臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3295號原 告 詹益國
詹淑如詹益泓詹德鎮詹德淼詹益銜詹益帆詹武岡詹德金共 同訴訟代理人 孫銘豫律師被 告 祭祀公業張萬象公法定代理人 張騰鎮被 告 張鳳魁
張鳳吉張鳳任張騰源張騰松張秀珍張騰權朱秋月張鳳相張劉美英（即張騰銘之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 林邦賢律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國110年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查被告張騰銘已於起訴後之民國110年8月7日死亡，其配偶張劉美英及其子張鳳鍾為其繼承人，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第555至557頁），其繼承人張劉美英、張鳳鍾具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項亦分別明定之。查張騰銘原為坐落臺中市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分為七分之一，嗣張騰銘死亡後，由張劉美英及張鳳鍾繼承其遺產，業如前述。嗣張劉美英及張鳳鍾協議由張劉美英取得上開應有部分，經張劉美英辦妥繼承登記，有土地登記謄本可憑（見本院卷一第559至563頁）可憑，張劉美英聲請就張鳳鍾部分承當訴訟，經兩造均同意（見本院卷二第60、101頁），合於上開規定，自應由張劉美英承當張鳳鍾之本件訴訟。
乙、實體方面：
一、原告主張：訴外人詹阿初於39年間向被告祭祀公業張萬象公（下稱被告公業）購買被告公業所興建坐落系爭土地未辦保存登記、當時作為煙寮使用之建物（下稱系爭建物），以供全家人居住使用。詹阿初另為有權占有系爭土地以作為日後人口增加時增建房屋所需，遂於購入系爭建物之際，同時向被告公業承租系爭土地。嗣詹阿初於41及51年間先後於系爭土地上增建2棟建物（下稱系爭增建建物）。詹阿初於85年間死亡後，原告為其繼承人或再轉繼承人，並因而繼承系爭建物之事實上處分權、系爭增建建物及承受系爭租約。被告公業竟將系爭土地以新臺幣（下同）157萬2,637元出售給其派下員即被告張鳳魁、張鳳吉、張鳳任、張騰源、張騰松、張騰銘、張秀珍、張騰權、張鳳相（下稱張鳳魁等9人），並於109年6月8日移轉所有權移轉登記，其中張鳳魁、張鳳吉、張鳳任、張鳳相應有部分各為十四分之一、張騰源、張騰松、張騰銘、張秀珍、張騰權應有部分各為七分之一，而未依法通知就系爭土地有優先購買權之原告。其後張鳳相又將其應有部分贈與配偶即被告朱秋月，並於109年8月31日辦理所有權移轉登記，故依土地法第104條、第426條之2規定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）確認原告就被告公業於109年6月8日出售之系爭土地有以157萬2,637元優先購買之權。（二）張鳳相、朱秋月就臺中市東勢地政事務所（下稱東勢地政）於109年8月31日，收件字號109年東普登字第44440號，以夫妻贈與為原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予張鳳相。（三）被告公業及張鳳魁等9人間就東勢地政於109年6月8日，收件字號109年東普登字第25650號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予被告公業。（四）被告公業於原告給付157萬2,637元時，將系爭土地所有權依如附表所示之權利範圍移轉登記予原告分別共有。
