臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第753號原 告 陳崇銘被 告 陳玲玲兼上 一 人輔 佐 人兼下 一 人訴訟代理人 吳鎧君被 告 吳鎧丞上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳玲玲、吳鎧君應將門牌號碼臺中市○區○○路○段○○○巷○○○號三樓房屋遷讓返還原告。
被告陳玲玲、吳鎧君應將戶籍自門牌號碼臺中市○區○○路○段○○○巷○○○號三樓房屋辦理遷出登記。
被告陳玲玲應給付原告新臺幣陸萬伍仟元。
被告陳玲玲、吳鎧君應自民國一百零九年一月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳玲玲、吳鎧君負擔。
本判決原告勝訴部分（除主文第二項外），於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告陳玲玲、吳鎧君供擔保後，得假執行；但被告陳玲玲、吳鎧君如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「（一）請求判令將被告陳玲玲坐落臺中市○○路○ 段○○巷○○號3 樓房屋（下稱系爭房屋）與原告不定期租賃契約失效、並將房屋全部遷讓返還原告、所遷入之戶籍人員同時遷出。（二）被告陳玲玲應給付原告所積欠之租金新臺幣（下同）6 萬3,000 元，並自民國108 年12月
4 日起依照每月租金1 萬所積欠之金額、至遷讓交屋日止，按月依照市價房屋租價賠償原告5,000 元。（三）願供擔保該房屋，請准宣告假執行。」（見本院卷一第15頁），嗣於
109 年9 月18日具狀追加吳鎧丞、吳鎧君為被告（見本院卷一第537 、547 頁），並擴張請求積欠租金數額為6 萬5,00
0 元；復於110 年1 月26日變更聲明如後述原告主張項下所示（見本院卷二第107 、108 頁），核原告所為變更聲明及追加被告均合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，被告陳玲玲因與婆家不合，於102 年4 月間向原告及訴外人原告父親陳增隆請求入住，被告陳玲玲並以每月3,000 元承租系爭房屋，經陳增隆與原告同意後入住至今，原告與被告陳玲玲未簽立不定期租賃契約。詎被告陳玲玲自102 年10月起至108 年12月23日止，共積欠租金6 萬5,000 元，原告於108 年12月20日與被告陳玲玲協商要求搬遷，未搬遷前自108 年12月23日起租金調整為每月1 萬5,000 元，被告陳玲玲答應調整租金，惟拒絕搬遷，原告乃於108 年12月24日以存證信函通知被告陳玲玲，依土地法第100 條規定終止不定期租賃關係，並要求被告搬遷，然遭被告拒絕，惟兩造租賃關係終止後被告即無權占有系爭房屋，爰依法提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋並辦理遷出戶籍登記，暨給付上積欠租金，併依不當得利法律關係，請求被告自109 年1 月起按月給付因無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利每月1 萬5,000 元等語。
並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並將戶籍自系爭房屋辦理遷出。（二）被告應給付原告6 萬5,000 元，及自109 年1 月1 日起按月給付原告1 萬5,000 元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係72年10月間由被告陳玲玲與原告之大姊陳英英抽中承購之國宅，73年1 月交屋後被告陳玲玲即搬入居住至79年搬出，期間並幫忙出資頭期款及給付貸款，被告陳玲玲搬出後系爭房屋即出租他人，購買系爭房屋時原告就讀國中，並未幫忙出資。102 年間父親陳增隆告知欲出售系爭房屋，被告陳玲玲向陳增隆表明因其子被告吳鎧君考上大學需居住臺中而有意購買，經陳增隆答應以280 萬元出售，被告陳玲玲也致電原告確認同意，102 年8 月1 日陳增隆交付系爭房屋鑰匙並偕同被告陳玲玲至銀行拿取系爭房屋所有權狀，表明先讓被告遷入戶籍改日再辦房屋買賣，陳增隆告知系爭房屋尚有貸款需由被告陳玲玲每月匯款3,000 元，被告陳玲玲於102 年10月底搬入系爭房屋，自同年11月起至
109 年9 月間每月均匯款至原告土地銀行帳戶或交付陳增隆現金以支付房價，原告主張未給付之6 萬5,000 元部分是經陳增隆同意扣除管理費及其他社區公共費用，被告陳玲玲並支付修繕費用20萬元抵房價，因陳增隆已將系爭房屋出售予被告陳玲玲，原告請求遷讓房屋即無理由。又原告居住被告陳玲玲名下應有部分二分之一所有權之臺中市○○區○○路
