臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第861號原 告 陳艷玉訴訟代理人 林益輝律師被 告 廖金龍被 告 王送華上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，於民國109年8月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告王送華應將門牌臺中市○○區○○路○段○○○○○號四樓之二房屋遷讓交還予原告，並自民國一０九年一月十一日起至交返還房屋日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告王送華負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告王送華供擔保得假執行。被告王送華如以新臺幣陸拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明⑴確認被告對門牌臺中市○○區○○路0 段00○0號4樓之2 房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在。⑵被告廖金龍應將系爭房屋遷讓交付予原告，並自民國108年1
0 月24日起，至交付系爭房屋日止，按月給付新臺幣（下同）8000元予原告。⑶願供擔保請准宣告假執行。後變更聲明，將原起訴聲明列為先位聲明，追加備位聲明如後開原告聲明所示（見卷第175 頁），經核原告追加備位聲明所憑之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2 款規定，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：㈠原告於108年10月24日向本院106 年度司執十字第48394號強
制執行案件投標，買受被告廖金龍所有坐落臺中市○○區○○路0段00○0號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），已辦理所有權移轉登記。被告廖金龍於系爭房屋執行期間提出房屋租賃契約書，主張系爭房屋出租予被告王送華，租期自103年10月1日至112年9月30日止，每月租金2000 元，致上開房屋無法點交。系爭房屋於106年6月30日現場執行時，因無人在場，打開系爭房屋，發現有人居住情狀載明於筆錄。經執行債權人查報系爭房屋係出租予第三人陳秀蓮，租金每月8000元，租期至106年9月15日止。執行法院再函請臺中市警察局第六分局何安派出所查明房屋現況，該派出所108年8月10日回報內容記載：「因該戶疑似無人居住，無法得知」。原告向該大樓管理委員會查詢該房屋繳交管理費乙事，經收款人員告知該房屋並無繳交管理費紀錄。足見被告廖金龍係因慮及與訴外人建杰公司間，因買賣系爭房屋陸續訴訟不斷，且已積欠建杰公司款項，深怕系爭房屋被查封拍賣，與被告王送華於103年9月9 日通謀虛偽訂立租約，綜合上情及被告王送華未曾使用系爭房屋情形，被告間成立租約應屬虛偽意思表示而屬無效。被告間之租賃關係不存在，爰依買賣關係請求被告廖金龍將系爭房屋遷讓交付予原告。系爭房屋位處繁華地段，該棟大樓類似房屋每月租金8000元，爰依不當得利法律關係請求被告廖金龍自108 年10月24日起迄交付房屋止，按月給付8000元損害金。
㈡若認原告主張被告間之租賃關係不存在為無理由，原告前於
109年6 月20日以臺中大全街郵局第506號存證信函，催告被告王送華於收受存證信函後3日內繳交自109年1 月10日原告登記取得系爭房屋所有權起5個月之租金1萬元，逾期未繳交租金，即以該存證信函為終止租約之意思表示到達。被告王送華已於109年6月22日收受該存證信函，然迄今仍未繳交租金予原告。被告王送華積欠租金逾2 個月以上，且經原告定期催告仍未繳交租金，租約已終止。原告並再以109年7月1日民事辯論意旨狀之送達，再為終止系爭租約之意思表示。爰依租賃關係，請求被告王送華於租約終止後遷讓交還系爭房屋，並依租賃關係及不當得利法律關係，請求被告王送華自109年1月11日起至交還系爭房屋日止，按月給付2000元予原告。
㈢訴之聲明：
1.先位聲明：⑴確認被告等對系爭房屋之租賃關係不存在。⑵被告廖金龍應將系爭房屋遷讓交付予原告，並自108年10月24日起迄交付系爭房屋日止，按月給付8000 元予原告。⑶願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告王送華應將系爭房屋遷讓交還予原告，並自109年1月11日起迄交還房屋日止，按月給付2000元予原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。
