臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第4021號原 告 賴啓誠被 告 何振順上列當事人間請求交還土地事件，本院於民國110年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖（即臺中市中正地政事務所鑑測日期105年10月21日之土地複丈成果圖）編號A所示土地（面積48平方公尺）騰空並返還原告。
二、被告應給付原告新台幣5萬8080元，及自民國110年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並應自109年9月1日至被告將前項所示土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣3000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣25萬7763元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣77萬3290元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖（即臺中市中正地政事務所鑑測日期105年10月21日之土地複丈成果圖）編號A所示土地（面積48平方公尺）騰空並返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）8698元，及自民國108年4月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並應自109年8月13日至被告將前項所示土地返還原告之日止，按月給付原告3000元。嗣經多次更正後，最終將聲明更正為如主文所示，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，要無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於104年6月11日向系爭土地所有人訴外人陳振剛承租系爭土地中約面積200坪之土地並簽立租賃契約，約定每月租金2萬8000元。被告自104年6月11日起占用系爭土地如附圖編號A所示之土地（下稱系爭編號A區塊），建有鐵皮建物（下稱系爭鐵皮屋），占用面積為48平方公尺（約
14.52坪）。兩造乃口頭約定由原告將系爭編號A區塊轉租給被告，每月租金3000元（下稱系爭轉租租約）。詎料，被告自106年9月1日起擅自將租金金額減少為每月2032元，因而積欠原告租金差額。原告乃於109年8月3日以存證信函催告被告於函到5日內給付積欠之租金，被告於109年8月6日收到上揭存證信函後仍置之不理，原告遂於109年8月12日再以存證信函向被告表明終止系爭轉租租約，被告於109年8月15日收到上揭存證信函後，系爭轉租租約因而合法終止。準此，被告應給付原告自104年9月1日起至109年8月31日止積欠之租金差額共5萬8080元，且被告自系爭轉租租約終止時起已無權占用系爭編號A區塊，因而受有相當於租金之不當得利，故被告應將系爭編號A區塊返還原告，並自109年9月1日起至返還該土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3000元，爰依民法第455條、第439條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）如主文第1、2項所示。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造成立系爭轉租租約時，約定每坪租金為140元，故以每月租金3000元換算，被告向原告承租之土地面積應為21.42坪。嗣本院105年度中簡字第2146號排除侵害事件（下稱前案）民事判決認定兩造間有系爭轉租租約存在後，原告竟自106年9月1日起，以被告系爭鐵皮屋實際占用系爭土地之面積即48平方公尺（即系爭編號A區塊，約14.52坪）為界，架設鐵皮圍籬將之區隔，被告乃自106年9月1日起以實際租用面積48平方公尺（14.52坪），重新計算正確租金為每月2032元，並以此金額計算扣除先前溢繳之金額後，向原告繳納租金。是若以租金每月2032元計算，被告並無積欠原告任何租金。退步言之，縱以租金每月3000元計算，因原告僅提供14.52坪之租賃面積，違反原應提供面積21.42坪之約定，卻仍要求被告給付租金每月3000元，被告自得就每月968元之租金差額主張同時履行抗辯。再者，系爭轉租租約為租用基地建築房屋之租約，依土地法第103條第4款規定，承租人積欠之租額須達2年以上，出租人始得終止租約，故縱以租金每月3000元計算，被告積欠之租額亦未達2年以上，原告自不得終止系爭轉租租約，故原告請求被告拆屋還地、給付租金及相當於租金之不當得利均無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第60─61頁）：
【不爭執事項】
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（系爭土地）為陳振剛所有，原告自104年9月1日起向陳振剛承租系爭土地之部分區域（面積為200坪），約定每月租金為2萬8000元，雙方訂有書面契約（中簡卷第21─23頁）。
（二）上開租約成立時，被告所有之系爭鐵皮屋即已占用原告承租之土地區域，占用範圍如前案判決附圖編號(A)所示部分（面積48平方公尺），該占用範圍自前案現場複丈測量迄今，並無變動。
（三）兩造約定由原告將系爭鐵皮屋占用之土地範圍轉租給被告（系爭轉租租約），假如租金按照原告主張之每月3000元計算，則自104年9月1日起至109年8月31日止，被告給付原告之租金金額短少5萬8080元；假如租金按照被告主張之每月2032元計算，則被告沒有積欠原告租金。
（四）原告於109年8月3日以臺中法院郵局第1936號存證信函催告被告於函到5日內給付積欠之租金。被告於109年8月6日收到上揭存證信函（中簡卷第47─50頁）。
（五）原告於109年8月12日以臺中法院郵局第2022號存證信函對被告為終止系爭轉租租約之意思表示。被告於109年8月15日收到上揭存證信函（惟兩造就系爭轉租租約是否因而合法終止有爭執）（中簡卷第51─53頁）。
（六）被告於110年2月22日收到原告之民事更正訴之聲明二狀。【爭執事項】
（一）原告請求被告給付租金5萬8080元本息，有無理由？
（二）原告請求被告拆屋還地，有無理由？
（三）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？
四、得心證之理由
（一）原告請求被告給付租金5萬8080元本息，有無理由？