0 段0 巷0 號房屋未曾給付租金，每月租金3,000 元，自75年7 月至109 年6 月共126 萬元應於本件抵銷。另被告吳鎧丞並未居住系爭房屋，且已於109 年8 月將戶籍自系爭房屋遷出等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第65至66頁，本院依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）陳增隆為原告及被告陳玲玲之父，原告與被告陳玲玲為姊弟關係，被告吳鎧君、吳鎧丞為被告陳玲玲之子。
（二）系爭房屋於72年興建完成，並由陳英英（即原告與被告陳玲玲之姐）取得所有權，嗣於84年9 月間由原告以買賣原因，取得系爭房屋所有權，系爭房屋之銀行貸款由陳增隆處理繳納。
（三）原告於108 年12月24日存證信函通知被告陳玲玲，稱被告陳玲玲未繳租金達2 期以上即6,000 元，依土地法第100條規定，終止原告與被告陳玲玲間就系爭房屋之不定期租賃關係。
（四）被告3 人原均設籍於系爭房屋，被告陳玲玲於102 年10月遷入住居於系爭房屋，系爭房屋現由被告陳玲玲、吳鎧君居住。
（五）卷附108 年12月23日合約書未經被告陳玲玲簽名用印。
（六）土地銀行臺中分行帳戶000000000000帳號為原告所有（下稱系爭帳戶），被告陳玲玲於103 年至109 年間陸續匯款1,000 元至3,000 元至系爭帳戶。
（七）倘102 年10月至108 年12月間，被告陳玲玲應按月匯款3,
000 元至系爭帳戶，則被告陳玲玲尚有餘款6 萬5,000 元未匯款至系爭帳戶（被告陳玲玲抗辯未匯足原因，係交付現金或扣除管理費）。
（八）卷附證物形式真正不爭執。
四、得心證之理由：原告以兩造間租賃關係已終止，被告無權占用系爭房屋為由，請求被告遷讓返還系爭房屋，並將戶籍自系爭房屋遷出，暨請求被告給付積欠租金6 萬5,000 元，及依不當得利法律關係，請求自109 年1 月起至返還系爭房屋日止，按月給付
1 萬5,000 元等語，被告則以前詞置辯。是本件應審酌者為：（一）陳增隆於102 年間有無將系爭房屋出售予被告陳玲玲？如有，是否拘束原告？原告與被告陳玲玲間就系爭房屋有無不定期租賃關係？（二）原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並將戶籍辦理遷出，有無理由？（三）原告請求被告給付積欠租金6 萬5,000 元，並自109 年1 月1 日起至返還系爭房屋日止，按月給付1 萬5,000 元，有無理由？茲分述如下：
（一）陳增隆於102 年間有無將系爭房屋出售予被告陳玲玲？如有，是否拘束原告？原告與被告陳玲玲間就系爭房屋有無不定期租賃關係？
1.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758 條第1 項、第759 條之1 第1 項分別定有明文。原告主張其為系爭房屋所有權人之事實，業據其提出系爭房屋及坐落土地之登記謄本、土地及建築改良物所有權狀，其上載明系爭房屋所有權人為原告（見本院卷一第169 、171 、253 、255 頁），且為被告不爭執（見前揭不爭執事項㈡），應推定原告適法有系爭房屋之所有權。
2.被告辯稱：系爭房屋業由陳增隆出售予被告陳玲玲，被告陳玲玲已支出修繕費用20萬元，及自102 年11月起至109年9 月間每月均匯款至原告土地銀行帳戶或交付陳增隆現金以支付房價云云，並提出被告陳玲玲匯款至原告系爭帳戶之資料為證（見本院卷一第105 至113 頁、第365 至37
1 頁、第461 至465 頁），惟觀諸存摺類存款憑條可知，被告陳玲玲於108 年12月30日、109 年1 月10日之存款憑條備註欄記載「陳玲玲租金」（見本院卷一第111 、113、371 頁），若被告所辯其已向陳增隆買受系爭房屋，且每月支付3,000 元係繳納房屋貸款，何以被告陳玲玲於存款憑條備註欄自行記載「陳玲玲租金」等語，此實與被告所辯不符。再者，依原告所提出繳納系爭房屋貸款之放款客戶歷史交易明細查詢- 放款帳務交易之記載（見本院卷一第217 至231 頁），系爭房屋貸款每月應繳納之金額並非被告所稱之3,000 元，則被告陳玲玲匯至原告系爭帳戶之款項，應非繳納房屋貸款，而係繳納系爭房屋租金甚明。
3.又證人即原告與被告陳玲玲之母親楊富美於本院具結證稱：我知道系爭房屋，該屋是原告的，因為陳玲玲跟陳增隆說她兒子要來臺中上學，考上臺中的學校，要住到畢業，但結果不是這樣，畢業好幾年了還繼續住，陳增隆很生氣，這是陳增隆回來跟我說的，陳增隆當時股票賠錢要賣房子，要賣多少錢是陳增隆跟陳玲玲說的，後來陳增隆回來跟我講280 萬元要賣，陳玲玲及陳婛婛都有說要買，還有另一個人也有要買，陳增隆說不要賣比較好，賣了原告就沒有房子住，並說讓陳玲玲回來住系爭房屋是錯的，因為讓她住就不會搬出去，我聽陳增隆說陳玲玲住系爭房屋每月要付3,000 元，後來陳增隆又說陳玲玲有時給2,000 元、1,000 元等語（見本院卷一第482 至484 頁），則依證人楊富美之證述，亦無從認定陳增隆有允諾要將系爭房屋出售予被告陳玲玲，且縱陳增隆曾為上開允諾，惟系爭房屋之所有權人為原告，陳增隆並未取得原告之授權或同意，其所為出售系爭房屋予被告陳玲玲之法律行為，係屬無權代理，且原告已拒絕承認，該無權代理行為即對原告不生效力。是被告抗辯陳增隆已將系爭房屋出售予被告陳玲玲乙節，不足採信。