四、被告王送華未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀以：系爭租約為被告2人於103年9月19日所簽立，系爭租約迄今5年餘，且系爭租約係經公證，顯非臨訟杜撰，更非被告之通謀虛偽意思表示，原告就其主張之事實，應負舉證之責。被告王送華對被告廖金龍與他人間有何糾紛並不知悉，被告王送華亦無從於103年9月19日預見原告於5、6年後取得系爭房屋所有權，而事先與被告為通謀虛偽意思表示而製作系爭租約，被告間確有租賃關係存在，原告起訴主張並無理由等語置辯。答辯聲明：⑴駁回原告之訴。⑵願供擔保請准宣告免假執行。
五、被告廖金龍未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀則以：被告廖金龍將房屋出租予被告王送華，被告王送華後來將系爭房屋大為整修並將系爭房屋出租予他人，此均屬事實，原告主張被告間之系爭租約為通謀虛偽意思表示，與事實不符等語置辯。答辯聲明：⑴駁回原告之訴。⑵願供擔保請准宣告免假執行。
六、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張被告間就系爭房屋租賃關係不存在乙節，為被告所否認，則原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益而有權利保護之必要，合先敘明。
㈡查訴外人建杰公司(執行債權人)執本院105年度司執字第000
000號債權憑證（原執行名義：本院104年度訴字第777 號判決暨確定證明書）為執行名義，主張對於被告廖金龍( 執行債務人)有100萬元本息之債權，聲請本院106年度司執字第00000號對於被告廖金龍所有系爭房屋強制執行，於108 年10月24日由原告拍定，於108 年12月23日發給原告權利移轉證書，原告業於109年1月10日辦畢所有權登記，有不動產權利移轉證書及建物登記謄本在卷可佐（見卷第21-23 頁），並據調取前開執行卷宗核閱確實。
㈢原告先位聲明請求確認被告對系爭房屋之租賃關係不存在，
被告廖金龍應將系爭房屋遷讓交還予原告及自108年10月24日起迄交付系爭房屋日止，按月給付原告8000元，為無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。
2.查被告廖金龍於本院106年度司執字第48394號強制執行事件，提出於103年9月19日作成並經民間公證人公證之房屋租賃契約書，房屋租賃契約書載明被告廖金龍將系爭房屋出租予被告王送華，租賃期限自103年10月1日起至112年9月30日止，每月租金2000元，保證金4000元，有公證書及房屋租賃契約書在卷可參（見卷第25-31頁）。本院105年度司執字第000000號強制執行事件，於105 年11月21日現場執行，系爭房屋住戶陳秀蓮在場表示伊與代理人王送華未留印章簽立租賃契約（105年9月15日至106年9月15日），此據調取前揭卷宗核閱確實。本院106年度司執字第48394號強制執行事件，於106年6月30日現場執行，按鈴未獲回應，於警協助由鎖匠開鎖入內，明顯有人居住。後該案執行債權人106年8月2 日具狀陳報系爭房屋出租予陳秀蓮，租金每月8000元，租期至106年9月15日止。該案又函請臺中市警察局第六分局何安派出所查明房屋現況，派出所106年8月10日房屋現況調查表記載：「因該戶疑似無人居住，無法得知」，有執行筆錄、陳報狀及警製房屋現況調查表在卷可參（見卷第33-37 頁）。證人鐘仲智證稱：伊前受僱林益輝律師擔任法務，本院106 年度司執字第48394號強制執行事件，執行債權人之106年8月2日陳報狀係伊撰寫，那天去現場執行時，法院要通知地政勘驗有無增建，因為當事人不在，所以請警察、鎖匠去開鎖，開鎖入內後，見屋內有生活用具及衣物，明顯是有人居住的情形，法院要我們陳報，伊後來又找時間去現場，找到男主人，稱渠住在那裡，是用陳秀蓮名義承租，陳報狀所寫的承租人、租期、租金都是那個先生告訴伊，沒有說房東是何人等語（見卷第152頁）。
3.依前開2 次執行筆錄、執行債權人陳報狀及證人鐘仲智證詞，可知系爭房屋前出租予陳秀蓮使用，陳秀蓮於本院105 年度司執字第101301號強制執行事件105 年11月21日現場執行時固稱伊與「代理人」王送華「簽立」租賃契約等語，但又稱「未留印章」，復未陳明王送華代理何人及提出書面租賃契約佐證，堪認陳秀蓮與王送華並未訂立書面租賃契約，陳秀蓮係直接與王送華接洽訂立租約，且不能排除係王送華將系爭房屋轉租陳秀蓮，即不得以系爭房屋當時由陳秀蓮承租使用，遽謂王送華實無租用系爭房屋之情。又依被告103年9月19日房屋租賃契約書第4條第2款約定，被告王送華得經被告廖金龍同意轉租系爭房屋，縱違反此約定而為轉租，依房屋租賃契約書第7條第5款約定，僅被告廖金龍得終止租約收回房屋，不得單以被告王送華將系爭房屋轉租陳秀蓮，並未自已居住使用系爭房屋，遽認被告間訂立房屋租賃契約書為通謀虛偽意思表示。再前開106年8月10日警製房屋現況調查表係記載：該戶「疑似」無人居住，與106年6月30日現場執行明顯有人居住之情不合，不能認定系爭房屋斯時為無人使用房屋，亦不得因之認定王送華並無租用系爭房屋。
