臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第59號原 告 林素君被 告 楊峻銘上列當事人間請求請求租金等事件，本院於民國109年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬貳仟參佰肆拾陸元，及自民國108年7月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟零貳拾伍元，及民國108年7月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔伍分之貳，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬捌仟參佰柒拾壹元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、3款分別定有明文。查本件原告提起本件訴訟之原聲明為：「⒈被告應給付原告新臺幣（下同）23萬4126元，因積欠房租、大樓管理費水費、電費、瓦斯費，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉坐落臺中市○○區○○路○段000巷00號5樓之建物暨車位19號停車位上之車牌號碼0000-000號應遷出歸還給原告。及自起訴狀繕本送達翌日起至交還日止，求償車位租金每月2500元。」等語，嗣於本院審理中變更聲明為：「⒈被告應給付原告23萬2346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告1萬6025元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，並經被告民國於109年8月27日言詞辯論期日當庭表示對原告上開變更聲明沒有意見等語（見本院卷第311頁），且此屬減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許，先予敘明。
二、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依原告之聲請而為一造辯論之判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於105年11月30日起承租原告所有坐落門牌號碼臺中市
○區○○路○段000巷00號5樓之房屋（下稱系爭房屋）及地下一樓第19號停車位（下稱系爭停車位），約定每月租金合計為3萬元。租賃期間為105年11月30日起至107年11月30日止（每年續約乙次）。原告依兩造間租賃契約書之約定交付系爭房屋與停車位予被告使用，則被告即應依該租賃契約書之約定按月給付租金予原告。惟被告並未按月給付租金予原告，故原告於租期屆滿時通知被告終止租約，然被告卻遲至
10 8年5月31日才返還系爭房屋予原告。其次，按租金繳付明細表（見本院卷第291頁）即附表一所示被告迄今尚積欠7個月租金計21萬元未給付。再者，被告於返還系爭房屋時，並未一併將系爭停車位返還而仍繼續使用，故被告應繼續繳付系爭停車位每月租金（註：經兩造協議停車位租金每月1800元），至109年2月25日（被告返還系爭停車位之日）止，此部分金額計為1萬6025元（即1800×8+1800×25/30＝16025）。
㈡次查，系爭房屋租賃期間，有關大樓管理費、瓦斯費、電費
、水費、房屋稅及地價稅，被告均未依約繳納，尚有依代墊費用明細表（見本院卷第293頁）即附表二所示之由原告代為繳納之欠費，此部分款項被告自應返還。為此依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告23萬2346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告1萬6025元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠原告否認曾委託被告製作招牌，故被告所述招牌費用云云，自應負舉證責任。
㈡被告稱有給付77萬6232元部分，原告不否認，惟：
⒈其中68萬元，係被告繳納105年12月至107年10月間之系爭房屋租金。
⒉被告於106年3月30日及106年6月4日各給付原告7萬元及2
萬元部分，則係被告返還原告106年2月24日之借款10萬元，此有原告自帳戶提領現金交付被告之紀錄。
⒊就106年11月13日及108年1月14日分別匯款之2609元及262
3元部分，則係被告將公司設籍登記在系爭房屋內，承諾自行繳納之106年及107年的火災保險費用。
㈢就5萬元支票部分，乃係被告持客票向原告調借現金以作其他用途。
㈣另被告稱有代原告支付斡旋金20萬元云云，原告否認之，被告自應就此部分負舉證責任。
㈤綜上所陳，被告所提之各項費用均應由其自負舉證責任，且
如被告所述為真時，為何被告不在原告提起本件訴訟之前就向原告提出其主張？顯見被告係臨訟藉詞不願給付。是被告所述皆無理由。
三、被告則以：㈠原告起訴請求被告給付租金等費用，惟：
⒈原告於107年間、108年間曾委由被告製作招牌等事項，而
積欠被告共計4萬6799元款項，此有收款對帳單（見本院卷第145至147頁，即被證1）可證，亦經原告自承，有原告手寫記載「工資（46799)」（見被證2）可證。
⒉被告於105年至108年間已給付原告之租金共計77萬6232元
，此有付款沖銷資料明細表可稽（被證3），亦經原告自承，有原告手寫字條記載「105年12月-108年5月（000000)」可稽（見被證2）。
⒊被告於106年間曾交付支票號碼SDZ0000000000、票面金額
為5萬元之支票1紙予原告，此有支票轉付單1紙可證（見被證4），亦經原告自承，有原告手寫字條記載「支票5萬」可稽（見被證2）。
⒋被告曾為原告支付購買不動產之斡旋金20萬元，此為原告
所自承，有原告手寫字條記載「+20萬」字樣可稽（見被證2）。
⒌兩造之租賃期間為105年11月30日至107年11月30日，共2
年，則租金總計應為72萬元，原告於租賃期限屆滿後業已收回租賃物並放置自己之物品，故原告起訴主張被告尚需支付租金及107年12月以後之管理費、水費、電費、瓦斯費，除於法無據外，更顯無理由。
⒍又被告支付予原告之金額已高達106萬6799元以上，此亦
經原告自行計算無誤（見被證2），故被告將之予以抵銷後，則原告當無法再向被告請求給付租金等語。
㈡並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：㈠原告起訴主張：被告於105年11月30日起承租原告所有之系
