臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第820號原 告 蔡艷伶訴訟代理人 陳國輝被 告 鄭皆達訴訟代理人 李秉謙律師
林亮宇律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）45萬元及自民國109年3月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1/2，由原告負擔1/2。
本判決第1項得假執行；但被告如以45萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告經訴外人有巢氏仲介公司大里康橋店居間，以670萬元之價格將坐落臺中市○○區○○段○○○號土地暨其上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號2樓之2房屋（下稱系爭不動產）出售予被告，兩造於108年11月18日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理買賣價金履約保證事宜。依系爭買賣契約第4條第1項約定，被告應於系爭買賣契約簽訂時即108年11月18日給付76萬元（即第一期款），於108年12月3日給付46萬元（即第二期款），於109年1月3日給付88萬元（即第三期款），尾款469萬元（即第四期款）於交屋日期即109年1月18日付清（若未辦理銀行貸款則於109年1月3日匯入履約保證專戶）。
（二）詎被告僅於108年11月9日匯入履約保證專戶3萬元及4萬5千元、於108年11月25日匯入履約保證專戶49萬5千元、於108年12月5日匯入履約保證專戶42萬元，即至約定最後尾款交付日期109年1月18日前僅匯入99萬元，原告乃於109年1月9日以台中福平里郵局存證號碼第12號存證信函催告被告依約支付房屋價款，被告仍未依約支付房屋價款，原告即於109年1月15日以台中福平里郵局存證號碼第17號存證信函及於109年1月20日以台中英才郵局存證號碼第129號存證信函向被告表示解除買賣契約，並表示沒收價款99萬元。被告嗣後雖又於109年1月30日匯入履約保證專戶2萬元、於109年2月4日匯入履約保證專戶100萬元、於109年2月7日匯入履約保證專戶20萬元，於109年2月4日匯入履約保證專戶100萬元、於109年2月17日匯入履約保證專戶169萬元，惟被告於原告為解除買賣契約之意思表示後始又再匯入291萬元，被告匯入履約保證專戶之金額合計為390萬元，仍未達系爭不動產之總價金670萬元，被告仍屬違約。依系爭買賣契約第12條第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後，得沒收甲方已給付之全部款項。」，原告自得依系爭買賣契約第12條第2項後段規定沒收被告已給付之99萬元。為此依系爭買賣契約提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告99萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告答辯：
（一）被告任職於國立中興大學水土保持系教授，係00年出生之高齡老人，子女長期居住國外，現獨居於台灣，被告平日需輔導研究生寫作論文，為往返住家及學校方便，而向原告購買系爭不動產。惟被告自104年起即罹患血管性失智症，曾於南投埔里督教醫院、亞洲大學附屬醫院等醫療院所治療。兩造簽訂系爭買賣契約時即108年11月18日，距離被告確診血管性失智症已四年有餘，被告認知能力已有顯著退化，常有簡單問題重複提問，對自身所處之時間地點錯亂困惑，簡單數學計算亦有困難，全然欠缺正常之思考判斷能力，於無人輔佐下實已難就現實一般生活狀況做出合理決定，更遑論就簽立涉及複雜法律行為關係之買賣契約為正確之理解判斷，因此被告於簽立系爭買賣契約時非屬有完全行為能力之人，被告所為之系爭買賣契約意思表示即屬無效。
（二）被告為購置系爭不動產，於總價金670萬元中已給付390萬元，所餘280萬元尾款亦已向授信銀行即永豐商業銀行興大分行申貸完成，隨時備便核撥，顯見被告始終本於誠信積極履約，自無所謂「毀約不買」或其他違約情事，依系爭買賣契約第12條第2項前段約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」，原告縱有解除系爭買賣契約之權利，亦無主張沒收履約保證專戶內價金之權利，至多僅能請求按日計算之違約金。
