臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3307號原 告 陳季平訴訟代理人 張順豪律師
郭怡均律師被 告 陳炎明
陳誌銘陳盤銘陳文龍上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘應於原告給付新臺幣壹仟伍佰柒拾捌萬玖仟玖佰肆拾元之同時，將臺中市○○區○路段○○○○號、142地號土地所有權全部移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○路段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被告4人公同共有，潛在應有部分各1/4。被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘於民國107年10月24日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地全部出售予原告，約定買賣價金新臺幣（下同）1698萬9940元，原告已給付被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘（下稱被告陳炎明等3人）買賣價金各40萬元，尚餘1578萬9940元未給付。系爭買賣契約雖未得被告陳文龍之同意，惟依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定，被告陳炎明等3人出售他共有人之應有部分，其性質係代理他共有人為處分行為，屬法律賦予之代理權，則被告陳炎明等3人與原告間之系爭買賣契約，對被告陳文龍亦生效力。爰依系爭買賣契約之約定，請求被告履行契約等語。
(二)並聲明：被告應於原告給付1578萬9940元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：
(一)被告陳誌銘、陳盤銘則以：同意履行系爭買賣契約，同意原告本件請求，原告已給付被告陳炎明等3人買賣價金各40萬元。惟系爭土地出售後，公同共有關係已消滅，買賣價金應各別給付予被告4人，由被告4人各取得1/4，即原告應給付被告陳炎明等3人買賣價金各384萬7485元，另給付被告陳文龍買賣價金424萬7485元。被告陳炎明雖有精神疾病，但經治療後已經好轉，並無監護或輔助宣告之必要；又被告陳炎明將出賣系爭土地事宜委由被告陳誌銘、陳盤銘處理，並於簽約時親自到場並簽名，系爭買賣契約之效力並無疑慮。被告陳炎明等3人已於107年10月31日寄發存證信函予被告陳文龍，通知被告陳文龍行使優先承購權，均遭退回，被告陳炎明等3人復於107年12月29日登報公告通知被告陳文龍優先承購事宜，被告陳炎明等3人已盡通知義務等語。
(二)被告陳炎明則以：同意履行系爭買賣契約，同意原告本件請求。被告陳炎明有簽訂系爭買賣契約，係授權陳誌銘、陳盤銘代理簽訂，被告陳炎明有將系爭土地出售予原告之意，已取得買賣價金40萬元，後來交給被告陳誌銘、陳盤銘保管等語。
(三)被告陳文龍則以：
1.被告陳文龍未簽訂、亦不同意簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約對被告陳文龍不生效力。被告4人因繼承而公同共有系爭土地，公同共有之遺產不得由部分共有人變賣，被告陳炎明等3人不得處分系爭土地。且被告陳炎明有精神分裂症，無立約及交易能力；系爭買賣契約竟約定原告陳炎明應得之買賣價金由被告陳誌銘、陳盤銘保管，顯不道德，被告陳炎明係受被告陳誌銘、陳盤銘誤導而簽訂系爭買賣契約；被告陳誌銘、陳盤銘恐與原告勾結，賤賣系爭土地，犧牲被告陳炎明、陳文龍之利益；系爭買賣契約違反公序良俗，且依民法第75條、第111條、第74條、第148條第2項之規定，應屬無效。被告陳文龍就系爭土地有優先承購權，願以同一條件購買系爭土地，被告陳炎明等3人未曾以書面通知被告陳文龍優先承購事宜等語，資為抗辯。
2.並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第142至144頁）：
(一)被告4人為兄弟，就其等母親即被繼承人顏來好之應繼分比例各1/4。被告4人於95年1月1日因繼承其等母親顏來好之遺產，而公同共有臺中市○○區○路段○○○○○○○○號土地（即系爭土地），潛在應有部分各1/4。