爭房屋及系爭停車位，約定每月租金合計為3萬元，租賃期間為105年11月30日起至107年11月30日止（每年續約乙次）。原告已依約交付系爭房屋與系爭停車位予被告使用，則被告即應依約按月給付租金予原告，惟被告並未按月給付租金予原告，故原告於租期屆滿時通知被告終止租約，然被告卻遲至108年5月31日才遷出返還系爭房屋予原告，經計算被告迄今尚積欠7個月租金計21萬元未給付。又被告於返還系爭房屋時，並未一併將系爭停車位返還而仍繼續使用，故被告自應給付系爭停車位每月租金（註：經兩造協議停車位租金每月1800元），自108年6月1日起至109年2月25日（即被告返還系爭停車位之日）止，計為1萬6025元（即1800×8+1800×25/30＝16025）。再者，系爭房屋租賃期間，依約有關大樓管理費、瓦斯費、電費、水費、房屋稅及地價稅等項由承租方（即被告）負擔，惟被告均未依約繳納，而尚有如附表二所示之由原告代為繳納之欠費，被告自應返還等情，業據原告提出房屋租賃契約書、系爭土地暨建物謄本、水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅繳納單據影本等件在卷可稽，復為被告所不爭執，且系爭房屋租賃契約書之特約事項欄內已詳載，又於本件訴訟中兩造業已協議系爭停車位之租金以每月1800元計算之，已如前述，是原告前開之主張，堪信為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；又承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第439條前段、第440條第1、2項及第450條第1項分別定有明文。查兩造間系爭房屋租賃契約已載明「於每月10日前給付租金」等語（見本院卷第33、43頁），然被告之租金給付均逾期繳納，此有原告提出之租金繳付明細表（詳見附表一）在卷可考，並為被告所不爭執，自堪信為真。次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。且土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查本件兩造間系爭租約業已因屆期而消滅，已如前述，惟被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，且被告於系爭租約終止前本就以每月3萬元租金給付原告，而系爭租約已於107年11月30日屆期而消滅，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請求被告自107年12月1日起至遷出系爭房屋之日（108年5月31日）止，依兩造間系爭租契所定租金額度計算之，並請求被告給付予原告，作為占用系爭房屋相當於租金之不當得利之利益，即屬有據。故經計算後，被告尚有租金及相當於租金之不當得利之利益共計21萬元，是原告此部分請求，洵屬有據，應予准許。
㈢其次，系爭房屋租賃期間，依約有關大樓管理費、瓦斯費、
電費、水費、房屋稅及地價稅等項由承租方（即被告）負擔等情，業於系爭房屋租賃契約書之特約事項欄內已詳載，此為兩造所不爭執，而被告自承於108年5月31日始遷出並返還系爭房屋不諱，則自系爭租約屆期日起至108年5月31日遷出之日止，被告仍居住使用系爭房屋之情形與系爭租約屆期前相同，則此段期間被告仍應依前開特約事項欄所載之約定負擔相關費用（詳如附表二所示），且因被告均未繳納，而已由原告代為繳納等情，業據原告提出房屋租賃契約書、水、電、瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅繳納單據影本等件在卷可稽，又該單據復為被告所不爭執，按諸前述，被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，是原告請求被告給付代墊之費用2萬2346元洵屬有據，應予准許。
㈣又被告於返還系爭房屋時，並未一併將系爭停車位返還而仍
繼續使用，兩造於本件訴訟中業已協議系爭停車位之租金以每月1800元計算之，即自108年6月1日起至109年2月25日（即被告返還系爭停車位之日）止，計為1萬6025元（即1800×8+1800×25/30＝16025）等情，此為被告所不爭執，是原告此部分請求，洵屬有據，應予准許。
㈤至於被告抗辯其已支付予原告之金額已高達106萬6799元以
上，故其主張予以抵銷後，則原告當無法再向被告請求給付租金云云，並提出收款對帳單、手寫字條、付款沖銷資料明細、支票轉付單及108年6、7月間兩造間錄音暨譯文等件為憑。然查，原告固不否認被告有給付77萬6232元，惟：⑴其中68萬元，係被告繳納105年12月至107年10月間之系爭房屋租金。⑵被告於106年3月30日及同年6月4日各給付原告7萬元及2萬元部分，則係被告返還其向原告於106年2月24日之借款10萬元，此有原告自帳戶提領現金交付被告之紀錄可考。⑶被告於106年11月13日及108年1月14日分別匯款之2609元及2623元部分，則係因被告將公司設籍登記在系爭房屋內，承諾自行繳納之106年及107年的火災保險費用。⑷另5萬元支票部分，係被告持客票向原告調借現金以作其他用途。⑸至於被告另稱有代原告支付斡旋金20萬元及受原告委託製作招牌云云，原告否認之，被告自應就其主張之事實負舉證責任，且前開錄音譯文所述內容，尚不足以證明被告所主張上開事實，是被告前開所辯，尚乏憑據，不足採信。
五、綜上所述，原告依系爭租約及依不當得利返還請求權之法律關係，訴請⒈被告應給付原告23萬2346元，及自起訴狀繕本送達翌日（108年7月27日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告1萬6025元，及自起訴狀繕本送達翌日（108年7月27日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，皆為有理由，應予准許。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
七、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第81條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