二、被告則以：系爭土地為原為訴外人張義蝌與被告公業訂立三七五租約，嗣將承租人名義變更為其子即張騰源、張騰松、張騰銘、張騰權及訴外人張春水、張騰茂、張騰權。而張義蝌與詹阿初為連襟關係，當初因詹阿初無屋可住，張義蝌遂將其所有系爭建物廉價出售給詹阿初。詎料詹阿初嗣後竟擅自於系爭建物陸續增建，然其明知張義蝌須向被告公業繳納租金，乃補償張義蝌需繳納給被告公業之租金，並非向被告公業繳納租金。系爭建物並非被告公業所興建，且不論民法第425條之1或該條規定所憑之最高法院48年台上字第1457號判決先例，均較原告主張因買賣取得系爭建物之時間即39年為晚，自無適用餘地。系爭土地經被告公業派下員大會決議出售給三七五租約之承租人即被告等人，並無不當等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項，並協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院卷一第464至465頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
（一）不爭執事項：
1.坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱179地號土地）原為被告公業所有，嗣被告公業派下員大會於108年9 月13日決議將土地出售給三七五租約之承租人（見本院卷第191至197頁），被告公業遂於109年1月10日與張鳳魁等9人訂立買賣契約，將179地號土地及同段179-1地號土地（面積各為1,334.88坪、1.91坪）以2,673 萬5,736 元出售給張鳳魁等9人（見本院卷第199至215頁）。
2.系爭土地係於108年11月8日自179地號土地分割而出後，於109年6月8日移轉所有權登記給張鳳魁等9人共有（張鳳魁、張鳳吉、張鳳任、張鳳相應有部分各十四分之一；張騰源、張騰松、張騰銘、張秀珍、張騰權應有部分各七分之一），嗣張鳳相於109年8月31日以夫妻贈與為原因將其應有部分計十四分之一移轉登記給被告朱秋月（見本院卷第145至147頁）。
（二）爭點：
1.原告主張詹阿初向被告公業承租系爭土地，其等為詹阿初之繼承人，而因繼承或再轉繼承而承受系爭租約，得依土地法第104條規定對被告主張優先購買權，進而訴請被告應塗銷109年6月8日以買賣為原因，就系爭土地所有權所為移轉登記，回復登記給被告公業所有，有無理由？
2.原告訴請被告公業應於被告給付157萬2,600元時，將系爭土地所有權移轉登記給原告，有無理由？
四、本院的判斷：
（一）確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決先例同此意旨）。本件原告主張其為系爭土地之承租人，而訴請確認其對系爭土地有優先購買權乙節，既為被告所否認，是原告主張就系爭土地有優先購買權此等法律關係是否存在，即不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確非不得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認其對系爭土地有優先購買權存在，即有確認利益。
（二）原告未能證明本件有土地法第104條或民法第426條之2之適用：
1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項分別定有明文。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。原告主張詹阿初為系爭土地之承租人，其等並因繼承而取得系爭租約，既為被告所否認，即應由原告就此有利於己之事實舉證以實其說。