1、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第439條、第423條分別定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，同法第264條第1項亦有明定。
2、原告主張系爭轉租租約約定之租金為每月3000元乙節，核與證人張佐榮於前案審理時證述之內容相符（見前案卷第86頁反面），且被告於答辯狀中亦不否認其於106年9月1日前係以每月3000元計算租金（見中簡卷第68頁書狀第29─30行），則原告之上開主張堪信屬實。被告雖辯稱系爭轉租租約約定之每坪租金為140元，故以每月租金3000元換算，被告向原告承租之土地面積應為21.42坪，嗣後原告竟自106年9月1日起，以被告系爭鐵皮屋實際占用系爭土地之面積即48平方公尺（即系爭編號A區塊，約14.52坪）為界，架設鐵皮圍籬將之區隔，被告乃自106年9月1日起以實際租用面積48平方公尺（14.52坪），重新計算正確租金為每月2032元云云。查被告稱系爭轉租租約約定承租面積為21.42坪之主要依據，係以「每月租金3000元」、「每坪租金140元」自行計算推得【計算式：3000元÷140元/坪＝21.42坪】。惟查，即便原告與陳振剛間就系爭土地所簽訂之租賃契約（見中簡卷第21─23頁）係採每坪140元計算每月租金【計算式：2萬8000元÷200坪=140元/坪】，亦不表示原告與被告間之系爭轉租租約亦採相同之單位面積金額計算每月租金。在被告未具體舉證證明兩造於系爭轉租租約中有約定租金每坪140元及承租面積為21.42坪之情形下，被告所為之抗辯難以逕採。又證人張佐榮於前案審理時證稱：被告之檳榔攤係向前手頂讓而來，頂讓時就是目前使用狀態，被告介紹原告向陳振剛承租系爭土地時，其有在場親耳聽聞原告承諾被告不用搬遷，原告答應讓被告分租土地，當場沒有談到租金，但被告104年8月份給付租金給原告時，其在場看到被告是1個月付3000元租金，一次付6個月租金等語（見前案卷第86頁至反面）。準此，系爭轉租租約之租金為每月3000元，殊無疑義。又因被告無法舉證證明系爭轉租租約之承租面積確為21.42坪，故原告縱以被告實際占用土地之面積48平方公尺（14.52坪）架設鐵皮圍籬將之區隔，亦無違反出租人之主給付義務，是被告所為之同時履行抗辯亦無可採。是以，原告主張系爭轉租租約之租金始終皆為每月3000元，較為可採。若以此金額計算，被告自104年9月1日起至109年8月31日止積欠之租金差額即為5萬8080元（見不爭執事項（三）），原告自得依民法第439條規定請求被告給付之。
3、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告對被告之租金請求權，核屬有確定期限之給付，被告自各期租金期限屆滿時起負遲延責任。茲原告僅對被告統一請求自更正訴之聲明二狀繕本送達（110年2月22日，見不爭執事項（六））翌日即110年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，核無不合。
（二）原告請求被告拆屋還地，有無理由？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，民法第440條、土地法第103條第4款分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明定。
2、依前案卷附現場照片及證人張佐榮之證述（見前案卷第30、58、86頁），可知系爭鐵皮屋係在地上置放貨櫃，再於貨櫃外架設鐵架而來，並無門扇，且為被告向前手頂讓而來，用以供其經營檳榔攤使用，僅為臨時性之土地上工作物，與司法院釋字第93號解釋所謂「繼續附著於土地而達一定經濟上目的不易移動其所在之物」之情形不符，難認屬於民法第66條第1項所稱之定著物。準此，被告辯稱系爭轉租租約為租用基地建築房屋之租約云云，委無可採。又前案判決於理由中雖認定系爭轉租租約屬於租用基地建築房屋之租約（見前案判決第11頁），然就此重要爭點，兩造於前案審理之過程中並未進行充分之攻擊防禦，故前案判決理由中所為之認定與爭點效之要件不合，於本件訴訟中自無拘束當事人之餘地，併此指明。準此，系爭轉租租約並非租用基地建築房屋之租約，當無民法第440條第3項或土地法第103條第4款規定之適用。
3、被告自106年9月1日起擅自將應付租金之金額減少，如前所述，堪認被告自該時起已有遲延支付租金之情事。被告經原告於109年8月3日以存證信函定相當期限催告後，仍未給付積欠之租金，故原告於109年8月12日以存證信函表明終止系爭轉租租約，符合民法第440條第1項之規定，自屬適法。是以，被告既於109年8月15日收到該終止租約之存證信函（見不爭執事項（五）），堪認系爭轉租租約已於109年8月15日經原告合法終止。系爭轉租租約經合法終止後，被告已無權繼續占用系爭編號A區塊，則原告依民法第455條規定，請求被告將系爭編號A區塊騰空並返還予原告，自屬有據。
（三）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。
2、查系爭轉租租約已於109年8月15日經原告合法終止，已如前述，是被告之系爭鐵皮屋自109年8月16日起乃無權占用原告向陳振剛承租之土地範圍，占用範圍即系爭編號A區塊。足見被告無法律上之原因受有利益，致原告受有損害，依上揭說明，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。是原告按系爭轉租租約約定之租金金額每月3000元，請求被告自109年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利3000元，核屬有理（按：自109年8月16日起至109年8月31日止相當於租金之不當得利，兩造已合意將之計入租金差額中，見不爭執事項（三），因此相當於租金之不當得利應自109年9月1日接續起算，始屬正確）。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第439條、第179條規定，請求被告將如附圖編號A所示土地（面積48平方公尺）騰空並返還原告，並請求被告給付租金5萬8080元，及自110年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨另自109年9月1日至被告將占用之土地返還原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3000元，均為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 蔡嘉裕法 官 陳盈睿以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
書記官 楊思賢