 號存證信函通知原告，不同意原告所指，請依約履行等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭標的照片、潭子郵局存證號碼792 號存證信函、豐原郵局存證號碼485 號存證信函在卷可稽，堪信為真。
（二）原告主張：系爭契約簽立後有就系爭標的進行鑑界，鑑界結果系爭標的右側面寬短少35公分，該短少部分之土地遭鄰屋牆面占用等語，為被告所否認，並辯稱：原告應該要先證明有面寬短少等語。查，證人即仲介李志彬於本院言詞辯論程序中證稱：我是系爭契約買賣雙方的仲介，原告簽約過程中沒有要求先鑑界，是簽約後隔一天還兩天才說要鑑界，被告也同意，鑑界後發現面積有問題等語（本院卷第170 頁至第173 頁）。可見證人有參與聲請鑑定過程，且系爭標的鑑界後確有面積問題。佐以原告提出之豐原地政事務所109 年7 月14日複丈成果圖（本院卷第75頁）及現場照片（本院卷第51頁至第57頁），確有距離牆面35公分之噴漆紅點。則系爭標的有原告所稱之面寬短少35公分之情，應屬為真。
（三）原告雖主張：在不動產買賣中，若不動產具有產權不清之事實，會減損房屋之通常效用與其交易價值，故而對於不動產是否具有產權不清之瑕疵，應屬交易上重要資訊，系爭標的之土地既有遭人占用之情，即有產權不清之瑕疵，被告未予告知，造成原告意思表示錯誤，原告自得依民法第88條規定撤銷系爭契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年度台上字第3311號判決意旨參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。
2、而以系爭標的為住宅區之連棟透天厝，被告於出售前係居住於系爭標的，原告購入系爭標的亦係作為居家居住使用等情觀之，系爭標的之土地是否遭鄰屋占用35公分，與系爭標的是否適宜作為住宅使用，即無相關。縱該遭占用之部分會因土地可使用面積減少，而影響系爭標的之交易價值，亦與系爭標的可否作為居住房屋使用無涉。再證人即仲介李志彬於本院言詞辯論程序中證稱：我是系爭契約買賣雙方的仲介，有先跟原告介紹地坪、建坪、屋況，也有帶原告去看過現場，當時的房屋現況就是原證4 照片；因為那時沒有認定房屋有偏移的情形，而且本件也非單純購買土地的案件，所以沒有先行鑑界；原告簽約過程中沒有要求先鑑界，是簽約後隔一天還兩天才說要鑑界，被告也同意；鑑界後發現面積有問題，現況跟建物第一次測量登記平面圖的內容有落差，我有請買賣雙方到我們公司，也有私下用LINE協調了幾次，但因為賣方又把房子賣掉了，我不知道被告是否有告知新的買主有關房屋偏移的事等語（本院卷第170 頁至第173 頁）。可見原告於簽立系爭契約前，已到系爭標的現場看過現況，對於購入之系爭標的坐落位置及面積大小並無錯誤，始為簽約，原告為購入系爭標的而簽立系爭契約之意思表示並無錯誤。
3、至原告雖又以其若知系爭標的面寬短少35公分，即不會購買系爭標的等語為主張，然此部分若為原告所極為重視之點，理應記載於系爭契約中，但系爭契約第17條其他約定事項係約定：「一、以現況點交（含固定物）。二、住宅區四房二廳五衛。三、本約賣方不支付仲介費，稅金、代書費、履保費由賣方自付。另外撥付新臺幣参拾萬元正交由仲介支付買方契稅、印花稅、代書費、地政規費及買方仲介費等費用，故賣方實拿壹仟参佰柒拾萬元正（不付仲介費，但原賣方應負稅費，及賣方費用仍由賣方自行負擔）。四、本約雙方約定貸款需達成交價七五成，若未達則本約終止，無息退還已收受價金。」，僅見系爭標的若無法核貸七五成，系爭契約即終止，並未見有何面積、面寬短少即解約或終止契約之約定，其是否為契約重要之點，尚無從認定。況原告既已約定現況點交，又未於簽約前要求鑑界，可見系爭標的面寬是否短少35公分，與原告是否願意購入系爭標的顯然無關。則就系爭標的面寬是否短少乙節，至多僅為原告為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為。
4、原告雖又以：系爭標的產權不清，屬重要資訊，顯有影響系爭標的交易價值之情等語為主張。然產權通常係指系爭標的之所有權，被告於土地、建物謄本上登記為系爭標的之所有權人，系爭標的辦理建物第一次登記之內容亦係房屋完全座落於臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地，並無原告所稱產權不清之情。至系爭標的是否有遭人占用，而致使用面積減少，與系爭標的所有權人無涉，自非產權不清。
5、故而系爭標的即便如原告所稱有面寬短少35公分之情，原告亦無從依民法第88條撤銷該買賣之意思表示。
（四）原告另主張：被告明知系爭標的有面寬短少35公分之情，卻蓄意未告知，而刻意隱瞞，對原告施以詐術，原告自得撤銷系爭契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。
2、系爭標的雖有面寬短少35公分之情，然系爭標的係由被告向建商第一手購買取得，有被告所提出之不動產買賣契約書及附件（本院卷第91頁至第107 頁）為證，且自前開現場照片觀之，系爭標的並無增建、改建，則被告第一手購入系爭標的後，未改變原樣即轉售原告，被告是否知悉有面寬短少之情，已非無疑。再系爭標的於建商辦理第一次建物登記時，其房屋座落位置，即與鄰屋互以地界線相鄰，並無占用他人土地或土地遭他人占用之情，有系爭建物與鄰屋第一次測量登記之建物平面圖（本院卷第131 頁、第133 頁）可佐，亦難認被告會知悉系爭標的有面寬短少之情。原告又未提出被告有何蓄意不告知之事證，則原告此部分主張，自非有據。
（五）從而，原告既未舉證證明其意思表示有錯誤或受被告詐欺而簽立系爭契約，自無從請求撤銷系爭契約，並持之請求返還已收受之價金。
四、綜上所述，原告依民法第88條、第92條、第179 條之規定，，請求被告給付140 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5 ％計算之利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 3 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 3 日
書記官 鄭雅雲