臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第734號原 告 林菁鵠訴訟代理人 楊榮富律師複 代理人 蔣志明律師被 告 忠明新廈管理委員會法定代理人 黃永清訴訟代理人 黃向榕上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國109年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第2項分別定有明文。查原告上開追加應受判決事項之聲明，被告對此並無異議而為言詞辯論，揆諸前揭規定，自應准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告為臺中市○區○○路○○○號9樓之2及9樓之3等兩建物之區分所有權人，並申請就上開兩筆建物為簡易室內裝修，業經臺中市政府都市發展局民國108年4月26日中市都管字第1080053223號函核准在案，其裝修竣工日期經延展至109年4月25日止。原告已將上開2筆建物室內空間拆除，109年2月15日請廠商運送裝修材料、施工工具至上開建物，準備進行簡易裝修。被告竟不准原告將裝修材料、工具自大門口運入。
上開2筆建物乃原告所有之專有部分，原告基於管理、使用之目的，自得為簡易之室內裝修，以滿足原告所有權之圓滿狀態。且原告所為簡易裝修，屬合法權利之行使，被告上開行為顯係妨害原告所有權行使之行為，嗣後恐有繼續妨害原告進行裝修之情事，而有妨害原告上開2筆建物所有權之虞。爰基於所有權除去妨害請求權及妨害預防請求權，請求被告不得為妨害原告就上開建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。
二、原告就105年1月6日被告區分所有權人會議所通過之忠明新廈住戶規約（下簡稱住戶規約）第16條第3項修正後內容：「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」，係採反對意見。被告若考量區分所有權人改建小套房後予以出租，其承租人恐有影響居住品質之情事，理應行使其管理權限而於承租人不遵守相關規範時予以制止，或於制止未果時，報主管機關處理，非逕行剝奪區分所有權人將專有部分改建為小套房之權利，此不但違反法律保留原則、比例原則，且不具限制人民財產權之正當性。
三、觀諸原告在9樓之2及9樓之3從事簡易裝修，並無分戶之問題，其中9樓之2僅隔為3間、9樓之3僅隔為4間，與一般自用住戶通常具有三房或四房（且設置客廳、廚房）之情形相當，並無被告所指因增設廁所造成大廈污水排水系統負擔及增設插座引起大樓整體電路之公共安全之情事。本案大樓規約修正後第16條第3項之規定，未區分所有權人改建小套房，是否經主管機關核准及未考量所有權人改建小套房之間數，一律禁止改建小套房，自難謂符合比例原則。另承租小套房者，通常為個體戶，原告將9樓之2與9樓之3分別隔為3間、4間後，縱使予以出租，其每一門牌人數亦僅為3人或4人，要與一般正常家庭之人數相當，自無加速公共設施（如電梯）耗損之情形。本案大樓目前興建小套房出租者共有三戶，分別為8樓之1、4樓之1及11樓之4。該大樓小套房出租所產生承租戶吸食毒品之問題，僅屬偶發。本案大樓之整間出租戶，亦曾發生遭詐騙集團設置機房（在8樓之4）與作為賭博場所之情事；自用之住戶，則偶有家庭糾紛、打麻將等擾鄰之事件。足見該大樓之治安問題，與小套房出租並無必然之關係，要不得以此作為禁止社區所有權人就其專有部分改建小套房之正當理由。上述規定，顯屬過度限制區分所有權人對專有部分之使用、收益權限，而違反比例原則，自屬無效。上開規約僅有被告所稱影響居住品質之「潛在」公共安全危險，並無現實存在之公共利益，不具限制人民財產權之正當性，而屬無效。至被告稱此修正後條文適用民法第56條3個月內撤銷決議之適用云云，然本案並非該次區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令，原告係提起確認住戶規約第16條第3項內容無效，自不受3個月期間限制。
四、原告係因被告之主任委員黃永清向其誆稱出具承諾書即得進行簡易修繕，不疑有他才出具承諾書予被告。惟嗣後被告仍阻撓原告進行簡易修繕，顯見原告就承諾書所為之意思表示，係遭被告詐欺所致，爰依民法第92條之規定，以109年4月6日追加起訴暨準備書狀之送達，作為撤銷該承諾書意思表示之通知。該承諾書之意思表示既經原告合法撤銷，被告即不得執該承諾書而為任何主張。原告所簽立之承諾書僅表示遵守規約之內容，然住戶規約第16條第3項之規定既屬無效，自無遵守之義務，亦難認被告進行簡易修繕有何違反承諾書之情。
五、並聲明：
（一）確認105年1月6日被告區分所有權人會議決議修正通過住戶規約第16條第3項：「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定為無效。
（二）被告對於原告所有臺中市○區○○路○○○號9樓之2、9樓之3號建物，不得妨害原告就上開建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。
貳、被告抗辯：