2.原告主張系爭建物為被告公業所興建，並將之出售給詹阿初，詹阿初另向被告公業承租系爭土地云云，雖提出稅籍證明書、被告公業管理人簽收租金之收據等件為證。然依原告提出之95年期之稅籍證明書（見本院卷一第99頁）僅記載納稅義務人為詹德明等6人，無從判斷系爭建物為被告公業所興建，則原告主張系爭建物為被告公業所興建，並將之出售給詹阿初云云，已難採信。況系爭稅籍證明書所載起課年月分別為46年1月、59年1月及65年1月，均顯與原告所稱39年購入、41年間及51年間增建等情不符。原告雖以可能記憶有所出入，且起課年月應晚於增建時間，又與房屋所有權人之申報時間或核發機關之查核時間有關，經驗論理上未必一致云云。然縱依原告所述，其於51至52年間即已增建完畢，則於59年1月時不論是納稅義務人主動申報或由稅捐稽徵機關主動查核，均應將系爭增建建物納入，豈有於65年又再有增建之情？原告此部分主張既無任何證據為佐，本院更難認其主張為真正。原告又以系爭土地有建物通常應為土地所有權人所興建，為第三人興建為變態事實，應由主張變態事實之人負舉證責任，而被告公業自承由張義蝌出售給詹阿初之陳述可推論系爭建物為被告公業出售給詹阿初云云，然系爭土地既由被告公業出租給張義蝌，被告辯稱係張義蝌於其上興建系爭建物，均難謂與常理有違（至此舉是否違反三七五租約，則屬另事），更無所謂原告主張被告上開陳述可推論系爭建物為被告公業興建之情。因此，本件不論詹阿初如何購買系爭建物，均無從認定有民法第425條之1規定之適用。
3.至原告主張被告公業將系爭土地出租給詹阿初，並收取租金云云，然被告公業既與張義蝌訂立三七五租約，將系爭土地出租給張義蝌，依約即應將系爭土地交付給張義蝌使用收益，如被告公業擅自將系爭土地另做耕作以外之用，張義蝌自得請求被告公業除去。而張義蝌縱無自任耕作，理應由被告公業先依耕地三七五減租條例第16條規定主張契約無效並請求張義蝌返還系爭土地，再將土地另租詹阿初或他人。然原承租人張義蝌或其子孫即張鳳魁等人繼續支付租金給被告公業，而被告公業亦仍繼續收受租金數十年之久（見本院卷一第429頁之臺中市東勢區下新里里長證明書、第431頁照片3張、本院卷二第64至93頁之租約、結穀價證書、清冊），顯見被告公業並未向張義蝌收回系爭土地，並繼續向其或繼承人收取租金。被告公業殊無如原告主張在上開三七五租約仍存續之情形下，即擅自違約而將系爭土地另租詹阿初使用之理，顯見原告所述與常情有違，本院亦難信為真正。至原告雖稱張義蝌當初同意被告公業將系爭土地轉租給詹阿初作為系爭建物之基地云云，亦未提出任何證據為佐，所為主張要無可取。反觀被告所辯系爭建物係由張義蝌所興建並出售給詹阿初，並由詹阿初給付部分租金作為補貼等情，與上開證據較為相符，益證原告所謂系爭建物係由被告公業興建後出售給詹阿初，並將系爭土地出租給詹阿初云云並不可採。
4.況觀諸原告提出之租金收據，原告於86年9月28日僅繳付150斤（見本院卷一第33頁）、89年4月4日則繳付300斤（見本院卷一第35頁）、89年第2期又繳付300斤（其中150斤贊助宗祠重建，見本院卷一第37頁）、89年8月繳付300斤（其中150斤贊助宗祠重建，見本院卷一第39頁）、90年8月15日及91年8月15日各繳付300斤（見本院卷一第41頁）、91年2月15日及91年3月23日各繳付300斤（見本院卷一第43頁）、92年8月15日繳付300斤（見本院卷一第45頁）、96年2月繳付200斤（見本院卷一第47頁）、96年2期繳付200斤（以總價2,460元除以每台斤單價12.3元，見本院卷一第49頁）、不詳年份3月17日繳付200斤（見本院卷一第51頁）、97年下半期繳付200斤（見本院卷一第53頁）、98年2月15日繳付200斤（見本院卷一第55頁）、不詳年份上半期及99年8月15日各繳付200斤（以總價2,250元除以每台斤單價11.25元，見本院卷一第57頁）、100年8月15日繳付200斤（見本院卷一第59頁）、100年期繳付200斤（見本院卷一第61頁）、100年8月15日繳付200斤（見本院卷一第63頁）、101年2月13日繳付200斤（見本院卷一第65頁）、101年8月15日繳付200斤（見本院卷一第67頁）、102年一期繳付200斤（見本院卷一第69頁）、103年2月15日繳付200斤（見本院卷一第71頁）、103年8月15日繳付200斤（見本院卷一第73頁）、103年二期繳付200斤（見本院卷一第75頁）、105年一期繳付200斤（見本院卷一第77頁）、106年一期繳付200斤（見本院卷一第79頁）、不詳年份3月30日繳付200斤（見本院卷一第81頁）、106年二期繳付200斤（見本院卷一第83頁）、107年上期繳付200斤（見本院卷一第85頁）、108年4月2日繳付200斤（見本院卷一第87頁）、108年8月繳付200斤（見本院卷一第89頁，以上日期均為農曆），不僅與原告主張每年分上下半年二期各繳付稻穀200斤之地租給被告公業並不相符，且並非每期均有繳納，其主張已難信為真正。更遑論，若詹阿初係與被告公業訂立基地租賃契約，並非作為耕地使用，衡情其租金即應以現金計算，豈有仍以穀價計算租金之理，益證被告辯稱原告繳付上開租金係補貼應給付給被告公業之租金為可採。