4.綜上，被告所提證據不足以證明陳增隆有於102 年間將系爭房屋出售予被告陳玲玲，反足證被告陳玲玲與原告間自
102 年10月起存有不定期租賃關係，由被告陳玲玲以每月租金3,000 元向原告承租系爭房屋。是原告主張其與被告陳玲玲間有不定期租賃關係，即屬可採。
（二）原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並將戶籍辦理遷出，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占以人對於不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判決要旨參照）。本件原告為系爭房屋所有權人，業如前述，依上開說明，被告應舉證證明其占有使用系爭房屋有正當權源。查被告抗辯陳增隆已於102 年間將系爭房屋出售予被告陳玲玲，被告乃有權占有系爭房屋，然其所舉證據不足以證明該主張之事實為真，已如前述，則應認被告陳玲玲為無權占有系爭房屋，而被告吳鎧君與被告陳玲玲同住系爭房屋，其亦屬無權占有。
2.按出租人非因收回自住時，不得收回房屋，土地法第100條第1 款前段定有明文。該款所指「收回自住」，應就出租人之情況為考量，原告主張其目前係租屋居住於臺中市○○區○○路○ 段○ 巷○ 號房屋，其為供自住而終止租賃契約（見本院卷一第332 頁），尚非無正當理由。又原告以土地法第100 條收回自住為由，向被告為終止不定期租賃關係之意思表示，並合法送達被告存證信函，有臺中水湳郵局000610號存證信函可參（見本院卷一第61、62頁），被告對於終止租約之意思表示業已送達乙事，復不爭執（見本院卷一第99頁第6 行），兩造間之不定期租賃契約，應已合法終止。被告陳玲玲、吳鎧君繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告陳玲玲、吳鎧君遷讓返還系爭房屋並辦理戶籍遷出，自應准許。至被告吳鎧丞之戶籍已於109 年8 月24日遷至嘉義市○區○○○街○○○ 號，有其戶籍資料在卷可稽（見本院卷二第75頁），復無證據證明其居住於系爭房屋，則原告對被告吳鎧丞訴請遷讓返還房屋並遷出戶籍部分，即無理由。
（三）原告請求被告給付積欠租金6 萬5,000 元，並自109 年1月1 日起至返還系爭房屋日止，按月給付1 萬5,000 元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨可參）。
2.查被告陳玲玲於承租系爭房屋期間，尚有租金6 萬5,000元未付乙節，為其所不爭執（見前揭不爭執事項㈦），而被告陳玲玲、吳鎧君於原告終止租賃契約後仍繼續占用系爭房屋，則原告主張被告陳玲玲、吳鎧君就其占用系爭房屋獲有相當於租金之不當得利，應屬可採。就不當得利數額部分，原告雖主張已於108 年12月23日起租金調整為每月1 萬5,000 元，被告陳玲玲並答應調整租金云云，然為被告所否認，原告並未舉證證明之，本院認應以原約定之租金即每月3,000 元為不當得利之數額。故原告請求被告陳玲玲給付積欠租金6 萬5,000 元，及請求被告陳玲玲、吳鎧君自109 年1 月1 日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告3,000 元，即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
（四）被告抵銷抗辯並無理由：被告雖抗辯：原告居住被告陳玲玲名下應有部分二分之一所有權之臺中市○○區○○路0 段0 巷0 號房屋未曾給付租金，每月租金3,000 元，自75年7 月至109 年6 月共12
6 萬元應於本件抵銷云云（見本院卷一第363 頁）。查被告陳玲玲固為臺中市○○區○○路0 段0 巷0 號房屋所有權人，其應有部分二分之一，有建物所有權狀可佐（見本院卷一第133 頁），然原告否認有自75年7 月至109 年6月間居住於被告陳玲玲所有上開房屋（見本院卷一第332頁），被告陳玲玲復未舉證證明其與原告間有就上開房屋為每月租金3,000 元之約定，則被告所為抵銷抗辯，即無理由。
五、從而，原告依租賃物返還請求權、所有物妨害除去請求權、不當得利返還請求權等法律關係，請求判決如主文第1 、2、3 項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又本判決主文第2 項，因係命被告陳玲玲、吳鎧君為一定之意思表示，依強制執行法第130 條第1 項規定，於判決確定時始得視為已有意思表示，自不得以宣告假執行之方式，使其意思表示之效力提前發生，是原告此部分聲請宣告假執行，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日
書記官 顏嘉宏