一、被告之社區前因住戶改建出租小套房，曾發生吸毒、查獲通緝犯等刑事案件，造成社區住戶恐慌，經被告之區分所有權人會議於105年1月6日決議通過，就議案三：社區禁止改建小套房及不得分戶案，作成決議且修訂原規約後並予公告之，修正住戶規約第16條規定：「專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分，應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」、第19條規定：「違反義務之處置規定：一、區分所有權人或住戶，有妨害建築正常使用及違反公同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…4、住戶對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用照及規約之規定時應予制止，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。」。而自住戶規約於105年1月6日修正後，被告即要求申請裝修之住戶須簽立「承諾書」，並承諾遵守住戶規約第16條第3項「不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定。被告針對原告就前開室內裝修變更案，亦於106年月份之管理委員會例會中作成決議，要求原告提出政府機關核可之「裝修審查許可」證明，須遵守住戶規約之規定，不得改建小套房或簽具切結書載明其裝修工程不會改建小套房等，原告亦簽立108年12月21日施工切結書及108年12月26日承諾書。於109年2月15日，原告趁被告不備之際，令廠商運送裝修材料及施工工具至建築物內，進行小套房改建工程，被告自得依照公寓大廈管理條例第23條、105年1月6日修正後住戶規約，阻止原告運送裝修材料及施工工具，限制原告實施改建。
二、原告對於修訂後規約條款與區分所有權人會議之決議內容，並未於住戶規約成立後3個月之法定期間時效內訴請法院撤銷及依民法第71條及第72條規定，或類推適用民法第56條規定，訴請法院確認該規約與決議內容為無效。嗣又以105年7月11日中市都營字第1050103621號函說明三所示：「○○○區○○路○○○號9樓之2及9樓之3合併為1戶。2、分戶牆變更。3、其餘不變。」，意圖先將其名下2建築物合併為1戶欺騙被告，而後再施工分隔7戶小套房後出租，所為顯然是為保護自己所有權，而未遵守區分所有權人會議之決議內容，使全體住戶犧牲共有利益，造就原告之利益最大化。蓋區分所有權人為完善管理措施而增訂社區禁止改建小套房即不得分戶，係為維護大廈社區多數住戶居住品質及安全之公共利益所必需，並無原告所指本件決議以損害原告權利為主要目的之情形。若有此情形，亦僅是原告7間小套房租金收入與維持原使用執照所載用途（2戶）或合併1戶租金收入兩者間之差價。分租套房本涉及建築構造之變更，除了分隔牆之設置將有可能造成建築物結構體破壞之疑慮，增設之廁所將造成公寓大廈汙水排水系統之負擔，增設之插座除用電量增加之外，電力系統之負荷一旦超過原起造設計規格而熔斷，亦可能引發公寓大廈整體電路之公共安全。分租套房流動性較高，承租者身分亦較複雜，出入人口亦會增加，對於公寓大廈無論是在建築物之結構、公共設施加速耗損、生活妨害及環境品質皆會對公寓大廈之共同利益造成巨大影響。既然分租套房對於公寓大廈生活品質影響甚大，且以其他限制手段難以解決分租套房所造成之公同利益之損害，衡量其限制目的乃係為維護共同利益，且其手段與目的之間並未違反衡量性原則，以住戶規約得對專有部分限制其作為分租套房使用之手段，尚難謂有違背強行規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用等瑕疵之指摘。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、法院之判斷：原告主張：其為臺中市○區○○路○○○號9樓之2及9樓之3等建物之區分所有權人，被告為忠明新廈之管理委員會，原告就前述建物申請為簡易室內裝修，業經臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函核准在案，其裝修竣工日期經延展至109年4月25日止。原告已將上開2筆建物室內空間拆除，109年2月15日請廠商運送裝修材料、施工工具至上開建物，準備進行簡易裝修。被告因該社區於105年1月6日被告區分所有權人會議決議修正通過住戶規約第16條第3項：「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定，乃不准原告將裝修材料、工具自大門口運入等情，為被告所不爭執，並有原告提出之建物謄本1份（本院卷第15-18頁）、臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函1份（本院卷第19-21頁）、臺中市政府都市發展局108年10月25日中市都管字第1080187061號函1份（本院卷第23頁）、室內照片1份（本院卷第25頁）、裝修材料工具遭阻擋之照片1份（本院卷第27-29頁）及被告所提出住戶規約1份（見本院卷第111-127頁）、105年1月6日之區分所有權人會議紀錄及區公所函1份（本院卷第155-166頁）在卷可參，自堪信為真實。又原告復主張：因被告前述住戶規約第16條第3項無效，而被告已取得合法裝修許可，被告對於原告所有臺中市○區○○路○○○號9樓之2、9樓之3號建物，不得妨害原告就上開建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為云云，惟原告之主張業為被告所否認，並以前詞置辯：是兩造所爭執者為：㈠系爭住戶規約第16條第3項之內容，是否無效？㈡被告就原告經臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函核准之裝修許可，得否拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為？茲就兩造爭執事項論述之如下：
一、系爭住戶規約第16條第3項之內容，應屬有效：