(二)被告陳炎明於107年9月25日出具經公證之授權書委由被告陳盤銘、陳誌銘處理系爭土地買賣相關事宜。被告陳炎明等3人未得被告陳文龍之同意，於107年10月24日與原告簽訂如本院卷第27至33頁所示之系爭買賣契約，被告陳炎明等3人將系爭土地全部出售予原告，約定買賣價金1698萬9940元。
上開文書之簽章、印文均真正。
(三)原告於107年10月24日給付被告陳炎明等3人系爭土地買賣價金各40萬元，共計120萬元，尚餘買賣價金1578萬9940元未給付。
(四)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點，應在於：系爭買賣契約效力為何？被告陳文龍是否為系爭買賣契約之當事人？原告請求被告4人履行契約，有無理由？茲述如下：
(一)被告4人因繼承而公同共有系爭土地，已辦理繼承登記，原告與系爭土地之公同共有人即被告陳炎明等3人（潛在應有部分各1/4，合計為3/4）就系爭土地全部於107年10月24日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1698萬9940元，原告已給付被告陳炎明等3人買賣價金各40萬元，尚餘買賣價金1578萬9940元（計算式：00000000-000000×3=00000000）未給付等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一至三），並有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第67至70頁），此部分事實首堪認定。
(二)被告陳文龍抗辯系爭買賣契約無效一節，並不可採：被告陳文龍雖抗辯：被告陳炎明有精神分裂症等精神障礙，為無行為能力或限制行為能力之人，並無立約能力，係受誤導而簽訂系爭買賣契約，且系爭買賣契約違反公序良俗，應屬無效等語，並提出重大傷病卡、身心障礙手冊、童綜合醫療社團法人童綜合醫院精神病嚴重病人通報表及臺中縣政府衛生局函文、本院105年度審易字第391號刑事判決書節錄本為證（見本院卷第95至101、253頁）。惟查：
1.上開重大傷病卡、身心障礙手冊、精神病嚴重病人通報表及臺中縣政府衛生局函文，僅足證明被告陳炎明於92年2月12日經鑑定患有中度精神障礙、於93年7月9日經認定患有精神分裂症，及於98年4月10日經診斷該時為精神病嚴重病人並經通報，均不足以證明被告陳炎明於107年10月間為系爭買賣契約時之精神狀況。且細譯本院105年度審易字第391號刑事判決，該案經囑託臺中榮民總醫院鑑定被告陳炎明於行為時（即104年8月29日犯罪時）是否有精神障礙或其他心智缺陷至不能辨識其行為違法，或欠缺依其辨識而行為之能力，及有無再犯或危害公共安全之虞而有送強制治療之必要等情，並認定被告陳炎明於104年8月29日犯侵占遺失物罪時，因患有慢性思覺失調症致影響其正常之判斷能力及自主決定之控制行為能力，進而其辨識行為違法或依其辨識而行為之能力，有顯著降低之情形，而依刑法第19條第2項規定，予以減輕其刑，此有該案判決書在卷可參（見本院卷第261至266頁），自無從以被告陳炎明於104年8月29日時之精神狀況，推論被告陳炎明於107年10月間為系爭買賣契約時亦有相同情形。
2.又被告陳炎明為00年出生，為成年人，未受監護或輔助宣告，有被告陳炎明戶籍資料查詢結果、家事事件（監護輔助宣告事件）公告查詢結果在卷可稽（見本院卷第59、259頁）。且被告陳炎明本人於110年2月22日準備程序期日及110年4月23日言詞辯論期日均到庭陳述：願意履行系爭買賣契約，同意原告請求，我有簽訂系爭賣賣契約，我有授權被告陳誌銘、陳盤銘，我有將土地賣給原告之意思等語明確（見本院卷第140、216頁），足見被告陳炎明意識清楚，知悉本件原告請求內容，且能理解本院所詢問題並能清晰陳述其意旨，並無因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，或該等能力顯有不足之情形。被告陳文龍復未提出其他證據，足資證明被告陳炎明於107年9月25日出具授權書、107年10月24日簽訂系爭買賣契約時之意思表示能力或辨識能力有何欠缺，則其主張被告陳炎明無立約能力，屬無行為能力或限制行為能力之人，被告陳炎明所簽系爭買賣契約應屬無效一節，無從採信。再者，被告陳炎明既已多次到庭明確陳述其有簽訂系爭買賣契約、有出賣系爭土地予原告之意（見本院卷第140、143、216頁），已足證明系爭買賣契約之簽訂符合其真意，則被告陳文龍空言主張被告陳炎明受誤導而簽訂系爭買賣契約，或系爭買賣契約損害被告陳炎明權利，違反公序良俗一節，亦難採信。
