臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第488號原 告 張慧眞訴訟代理人 熊賢祺律師被 告 陳女春訴訟代理人 阮維芳律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109 年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地應予變價分割，所得價金由原告分配三分之二，被告分配三分之一。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分原告為三分之二、被告為三分之一。系爭土地未經兩造定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造幾經協調無法達成分割協議，亦未訂立協議分割契約書，至被告所提民國108 年6月29日錄音譯文，僅為兩造電話中聊天討論階段的通話，無法證明兩造已成立協議變價分割契約，爰依民法第823 條第
1 項、第824 條規定，訴請變價分割系爭土地。並聲明：系爭土地應予變價分割，所得價金由原告分配三分之二，被告分配三分之一。
二、被告則以：原告於108 年6 月29日致電被告，詢問被告是否願意一起出售系爭土地，經被告應允，被告並提議由其聯繫仲介代為出售，亦獲原告同意，足見兩造已於108 年6 月29日達成共同出售系爭土地再以價金分配兩造之協議，並已就出售價格、出售方式、按應有部分比例分配價金等事項達成協議，至於如何變價乃分割協議履行的問題，與分割協議是否成立無關。兩造既已就系爭土地分割事宜達成協議，即應依分割協議履行，原告自不得再行訴請法院裁判分割，否則無異使民法第824 條第1 項規定形同具文，並使原告逃避分割協議之履行義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為兩造共有，原告之應有部分為三分之二，被告之應有部分為三分之一等情，業據提出系爭土地登記第一類謄本、原告之土地所有權狀為證（見本院卷第
71、73、29頁），並為被告所不爭執，堪先認定屬實。原告復主張系爭土地並因物之使用目的不能分割，兩造亦未訂有不分割之約定，因兩造未能達成分割之協議，爰依民法第823 條第1 項、第824 條規定訴請裁判分割系爭土地等語，則為被告所否認，並辯稱：兩造間已於108 年6 月29日達成變價分割之協議，原告不得再訴請裁判分割等語。經查：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823 條第1 項、第
824 條第1 、2 項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院84年度台上字第1756號、89年度台上字第724 號、94年度台上字第1149號、96年度台上字第108 號判決意旨參照）。
2.再按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，則契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。協議分割共有物亦為契約一種，必須共有人全體以消滅共有關係為目的，同意分割方法之意思合致，始生協議分割效力（最高法院88年度台上字第661 號判決參照）。被告抗辯兩造間已達成變價分割之協議等語，觀諸被告提出108 年6 月29日兩造電話錄音及譯文，譯文中載明：「（原告）還要負擔他每次為非作歹的負債，說真的，我也很痛苦，我現在說真的，你和我就好了，你是地主，我也是地主，你有沒有想要賣？（被告）有啊，我就說過完這個過年後工業區好了，對不對？…（被告）如果你要賣，我現在來叫仲介，我們來賣啊，你看怎麼樣？（原告）好啊，賣啊，再便宜我也賣，我就是不要給陳明山。（被告）最少也有…（原告）太可惡了。（被告）不行，六萬，八萬，人家有人開到六萬了，我們最少要八萬，我和他開八萬。（原告）我只是要問你，你是有沒有要賣土地？（被告）要啦。（原告）你可以跟我同時一起賣。（被告）要啊！（原告）因為…我的價錢太便宜了。（被告）你不要賣這個喔，我跟你說有六萬的，我叫他來說就好了，仲介都開到六萬。（原告）六萬如果有成，我跟你一起賣。（被告）好不好？（原告）六萬如果不成，我要快點切一切脫手，我不要再跟陳明山有任何的瓜葛。（被告）好啦好啦！（原告）就這樣子。（被告）好啦好啦！…（原告）沒關係，我的意思是不及啦，你如果要講，你如果要說你隨時LINE給我就好了。（被告）好啦，那個有六萬的喔，你不要現在，三萬五的你別理他…（原告）好。…（被告）反正有這個六萬的，我聯絡啦，我星期一給你消息。（原告）沒關係啦！你有消息再跟我說。」等語（見本院卷第91至95、165 至181 頁），且對話內容中有長達8 分鐘之對話多為原告抱怨前夫之事，原告雖一度表示6 萬如果有成，要跟被告一起賣，然隨後即改稱6 萬如果不成，要快點脫手，原告並於電話結束前稱有消息再說等語，實難認兩造間已就系爭土地達成分割協議。
3.被告另提出其與仲介之對話截圖，欲證明其曾委請仲介尋覓買家之過程（見本院卷第111 頁），惟此僅係被告與仲介之談話，所談論之標的是否即為系爭土地亦未可知，尚難證明兩造間已成立分割協議。而按土地協議分割之結果，影響當事人權益甚鉅，其分割之方式、處分後所得價金如何分配等，皆屬重要之條件，苟僅同意變價方式處分共有物，而未就分割內容之重要條件達成共識，則仍屬協議未成，尚不能因此而認分割之協議業已成立。兩造就系爭土地分割之方法，尚未達成一致之共識，已如前述，因之，本件兩造之分割協議應認尚未成立。被告所辯兩造間就系爭土地已於108 年6 月29日達成分割協議云云，並不足採。
（二）兩造並無存在分割協議，已如前認定，則依前揭規定，原告自得訴請裁判分割系爭土地。經查：
1.按農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第11款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，又「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：…三、本條例中華民國89年1 月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」亦為同條例第16條第1 項第3 款、第4 款所明定。經查，系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，核屬農發條例第3 條第11款所規定之耕地，其分割應受該條例第16條：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」規定之限制，而系爭土地面積僅為1457.89 平方公尺，未達0.25公頃，且原告係於102 年1 月間取得系爭土地應有部分三分之二，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第71頁），為89年1 月4 日後始共有系爭土地，已不符前揭農發條例第16條第1 項第4 款之例外規定，且取得系爭土地之原因係「贈與」，並非繼承，亦不符前揭農發條例第16條第1 項第3 款之例外規定。此外，兩造間之共有狀況亦無該條但書其餘各款之例外得予原物分割情形，是本件顯無法以原物分割方法為之。
2.再按共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在農發條例第22條（現為農發條例第16條）限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許（最高法院64年台上字第420 號判決意旨參照) 。查本件系爭土地既因受前開農發條例規定之限制不得原物分割為單獨所有，已如前述，而依前揭判決意旨，變賣分割不在農發條例第16條不得分割之限制內，且如以變價分割方式，由需用土地者競標取得，再由土地共有人依應有部分分配其價金，一則得使系爭土地獲得與市價相當之交易價值予共有人公平分配，一則得使需用土地之人取得產權單純之土地，而利於整體規劃使用，以展現土地之使用價值，應可認已兼顧共有物利用價值及經濟效益，並屬對於共有人均為公平之分割方法，是本院認原告主張系爭土地應予變價分割當屬公平合理之分割方式。
四、綜上所述，原告請求裁判分割系爭土地，為有理由，並斟酌系爭土地之經濟效益及兩造之意願，認應予變價分割，並將變價後所得價金按兩造應有部分比例分配，判決如主文第1項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
書記官 顏嘉宏