（三）系爭買賣契約之標的為不動產，兩造如依約履行，原告將取得約定之價金，被告則取得系爭不動產所有權，被告給付價金縱有遲延，原告亦未為任何對待給付，仍為系爭不動產所有權人，系爭不動產價值亦未因此而受有貶損，衡情實雖謂其受有何等損害，原告亦未對其所受損害為說明或舉證，卻於解除系爭買賣契約後獲得99萬元之暴利而顯失公平。再者，被告本於誠信持續籌措款項，至109年1月底止被告已累計匯入101萬元至履約保證專戶，至109年2月17日止已累計匯入390萬元，所餘280萬元尾款並已申貸完成，隨時可核撥，倘契約未經解除，原告自可為對待給付並取得全額價金，被告違約情節實屬輕微等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語），其結果如下：
（一）兩造不爭執事項：①兩造於108年11月18日簽訂不動產買賣契約書購買系爭房屋，約定總價為670萬元。
②約定付款方式為：簽約款67萬元、備證用印款（108年12
月3日）46萬元、完稅款88萬元、尾款469萬元（於109年1月18日交屋日期付清）。
③被告付款之情形如附表所示。
④原告於109年1月9日以台中福平里郵局存證號碼第12號存證信函催告被告依約支付房屋價款。
⑤原告於109年1月15日以台中福平里郵局存證號碼第17號存
證信函、於109年1月20日以台中英才郵局存證號碼第129號存證信函，向被告表示解除買賣契約及沒收價款99萬元。
⑥合泰建經公司於109年2月5日以存證信函向兩造表示已接獲賣方解除契約之通知。
（二）兩造爭執事項：①被告於簽訂系爭買賣契約時是否為無行為能力人？②本件原告主張解除買賣契約是否有理由？③本件原告依買賣契約所得主張之違約金為多少？④兩造約定之違約金是否有過高而得以民法第252條予以酌
減？
四、本院判斷：
（一）被告於簽訂系爭買賣契約時非無行為能力人：
（１）經查，證人莊雅筑於本院審理時結證稱：她是有巢氏大里康橋店的房仲人員，系爭不動產由她仲介，她是受原告委託銷售系爭不動產，被告主動向她表示要看屋，她有陪被告看過一次房子，是被告自己一人來看，沒有親友陪同，被告看完房子說有喜歡，離中興大學近，她跟被告說如果有喜歡，可以跟她同事接洽；陪被告看完一星期後就簽約，簽約時除了兩造，還有代書一人、仲介三人，她是代表賣方的仲介，簽約過程約有3個小時，因為中間還有談價格；簽約完原告跟她反應被告沒有依照約定把錢轉到履約保證專戶，她有打電話到被告家向被告催款，被告就說他沒錢或他不知道，她跟被告說這個錢要按照買賣契約的時間入帳，不能說不知道等語（見本院卷第192至194頁）。
（２）次查，證人張妙瓊於本院審理時結證稱：她是磋商訂定系爭買賣契約書的代書，她先擬一張一般的付款約定跟兩造討論，被告說因為他的資金安排，要求延後付款，經過原告同意，所以每期應付款項都有比一般買賣習慣延後，簽約那天就付款的時間及階段討論很久，起碼有3個小時；後來他知道被告沒有按照約定轉帳到履約保證專戶，她有一直提醒被告，被告都說好，但還是沒有去匯款；簽約當天被告只繳3萬元，約定隔天付款10萬元，結果被告只有帶4萬5千元，她的員工張雍彬陪同被告去銀行匯款，張雍彬回來跟她反應匯費是由他代墊；11月25日這筆款項49萬5千元是由仲介人員去被告家收的，她們再代為存入帳戶；她在處理簽約過程中，沒有感覺被告與一般人不一樣，但簽約後，被告會一直說他不知道，都說她沒有跟他說，說東西都沒有拿到，她會覺得比較奇怪等語（見本院卷第196至198頁）。
（３）再查，被告於本院審理時當庭陳述：「（當初為何想要買這間房子？購買系爭房屋的過程？）要買來住。這間房子是我自己在廣告上看到的，是有巢氏的店面外廣告，然後我就直接去找有巢氏的仲介談，交涉的時間約一個禮拜，我就決定購買了，談的時候都是跟仲介談，簽約時才跟屋主見面。（提示本院卷不動產買賣契約書，這個不動產買賣契約書是不是你簽名的？）是。（簽約的時候，是否知道買房子需要按照一定的時間繳交一定的款項？）我知道這個步驟，但是沒有人告訴我，房仲沒有很清楚地告訴我每一期要繳多少錢。」、「（後來還是有陸續將錢匯入履約保證專戶，是誰去匯款的？）是我去匯款的。（你如何知道要匯款進去？）買方本來就是要付錢。（為何匯款的金額不一定，有的數萬元，有的一百多萬？）我收入的錢不一定，有錢時就盡量匯。我雖然退休了，有時候還是會在外面演講，有演講的終點費，每個月有固定的退休金。」等語（見本院卷第108至110頁）。