3.被告陳文龍復未舉證證明系爭買賣契約有何違反公序良俗、違反誠實信用原則或無效事由存在，則其主張系爭買賣契約無效一節，自無可採。
(三)系爭買賣契約之當事人為原告及被告陳炎明等3人，原告請求被告陳炎明等3人履行契約，為有理由，至於原告請求被告陳文龍履行契約部分則無理由：
1.按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第34條之2第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院106年度台上字第2482號判決意旨參照）。土地法第34條之1第5項既規定，該條第1項至第3項規定，於公同共有準用之，則公同共有土地部分共有人依上開規定，將公同共有土地全部出售於人時，亦應為同一解釋（最高法院87年度台上字第866號判決意旨參照）。
2.原告與被告陳炎明等3人間既訂有系爭買賣契約，則原告依買賣之法律關係，請求被告陳炎明等3人履行契約，並經被告陳炎明等3人於言詞辯論時表示同意（見本院卷第215至216頁），原告請求被告陳炎明等3人應於原告給付買賣價金1578萬9940元之同時，將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，自屬有據。至於原告請求未同意出售之共有人即被告陳文龍履行契約部分，依上開說明，部分共有人依土地法第34條之1第1、5項規定，出售公同共有土地全部予他人，未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。是以，未同意出售系爭土地之被告陳文龍並非系爭買賣契約之當事人，則原告依買賣之法律關係，請求被告陳文龍履行契約，將系爭土地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。被告陳誌銘、陳盤銘主張系爭買賣契約之價金應由被告4人平均分得，原告應將買賣價金分別給付被告4人等語，亦無可採，附此敘明。
(四)另民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果（最高法院99年度台抗字第63號裁定意旨參照）。則被告陳文龍僅於本件訴訟程序依民法第74條為抗辯，未提出形成之訴，依上開說明，不生撤銷之效果。
(五)被告陳文龍行使優先承購權，並不可採：被告陳文龍抗辯其就系爭土地有優先承購權，惟未獲書面通知等語。按土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購，此規定依同條第5項於公同共有準用之。惟土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知（最高法院107年度台上字第288號判決意旨參照）。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號判決意旨參照）。
經查，被告陳炎明等3人於107年10月31日以存證信函通知被告陳文龍關於系爭買賣契約之事實及條件，惟遭退回，嗣被告陳炎明等3人於107年12月29日以登報公告之方式，通知被告陳文龍系爭買賣契約之條件等情，有存證信函、報紙公告在卷可參（見本院卷第151至165頁），堪認被告陳炎明等3人已於107年12月29日書面通知被告陳文龍系爭買賣契約之事實及條件。則被告陳文龍於107年12月29日從報紙公告知悉系爭買賣契約之條件後，未於10日或合理期間內行使優先承購權，依上開說明，已生失權效果。是被告陳文龍遲至109年11月26日本件行準備程序時始行使優先承購權（見本院卷第93頁），自不生效力，被告陳文龍此部分主張，難認有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約，請求被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘應於原告給付1578萬9940元之同時，將系爭土地全部所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（即對被告陳文龍請求部分），則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 黃詩涵