書記官 陳建分附表一：租金繳付明細表┌──┬──────┬────────────┬───┐│編號│房租月份 │付款日及金額 │備註 │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 1 │105年12月 │106年1月12日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 2 │106年1月 │106年5月9日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 3 │106年2月 │106年6月30日/6萬元 │ │├──┼──────┤ ├───┤│ 4 │106年3月 │ │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 5 │106年4月 │106年8月8日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 6 │106年5月 │106年9月5日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 7 │106年6月 │106年10月17日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│ 8 │106年7月 │106年12月31日/6萬元 │ │├──┼──────┤ ├───┤│ 9 │106年8月 │ │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│10 │106年9月 │107年1月12日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│11 │106年10月 │107年3月2日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│12 │106年11月 │107年3月7日/5萬元 │ │├──┼──────┤ ├───┤│13 │106年12月 │ │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│14 │107年1月 │107年4月16日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│15 │107年2月 │107年7月2日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│16 │107年3月 │107年8月1日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│17 │107年4月 │107年8月13日/1萬2000元 │ ││ │ │107年8月16日/1萬8000元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│18 │107年5月 │107年9月10日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│19 │107年6月 │107年10月5日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│20 │107年7月 │107年11月15日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│21 │107年8月 │108年1月14日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│22 │107年9月 │108年2月18日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│23 │107年10月 │108年3月18日/3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│24 │107年11月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│25 │107年12月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│26 │108年1月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│27 │108年2月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│28 │108年3月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│29 │108年4月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┼───┤│30 │108年5月 │未給付租金3萬元 │ │├──┼──────┼────────────┴───┤│ │ │合計已支付68萬元，尚欠21萬元 │└──┴──────┴────────────────┘附表二：
┌────────┬──────┬────┬───┬───┬───┬───┐│ 項目 │ 大樓管理費 │瓦斯費 │電費 │水費 │房屋稅│地價稅││繳費期 │ │ │ │ │ │ │├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│108年1月 │ 5460元 │ │ │ │ │ │├────────┤ │ ├───┤ │ │ ││108年2月 │ │ │1854元│ │ │ │├────────┤ ├────┤ │ │ │ ││108年3月 │ │1492元 │ │ │ │ │├────────┼──────┤ │ ├───┼───┼───┤│108年4月 │ 3640元 │ │ │534元 │ │ │├────────┤ │ ├───┤ │ │ ││108年5月 │ │ │584元 │ │ │ │├────────┼──────┤ │+36元 ├───┼───┼───┤│108年6月11日 │ │ │ │415元 │ │ ││ │ │ │ │+111元│ │ │├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│107年房屋稅 │ │ │ │ │5262元│ │├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│隨課107年房屋稅 │ │ │ │ │ 741元│ │├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│隨課107年房屋稅 │ │ │ │ │1018元│ │├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│補107年地價稅 │ │ │ │ │ │1199元│├────────┼──────┼────┼───┼───┼───┼───┤│ 小計 │ 9100元 │ 1492元 │2474元│1060元│7021元│1199元│├────────┴──────┴────┴───┴───┴───┴───┤│ 總計代墊費用為：2萬2346元 │└────────────────────────────────────┘