（一）按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，應本於尊重「住戶自治」之精神，亦即各區分所有權人應遵守經多數決通過之「規約」來使用專有部分，且不得擅自變更。是公寓大廈管理條例第4條第1項雖規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」等語，惟同條例第15條第1項亦明定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」；又第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。蓋大廈內各區分所有權人之專有部分，係互相集合而成整棟公寓大廈，各區分所有權人對於整棟公寓大廈之安全維護，互具共同利害關係，區分所有權人所為有害建築物正常使用之行為，縱其形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不能容許。可認公寓大廈管理條例第15條第1項及第5條之規定，應屬第4條第1項規定「法律另有限制」之情形。因此，區分所有權人使用其專有部分之行為，有無妨害建築物之正常使用及違反共同利益，事關全體區分所有權人之權益，自得經由住戶自治之方式，於住戶共同規約內約定遵守。
（二）次按「住戶規約」係公寓大廈所有之住戶，為所居住之環境及使用上相互關係，所達成共同利益之複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行同意，且對不同意規約內容之少數區分所有權人仍有拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數之重要原則。因此，性質上應係屬於所謂「合同行為」，且無須經全體區分所有權人一致合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成之自治規章性質，後加入之住戶，自須受此協約或自治規章之拘束。我國公寓大廈管理條例第24條規定亦基此原理而制定，其目的在於維持法律秩序之安定性，是以，系爭規約既係經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，各住戶即應遵守之。是系爭規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約。經查：
１、被告抗辯：被告之社區前因住戶改建出租小套房，曾發生吸毒、查獲通緝犯等刑事案件，造成社區住戶恐慌，經被告之區分所有權人會議於105年1月6日決議通過，就議案
三：社區禁止改建小套房及不得分戶案，作成決議且修訂原規約後並予公告之，修正住戶規約第16條規定：「專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分，應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」、第19條規定：「違反義務之處置規定：一、區分所有權人或住戶，有妨害建築正常使用及違反公同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…4、住戶對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用照及規約之規定時應予制止，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。」。而自住戶規約於105年1月6日修正後，被告即要求申請裝修之住戶須簽立「承諾書」，並承諾遵守住戶規約第16條第3項「不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定。被告針對原告就前開室內裝修變更案，亦於106年六、七月份之管理委員會例會中作成決議，要求原告提出政府機關核可之「裝修審查許可」證明，須遵守住戶規約之規定，不得改建小套房或簽具切結書載明其裝修工程不會改建小套房等情，為原告所未爭執，並有前述住戶規約、105年1月6日之區分所有權人會議紀錄、106年5月管理委員會會議紀錄1份（見本院卷第129-131頁）在卷可憑，堪信為真實。又原告於接獲被告通知後，亦於108年12月21日簽立施工切結書及108年12月26日承諾書予被告等情，復有被告所提出原告所書之承諾書、切結書各1份（見本院卷第139-141頁），亦屬真實可採。
２、按區分所有權人使用其專有部分之行為有無違反共同利益，及其行為達到何種程度，始足以認定違反共同利益，事屬不確定之法律概念，甚難判斷，可就其行為之必要性與其行為所可獲得之利益，及其行為將致其他區分所有權人之不利益程度及其他具體情事等，予以綜合研判，系爭規約之限制既係由社區區分所有權人會議決議增訂之，而屬一合同行為，該規約之性質如前所述係具有自治規章之性質，區分所有權人應受其拘束，應可認該規約係屬公寓大廈管理條例第4條第1項法律另有限制之情形，且依照公寓大廈管理條例第5條、第15條之規定觀之，區分所有權人就其專有部分之利用，不得有妨害區分所有權人共同利益並不得違反規約，易言之，該規約即為區分所有權人共同利益之具體展現，自無違反強制規定。被告社區之區分所有權人因鑑於社區曾有住戶改建出租小套房，發生吸毒、查獲通緝犯等刑事案件，使社區安全管理不易，造成社區住戶恐慌，為維護大廈社區多數住戶居住品質及安全之公共利益所必需，於區分所有權人會議議定前述住戶規約第16條第3項規定：「專有部分及約定專用部分之使用限制：．．三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」，其規約議定之本意乃規範現有之區分所有權人尊重現有房屋之使用方式，請住戶避免分戶及增建或改建小套房，而以一屋多房分別出租之方式出租予多數房客，致使用建物之人員變多且複雜化，造成管理之不便，及妨礙原有住戶之居家安全。