臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第967號原 告 李怡秋訴訟代理人 陳盈壽律師被 告 林曉羚
林珈賢林政男林連春上四人共同訴訟代理人 洪塗生律師複 代理人 劉怡萱律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國109年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）230萬元，及自民國109年3月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔60/100，由原告負擔40/100。
本判決原告勝訴部分，於原告以76萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以230萬為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造透過昇旺旺不動產仲介經紀有限公司（下稱昇旺旺仲介公司）於民國108年11月5日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及地上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），總價金為新臺幣（下同）1,870萬元。系爭買賣契約第4條約定原告於108年11月5日繳納第一期款（簽約款）190萬，108年11月30日繳納第二期款（用印款）184萬元，109年2月29日繳納第三期款（尾款）1,496萬元。原告依約於簽約同日支付190萬元，詎於108年11月27日被告透過仲介告知系爭房屋設定之私人抵押權塗銷發生問題，希望可以延後履行或解約，惟原告無法接受被告提出之違約金額，即要求被告應依約履行，被告無法於108年11月30日用印，原告於109年2月18日以豐原郵局第57號存證信函催告被告履約，被告屆期仍未履行，原告以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，依民法第259條規定及系爭買賣契約第12條第3項後段約定，原告自得請求被告返還簽約金190萬元，及依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，原告自得請求以交付款項金額190萬元計算之違約金。請求法院判決：被告應給付原告380萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）原告雖於109年2月18日寄發豐原郵局第57號存證信函予被告林政男，惟並未寄發與其他被告林曉羚、林珈賢、林連春等人，被告林曉羚、林珈賢、林連春等人不知有此存證信函一事。被告林政男於接獲上述存證信函後，於109年2月25日即以豐原南陽郵局第22號存證信函回覆原告，告知非被告不出面用印，係原告未通知用印事宜，且原告亦未將用印款184萬元交付履約保證專戶，故未完成用印手續，並非被告林政男之過失。被告縱有違反塗銷私人抵押權設定部分之約定，惟原告亦未履行給付用印款184萬元入履約保證專戶之義務，被告依民法第264條主張同時履行抗辯權。
（二）依系爭買賣契約第17條特別約定事項第2點約定：「本買賣契約原有之抵押權（含三信及私人設定），賣方需負責塗銷」，惟塗銷抵押權並未約定日期，被告已將三信銀行之抵押債務清償，惟就私人抵押權部分，業經被告對抵押權人林逸綺提起塗銷抵押權之訴訟（即本院109年度訴字第1860號），目前尚在審理當中。當初訂約時原告即知悉有私人抵押權部分尚須時間處理，故未約定塗銷日期，被告已依約履行負責塗銷抵押權相關事宜，被告並未違約之處。
（三）退步言之，若認為被告於塗銷私人設定部分確有違反契約約定，本案原告除交付定金190萬元於履約保證專戶外，並未交付仲介費，亦未有任何其他支出，且自108年11月訂立系爭買賣契約至今僅7個多月，若以法定利息5%計算僅5萬5千多元，實與190萬元差距甚大，又本件原告於本件除利息外，並未有任何積極損害或消極損失。被告為了履行系爭買賣契約，除了私人抵押權設定外，銀行設定及系爭房屋騰空部分，被告均已履行，請斟酌上情酌減違約金等語資為抗辯。請求法院判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回；並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：
（一）原告解除系爭買賣契約有理由：
（１）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文，此為出賣人之權利瑕疵擔保責任；且依兩造所簽立之系爭買賣契約第17條之特別約定，被告須負責塗銷系爭房屋原有包含三信及私人設定之抵押權，又約定被告僅不負物之瑕疵擔保責任（見本院卷第19頁），即已約明被告應負權利瑕疵擔保責任甚明。
（２）按出賣人不履行民法第349條所定之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上字第1515號民事判決意旨參照）。經查，依系爭買賣契約第4條約定，原告須於108年11月5日契約簽訂時支付190萬元、於108年11月30日備證用印時支付184萬元，於109年2月29日交屋日付清尾款1496萬元（見本院卷第17頁），因此，被告即使未能於備證用印時完成塗銷全部抵押權之義務，至遲亦應於交屋日前完成，惟被告自承迄今尚未塗銷系爭房屋關於抵押權人林逸綺之抵押權，目前仍在本院以109年度訴字第1860號塗銷抵押權事件進行審理，堪認被告對於系爭買賣契約第17條特別約定所負之權利瑕疵擔保義務，已構成給付不能甚明，依據民法第349條、第353條規定，原告自得依關於給付不能之規定，行使其權利。