5.至原告雖以系爭土地於103年以前即非供農業使用，故張鳳魁等9人依法不得主張優先購買權云云。經臺中市政府地方稅務局東勢分局以110年2月18日函覆本院略以：系爭土地上有建物及水泥空地，已變更為非農業用地使用，依法改課地價稅，並補徵103年至107年地價稅（見本院卷第293至294頁）等情，然此亦無從證明原告為系爭土地之優先購買權人，本院自無從為有利於原告之認定。原告又以被告公業要求原告負擔上開地價稅，並提出收據為證（見本院卷一第239頁）。按66年7月14日制定公布土地稅法第4條第1項第4款規定「土地所有權人申請由占有人代繳者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦」，此規定並未有指定代繳之實體要件，核屬裁量規定，稽徵機關是否准予指定，應依「合義務性裁量」決定之。惟依立法過程資料顯示，其所謂「占有人」，始終係指「無法律上原因，而占有使用者」，因慮及如逕由稽徵機關指定非法占有人代繳，恐被誤解為政府承認其有使用權利，乃將法文制定成「土地所有權人申請由占有人代繳者」，且由於地價稅係對特定財產本體的潛在收益能力課稅，認定其租稅主體時，自應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據，而無權占有人非法占有他人土地，已不符法秩序，其享有使用土地之經濟利益，如不負擔地價稅，亦與公平正義有違，稽徵機關於此情形之裁量減縮至零，應指定無權占有人代繳。至於有權占有情形，土地既是本於土地所有權人交付占有，使占有人使用，土地所有權人就土地為他人所占有，其仍為地價稅納稅義務人，應繳納地價稅一事，已有所預見，土地所有權人已經或得經由占有人之占有權源之法律關係調整其間之利害關係，稽徵機關固不宜因土地所有權人片面意思而破壞其間原法律關係之安排，但土地稅法第4條第1項第4款的立法本意既係要平衡土地所有權人與占有人利益的衝突，並便利稅捐之稽徵（解決土地所有權人因土地被占用，討回未果而不願意繳稅的問題），且公布施行的條文「土地所有權人申請由占有人代繳者」並未明定專指無權占有人，則基於實質課稅公平原則，於文義解釋及合目的解釋範圍內，非不得將此款規定適用於有權占有之情形，除經占有人同意，稽徵機關得指定其代繳外，如果原法律關係安排之利益均衡，於事後因故發生變動，若仍由土地所有權人繳納地價稅，顯失公平者，或非出於土地所有權人之本意，由第三人獲得無償占有使用土地之利益，且無法加以調整，衡情由占有人代繳其使用部分土地之地價稅，符合公平正義者，於土地所有權人申請指定由占有人代繳地價稅時，縱使占有人有異議，稽徵機關指定占有人為代繳義務人即屬合義務性裁量（最高行政法院107年1月份第2次庭長法官聯席會議意旨參照）。系爭土地原做為耕地使用，依法本無須繳納地價稅，因詹阿初取得事實上處分權之系爭建物無權占有系爭土地，以致被告公業遭稅捐稽徵機關補課地價稅，參酌上開說明，被告公業要求原告給付地價稅，亦在情理之中。尚不能當然以此反推論詹阿初就系爭土地為有權占有，故原告此部分主張亦無足取。