（４）綜合觀看上開證人莊雅筑、張妙瓊之證述及被告本人之陳述可知，被告係自己看到售屋廣告後主動向仲介人員表示有興趣購買系爭不動產，經仲介人員帶看系爭不動產後，被告評估系爭不動產符合其需求而同意購買，兩造經由代書就付款日期及金額磋商3個小時後，才約定依系爭買賣契約第4條之付款辦法履行，就此過程中被告的作為均與正常之人無異，且就付款辦法部分還能特別要求代書為其磋商有利之條件，足推被告於簽訂系爭買賣契約時係有行為能力之人。
（５）本院依被告訴訟代理人聲請調閱被告於埔里基督教醫院、亞洲大學附屬醫院關於被告罹患血管性失智症之病歷資料（見本院卷第141至186頁、第233至259頁），被告於107年6月18日於埔里基督教醫院神經內科曾進行心理衡鑑測驗，測驗報告指出：「1.認知功能：CASI＝73（切分值79/80），MMSE＝24（切分值24/23），CDR＝0.5，與同年齡及教育程度組相比，整體功能傾向屬於輕微認知缺損範圍。其中，表現最差的部分為短期記憶、思緒流暢度、抽象與判斷；其次較差的為時空定向感。2.由於個案有小中風病史，需考慮血管疾病影響的認知障礙，建議持續追蹤腦部、心血管相關病況。個案目前日常生活能自理，建議維持做自己尚能處理的事情，若需做重要決定時，建議家屬適時協助或與個案討論。衛教個案了解本身病況，多從事提升腦部活化的活動，包括：維持人際互動、嗜好、持續運動、健康飲食等，減緩認知能力退化，協助未來適應。建議持續追蹤認知功能，穩定控制腦部退化危險因子。」（見本院卷第177頁）；被告於起訴後於109年4月22日曾至亞洲大學附屬醫院進行神經科心理檢查，檢查結果為血管型失智症，建議為「再追蹤」、「家屬支持」、「疾病衛教」等（見本院卷第259頁）。依上開被告之病歷資料及測驗結果顯示，被告縱使罹患血管型失智症屬實，醫師的建議僅是持續追蹤認知功能，並未認為被告已無認知能力，即被告並未達民法第14條第1項之「因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，亦不能辨識其意思表示之效果」之人。
（二）本件原告得解除系爭買賣契約：
（１）按民法第254條規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人得解除契約。惟若債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權（最高法院102年度台上字第2166號裁判參照）。
（２）依系爭買賣契約第4條約定：第一期款（簽約款）67萬元於108年11月18日交付；第二期款（備證用印款）46萬元於108年12月3日交付；第三期款（完稅款）88萬元於109年1月3日交付；第四期款（尾款）469萬元於109年1月8日交付（見本院卷第29頁），惟被告迄至108年12月5日止僅匯入履約保證專戶合計99萬元，及至約定尾款交付日期止亦僅匯入履約保證專戶合計101萬元，此為被告所自認。
原告因此於109年1月9日寄發台中福平里郵局存證號碼第12號存證信函催告被告依約支付房屋價款，該存證信函業經被告收受（見本院卷第345頁之回執），該存證信函上記載：「台端務必於函到7日內補足差額履約，否則本人除依約主張延遲懲罰性違約金外，將依約而行解除本買賣契約沒收臺端已付價金，望台端三思盡速履約。」（見本院卷第19頁）；嗣後原告於109年1月15日以台中福平里郵局存證號碼第17號存證信函，及於109年1月20日以台中英才郵局存證號碼第129號存證信函向被告表示解除買賣契約，該存證信函業經被告收受（見本院卷第345、353頁之回執），而被告經起訴後迄今匯入履約保證專戶內之金額合計390萬元，仍未補足至房屋價款670萬元，揆諸上開說明，自已生解除契約之效力。
（三）被告交付之款項99萬元已轉換為違約金：經查，依系爭買賣契約第12條2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」等語（見本院卷第33頁）。由兩造上開約定觀之，被告於原告表示解除契約時所匯入履約保證專戶內之款項99萬元，即轉換作為債務不履行之違約金，應無疑義。
（四）本件原告得請求之違約金為45萬元：
（１）按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。經查，依系爭買賣契約第12條第4項約定，已載明12條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使，足認上開違約金之性質，係屬懲罰性違約金。