（３）按契約當事人有先為給付之義務者，即不得以他方當事人未為對待給付，而拒絕自己之給付，民法第264條關於同時履行抗辯權之規定甚明。經查，原告主張於簽約完尚未至備證用印日期之108年11月27日，被告即透過仲介人員要求延期履約事宜，經證人昇旺旺仲介公司人員李曼薰到庭結證：「（買賣契約是否有約定何時要辦完抵押權的塗銷？）完稅前要辦理完成。（你們後來是否有接到賣方的通知說抵押權可能暫時無法塗銷，希望能夠延後塗銷日期？）有，賣方有通知賣方仲介楊証傑，楊証傑請我跟買方協議看要如何處理，看是要解約付違約金，還是等賣方把抵押權的問題處理好後再繼續履約，我們於12月16日有約好兩方在12月18日晚上7時30分要來談解約的事情，但是賣方一直希望買方可以等賣方，但是買方考慮後，決定是不要等。」等語（見本院卷第95頁），可知兩造早知被告已無法依約完成塗銷抵押權之義務，被告即無理由要求原告仍要依約將用印款184萬元交付履約保證專戶，因此原告主張同時履行抗辯權，即非可採。
（４）依系爭買賣契約第12條第1項約定「甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（見本院卷第18頁），系爭買賣契約中並未明訂催告方式限於書面，觀諸原告提出之買賣雙方仲介之LINE對話紀錄，可知兩造自108年12月2日起即因被告無法如期辦理塗銷私人抵押權乙事，進行是否延期履行或解約與否之討論，直至109年2月下旬原告已表明不同意延期，要對被告提告等情（見本院卷第115至135頁），堪認原告已依系爭買賣契約第12條第1項之約定履行催告之義務，縱使原告於109年2月18日寄發之豐原郵局第57號存證信函僅送達予被告林政男，惟並未寄發與其他被告林曉羚、林珈賢、林連春等人（見本院卷第21至22頁），仍無礙於原告催告所發生之效力，則原告主張依系爭買賣契約第12條第1項約定及民法第349條、第353條規定，並以起訴狀繕本之送達作為解除契約之通知，自屬有據，原告自得依民法第259條第1款規定，請求被告返還簽約金190萬元。
（二）原告得請求之違約金為40萬元：
（１）按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，於債務人違約時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，且依民法第250條第2項規定，除當事人另有訂定外，違約金視為因不履行而生損害之賠償總額（最高法院109年度台上字第235號裁判要旨參照）。經查，觀之系爭買賣契約第12條第3項後段、第4項就違約金部分之訂定文字為：「若乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，兩造約定原告於被告違約時，除請求賠償損害外，尚得請求違約金，依上開最高法院判決意旨，系爭買賣契約第12條所定違約金，自屬懲罰性性質之違約金甚明。
（２）又違約金之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院均得依民法第252條規定，予以酌減至相當之數額（最高法院103年度台上字第2527號裁判要旨參照）。再按衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號裁判要旨參照）。經查，本院依證人昇旺旺仲介公司人員李曼薰到庭結證：「（你們後來是否有接到賣方的通知說抵押權可能暫時無法塗銷，希望能夠延後塗銷日期？）有，賣方有通知賣方仲介楊証傑，楊証傑請我跟買方協議看要如何處理，看是要解約付違約金，還是等賣方把抵押權的問題處理好後再繼續履約，我們於12月16日有約好兩方在12月18日晚上7時30分要來談解約的事情，但是賣方一直希望買方可以等賣方，但是買方考慮後，決定是不要等。（是否有談好違約金多少錢？）賣方提議19萬元，買方不同意，買方主張100萬元。」等語（見本院卷第95頁），審酌被告早於108年12月間即同意以19萬元作為解除系爭買賣契約之違約金，惟原告要求提高違約金至100萬元，兩造因而無法解除契約，之後被告仍積極處理塗銷私人抵押權訴訟事宜，足見被告尚非無誠意解決此事。參以本件原告交付之簽約金190萬元，約達全部價金1870萬元之百分之十，依兩造履行契約之實際狀況及依兩造依契約履行程度已受之利益，認為原告主張之190萬元違約金確屬過高，而以核減為40萬元為適當，逾此數額範圍所為之請求，即非正當，不應准許
四、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約第12條第3項後段約定及民法第259條第1款、第2款規定，請求被告給付230萬元（含簽約金190萬元及違約金40萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月27日（最後送達被告之日期係109年3月26日，見本院卷第37、39、43頁之送達證書）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。而原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
七、據上論結：原告請求一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 蘇文熙