系爭規約條項之增訂係出於維繫全體住居之安寧，完善管理措施而增訂，其目的乃在為維護大廈社區多數住戶居住品質及安全之公共利益，其具有普遍性、一體性，而非僅針對原告個人所訂之不利益條款，應可認定。原告主張系爭條項之增訂係以損害原告權利為主要目的，顯無可採。而系爭條款並未限制原告以系爭不動產出租予他人，僅係請求住戶，以原有使用狀況即一戶一租之方式為之，而勿為出租之方便及追求個人利益之極大化，即將各房屋小套房房化，而以細分各房間為獨立戶之分式，分戶出租，使原有一屋一戶使用之狀況，變更成一屋多戶使用，造成管理之漏洞，致使居住人員混雜不易管理，危及全體住戶之安全。本院審諸系爭住戶規約第16條第3項規定內容，具一體普遍性，並無個別針對性，且非完全禁止住戶以出租方式使用收益其專有房屋，僅是請求住戶勿以分戶多戶出租之方式收益，避免社區住居環境複雜化而陷於不可預測之安全危害中，尚無不當。就區分所有人之避免分戶出租之限制及社區安全利益之衡量，尚難認上開系爭住戶規約第16條第3項之規範內容，有違返法律保留原則、比例原則之情事，是尚難認系爭住戶規約第16條第3項之規範內容有違反強制規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用等情事存在。
３、依上開說明，該規約係屬一合同行為，且未違反比例原則、法律保留原則，並屬公寓大廈管理條例第4條第1項之法律另有規定之情形，實難遽認系爭規約之內容違反強制規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用等情事存在。原告主張系爭住戶規約第16條第3項之規範內容有違反強制規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用等情事，應屬無效，自無可採。是原告訴請確認前述住戶規約第16條第
3 項之規範內容為無效，於法無據。
二、被告就原告經臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函核准之裝修許可，可拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為：
（一）按「室內裝修圖說經審核合格，領得許可文件後，建築物起造人、所有權人或使用人應將許可文件張貼於施工地點明顯處，並於規定期限內施工完竣後申請竣工查驗；因故未能於規定期限內完工時，得申請展期，未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者，其許可文件自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。前項之施工及展期期限，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。」建築物室內裝修管理辦法第29條定有明文。
（二）本件系爭住戶規約第16條第3項之規範內容，並非無效之情事，已如前述，原告如有違反前述住戶規約第16條第3項之規範內容（即自行分戶及增建或改建小套房等情事），被告自得依住戶規定之規定，拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，被告於審理中自承其修繕前述有部分建物係要改為小套房出租等語（見本院卷第68頁），是被告拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，尚難認有違法之情事；又前述原告就前述建物申請就上開兩筆建物為簡易室內裝修，經臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函所核准之裝修竣工日期經延展至109年4月25日止等情，已如前述，然原告申請之前述簡易室內裝修許可既已於109年4月25日到期失效，且過期後原告復未提出已另得新簡易室內裝修許可之證明，業為原告所陳明（見本院卷第254頁），原告既無行政機關有效之簡易室內裝修許可存在，則其依法不得進行簡易室內裝，被告本得依前述住戶規約第19條規加以制止。被告就原告欲依已失效之前述臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函進行裝修，自可拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，原告請求被告就其前述已失效裝修許可，不得拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，於法無據，應予駁回。
三、綜上所述，前述系爭住戶規約第16條第3項之規範內容並非無效，原告訴請確認前述住戶規約第16條第3項之規範內容為無效，於法無據，應予駁回；原告本不得為出租而將系爭區分所有之建物進行小套房裝修，且前述臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函所准許之裝修許可期限已過期失效，原告亦不得依該函進行簡易室內裝修，原告請求被告就原告依已失效之前述臺中市政府都市發展局108年4月26日中市都管字第1080053223號函進行裝修，不得拒絕原告為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，亦無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
民事第四庭 法 官 王金洲
一、以上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
書記官 林素珍