6.原告雖又以被告公業與張鳳魁等9人間所訂立之買賣契約第1條約定載明：「如…土地上存有乙方（即被告公業）所有之未辦保存登記建物，雙方同意該建物亦為本買賣標的之一部…一併出售移轉予甲方（即張鳳魁等9人）」，則可推知系爭土地上若有未辦理保存登記之建物，均屬被告公業所有云云。然觀察系爭買賣契約書之記載方式，係事先以電腦繕打列印，僅買方欄位由張鳳魁等9人於空白欄位蓋用其等之印章；第1條之不動產標示則事先打好7格已載明鄉鎮市區為「東勢區」之欄位，再以手寫填載179地號土地及179-1地號土地及面積、公告現值等資料；第2條及第3條手寫記載買賣價款總金額及簽約款、完稅款、尾款個別金額，另於最後手寫註記買方仲介服務費金額、付款方式等情（見本院卷一第199至207頁）。而參酌卷附被告公業派下現員大會會議紀錄所載，被告公業決議出售之土地除179地號土地、179-1地號土地外，尚包括坐落臺中市○○區○○○段000○000○000地號土地及同市區○○○段000○000○000○000地號土地（見本院卷一第193頁），可知關於原告主張上開第1條關於未辦保存登記建物之約定，乃被告公業就上開決議出售土地而事先擬定，非可當然以此即謂系爭土地上有未辦保存登記之建物均係被告公業所有。遑論，原告一方面主張系爭建物業經被告公業出售給詹阿初，他方面又主張系爭土地上未辦保存登記建物既記載於買賣契約內，而可推知系爭建物即為被告公業所興建，顯然主張前後矛盾，尤無可採。
7.原告雖以交易時間相隔甚久，應適度降低原告之舉證責任云云，然本件對於被告而言，亦有相同問題存在，本院自無徒令降低原告之舉證責任而變相提高被告舉證責任之理。遑論，原告上述舉證亦未就起訴原因達到「已有相當之證明」，故其既未能就有利於己之事項舉證以實其說，其主張即無可採。
（三）原告雖具狀請求本院職權為當事人訊問（見本院卷一第247頁），然並未具體指明訊問何人，本件購買系爭建物之人既為詹阿初，且原告亦自承詹阿初於85年間死亡，原告等人均為其繼承人或再轉繼承人，原告中年紀最長者為詹德鎮、詹德淼，各係於29年6月7日、30年11月3日出生（見本院卷一第107頁），於原告主張詹阿初購屋當時年僅10歲、9歲，其餘原告更均係於39年以後始出生，且相關事實業據本院認定如前，本院認並無依職權為當事人訊問之必要。
（四）債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前2項之規定，民法第244條第1項、第3項分別定有明文。原告依民法第244條第1項規定，訴請張鳳相、朱秋月塗銷系爭土地應有部分十四分之一所有權移轉登記，既與民法第244條第3項規定有違，此部分亦難准許，附此敘明。
（五）原告既未能證明與被告公業間就系爭土地存有基地租賃關係，其主張為就系爭土地有優先購買權，進而訴請張鳳相、朱秋月塗銷系爭土地應有部分十四分之一所有權移轉登記、被告公業及張鳳魁等9人塗銷系爭土地所有權移轉登記，暨被告公業於原告給付157萬2,637元時，將系爭土地所有權依如附表所示之權利範圍移轉登記予原告分別共有，要屬無據。
五、結論：綜上所述，原告請求確認其就系爭土地對被告公業有以之優先購買權存在，及訴請張鳳相、朱秋月就東勢地政於109年8月31日，收件字號109年東普登字第44440號，以夫妻贈與為原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予張鳳相。另請求被告公業及張鳳魁等9人間就東勢地政於109年6月8日，收件字號109年東普登字第25650號，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予被告公業，暨被告公業於原告給付157萬2,637元時，將系爭土地所有權依如附表所示之權利範圍移轉登記予原告分別共有，均無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 111 年 1 月 20 日
民事第五庭 法 官 施懷閔以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 20 日
書記官 張宏賓【附表】編號 原告 權利範圍（應有部分） １ 詹益國 三十萬分之一六六六七 ２ 詹淑如 三十萬分之一六六六七 ３ 詹益泓 三十萬分之一六六六七 ４ 詹德鎮 十萬分之一六六六七 ５ 詹德淼 十萬分之一六六六七 ６ 詹益銜 二十萬分之一六六六七 ７ 詹益帆 二十萬分之一六六六七 ８ 詹武岡 十萬分之一六六六七 ９ 詹德金 十萬分之一六六六七