（２）按違約金之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院均得依民法第252條規定，予以酌減至相當之數額（最高法院103年度台上字第2527號裁判要旨參照）。再按衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號裁判要旨參照）。
（３）經查，本件原告主張因系爭買賣契約受有繳納系爭不動產貸款利息109,110元、在外承租房屋租金225,000元（109年1月1日至9月30日，每月房租25,000元）、精神損失60萬元等損害（見本院卷第205、299頁之請求賠償清單），惟原告早於109年1月15日即台中福平里郵局存證號碼第17號存證信函及於109年1月20日以台中英才郵局存證號碼第129號存證信函向被告表示解除買賣契約，業如前述，原告既已於109年1月間解除系爭買賣契約，系爭不動產仍屬原告所有，系爭不動產亦未交由被告占有使用，原告自得隨時占有使用系爭不動產，原告捨此不為自行在外承租房屋之租金支出225,000元，即難認定係被告造成之損害；又系爭不動產既因原告解除系爭買賣契約而未完成所有權移轉登記，原告繼續負擔繳納系爭不動產之貸款利息亦屬當然，亦難認定為損害之發生；按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文，而本件糾紛係屬財產權之侵害，非屬上開條文明訂或其他人格法益之侵害，自無所謂精神損失可言。
（４）本院審酌原告於本件起訴前已完成解除契約之意思表示，惟被告於起訴時於履約保證專戶已匯入合計390萬元，餘款280萬元亦向授信銀行即永豐商業銀行興大分行完成申貸，隨時備便核撥，顯見系爭買賣契約仍有繼續履約之可能，惟原告選擇不同意被告繼續履約，參以本件原告匯入履約保證專戶之價金合計390萬元，已達全部價金670萬元二分之一以上，依兩造履行契約之實際狀況及依兩造依契約履行程度已受之利益，以及被告簽約後無法依約按期繳付款項之原因，可能係受其罹患血管型失智症所影響，認為原告主張99萬元違約金確屬過高，應核減為45萬元為適當，逾此數額範圍所為之請求，即非正當，不應准許
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條之約定，請求被告給付違約金45萬元，及自起訴狀繕本送達次日即109年3月12日（見本院卷第55頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行；另依民事訴訟法第392條第2項，本院得依聲請或依職權宣告被告預供擔保，或請求標的物提存而免為假執行，爰依職權宣告被告預供擔保得免為假執行之擔保金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 12 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 12 日
書記官 蘇文熙【附表】┌──────────────┬──────────────────┐│不動產買賣契約書約定付款情形│被告實際給付情形（匯入履約保證專戶）│├──────────────┼──────────────────┤│108年11月18日簽約款67萬元 │108年11月9日匯入3萬元 ││ ├──────────────────┤│ │108年11月9日匯入4萬5千元 ││ ├──────────────────┤│ │108年11月25日匯入49萬5千元 │├──────────────┼──────────────────┤│108年12月3日備證用印款46萬元│108年12月5日匯入42萬元 │├──────────────┼──────────────────┤│109年1月3日完稅款88萬元 │ │├──────────────┼──────────────────┤│109年1月8日交屋前尾款469萬元│109年1月30日匯入2萬元 │├──────────────┼──────────────────┤│ │109年2月4日匯入100萬元 ││ ├──────────────────┤│ │109年2月7日匯入20萬元 ││ ├──────────────────┤│ │109年2月17日匯入169萬元 │├──┬───────────┼──┬───────────────┤│合計│房屋總價670萬元 │合計│履約帳戶內總額390萬元 │└──┴───────────┴──┴───────────────┘