4.原告所舉前開執行筆錄、執行債權人陳報狀及證人鐘仲智證詞等證據資料，不能確切證明王送華並無租用系爭房屋，且不能證明被告於103年9月19日作成並經民間公證人公證之房屋租賃契約書為通謀虛偽意思表示而屬無效。原告先位聲明請求確認被告對系爭房屋之租賃關係不存在，依買賣關係請求被告廖金龍將系爭房屋交付原告，及依不當得利法律關係請求被告廖金龍自108 年10月24日起迄交付系爭房屋日止，按月給付原告8000元云云，均為無理由。
㈣原告備位聲明請求被告王送華應將系爭房屋遷讓交還予原告
，並自109年1月11日起迄交還房屋日止，按月給付2000元予原告，為有理由：
1.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項定有明文。上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78年度台上字第613號判決參照）。被告廖金龍既先於103年10月1 日將系爭房屋出租予被告王送華，租賃期限至112年9月30日止，原告係於108 年12月23日始經法院拍賣取得系爭房屋所有權，則前開租賃契約對原告繼續存在。
2.按房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3 款及民法第440條第1、2項分別定有明文。又土地法第100條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第 516 號判例參照）。
3.查原告業於108 年12月23日取得系爭房屋所有權，於109年1月10日辦畢所有權登記，當然受讓被告間租賃契約之出租人地位。依系爭房屋租賃契約書第3條約定：每月租金2000 元，每月付1次於每次之首日以現金支付，保證金4000 元（見卷第29頁），則被告王送華應自109年1月1日起，按月1日給付原告租金2000元。被告王送華並未依租賃契約約定給付原告租金，至109年6月遲付租金逾2月租額並已遲延給付逾2個月以上，原告於109年6月20日以臺中大全街郵局第506 號存證信函催請被告王送華於該存證信函送達3日內給付已欠5個月租金合計1 萬元，如逾期即終止租賃契約，該存證信函已於109年6月22日到達被告王送華，有該存證信函及收件回執在卷可佐（見卷第179-185頁），原告前揭催告期限3日，依一般情況所定期限難謂相當，惟被告王送華於其後相當期限仍未給付欠租，原告再以109年7月1 日民事辯論意旨狀之送達對於被告王送華為終止租賃契約意思表示（見卷第178 頁），該書狀繕本已於109年7月7日到達被告（見卷第187頁），應認於109年7月7日已生合法終止租約效力。
4.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；」，民法第
455 條前段亦有明文。本件租賃契約既經原告合法終止，原告依租賃關係請求被告王送華返還租賃物即遷讓返還系爭房屋，自屬有據。又被告於租約終止前，本有依約給付租金義務，被告王送華自109年1月1 日起應向原告給付租金，被告王送華迄今分文未付，原告請求被告自109年1月11日起至109年7月6日止，按月給付2000元之租金，自屬有理。自109年7月7日租約終止起，被告王送華無正當權源，繼續占有系爭系爭房屋，致原告不能使用系爭房屋而受有損害，此不能使用房屋之損害金額相當於租金金額，原告主張依不當得利之法律關係請求被告王送華自109年7月7 日起至返還系爭房屋止，按月給付2000元之相當於租金之不當得利，亦無不合。
七、從而，原告先位請求確認被告對系爭房屋之租賃關係不存在，依買賣關係及不當得利法律關係請求被告廖金龍將系爭房屋遷讓交還予原告，並自108 年10月24日起迄交付系爭房屋日止，按月給付8000元予原告，為無理由，不應准許。原告備位依租賃關係及不當得利法律關係，請求被告王送華遷讓返還系爭房屋及自109年1月11日起至返還系爭房屋止，按月給付原告2000元，為有理由，應予准許。
八、原告、被告王送華分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 17 日
民事第三庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 17 日
書記官 曾惠雅